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井原 直樹いはら なおき

コスパとESG

最終更新日:2021年6月29日
公開日:2021年6月28日

こんにちは。

仲介手数料が必ず割引、更には無料の

REDS宅建マイスターの井原です。

 

今回はプライベート編です。

 

表題の件、

 

私個人でも、「コスパの良さ」を基本的な判断基準にしています。

 

一昔前は、訳アリ商品や、アウトレット商品が流行しましたが、

 

最近はそれに加えて、ESGの要素も求められているように感じます。

 

ESGとは、E:環境、S:社会、G:ガバナンス

 

正直、私も良く分かっておりませんが、肌感覚として、

 

従来は、安ければOK!儲かればOK!

 

だったのが、

 

それがESGに対して「持続可能性」がある行為なのか、

 

問われる時代になりつつあると思います。

 

私の共感したESG

私は実は無類のお酒好きですが、最近特にはまっているお酒があります。

 

獺祭「等外」

https://www.asahishuzo.ne.jp/product/togai/togai.html

 

日本酒にはグレードがあり、純米酒とか、大吟醸とか、聞いたことがあると思います。

 

最も良いグレードは「大吟醸」ですが、大吟醸を名乗るには、

 

精米歩合が50%以下

 

使用する酒米・麹米も、基準を満たした米である必要があるので、

 

基準に満たない米は、クズ米などと呼ばれ、捨てられていました。

 

これでは持続可能とは言えません。

 

そこで、獺祭の蔵元である旭酒造は、

 

生産農家からクズ米を含めて全量買い取り、

 

なんと精米歩合30%にまでクズ米を磨き上げて、獺祭「等外」を作りました。

 

等外というのは、等級外ということで、

 

このお酒は精米歩合30%でありながらも、大吟醸を名乗れません。

 

出来上がったお酒の出来は素晴らしく、天にも昇るうまさです。

 

なんと価格は720mlで1,430円

 

他のおいしい純米大吟醸の、3分の1程度の価格です。

 

これぞ、「コスパ」と「持続可能なESG」の両立だと、

 

毎晩、一献傾けながら感動しています。

 

REDSも「コスパ」と「持続可能なESG」の両立を目指しています。

 

ただ安いだけの仲介サービスではありません。

法令を順守し、不動産取引を透明化し、ただ儲かれば良いという不動産業界を変えていきます。

 

気になる物件があるお客様も、

 

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今は夏至、日当たりチェックは冬至で。

最終更新日:2021年7月28日
公開日:2021年6月21日

こんにちは。

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REDS宅建マイスターの井原です。

 

表題の件、

 

本日は二十四節気の「夏至」ですね。

 

太陽は高く暦の上では夏の真ん中、1年で昼が一番長い日です。

 

という文言をニュースで目にする日です。

 

「太陽は高く」というのは、気象においてだけでなく、

 

日当たりチェックでも超重要になります。

 

南中高度を意識した日当たりチェック

 

はるか昔の事、、、

 

中学校の理科で「南中高度」を教わった様な気がしますが、

 

これが家選びでも重要になります。

 

「南中とは太陽が1日のうちで最も高くなるときのことを指します。 南中高度とは正午の太陽の高度のことで、季節ごとに変わります。」

 

の様な感じで、理科の教科書には書いてあると思います。

 

要するに、

夏は太陽の位置が高いので、日当たりが良く

冬は太陽の位置が低いので、日当たりは悪くなる

という事ですね。

 

そんなの当たりまえじゃん。と思いがちですが、

 

どれくらい角度に違いがあるかご存じですか?

 

季節ごとの南中高度

あくまで南向きの場合なので、ご留意ください。

夏至(6/21頃):約78°

春分・秋分(3/21頃、9/21頃):約55°

冬至(12/21頃):約31°

こんなに違います。

 

例えば、6月に現地で日当りを確認して、問題が無くても、

 

12月には建物の陰になって、一日中日が当たらない。

 

という可能性も充分にあります。

 

日当りを重視されるのであれば、

 

季節にかかわらず、

「真南を向いて、あの建物は31°の角度内に収まっているか」

必ずチェックしましょう!

 

31°より高い部分にある建物は、冬至に日陰を落とすことになります。

今の見た目だけで判断してはいけません。

 

REDSはプロの視点で物件をチェックしております。

 

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本来、売却査定額はどの会社でも同じです。

最終更新日:2021年6月16日
公開日:2021年6月14日

こんにちは。

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REDS宅建マイスターの井原です。

 

表題の件、

 

今年は自粛期間の影響か、

 

例年1~3月の繁忙期が後ろにスライドしており、

 

2~5月は猫の手も借りたいくらい、忙しくさせていただきました。

 

6月に入り、少しですが落ち着きを感じておりますが、

 

ここに来て、ご売却のご依頼が急増してきております。

 

ご自宅の売却の際には、まずは査定を依頼されると思いますが、

 

仲介会社が提示する査定額の意味をご説明いたします。

 

そもそも、どうやって査定額を計算するのか。

 

これは、マンション、一戸建て、収益物件などにより、

 

査定手法が異なりますので、まずは査定手法をご説明します。

 

①取引事例比較法

主にマンション査定で使用します。

同じマンションや、近しい条件のマンションの「成約事例」から算出します。

成約事例は、REINS(不動産業者間物件データベース)に成約登録されたデータが出所です。

どの仲介会社が見ても、根拠は同じです。

 

②原価法

主に一戸建ての査定で使用します。①を併用することもあります。

更地の査定額+現在の建物価格で構成されます。

更地の査定は、①と同様に成約事例を出所に、

現在の建物価格は、再調整価格×{(耐用年数-経過年数)÷耐用年数}と計算します。

再調達価格が国交省資料により提示されていますので、どの仲介会社が見ても根拠は同じです。

 

収益還元法

主に収益不動産の査定で用います。

①の成約事例を出所とした、成約実績のある表面利回りから、賃料収入で逆算した価格です。

これもどの仲介会社が見ても根拠は同じです。

 

主な査定手法は、この3つです。

根拠になる数値は、公になっているものですので、

本来はどの仲介会社でも、査定額はほぼ同じになるはずです。

「自信があるからです」

「お客様が居るからです」

なんて言葉にも、チラシにも、騙されてはいけません。

全てウソです。

 

なぜ仲介会社によって査定額が違うのか。

なぜかを知るには、

仲介会社の収益構造を押さえておく必要があります。

 

①仲介業者の扱う「商品」は、ご売却依頼を受けた「売り物件」である。

②商品が無ければ、集客もできない。

 ※REDSの場合は他社と違い、サービス内容に魅力があるので、それが集客材料になっています。

③なので、各社は売り物件の取得が第一優先。

 

その為、

高額査定で売主様の歓心を得て、何が何でも売り物件(媒介契約)が欲しい。

このように、営業マンは考えています。

私も、以前の勤務先ではそうでしたし、そう教えられました。

 

しかし、

あくまで売主様へアピールするために高額査定を提示しているだけですので、

その値段では当然売れません。

販売期間だけが経過し、機会損失を被るだけとなります。

 

結果的には、

高額査定を提示しておきながらも、

「この値段では売れない」と手のひらを返され、値段を下げていくことになります。

 

このような事態になると本当にもったいないので、ぜひREDSへお問合せ下さい。

 

REDSでは、極めてリアルな売却査定をいたします。

 

ご売却をお考えのお客様、

 

現実的な「早く・高い」ご売却なら!

 

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住宅ローン減税 最大13年間480万円の期限迫る

最終更新日:2021年6月11日
公開日:2021年6月7日

こんにちは。

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REDS宅建マイスターの井原です。

 

表題の件、

 

住宅ローン減税が1年延長!

 

というニュースを数カ月前によく見かけましたので、

 

期限はまだまだ先だと思っていませんか?

 

1年延長されたのは、入居時期が2021年末 → 2022年末になっただけで、

 

契約期限までは、あと数ヶ月しかありません。

 

下記の期限までに売買契約が必要です。

 

注文住宅は、2021年9月末までの契約

 

建売一戸建てや中古住宅は、2021年11月末までの契約

 

注文住宅をご検討のお客様、急いだほうが良いです!

 

期限を過ぎてしまうと、現行の「最大13年間480万円」の対象外になり、

 

また、課税物件の40㎡以上の条件も対象外になり、

 

来年の税制大綱による内容が適用されます。

 

来年は、

 

逆ザヤ状態の解消の為、

 

還付率1%の見直しをすると、今年の税制大綱に明記されておりました。

 

今年の内容が延長されるか、全くわかりませんので、

 

絶対にお得にご購入したいお客様は、

 

期限内の売買契約をお勧めします!

 

税金や税制に関する内容は、必ず税務署へ直接ご確認ください。

 

期限に間に合う物件を、メールで一挙にご紹介いたします。

 

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