こんにちは。

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REDS宅建マイスターの井原です。

表題の件、

本日は二十四節気の「夏至」ですね。

太陽は高く暦の上では夏の真ん中、1年で昼が一番長い日です。

という文言をニュースで目にする日です。

「太陽は高く」というのは、気象においてだけでなく、

日当たりチェックでも超重要になります。

南中高度を意識した日当たりチェック

はるか昔の事、、、

中学校の理科で「南中高度」を教わった様な気がしますが、

これが家選びでも重要になります。

「南中とは太陽が1日のうちで最も高くなるときのことを指します。 南中高度とは正午の太陽の高度のことで、季節ごとに変わります。」

の様な感じで、理科の教科書には書いてあると思います。

要するに、

夏は太陽の位置が高いので、日当たりが良く

冬は太陽の位置が低いので、日当たりは悪くなる

という事ですね。

そんなの当たりまえじゃん。と思いがちですが、

どれくらい角度に違いがあるかご存じですか？

季節ごとの南中高度

あくまで南向きの場合なので、ご留意ください。

夏至(6/21頃)：約78°

春分・秋分(3/21頃、9/21頃)：約55°

冬至(12/21頃)：約31°

こんなに違います。

例えば、6月に現地で日当りを確認して、問題が無くても、

12月には建物の陰になって、一日中日が当たらない。

という可能性も充分にあります。

日当りを重視されるのであれば、

季節にかかわらず、

「真南を向いて、あの建物は31°の角度内に収まっているか」

必ずチェックしましょう！

31°より高い部分にある建物は、冬至に日陰を落とすことになります。

今の見た目だけで判断してはいけません。

REDSはプロの視点で物件をチェックしております。

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REDS宅建マイスターの井原です。

表題の件、

今年は自粛期間の影響か、

例年１～３月の繁忙期が後ろにスライドしており、

２～５月は猫の手も借りたいくらい、忙しくさせていただきました。

6月に入り、少しですが落ち着きを感じておりますが、

ここに来て、ご売却のご依頼が急増してきております。

ご自宅の売却の際には、まずは査定を依頼されると思いますが、

仲介会社が提示する査定額の意味をご説明いたします。

そもそも、どうやって査定額を計算するのか。

これは、マンション、一戸建て、収益物件などにより、

査定手法が異なりますので、まずは査定手法をご説明します。

①取引事例比較法

主にマンション査定で使用します。

同じマンションや、近しい条件のマンションの「成約事例」から算出します。

成約事例は、REINS（不動産業者間物件データベース）に成約登録されたデータが出所です。

どの仲介会社が見ても、根拠は同じです。

②原価法

主に一戸建ての査定で使用します。①を併用することもあります。

更地の査定額＋現在の建物価格で構成されます。

更地の査定は、①と同様に成約事例を出所に、

現在の建物価格は、再調整価格×｛（耐用年数－経過年数）÷耐用年数｝と計算します。

再調達価格が国交省資料により提示されていますので、どの仲介会社が見ても根拠は同じです。

③収益還元法

主に収益不動産の査定で用います。

①の成約事例を出所とした、成約実績のある表面利回りから、賃料収入で逆算した価格です。

これもどの仲介会社が見ても根拠は同じです。

主な査定手法は、この3つです。

根拠になる数値は、公になっているものですので、

本来はどの仲介会社でも、査定額はほぼ同じになるはずです。

「自信があるからです」

「お客様が居るからです」

なんて言葉にも、チラシにも、騙されてはいけません。

全てウソです。

なぜ仲介会社によって査定額が違うのか。

なぜかを知るには、

仲介会社の収益構造を押さえておく必要があります。

①仲介業者の扱う「商品」は、ご売却依頼を受けた「売り物件」である。

②商品が無ければ、集客もできない。

　※REDSの場合は他社と違い、サービス内容に魅力があるので、それが集客材料になっています。

③なので、各社は売り物件の取得が第一優先。

その為、

高額査定で売主様の歓心を得て、何が何でも売り物件（媒介契約）が欲しい。

このように、営業マンは考えています。

私も、以前の勤務先ではそうでしたし、そう教えられました。

しかし、

あくまで売主様へアピールするために高額査定を提示しているだけですので、

その値段では当然売れません。

販売期間だけが経過し、機会損失を被るだけとなります。

結果的には、

高額査定を提示しておきながらも、

「この値段では売れない」と手のひらを返され、値段を下げていくことになります。

このような事態になると本当にもったいないので、ぜひREDSへお問合せ下さい。

REDSでは、極めてリアルな売却査定をいたします。

ご売却をお考えのお客様、

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REDS宅建マイスターの井原です。

表題の件、

住宅ローン減税が1年延長！

というニュースを数カ月前によく見かけましたので、

期限はまだまだ先だと思っていませんか？

1年延長されたのは、入居時期が2021年末 → 2022年末になっただけで、

契約期限までは、あと数ヶ月しかありません。

下記の期限までに売買契約が必要です。

注文住宅は、2021年9月末までの契約

建売一戸建てや中古住宅は、2021年11月末までの契約

注文住宅をご検討のお客様、急いだほうが良いです！

期限を過ぎてしまうと、現行の「最大13年間480万円」の対象外になり、

また、課税物件の40㎡以上の条件も対象外になり、

来年の税制大綱による内容が適用されます。

来年は、

逆ザヤ状態の解消の為、

還付率１％の見直しをすると、今年の税制大綱に明記されておりました。

今年の内容が延長されるか、全くわかりませんので、

絶対にお得にご購入したいお客様は、

期限内の売買契約をお勧めします！

税金や税制に関する内容は、必ず税務署へ直接ご確認ください。

期限に間に合う物件を、メールで一挙にご紹介いたします。

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