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井原 直樹いはら なおき

【注意】折角リフォームしたのに、資産価値が激減することがあります。

公開日:2021年5月31日

こんにちは。

仲介手数料が必ず割引、更には無料の

REDS宅建マイスターの井原です。

 

表題の件、

 

折角費用をかけてリフォームしたのに、

 

資産価値が下がる事があります。

 

最近はおうち時間が増え、ご自宅のリフォームをご検討される方が多いですが、

 

リフォームされる際は、「資産価値に悪影響が無いか」 

 

ぜひ不動産会社にも意見を聞いてみてください。

 

私でしたら、お気軽にご連絡いただいて大丈夫です!

 

資産価値下落度「MAX」やばいリフォーム

 

これは、ずばり「違反建築」になるリフォームです。

 

増築

 

建築基準法では「建ペイ率」「容積率」により、建物の建築(延べ)面積に制限されています。

 

リフォームにより建物を増築した場合は、この制限を超過してしまう恐れがあります。

 

仮に超過しなくても、10㎡以上の場合は(防火・準防火の場合は1㎡でも)建築確認が必要です。

 

この「建築確認」という手続きをしないと、やはり違反建築になります。

 

一戸建ての場合は、

縁側の先にサンルームを増設

庭に離れを設置(プレハブ含む)

カースペースにシャッターゲートと屋根を作る(壁の有無は関係ありません)

屋根裏に天井高140cm超の居室を増設

など。

 

マンションの場合は、

バルコニーにサンルームを設置

エントランスホールや共用廊下に、区切られた部屋を新設

などです。

 

いずれも違反建築物となりますので、一般的には住宅ローンが利用できません。

 

容積率の軽微な超過でしたら、大目に見てくれる銀行もありますが、

建ぺい率の超過は一発アウトです。

庭に何か屋根のあるものを増設するのは、避けた方が無難です。

 

資産価値 ≒ 売りやすさ ≒ 買い手のファイナンス

これが重要であることを覚えておいてください。

 

資産価値下落度「中」ローン難

下落度MAXでは、完全にアウトな違反建築でしたが、

厳密にいえばアウトだけれど、グレーとなってしまうリフォームです。

 

一戸建ての場合は、

敷地内に大型物置を置く

カースペースに屋根付きカーポートを設置

ベランダに長さ1m超の雨除けの屋根を設置

など。

 

マンションの場合は、

ワンルームに間取り変更(法律は違反してません)

 

戸建ての場合は、いずれも建蔽率が超過しなければ問題ございませんが、

 

10㎡以上の場合は(防火・準防火の場合は1㎡でも)建築確認が必要です。

 

ただし、これは厳密にいうと・・・な部分なので、

 

取引する仲介会社や金融機関によりケースバイケースになりますが、

 

基本的には、撤去が望ましいです。

 

マンションの、ワンルームに間取り変更は、

 

建築違反ではありませんが、一部銀行では融資NGになります。

これは投資懸念によるもので、銀行のワンルームアレルギーここに極まれりという感じです笑。

 

ある銀行(都市銀行)では、何㎡であろうと、ワンルームは融資不可という条件があります。

 

たまに、ホテルライクな広々としたリフォームを提案しているリフォーム雑誌を見ますが、

 

「それ、お客様の資産価値考えてますか?」と突っ込みたくなります・・・

 

資産価値を下落させないリフォームなら、経験豊富なREDSリフォームへお任せください。

REDSリフォーム

REDSはお客様の資産価値を第一にしております。

 

気になる物件があるお客様も、

 

これから物件を探すお客様も、

 

「トコトン安心・お得」に物件を探すなら!

 

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カテゴリー:

事故物件 本当に恐い心理的瑕疵とは

最終更新日:2021年5月26日
公開日:2021年5月24日

こんにちは。

仲介手数料が必ず割引、更には無料の

REDS宅建マイスターの井原です。

 

表題の件、

 

2021/5/20国交省によりこちらのガイドライン案が公表されました。

 

宅地建物取引業者による人の死に関する心理的瑕疵の取扱いに関するガイドライン(案)

https://public-comment.e-gov.go.jp/servlet/PcmFileDownload?seqNo=0000219027

 

まだ草案段階なので、現在パブコメを募集中の様です。

 

これまでは明確なルールがございませんでしたので、

 

明確な告知ルールが国交省から示されていませんでした。

 

その為、仲介会社により告知する水準に差が出ているのが現状で、

 

室内で人が亡くなっていたとしても、各社で対応が変わります。

 

①理由の如何を問わず、室内での死亡があった場合は必ず告知

 

②病死や事件性の無い死因の場合は、告知しない。

 

③10年以上前の件は告知しない。

 

④一度居住者が変わっていれば告知しない。

 

など、です。

 

④は特にひどいですね。。。

 

その為、消費者にとっては、疑心暗鬼となり、

 

「大島てる」のようなサイトを頼る事態になってきています。

 

本来は、業界全体のモラルが高ければ問題になりませんでしたが、

 

ご存じの通り、仲介会社は玉石混合ですので、国交省がガイドラインを制定することとなったようです。

 

そもそも心理的瑕疵とは・・・

 

対象不動産内(もしくは近隣)で、事件性のある死亡事象がある事が代表的な心理的瑕疵になります。

 

誰でも「穢れ」に対して強い抵抗感がありますので、

 

実害はない≒心理的であっても、それは瑕疵(欠陥)に当たると考えられています。

 

他には、

 

①近くに墓地や葬儀場、ごみ処理施設がある

 

②近くに暴力団組事務所など、反社会的組織の拠点がある。

 

③近くで自殺、殺傷事件、強盗、空き巣、銃器発砲などの事件が起きた。

 

④隣接住戸や近隣住民の迷惑行為がある。

 

等々です。

 

なかでも、最も恐ろしいのが、④です。

 

生きている人間の方が恐い。

 

これは心理的瑕疵でありならも、現在進行形で実害を被る恐れが極めて高いからです。

 

実際にあった話ですが、

 

(REDSの仲介ではありません。)

 

マンションの1室を仲介したところ、

 

隣人に包丁を持って追い掛け回されたり、様々な迷惑行為を受けたことがあったそうです。

 

詳しくは書けませんが、

 

疲れ果てたそのお客様は心を患い、決して幸福とは言えない結果となってしまいました。

 

もともとその隣人は、近所でも有名な存在で、度々警察沙汰にもなっていたそうです。

 

もちろん、マンションの管理人も、それを認識していました。

 

仲介会社がきちんと調査していれば、防げた事件でした。

 

REDSは仲介手数料が割安でも、仕事はキッチリ致します。

 

現在依頼している仲介会社は、本当に安全ですか?

 

 

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住宅ローンの団信をまとめ!

最終更新日:2021年5月20日
公開日:2021年5月17日

こんにちは。

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REDS宅建マイスターの井原です。

 

表題の件、

 

住宅ローン選びって大変ですよね。

 

一昔前、ネット銀行が出てきた頃は、金利で比較すれば簡単に選べましたが、

 

今は0.5%以下の低金利は当たり前・・・

 

がん団信や、疾病保証、リビングニーズ特約などなど、

 

金利だけでは選べなくなってきました。

 

特に、多くのお客様が、

 

基本の団信に付保する、特約の内容で比較される事が多いです。

 

基本的には、特約保険料の支払方法はこちらの3つです。

 

「団体」信用生命保険なので、団体で加入する方の中でも、

 

得する人、損する人が出てきますので、注意が必要です。

 

無料で付帯

これは絶対的にお得なので、一番人気です。

今回はこちらを深堀していきます。

金利に上乗せ

これはローンを長期間で完済する方が負担増です。

繰り上げ返済をする予定の無い方は、短く返す方に比べて損をしてしまいます。

毎月保険料

返済時の年齢に応じた保険料を支払います。

年齢が若ければ安くなりますので、20代の方はかなりお得です。

一般的には、団信はリスクの低い若者に不利と言われていますので、これは好感が持てます。

三菱UFJ銀行などが採用しています。

 

2021年春 無料の団信特約まとめ

 

住信SBIネット銀行

言わずと知れたネット銀行のパイオニア。

無料で付保される全疾病保証が特徴です。

 

無料で付保される内容

「8大疾病により就労不能状態」となり、

①11回目の返済日まで、返済額が保険金として支払われる。

②12カ月を経過した日の翌日0時まで就業不能状態が継続した場合、

その時点のローン債務残高相当額が保険金として支払われる。

「1年間の就労不能状態」が要件なので、かなりハードルは高いでしょう。

しかし、入院ではなく、「就労不能状態」というのがポイントです。

自宅療養でも対象になる可能性があります。

 

auじぶん銀行

お客様からのご指名No.1です(体感値)

「がん団信50%無料」で革新を起こしました。

 

無料で付保される内容

①「がん」と診断された場合、住宅ローン残高の50%相当額が保険金として支払われる。

就労不能状態となり、

②入院が連続して31日以上になった場合(以降、入院が継続して30日に達するごとに)毎月の住宅ローン返済額が無料

③入院が連続して180日以上になった場合、その時点のローン債務残高相当額が保険金として支払われる。

 

住信SBIネット銀行に比べて、半分の入院期間で住宅ローン残債が0になります。

しかし、「入院に限定」されます。

 

ソニー銀行

審査のイメージ的には、ハイスペックなお客様向け

 

無料で付保される内容

①「がん」と診断された場合、住宅ローン残高の50%相当額が保険金として支払われる。

以上です。

他には、金利に+0.1%刻みで保障をカスタマイズする事ができますので、既存の生命保険とのバランスを取りたいお客様にぴったりです。

 

楽天銀行

auじぶん銀行と住信SBIネット銀行のハイブリッド!

なんと、融資手数料はいくら借りても33万円の定額制

 

無料で付保される内容

①「がん」と診断された場合、住宅ローン残高の50%相当額が保険金として支払われる。

就労不能状態となり、

②毎月27日時点で、所定の就労不能状態が15日をこえて継続している場合、毎月の住宅ローン返済額を保障

③就労不能状態が1年をこえて継続した場合、その時点のローン債務残高相当額が保険金として支払われる。

 

がん団信50%は無料で付けたい!

しかし、

「入院半年」ではなく、「就労不能1年」の保障が欲しい!

という方にはうってつけです。

 

このように、

無料で特約保障がつくといっても、これだけ差があります。

 

もちろん、団信の内容だけが住宅ローンではありません。

 

経験豊富なREDSエージェントは、

 

お客様のご状況に合わせた住宅ローンをご提案いたします。

 

住宅ローンのご提案~審査手続きなど、もちろん無料です。

 

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これから物件を探すお客様も、

 

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旧耐震物件で住宅ローン減税を受けるには 後編

公開日:2021年5月10日

こんにちは。

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REDS宅建マイスターの井原です。

 

前回の続きです。

 

そもそも、旧耐震物件でありながら、新耐震基準を満たす物件は、ほんの一握りです。

 

旧耐震基準で、耐震適合証明書が取得可能なマンションとは、

 

耐震診断をした上で、

①新耐震基準を満たす耐震改修工事を行った物件

②そのままの状態で、たまたま新耐震基準も満たしていた物件

③戸別で行う耐震診断をクリアした物件

になるかと思います。

 

②と③は似ていますが、違います。

後ほどご説明いたします。

 

①は探すコツがあります。

まずは、耐震診断が義務付けられた物件を探します。

東京都では「東京における緊急輸送道路沿道建築物の耐震化を推進する条例」により、

耐震化の状況の報告義務と耐震診断が義務化されており、沿道沿いの旧耐震マンションでは耐震診断が行われているはずです。

 

特定緊急輸送道路はこちらをご覧ください。

緊急輸送道路沿道建築物の耐震化

 

この沿道沿いの物件を探していきます。

しかし、耐震診断はしていても、耐震補強工事までしていない物件がほとんどで、効率は良くありません。

 

なぜ耐震補強工事が進まないのか。

 

特定緊急輸送道路沿いの旧耐震物件は、

耐震診断が義務化され、診断費用はほぼ全額が助成金で賄えました。

 

しかし、耐震補強工事の施工費などは、多くの助成金が出るものの、少なからず負担もあります。

 

「いま問題無く住めているのに、費用負担はチョット…」というのが人情で、

合意形成が難しいのが現状です。

 

※耐震補強工事の様な、共用部分に著しい変更を伴う行為をするときは、

「区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。」

と、区分所有法に定められているからです。

 

多数決で75%の賛成が必要なので、ハードルは高いです。

耐震補強工事済みの物件を見つけたら、ラッキーです。

物件名を覚えておきましょう!

 

続きまして、

②耐震診断の結果、たまたま新耐震基準も満たしていた物件

これも見つけたら、ラッキーです。

物件名を覚えておきましょう!

 

と、宝探し的な感じになってしまいましたが、

 

私は「旧耐震物件で耐震適合証明書が取得できる物件」をいくつか把握しておりますので、ご興味ありましたらぜひ直接ご連絡ください。

 

③戸別で行う耐震診断をクリアした物件

 

こちらが今回のキモです。

 

戸別で行う耐震診断とは?

 

通常、マンションの耐震診断とは、管理組合の議決と費用負担を経て、マンション全体で行うものです。

 

先述の特定緊急輸送道路沿いであれば、手厚い助成金も出ましたが、

 

そうでもなければ、実施している管理組合はごくわずかです。

 

購入したい物件があっても、管理組合に頼んで耐震診断をしてもらうことは、現実的ではありません。

 

実は、

 

耐震診断は管理組合を通さなくても行えます。

 

結果が良好であれば、耐震適合証明書の取得も可能です。

 

もちろん費用負担は依頼者になりますが、耐震適合証明書の取得も含めて、概ね15万円前後だと思います。

 

但し、管理組合に設計図書の保管がある事や、

 

所定の長期修繕計画書がある事など、物件にも条件があります。

 

上手くいけば、諦めていた住宅ローン減税が受けられるかもしれません。

 

旧耐震基準のマンションをご検討の方、耐震適合証明書が取得可能かお調べいたします。

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これから物件を探すお客様も、

 

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旧耐震物件で住宅ローン減税を受けるには 前編

最終更新日:2021年5月5日
公開日:2021年5月3日

こんにちは。

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REDS宅建マイスターの井原です。

 

表題の件、

 

中古マンション購入で、住宅ローン減税を受けるには、

 

購入する物件が、以下の条件を満たしている必要があります。

※中古マンションの物件に関する条件だけご説明しております。

 

必須条件

登記簿に記載された面積が、50㎡以上

※消費税課税物件の場合は、40㎡以上(時限措置)

 

次のいずれかを満たしていること。

1.住宅性能評価書(耐震等級1以上)を取得していること
2.耐震基準適合証明書を取得していること
3.既存住宅売買瑕疵保険に加入していること
4.築年数が一定年数以下であること(木造の場合は20年以下、耐火建築物の場合は25年以下)

 

一般のお客様からすると、

4番の「築25年以下ならOK」という項目以外は、チンプンカンプンだと思います。

 

築25年超の物件で、住宅ローン減税を受けるために

フローチャートでご説明いたします。

 

①新耐震基準の物件である

 

YES:基本的には簡単に「耐震基準適合証明書」が取得可能ですので、上記の2.を満たせます。

 

耐震適合証明書の取得には、建築士による「耐震診断」が必要です。

費用は10万円前後が多いです。

 

新耐震基準かどうかの確認方法は、新築時の「建築確認年月日」が昭和56年6月1日以降であるかを確認しますが、

 

不明な場合は、昭和58年以降の完成が目安になると思います。

 

NO:↓へ。

 

②ダメ元で確認する。

1.住宅性能評価書(耐震等級1以上)を取得していること
3.既存住宅売買瑕疵保険に加入していること

こちらを売主へ確認してください。

 

なぜダメ元なのかというと、

1.も3.も「新耐震基準を満たすこと」が条件だからです。

 

結局は、

旧耐震物件には耐震適合証明書が必須です。

 

耐震適合証明書は、物件の引渡し前に発行が必要です(超重要)

 

その他の注意ポイントや、物件の探し方、耐震適合証明書の取得方法など、

 

次回ご説明いたします。

 

REDSは豊富な知識をわかりやすくご説明いたします。

気になる物件があるお客様も、

 

これから物件を探すお客様も、

 

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