こんにちは。

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REDS宅建マイスターの井原です。

表題の件、

金融業界には「先物取引」などを筆頭に、「先物」という業界用語が浸透しておりますが、

不動産業界にも「先物」がございます。

不動産業界でいう先物とは、

「他社が媒介契約を受けた物件を、自社で広告している物件」です。

一般のお客様からすると、

物件は同じ物件でしょ？と思われるかもしれませんが、

私たちが購入希望のお客様をご案内する時には、

先物を掲載している業者ではなく、

その大元の業者へ内見を依頼する必要があります。

なので、内見を依頼した際に、「それ、先物ですよ」と返されると、

ちょっと恥ずかしい思いをします笑。

逆に言うと、案内希望の他社業者に対しては「先物です」と言っておけば、

深追いされない＝囲い込みしやすいと思っている業者もいます。

「先物」を使った囲い込み

従来型は、

単に「先物です」と一点張りして、力ずくで囲い込みます。

電柱に貼ってあるチラシを見て、不動産業者として内見を依頼すると、ほとんどこうなります。

胡散臭い業者が良く使うワザです。

令和版は、

本当に先物にして囲い込みます。

実際にあったのですが、

「先物」の状況をよく聞くと、

売主様が依頼している仲介会社は別にあるが、

販売活動は全てA社で行っているとの事。

少なくともA社は合法的に囲い込みが出来ます。

ここまで来たかという感じです。

いずれにしても、囲い込みは百害あって一利なし。

売主様は広く集客できませんし、

買主様は言い値の仲介手数料を支払うことになります。

やはり両手仲介の禁止と、REINSの一般開放しか道は無いと思いますね。

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表題の件、

確定申告の時期という事もあり、

昨年お取引いただいたお客様から、ご連絡をいただく事が多い時期です。

マイホームをご売却された場合は、

購入した価格よりも高く売れても、

その利益が3000万円までであれば、所得税は掛かりません。

※かなり大雑把に書いておりますので、正しくは税務署へお尋ねください。

例えば、30年前に6000万円で購入した中古マンションが、

9000万円で売れたとしたら、

3000万円が粗利です。

そこから、購入時の諸経費や、売却時の諸経費などを差し引いて、

残った利益が3000万円に収まれば、所得税が課税されません。

このケースなら所得税はかからない・・・？

ここで忘れがちなのが、減価償却です。

30年前に6000万円で買ったとしても、

それって30年前の話だよね？と言わんばかりに、

買った値段から、建物の減価償却分を差し引かねばなりません。

計算式は

建物購入代金 × 0.9 × 償却率(マンションは0.015)× 経過年数です。

※契約書に土地と建物の内訳が書いておらず、建物価格がわからない場合は、私にお電話ください。

先程のケースで、建物価格4000万円だとすると、

4000万円×0.9×0.015×30＝1620万円が減価償却分です。

なので、買った値段を6000万円ではなく、4380万円で見積もる必要があります。

となると、

9000万円－4380万円＝4620万円なので、

粗利ベースで3000万円を大幅にオーバーしてしまいます。

減価償却を忘れると大変なことになります。

税務上のご質問は、直接の助言が出来ませんが、

税務署へ確認しながら、お役に立てれば幸いです。

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表題の件、

1月27日に行われました宅建マイスター認定試験を受けて参りまして、先日合格発表がありました。

今回は102名が受験し、35名の合格、合格率34%でした。

おかげ様で無事合格し、数少ない宅建マイスターの一員となる事ができました。

宅建マイスターって？

文字通り、宅建士の行う業務内容での「名人、親方」的な存在たる資質を認定する資格です。

宅建マイスター公式HP

ベテラン宅建士の経験で培われてきた暗黙知的な部分や、

最新の法改正をフォローした、

極めて実務的な試験です。

受験資格は

・宅地建物取引士証取得後、5年以上の実務経験を有していること。

が条件なので、実務につくリアルな宅建士が受験する資格です。

合格した暁には、

あらゆるリスクを予見できる上級宅建士

である事の認定が受けられます。

今後は宅建マイスターの名に恥じないように、

更に一段高い意識で仕事に取り組んで参ります。

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