井原 直樹(宅建士・リフォームスタイリスト)
24年取扱高No.1・高額物件も安全な取引をお約束。
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公開日:2021年3月29日
こんにちは。
仲介手数料が必ず割引、更には無料の
REDS宅建マイスターの井原です。
表題の件、
おかげさまで今月は超繁忙期ともいえる忙しさで、
多くのご契約を賜りました。
誠にありがとうございました。
同時に、
購入申込書を提出させて頂いても、
ご購入に至れず、
私を含めて本当に悔しい思いをしたお客様も
多くいらっしゃいました。
人気物件には、「購入申込み」が何件も入ります。
どのような物件が人気物件になるかというと、
成約事例(過去に売れた実績のある坪単価)とほぼ同じ価格で売出し中
3LDKが少ないエリア内で、築浅の3LDKが出た場合など。
誇張抜きで、新築戸建ては飛ぶように売れております。
皆さん更地の状態からチェックしていて、完成間近に内見が出来る状態になると、一斉に購入申込みが入ります。
人気の物件は、ほぼ確実に購入申込みが重複しますが、
購入できるのはたった1組のお客様です。
その様な状況では、以下の条件を比較して、一番良い条件のお客様に決まる事が多いです。
他の申込者(ライバル)に差をつける為の三箇条はこちらになります。
私も毎回価格交渉をしたいところではありますが、
購入申込みが重複した時点で、売出し価格満額でなければ、購入は難しくなります。
人気物件の場合は、初めから満額で提示して、話を固めてしまえれば安心です。
住宅ローンの事前審査が通過すれば、
資金繰り確定=契約も確実にOKとなり、一歩リードです。
ネット銀行などの事前審査は確実性が低いので、都市銀行での通過が求められます。
ただし、現金購入の方にはどうしても勝てません。
トランプのジョーカーのようなものですので、来ない事を祈ります。
契約も、決済(引渡し)も早ければ早い方が有利な事が多いです。
特に、新築一戸建ては、
「契約日当日に現金購入者が現れてしまい、破談になった」など、
本当にたまにありますので、特にご注意です。
このように、人気物件を押さえる為には、
買主様としては、かなり譲歩が必要です。
そこで、
という手もございます。
成功確率は数パーセントですが、やってみる価値はありだと思います。
気になる物件があるお客様も、
これから物件を探すお客様も、
お気軽に【REDS】井原までご相談ください!
ご連絡はお気軽にどうぞ!
最終更新日:2021年3月29日
公開日:2021年3月22日
こんにちは。
仲介手数料が必ず割引、更には無料の
REDS宅建マイスターの井原です。
表題の件、
金融業界には「先物取引」などを筆頭に、「先物」という業界用語が浸透しておりますが、
不動産業界にも「先物」がございます。
一般のお客様からすると、
物件は同じ物件でしょ?と思われるかもしれませんが、
私たちが購入希望のお客様をご案内する時には、
先物を掲載している業者ではなく、
その大元の業者へ内見を依頼する必要があります。
なので、内見を依頼した際に、「それ、先物ですよ」と返されると、
ちょっと恥ずかしい思いをします笑。
逆に言うと、案内希望の他社業者に対しては「先物です」と言っておけば、
深追いされない=囲い込みしやすいと思っている業者もいます。
従来型は、
単に「先物です」と一点張りして、力ずくで囲い込みます。
電柱に貼ってあるチラシを見て、不動産業者として内見を依頼すると、ほとんどこうなります。
胡散臭い業者が良く使うワザです。
令和版は、
実際にあったのですが、
「先物」の状況をよく聞くと、
売主様が依頼している仲介会社は別にあるが、
販売活動は全てA社で行っているとの事。
少なくともA社は合法的に囲い込みが出来ます。
ここまで来たかという感じです。
いずれにしても、囲い込みは百害あって一利なし。
売主様は広く集客できませんし、
やはり両手仲介の禁止と、REINSの一般開放しか道は無いと思いますね。
気になる物件があるお客様も、
これから物件を探すお客様も、
お気軽に【REDS】井原までご相談ください!
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最終更新日:2021年7月28日
公開日:2021年3月8日
こんにちは。
仲介手数料が必ず割引、更には無料の
REDS宅建マイスターの井原です。
表題の件、
確定申告の時期という事もあり、
昨年お取引いただいたお客様から、ご連絡をいただく事が多い時期です。
マイホームをご売却された場合は、
購入した価格よりも高く売れても、
その利益が3000万円までであれば、所得税は掛かりません。
※かなり大雑把に書いておりますので、正しくは税務署へお尋ねください。
例えば、30年前に6000万円で購入した中古マンションが、
9000万円で売れたとしたら、
3000万円が粗利です。
そこから、購入時の諸経費や、売却時の諸経費などを差し引いて、
残った利益が3000万円に収まれば、所得税が課税されません。
このケースなら所得税はかからない・・・?
30年前に6000万円で買ったとしても、
それって30年前の話だよね?と言わんばかりに、
買った値段から、建物の減価償却分を差し引かねばなりません。
※契約書に土地と建物の内訳が書いておらず、建物価格がわからない場合は、私にお電話ください。
先程のケースで、建物価格4000万円だとすると、
4000万円×0.9×0.015×30=1620万円が減価償却分です。
なので、買った値段を6000万円ではなく、4380万円で見積もる必要があります。
となると、
9000万円-4380万円=4620万円なので、
粗利ベースで3000万円を大幅にオーバーしてしまいます。
税務上のご質問は、直接の助言が出来ませんが、
税務署へ確認しながら、お役に立てれば幸いです。
気になる物件があるお客様も、
これから物件を探すお客様も、
お気軽に【REDS】井原までご相談ください!
ご連絡はお気軽にどうぞ!
公開日:2021年3月1日
こんにちは。
仲介手数料が必ず割引、更には無料の
REDS宅建マイスターの井原です。
表題の件、
1月27日に行われました宅建マイスター認定試験を受けて参りまして、先日合格発表がありました。
今回は102名が受験し、35名の合格、合格率34%でした。
おかげ様で無事合格し、数少ない宅建マイスターの一員となる事ができました。
文字通り、宅建士の行う業務内容での「名人、親方」的な存在たる資質を認定する資格です。
ベテラン宅建士の経験で培われてきた暗黙知的な部分や、
最新の法改正をフォローした、
極めて実務的な試験です。
受験資格は
・宅地建物取引士証取得後、5年以上の実務経験を有していること。
が条件なので、実務につくリアルな宅建士が受験する資格です。
合格した暁には、
である事の認定が受けられます。
今後は宅建マイスターの名に恥じないように、
更に一段高い意識で仕事に取り組んで参ります。
気になる物件があるお客様も、
これから物件を探すお客様も、
お気軽に【REDS】井原までご相談ください!
ご連絡はお気軽にどうぞ!