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井原 直樹いはら なおき

人気物件を買う為の三箇条。

公開日:2021年3月29日

こんにちは。

仲介手数料が必ず割引、更には無料の

REDS宅建マイスターの井原です。

 

表題の件、

 

おかげさまで今月は超繁忙期ともいえる忙しさで、

 

多くのご契約を賜りました。

 

誠にありがとうございました。

 

同時に、

 

購入申込書を提出させて頂いても、

 

ご購入に至れず、

 

私を含めて本当に悔しい思いをしたお客様も

 

多くいらっしゃいました。

 

人気物件になりやすい条件とは。

 

人気物件には、「購入申込み」が何件も入ります。

 

どのような物件が人気物件になるかというと、

 

・相場ドンピシャのお値段

成約事例(過去に売れた実績のある坪単価)とほぼ同じ価格で売出し中

 

・エリア内での需給バランス

3LDKが少ないエリア内で、築浅の3LDKが出た場合など。

 

・完成間近の新築一戸建て

誇張抜きで、新築戸建ては飛ぶように売れております。

皆さん更地の状態からチェックしていて、完成間近に内見が出来る状態になると、一斉に購入申込みが入ります。

 

人気物件を買う為の三箇条とは。

 

人気の物件は、ほぼ確実に購入申込みが重複しますが、

 

購入できるのはたった1組のお客様です。

 

その様な状況では、以下の条件を比較して、一番良い条件のお客様に決まる事が多いです。

 

他の申込者(ライバル)に差をつける為の三箇条はこちらになります。

 

①価格は満額

私も毎回価格交渉をしたいところではありますが、

購入申込みが重複した時点で、売出し価格満額でなければ、購入は難しくなります。

人気物件の場合は、初めから満額で提示して、話を固めてしまえれば安心です。

 

②ローン審査は一刻も早く、都市銀行で。

住宅ローンの事前審査が通過すれば、

資金繰り確定=契約も確実にOKとなり、一歩リードです。

ネット銀行などの事前審査は確実性が低いので、都市銀行での通過が求められます。

ただし、現金購入の方にはどうしても勝てません。

トランプのジョーカーのようなものですので、来ない事を祈ります。

 

③契約、決済(引渡し)は最短で。

契約も、決済(引渡し)も早ければ早い方が有利な事が多いです。

特に、新築一戸建ては、

「契約日当日に現金購入者が現れてしまい、破談になった」など、

本当にたまにありますので、特にご注意です。

 

このように、人気物件を押さえる為には、

買主様としては、かなり譲歩が必要です。

 

そこで、

 

人気物件級のお値段になるまで、価格交渉して購入する

 

という手もございます。

 

成功確率は数パーセントですが、やってみる価値はありだと思います。

 

REDSは価格交渉もしっかり行います。

気になる物件があるお客様も、

 

これから物件を探すお客様も、

 

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先物(さきもの)を使った新手の囲い込み

最終更新日:2021年3月29日
公開日:2021年3月22日

こんにちは。

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REDS宅建マイスターの井原です。

 

表題の件、

 

金融業界には「先物取引」などを筆頭に、「先物」という業界用語が浸透しておりますが、

 

不動産業界にも「先物」がございます。

 

不動産業界でいう先物とは、

 

「他社が媒介契約を受けた物件を、自社で広告している物件」です。

 

一般のお客様からすると、

 

物件は同じ物件でしょ?と思われるかもしれませんが、

 

私たちが購入希望のお客様をご案内する時には、

 

先物を掲載している業者ではなく、

 

その大元の業者へ内見を依頼する必要があります。

 

なので、内見を依頼した際に、「それ、先物ですよ」と返されると、

 

ちょっと恥ずかしい思いをします笑。

 

逆に言うと、案内希望の他社業者に対しては「先物です」と言っておけば、

 

深追いされない=囲い込みしやすいと思っている業者もいます。

 

「先物」を使った囲い込み

 

従来型は、

 

単に「先物です」と一点張りして、力ずくで囲い込みます。

 

電柱に貼ってあるチラシを見て、不動産業者として内見を依頼すると、ほとんどこうなります。

 

胡散臭い業者が良く使うワザです。

 

令和版は、

 

本当に先物にして囲い込みます。

 

実際にあったのですが、

 

「先物」の状況をよく聞くと、

 

売主様が依頼している仲介会社は別にあるが、

 

販売活動は全てA社で行っているとの事。

 

少なくともA社は合法的に囲い込みが出来ます。

 

ここまで来たかという感じです。

 

いずれにしても、囲い込みは百害あって一利なし。

 

売主様は広く集客できませんし、

 

買主様は言い値の仲介手数料を支払うことになります。

 

やはり両手仲介の禁止と、REINSの一般開放しか道は無いと思いますね。

 

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個人信用情報がブラックでも、住宅ローン審査に通る事があります。

公開日:2021年3月15日

こんにちは。

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REDS宅建マイスターの井原です。

 

表題の件、

 

俗にいう「ブラックリスト」とはどのような状態かというと、

 

クレジットカードの支払や、各種ローンなどの支払が継続して遅れてしまうと、

 

当初借りていた金融機関から「債権回収会社(サービサー)」に、債権が移動します。

 

そして、債権が移動したことが、個人信用情報機関に登録されます。

 

問題なのは、

 

この状態を、新たな借入れをしたいときに、その金融機関が知る事になることです。

 

金融機関は審査の際に個人信用情報を必ず確認しますので、

 

当然審査は通らず、

 

結果的に、どの金融機関でも融資が受けられない≒ブラックリスト入りとなってしまいます。

 

年々増えている新たな借り入れ、そして事故。

 

ここ数年で、携帯電話の本体代金を割賦で支払う事が増えました。

 

割賦払いの支払は携帯電話利用料金と一緒に支払うので、

 

借入の認識はありませんが、しっかり個人信用情報に登録されています。

 

つまり借入です。

 

また、奨学金についても10年程前から、個人信用情報へ登録されている様です。

 

これも借入ですので、支払状況は個人信用情報へ登録されます。

 

増える、うっかりミスで金融事故

 

特に携帯電話の割賦払いは、借入である認識も薄く、

 

うっかりミスによる金融事故(ブラックリスト入り)も多い様です。

 

実際にあったのは、

 

お子様用の携帯電話を親御さん名義で契約しており、

 

途中解約した月だけ支払いをしておらず、1年近く経ってしまったことにより、

 

債権が移動してしまった。などです。

 

また、1か月分の支払がされていないまま、海外転勤してしまい、

 

国内に戻って金融事故だと知った。など、

 

うっかりミスが原因でも、ブラックリスト入りしてしまいます。

 

うっかりミスでのブラックリスト入りなら、住宅ローン審査が通る事もあります。

 

いくつかの条件を満たせば、0.5%~0.7%程度の低金利で、

 

融資してくれる金融機関もございます。

 

もし、お困りの方が、このブログにたどり着かれた際は、

 

ぜひお気軽にお電話ください!

 

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忘れないで、減価償却。

公開日:2021年3月8日

こんにちは。

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REDS宅建マイスターの井原です。

 

表題の件、

 

確定申告の時期という事もあり、

 

昨年お取引いただいたお客様から、ご連絡をいただく事が多い時期です。

 

マイホームをご売却された場合は、

 

購入した価格よりも高く売れても、

 

その利益が3000万円までであれば、所得税は掛かりません。

 

※かなり大雑把に書いておりますので、正しくは税務署へお尋ねください。

 

例えば、30年前に6000万円で購入した中古マンションが、

 

9000万円で売れたとしたら、

 

3000万円が粗利です。

 

そこから、購入時の諸経費や、売却時の諸経費などを差し引いて、

 

残った利益が3000万円に収まれば、所得税が課税されません。

 

このケースなら所得税はかからない・・・?

 

ここで忘れがちなのが、減価償却です。

 

30年前に6000万円で買ったとしても、

 

それって30年前の話だよね?と言わんばかりに、

 

買った値段から、建物の減価償却分を差し引かねばなりません。

 

計算式は

 

建物購入代金 × 0.9 × 償却率(マンションは0.015)× 経過年数です。

 

※契約書に土地と建物の内訳が書いておらず、建物価格がわからない場合は、私にお電話ください。

 

先程のケースで、建物価格4000万円だとすると、

 

4000万円×0.9×0.015×30=1620万円が減価償却分です。

 

なので、買った値段を6000万円ではなく、4380万円で見積もる必要があります。

 

となると、

 

9000万円-4380万円=4620万円なので、

 

粗利ベースで3000万円を大幅にオーバーしてしまいます。

 

減価償却を忘れると大変なことになります。

 

税務上のご質問は、直接の助言が出来ませんが、

 

税務署へ確認しながら、お役に立てれば幸いです。

 

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宅建マイスター試験に合格しました。

公開日:2021年3月1日

こんにちは。

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REDS宅建マイスターの井原です。

 

表題の件、

 

1月27日に行われました宅建マイスター認定試験を受けて参りまして、先日合格発表がありました。

 

今回は102名が受験し、35名の合格、合格率34%でした。

 

おかげ様で無事合格し、数少ない宅建マイスターの一員となる事ができました。

 

宅建マイスターって?

 

文字通り、宅建士の行う業務内容での「名人、親方」的な存在たる資質を認定する資格です。

 

宅建マイスター公式HP

 

ベテラン宅建士の経験で培われてきた暗黙知的な部分や、

 

最新の法改正をフォローした、

 

極めて実務的な試験です。

 

受験資格は

 

・宅地建物取引士証取得後、5年以上の実務経験を有していること。

 

が条件なので、実務につくリアルな宅建士が受験する資格です。

 

合格した暁には、

 

あらゆるリスクを予見できる上級宅建士

 

である事の認定が受けられます。

 

今後は宅建マイスターの名に恥じないように、

 

更に一段高い意識で仕事に取り組んで参ります。

 

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