こんにちは。

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表題の件、

 

贈与税が掛からない贈与といえば、「暦年贈与」でしたが、

 

令和3年度税制改正大綱には、こんな記述がありました。

 

「相続税・贈与税について、諸外国の制度を参考にしつつ現行の相続時精算課税制度と暦年課税制度のあり方を見直すなど、資産移転の時期の選択に中立的な税制の構築に向けて、本格的な検討を進める。」

 

わかりやすく言うと、

 

これまでは毎年110万円の贈与をしていても、相続税の対象になるのは、相続時から3年以内の贈与分のみでした。

 

これが、期限なくすべての贈与が相続税の対象になり得るという趣旨です。

 

お小遣いやお年玉に贈与税がかからないのはこのためですが、子供たちは戦々恐々ですね。

 

この先どうなってしまうのでしょう。

 

暦年贈与以外で、贈与税無税のチャンスは主に４つ。

こちらの内容については、正しくはリンク先の国税庁HPをご確認ください。

 

①直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4508.htm

平成27年1月1日から令和3年12月31日までの間に、父母や祖父母など直系尊属からの贈与により、自己の居住の用に供する住宅用の家屋の新築、取得又は増改築等（以下「新築等」といいます。）の対価に充てるための金銭（以下「住宅取得等資金」といいます。）を取得した場合において、一定の要件を満たすときは、次の非課税限度額までの金額について、贈与税が非課税となります（以下、「非課税の特例」といいます。）

 

非課税限度額

消費税課税物件の場合

省エネ等住宅：1500万円　その他一般的な住宅：1000万円

個人売主などの消費税非課税物件の場合

省エネ等住宅：1000万円　その他一般的な住宅：500万円

 

ポイント

上記内容は、令和3年12月31日までに「住宅用家屋の新築等に係る契約の締結」が必要です。

来年以降も継続されるかは、未確定なため、年内契約がベターです。

 

②夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/zoyo/4452.htm

いわゆる「オシドリ贈与」です。

配偶者から居住用不動産または居住用不動産を取得するための金銭を贈与された場合は、2,000万円（基礎控除とあわせて2,110万円）まで控除できるという特例です。同じ配偶者からの贈与については一生に一度だけ適用されます。

 

③直系尊属から教育資金の一括贈与を受けた場合の非課税

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/zoyo/4510.htm

父母・祖父母などの直系尊属から「30歳未満の子・孫等」に教育のための資金を贈与した場合、贈与を受けた人一人につき1,500万円（学校等以外に支払われるものについては500万円が限度）までは非課税になります。
この制度を利用するには、金融機関に教育資金口座を開設し、金融機関を通じて本制度の適用を受ける旨の申告書を所轄の税務署に提出します。金融機関から払い出しする際は、教育資金にあてることを証明する領収書などを提出する必要があります。贈与を受けた人が30歳に達したときに残額があると、その残額には贈与税が課税されます。

ポイント

資金の使途は完全に教育資金に限定されます。資金は信託銀行が管理し、請求書や領収証と引き換えに出金になるようです。

 

④直系尊属から結婚・子育て資金の一括贈与を受けた場合の非課税

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/zoyo/4511.htm

父母・祖父母などの直系尊属から「20歳以上50歳未満の子・孫等」に結婚・　子育てのための資金を贈与した場合、贈与を受けた人一人につき、1,000万円（結婚に際して支出する費用については300万円が限度）までは非課税となります。この制度を利用するには、金融機関に口座を開設し、金融機関を通じて本制度の適用を受ける旨の申告書を所轄の税務署に提出します。金融機関から払い出しする際は、結婚・子育て資金にあてることを証明する領収書などを提出する必要があります。贈与を受けた人が50歳に達したときに残額があると、その残額には贈与税が課税されます。

ポイント

③教育資金の贈与特例の、結婚・子育てバージョンです。資金の使途は完全に結婚・子育て資金に限定されます。資金は信託銀行が管理し、請求書や領収証と引き換えに出金になるようです。

 

贈与税がかからず、贈与が受けられるタイミングは、

「マイホーム購入」「結婚」「子育て・教育」

が、主なタイミングになります。

特に、マイホーム購入の際は、大型の税制優遇になります。

期限は、2021年12月末までの契約締結です。

 

この機会に贈与について、親御様にも相談してみましょう。

それが将来、親御様の相続税対策になるかもしれません。

 

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表題の件、

 

借地権付き建物を売買する際には、必ず「地権者の承諾」が必要になります。

 

なぜかというと、

民法第612条（賃借権の譲渡及び転貸の制限）
・賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
・賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。

と、規定されているからです。

 

その為、見た目の売買価格の他に、

譲渡承諾料

建替え承諾料

大改修承諾料

更新料

毎月の地代

などの地主－賃借人間でやり取りする金銭が発生します。

 

ご売却・ご購入いずれにしても、

 

物件の売買契約前にしっかり確認しておきましょう。

 

各種承諾料の目安

こちらは、任意規定になりますので、法律で定められている訳ではありません。

 

寺社仏閣が地主の場合は、明確な基準がある事が多く、比較的安心ですが、

 

個人が地権者の場合は特に注意してください。

 

譲渡承諾料（一般的には売主が負担）

借地権価格（更地価格の６～７割程度）の10%程度。

建替え承諾料

更地価格の3%前後。

しかし、非堅固建物(木造など)から「堅固建物」(RC造など)への新築の場合には、契約条件の変更が必要になり、更地価格の10%前後が目安です。

増改築・大改修承諾料

増改築の場合には、その規模に応じて、更地価格の3%程度。

こちらは何を持って増改築・大改修に当たるかが争点になり得ますので、事前に確認し、文書化しておくと安心です。

施工規模に応じて、例えば延床面積増大約37％＝更地価格の1％という事例があります（横浜地裁川崎支部・平成3年 4月22日判決）。

更新料

こちらは借地非訟制度が存在しないので裁判所の基準はありません。

一般的には、借地契約書に明記が無い更新料を支払う必要はありません。

 

※上記内容はこちらを参考にしました。

借地に関する各種承諾料と最近の諸問題①

深沢綜合法律事務所 弁護士　柴田 龍太

 

借地権付き建物の売買は、ケースバイケースによるところが多く、地主さんとの折衝も必要な為、高度な知識が必要です。

 

借地権付き建物の売買の際には、経験豊富なREDS宅建マイスターにお任せ下さい。

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表題の件、

 

中古マンション購入で、住宅ローン減税を受けるには、

 

購入する物件が、以下の条件を満たしている必要があります。

※中古マンションの物件に関する条件だけご説明しております。

 

必須条件

登記簿に記載された面積が、50㎡以上

※消費税課税物件の場合は、40㎡以上(時限措置)

 

次のいずれかを満たしていること。

1.住宅性能評価書（耐震等級1以上）を取得していること
2.耐震基準適合証明書を取得していること
3.既存住宅売買瑕疵保険に加入していること
4.築年数が一定年数以下であること（木造の場合は20年以下、耐火建築物の場合は25年以下）

 

一般のお客様からすると、

4番の「築25年以下ならＯＫ」という項目以外は、チンプンカンプンだと思いますので、一言でいうと、

 

築25年超の物件で、住宅ローン減税を受けるためには、「耐震適合証明書」が必須です。

 

これだけ覚えておけばOKです！

 

旧耐震基準でも、住宅ローン控除を受けられるマンション一覧

 

※あくまで「耐震適合証明書」の取得実績のある物件一覧ですので、正しくは建築士事務所への確認が必要です。

 

これらのマンションは、割安な旧耐震でありながら、住宅ローン控除を受けられる可能性がある物件です。

 

ご検討中のお客様は、

 

仲介手数料【無料】になる可能性もありますので、

 

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築年数順

 

1965/05築 麻布東町マンション 港区南麻布 11階建て・総戸数80戸

 

1968/06築 高円寺日東マンション 杉並区高円寺南 2階建て・総戸数28戸

 

1969/04築 角筈ビル 新宿区西新宿 12階建て・総戸数60戸

 

1969/10築 藤和方南町コープ 杉並区方南 13階建て・総戸数72戸

 

1970/08築 シャンボール荻窪 杉並区上荻 11階建て・総戸数74戸

 

1970/09築 パシフィック江古田マンション 練馬区羽沢 7階建て・総戸数75戸

 

1970/10築 秀和豊玉レジデンス 練馬区豊玉北 12階建て・総戸数95戸

 

1970/11築 荻窪コーエイマンション 杉並区南荻窪 9階建て・総戸数90戸

 

1971/11築 松栄戸越マンション 品川区平塚 10階建て・総戸数24戸

 

1972/11築 豊玉南住宅 練馬区豊玉南 14階建て・総戸数184戸

 

1973/03築 ライオンズマンション松原 世田谷区松原 14階建て・総戸数76戸

 

1973/08築 深川住宅 江東区深川 14階建て・総戸数342戸

 

1974/03築 ハイツ中村橋 練馬区向山 6階建て・総戸数32戸

 

1974/05築 南阿佐谷ハイツ 杉並区阿佐谷南 13階建て・総戸数85戸

 

1974/06築 江古田サニーハイツ 練馬区豊玉北 7階建て・総戸数64戸

 

1974/09築 月島ハイツ 中央区月島 10階建て・総戸数120戸

 

1974/10築 秀和第２東陽町レジデンス 江東区東陽 12階建て・総戸数193戸

 

1974/12築 カーサ錦 練馬区錦 8階建て・総戸数49戸

 

1975/01築 烏山コーポビアネーズ 世田谷区南烏山 7階建て・総戸数46戸

 

1975/03築 パシフィックニュー豊玉 練馬区豊玉北 12階建て・総戸数69戸

 

1975/03築 マンションニュー田端 北区東田端 8階建て・総戸数70戸

 

1975/05築 幡ヶ谷コーエイマンション 渋谷区幡ヶ谷 10階建て・総戸数41戸

 

1975/06築 南青山スカイハイツ 港区南青山 5階建て・総戸数76戸

 

1975/06築 セントラルグリーンハイツ 江東区東砂 13階建て・総戸数313戸

 

1975/08築 ライオンズマンション桜上水 杉並区下高井戸 10階建て・総戸数73戸

 

1975/08築 南砂住宅 江東区南砂 14階建て・総戸数2769戸

 

1975/08築 新小岩スカイハイツ 葛飾区東新小岩 7階建て・総戸数55戸

 

1975/09築 平井パークハイツ 江戸川区平井 9階建て・総戸数39戸

 

1976/02築 ネオコーポ大島 江東区大島 11階建て・総戸数93戸

 

1976/04築 文京ハイツ 文京区大塚 13階建て・総戸数68戸

 

1976/04築 宇喜田カメリア 江戸川区中葛西 11階建て・総戸数238戸

 

1976/05築 イトーピア豊玉マンション 練馬区豊玉上 10階建て・総戸数64戸

 

1976/06築 杉並スカイハイツ 杉並区堀ノ内 5階建て・総戸数46戸

 

1976/06築 セブンスターマンション日本橋浜町 中央区日本橋浜町 11階建て・総戸数32戸

 

1976/08築 ハイコーポ長島 江戸川区中葛西 7階建て・総戸数63戸

 

1976/10築 ニューパークハイツ 江東区亀戸 14階建て・総戸数160戸

 

1977/02築 荻窪リッツハウス 杉並区荻窪 3階建て・総戸数27戸

 

1977/07築 西落合ローヤルコーポ 新宿区西落合 6階建て・総戸数42戸

 

1977/09築 クレール目黒 品川区上大崎 4階建て・総戸数32戸

 

1978/01築 ジュネス練馬 練馬区中村北 11階建て・総戸数47戸

 

1978/02築 ゾンネンハイム葛西 江戸川区東葛西 14階建て・総戸数182戸

 

1978/02築 レインボー烏山 世田谷区南烏山 8階建て・総戸数60戸

 

1978/03築 落合パークファミリア 新宿区上落合 14階建て・総戸数270戸

 

1978/03築 近鉄ハイツ高田馬場 新宿区西早稲田 5階建て・総戸数32戸

 

1978/03築 コープ野村大塚 豊島区西巣鴨 9階建て・総戸数126戸

 

1978/03築 ゴールドハイツ豊玉 練馬区豊玉中 5階建て・総戸数41戸

 

1978/03築 チュリス氷川坂 港区赤坂 7階建て・総戸数109戸

 

1978/07築 イトーピア南麻布マンション 港区南麻布 7階建て・総戸数48戸

 

1978/09築 チュリス西麻布 港区西麻布 10階建て・総戸数45戸

 

1978/10築 南千住スカイハイツ 荒川区南千住 11階建て・総戸数338戸

 

1978/10築 レック八幡山マンション 杉並区上高井戸 6階建て・総戸数21戸

 

1978/12築 サニークレスト三田 港区三田 12階建て・総戸数60戸

 

1978/12築 大島コーポ 江東区大島 4階建て・総戸数22戸

 

1979/01築 ワコー王子マンション 北区堀船 11階建て・総戸数173戸

 

1979/02築 なぎさニュータウン 江戸川区南葛西 14階建て・総戸数1324戸

 

1979/06築 シャンブル富ヶ谷 渋谷区上原 4階建て・総戸数30戸

 

1979/07築 向島リリエンハイム 墨田区東向島 11階建て・総戸数２８戸

 

1979/07築 マンション東陽町 江東区南砂 11階建て・総戸数194戸

 

1979/08築 木場ハイツ 江東区枝川 11階建て・総戸数205戸

 

1979/09築 パークハイム杉並 杉並区堀ノ内 6階建て・総戸数77戸

 

1979/10築 根岸ハイム 台東区根岸 6階建て・総戸数22戸

 

1979/12築 葛西第２スカイハイツ 江戸川区南葛西 9階建て・総戸数109戸

 

1980/03築 ルックハイツ金町 葛飾区金町 14階建て・総戸数124戸

 

1980/03築 浜田山タウンホーム 杉並区成田西 3階建て・総戸数17戸

 

1980/04築 葛西第１スカイハイツ 江戸川区南葛西 7階建て・総戸数86戸

 

1980/05築 日商岩井亀戸マンション 江東区亀戸 14階建て・総戸数394戸

 

1980/06築 コーヅ関町スカイハイツ 練馬区関町南 10階建て・287戸

 

1980/06築 ハイラーク船堀 江戸川区船堀 11階建て・総戸数510戸

 

1980/06築 エクセル大島 江東区大島 10階建て・総戸数101戸

 

1980/07築 南篠崎スカイハイツ 江戸川区南篠崎町 14階建て・総戸数562戸

 

1980/07築 グランドメゾン高田馬場 新宿区高田馬場 5階建て・総戸数21戸

 

1980/08築 ヴェラハイツ小石川 文京区小石川 6階建て・総戸数44戸

 

1980/08築 西新井大師扇スカイハイツ 足立区扇 11階建て・総戸数302戸

 

1981/02築 北品川ホームズ 品川区北品川 15階建て・総戸数285戸

 

1981/03築 ハイネス東大島 江東区大島 10階建て・総戸数50戸

 

1981/03築 ニュータウンオークボ 新宿区大久保 15階建て・総戸数236戸

 

1981/07築 ニューシティハイツ日本橋 中央区日本橋箱崎町 11階建て・総戸数55戸

 

1981/08築 ファミール浜園 江東区塩浜 14階建て・総戸数468戸

 

1981/12築 トーア滝野川マンション 北区滝野川 11階建て・総戸数83戸

 

1981/12築 葛西サンハイツ 江戸川区東葛西 11階建て・総戸数44戸

 

旧耐震基準のマンションをご検討の方、耐震適合証明書が取得可能かお調べいたします。

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