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井原 直樹いはら なおき

【マンション内見】仲介営業マンが見ているポイント

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公開日:2021年9月27日

こんにちは。

仲介手数料が必ず割引、更には無料の

REDS宅建マイスターの井原です。

 

表題の件、

マンションをご内見される際、どんなところを見ていますか?

 

室内の確認はもちろん重要ですが、共用部分にも確認すべきポイントは沢山あります。

今回は、私が実行している簡単なチェックポイントをご説明します。

 

私のお客様をご案内する際には、「重要事項調査報告書」など、管理状態のわかる書類を事前に準備しておりますが、場合により準備が出来ない事があります。

手元に何の資料もない場合は、自身の目でまずは判断しなければなりません。

 

外観~共用部分編

①鉄部の塗装がはがれていないか。

修繕工事の実施状況が一目でわかります。

鉄部塗装工事は概ね5年に1度行われ、修繕項目の中では費用も安く、実施しやすい項目です。

にも拘わらず、実施されていないとなると、その他の修繕工事も実施されていない可能性が高いです。

実施していない理由があるはずで、多くの場合は費用の問題です。

潤沢に修繕積立金が貯まっていない場合が多いので、将来の大規模修繕にも不安が残ります。

 

②駐車場の形状と空き状況

敷地内駐車場の多くが立体駐車場の場合は、注意が必要です。

特に、「敷地内駐車場設置率100%で、ほとんどが立体駐車場」の場合は、空き状況を必ず確認してください。

これも修繕費が関係しますが、立体駐車場は最大の金食い虫です。

定期的な点検費用の他に、概ね25年程度で新規交換が必要となり、その費用は50台分で1億円近くになる場合もあります。

これらの修繕費を賄うために、駐車場利用料を徴収していますが、近年はクルマ離れが進んでおり、空き区画が目立ちます。

収入が無ければ駐車場としては赤字収支になりますので、マンション本体で使用すべき修繕費を駐車場修繕に回すこととなってしまいます。

その反面、「平置き自走式駐車場のみ&駐車場空き無し」が管理状態的にはベストです。

 

③エントランスの掲示板

管理会社は住民からクレームを受けると、まずは掲示による告知を行います。

それでも改善しない場合は、お手紙などの投函になる様です。

深刻なトラブルの兆しは、まず掲示板に現れるので、必ず確認しましょう。

とはいえ、夜間の音量に注意しましょう・バルコニーでの喫煙は禁止です・民泊は禁止です・などは、多くのマンションで掲示されていますので、基本セットの様なものですので、一概には言えません。

もちろんご契約前には、事件事故トラブルが無いか、必ず管理会社担当者に直接確認をしております。

管理人さんがいれば、直接お話を聞く事もあります。

 

④住民の方の雰囲気

面白いもので、物件により住民方の雰囲気に偏りがあります。

すれ違う皆さんが挨拶を返してくれるマンションがあれば、すれ違う皆さんが無視するマンションもあります。

「他者への理解」が近隣トラブルを防ぐ緩衝材になりますので、これも重要な事だと思います。

 

⑤ゴミ置き場が清潔か、共用廊下に害虫(G)駆除剤が沢山ないか。

共用部分が清潔に保たれていれば、室内へのGの侵入は確実に減ります。

ゴミ置き場の清潔度では、住民の方の意識の他に、管理人さんの勤勉さもわかります。

通勤管理の管理人さんは、多くの場合、マンション専属の管理人さんを現地採用します。

見かけの職務内容が同じで、収入が変わらないのであれば、手抜きがあっても不思議ではありません。

また、共用廊下にG駆除剤が沢山置かれている場合は、Gが頻出していると考えられます。

※もちろん他にもありますが、室内編へ続きます。

 

室内編

①室内の劣化状況を確認する。

営業マン目線での内見は、これがメインといっても過言ではありません。

お客様の「思ってたのと違う…」を未然に防ぎたいからです。

その場で、簡単にリフォームの概算費用もお伝えします。

 

②バルコニーに出て、周辺土地の建て替えによる環境の変化を予測する。

あくまで予測にすぎませんが、

今は駐車場だから日当り良好でも、すぐにマンションが建築されるかもしれません。

ついでに、バルコニーの修繕状況も確認します。

 

③全ての窓を開けてみる

せっかく窓があっても、お隣さんとこんにちわ状態だったり、嫌悪的な状況だったりすると、窓が開けられません。

特に築年数が古い物件では、断熱性が低く、結露によるカビが発生するので、換気が十分にできるかもチェックします。

 

④売主様へ、騒音・トラブルの有無や、近隣住民の方がどんな方かを聞く。

長年お住まいの売主様へお聞きするのが一番です。

※もちろん他にもありますが、一例としてご紹介いたします。

トラブルを未然に防ぐことが仲介営業の最優先事項です。安全なお取引はREDS宅建マイスターにお任せ下さい。

気になる物件があるお客様も、

 

これから物件を探すお客様も、

 

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