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「この物件が売りに出たら、買いたいお客様がいます!」はウソがほとんど。

最終更新日:2022年2月2日
公開日:2022年1月31日

こんにちは。

仲介手数料が必ず割引、更には無料の

REDS宅建マイスターの井原です。

 

表題の件、

 

分譲マンションにお住いの方は、ご自宅のポストに毎日のように、

 

売却物件の募集チラシが入ってくると思います。

 

「このマンション限定で探しています!」

 

「法人客が現金で購入します!」

 

などなど、いろいろな謳い文句が並んでいますが、

 

そのほとんどが、なんとです。

 

これは何となくお察しなお客様が多いと思います笑。

 

気をつけなければならないのは、、

 

査定訪問時の営業マンが「お客様がいます!」←これも大体ウソです。

普通に生活をしていれば、真面目に面と向かってウソをつかれることがありませんので、これには多くの方が騙されてしまいます。

 

なぜ、言い切れるかといいますと、

 

実際に弊社にご売却をご依頼いただいた後に、売りに出してみても、

 

その「お客様がいます」の営業マンから、ご内見の依頼をいただく事がほとんどないからです笑。

 

過去の実績では、概ね300件の販売物件のうち、実際にお客様をお連れ頂いた営業マンは2人だけでした。

 

300分の2です。

しかもその2件のお客様は購入されませんでした。

 

以前にブログでも書きましたが、仲介会社はご売却物件の受任が無ければ、収益の最大化が難しい構造になっています。

 

その為、売り物件の獲得に必死です。

 

その為に、「物件の囲い込み」も横行しております。

 

一時の感情に流されてしまうと、機会損失を招く要因となってしまいますので、

 

①囲い込みが行われない仕組みがある仲介会社 や、

②原則両手仲介を行わない仲介会社

を選ぶことがポイントです。

 

REDSのご売却システムは、業界では異端ですが、高く早いご売却が可能です。

売却をお考えの方|仲介手数料無料のREDS(レッズ)

ご売却をお考えでしたら、ぜひREDSへお問い合わせください!

 

ご売却にも強い、REDS宅建マイスターへお任せください。

気になる物件があるお客様も、

 

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「スゴ団信」まじで凄い

最終更新日:2022年1月26日
公開日:2022年1月24日

こんにちは。

仲介手数料が必ず割引、更には無料の

REDS宅建マイスターの井原です。

 

表題の件、

 

ニュースとしては少し古いのですが、2021年10月より、

 

住信SBIネット銀行の住宅ローンで革命が起きていました。その名も・・・

 

スゴ団信

https://www.netbk.co.jp/contents/lineup/home-loan/danshin/

 

「全疾病保障」はもちろん、

 

「がんと診断」や「脳卒中や心筋梗塞での手術」があった場合、残債の半分団信が団信適用になります。

 

これが、40歳未満のお客様は、なんと費用無料です。

 

以前のブログでも書きましたが、「脳卒中での手術」を無料でサポートできるのは、大変素晴らしいと思います。

 

脳卒中(脳梗塞・脳出血)心筋梗塞が不安なら・・・最強の団信あります。

 

ただ、ネット銀行の審査は非常に厳しいので、

 

通ればラッキー程度にご検討いただいた方が良いかもしれません。

 

住宅ローンのご提案は、仲介営業マンの業務の一部です。

 

いまお付き合いされている営業マンの提案力にご不満でしたら、ぜひREDSへお問い合わせください!

 

住宅ローンにも精通した、REDS宅建マイスターへお任せください。

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風邪で団信の審査に落ちる事があります。

公開日:2022年1月17日

こんにちは。

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REDS宅建マイスターの井原です。

 

表題の件、

 

「風邪は万病のもと」という古くからの言い伝えがありますが、

 

団体信用生命保険(団信)申込時の告知をするときに、

 

風邪で治療中と告知をすると、団信の審査に落ちる事があります。

(銀行担当者に聞いた話です。)

 

風邪を発端として、肺炎・喘息などを引き起こし、死に至ることもあるからです。

 

風邪に限らず、軽微な症状でも、現在進行中の疾患がある場合は、審査に影響があるようです。

 

たかが風邪と侮ることなく、しっかり完治してから団信のお申込みをしましょう!

 

団信加入時に告知する内容は

保険会社により異なりますが、一般的にはこちらの3つです。

 

①最近3ヵ月以内に医師の治療(指示・指導を含む)・投薬を受けたことがありますか?

 

②過去3年以内に下記の病気で、手術を受けたことまたは2週間以上にわたり医師の治療(指示・指導を含む)・投薬を受けたことがありますか?

狭心症、心筋梗塞、心臓弁膜症、先天性心臓病、心筋症、高血圧症、不整脈、その他心臓病
脳卒中(脳出血・脳梗塞・くま膜下出血)、脳動脈硬化症、その他脳の病気
精神病、うつ病、神経症、てんかん、自律神経失調症、アルコール依存症、薬物依存症、知的障害、認知症
ぜんそく、慢性気管支炎、肺結核、肺気腫、気管支拡張症
胃潰瘍、十二指腸潰瘍、潰瘍性大腸炎、すい臓炎、クローン病
肝炎、肝硬変、肝機能障害
腎炎、ネフローゼ、腎不全
緑内障、網膜の病気、角膜の病気
ガン、肉腫、白血病、腫瘍、ポリープ
糖尿病、リウマチ、膠原病、貧血症、紫斑病
子宮筋腫、子宮内膜症、乳腺症、卵巣のう腫

③手・足の欠損または機能に障害がありますか?または、背骨(脊柱)・視力・聴力・言語・そしゃく機能に障害がありますか?

 

上記の①②③のすべてが「なし」であれば問題なく加入できますが、もし告知事項に該当した場合には、通過しないかもしれません。

先述の風邪で審査に落ちるのは、①が該当します。

 

もし、告知する必要がある時には・・・

出来るだけ正確に、詳細な病状や、投薬状況を告知しましょう!

 

これは保険会社に、「詳しいことを書かないのは、相当病状が進行しているのでは?」などと、無用な悪影響を避けるためでもありますが、

 

完治に向かっている、もしくは病状が安定していると判断を仰ぐためでもあります。

 

情報が無ければ判断できない=否決とならないようにすることが大切です。

 

具体的に告知すべきポイントは、

・発症した時期と治療期間
・治療内容と投薬内容
・現在の症状(数値など)
こちらになります。

 

告知義務違反はNGですので、正しく正確な告知をしましょう!

 

最後に、

 

「健康なうちに住宅ローンを組む」という事も、立派な家の買い時の1つです!

 

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【業界用語】回し物件(まわしぶっけん)とは

最終更新日:2022年1月13日
公開日:2022年1月10日

こんにちは。

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REDS宅建マイスターの井原です。

 

表題の件、

 

「回し物件」という言葉をお聞きになった事はございますでしょうか。

 

これは、仲介営業マンから見て、決めたい本命物件を引き立てるための物件です。

 

「○○マンションの内見を依頼したら、近くの△△マンションも一緒に案内された。」

 

という経験はありませんでしょうか。

 

定番なのは、

 

①まずは安いけどボロボロ物件(回し物件)

 

②つぎに高いけど綺麗な物件(回し物件)

 

③本命物件

 

という順番でご内見いただき、落としどころとしての納得感を演出する手法です。

 

ひどいときには、

 

④似たような物件(回し物件)

 

⑤もう一度本命物件

 

など、丸一日中連れまわされることもあります。

 

一見親切に見えますが、要するに、感情に対するアプローチを優先する営業手法です。

 

営業テクニック論としてはアリだと思いますが、

 

実際にご購入されるお客様は、その時の気分による意思決定となり、

 

冷静な判断が出来ていないかもしれません。

 

よって、褒められた営業手法ではないと私は思っております。

 

仲介会社により営業スタイルが違う。

このような回し物件を使った、長時間の接客スタイルの会社に共通しているのは、

 

高コスト体質だという事です。

 

もともと不動産業者は「千三つ屋」などとも呼ばれ、成約率が低い(1000に3つ)業態の代表格です。

※実際にはそんなに成約率は低くありません(笑)

 

にもかかわらず、接客時間を長く設定するので、

 

成約したお客様からはより多くの利益を得ないと、経営は成り立ちません。

 

現地販売会などで一日中現場に常駐したり、、、

 

というのも同様に高コスト体質の営業スタイルです。

 

高コスト体質の仲介会社では、仲介手数料の割引は期待できない。

加えて、収益の最大化を狙われて、

 

「××手数料」など、払う必要のない費用まで請求される恐れもあります。

 

また、掛けた時間の回収とばかりに、強引な営業をされるかもしれません。

 

特に、現地販売会に常駐している業者にはご注意ください。

 

↓過去に起きた実話をブログで書きましたので、ご覧ください。

オープンハウスに常駐している仲介業者から、脅されたお客様の話

 

無用なトラブルを回避して、尚且つ、お得にご検討いただくためには、

 

良い物件が見つかったら、ご内見のご依頼前に、REDSへお問い合わせください。

 

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新築戸建てに太陽光発電の設置義務化、東京都が検討

最終更新日:2022年1月5日
公開日:2022年1月3日

新年あけましておめでとうございます。

コロナ禍が続く年明けとなりましたが、

2022年も更なる飛躍を成し遂げるために、お客様ファーストで頑張っていきます。

本年もどうぞ宜しくお願い申し上げます。

 

表題の件、

 

年明け早々に興味深いニュースがございました。

戸建てに太陽光発電義務化を 東京都が条例制定目指す、小池知事「ゼロエミッション東京の実現」

(東京新聞HPより)

 

東京都内に新築される一戸建てに、太陽光発電設備の設置を義務付ける方針の様です。

 

個人宅の様な小規模建築物に設置が義務化されれば、

 

全国初の条例になるそうで、実現すれば脱炭素のトップランナー行政区となるでしょう。

 

下記のことから、個人的には朗報だと思います。

 

①太陽光発電設備が設置済みの新築住宅なので、住宅ローンに組み込める。

 

②太陽光パネルを設置するために、屋根・構造体の耐力が強固に設計される。

 

③売電収入があるかもしれない。

 

④災害時に停電からの復帰が早い。

 

一方では、下記も心配です。

 

①太陽光発電設備は100万円以上するので、住宅新築価格は更に上昇する。

 

②軽いことで耐震性を発揮していた木造一戸建てが、屋根だけ重くなることで耐震性のリスクは無いのか。

 

③現在は高額のソーラーパネルの廃棄費用は、今後下がるのか。

 

いずれにしても続報が待たれます。

 

太陽光発電に適した立地かどうかは、かなり細かくこちらで確認ができます。

 

「東京ソーラー屋根台帳」(ポテンシャルマップ)

(東京都環境公社HPより)

 

もし設置義務化されたら、EVの普及率も大幅に向上し、脱炭素の好循環が始まりそうです。

 

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