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井原 直樹いはら なおき

本来、売却査定額はどの会社でも同じです。

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最終更新日:2021年6月16日
公開日:2021年6月14日

こんにちは。

仲介手数料が必ず割引、更には無料の

REDS宅建マイスターの井原です。

 

表題の件、

 

今年は自粛期間の影響か、

 

例年1~3月の繁忙期が後ろにスライドしており、

 

2~5月は猫の手も借りたいくらい、忙しくさせていただきました。

 

6月に入り、少しですが落ち着きを感じておりますが、

 

ここに来て、ご売却のご依頼が急増してきております。

 

ご自宅の売却の際には、まずは査定を依頼されると思いますが、

 

仲介会社が提示する査定額の意味をご説明いたします。

 

そもそも、どうやって査定額を計算するのか。

 

これは、マンション、一戸建て、収益物件などにより、

 

査定手法が異なりますので、まずは査定手法をご説明します。

 

①取引事例比較法

主にマンション査定で使用します。

同じマンションや、近しい条件のマンションの「成約事例」から算出します。

成約事例は、REINS(不動産業者間物件データベース)に成約登録されたデータが出所です。

どの仲介会社が見ても、根拠は同じです。

 

②原価法

主に一戸建ての査定で使用します。①を併用することもあります。

更地の査定額+現在の建物価格で構成されます。

更地の査定は、①と同様に成約事例を出所に、

現在の建物価格は、再調整価格×{(耐用年数-経過年数)÷耐用年数}と計算します。

再調達価格が国交省資料により提示されていますので、どの仲介会社が見ても根拠は同じです。

 

収益還元法

主に収益不動産の査定で用います。

①の成約事例を出所とした、成約実績のある表面利回りから、賃料収入で逆算した価格です。

これもどの仲介会社が見ても根拠は同じです。

 

主な査定手法は、この3つです。

根拠になる数値は、公になっているものですので、

本来はどの仲介会社でも、査定額はほぼ同じになるはずです。

「自信があるからです」

「お客様が居るからです」

なんて言葉にも、チラシにも、騙されてはいけません。

全てウソです。

 

なぜ仲介会社によって査定額が違うのか。

なぜかを知るには、

仲介会社の収益構造を押さえておく必要があります。

 

①仲介業者の扱う「商品」は、ご売却依頼を受けた「売り物件」である。

②商品が無ければ、集客もできない。

 ※REDSの場合は他社と違い、サービス内容に魅力があるので、それが集客材料になっています。

③なので、各社は売り物件の取得が第一優先。

 

その為、

高額査定で売主様の歓心を得て、何が何でも売り物件(媒介契約)が欲しい。

このように、営業マンは考えています。

私も、以前の勤務先ではそうでしたし、そう教えられました。

 

しかし、

あくまで売主様へアピールするために高額査定を提示しているだけですので、

その値段では当然売れません。

販売期間だけが経過し、機会損失を被るだけとなります。

 

結果的には、

高額査定を提示しておきながらも、

「この値段では売れない」と手のひらを返され、値段を下げていくことになります。

 

このような事態になると本当にもったいないので、ぜひREDSへお問合せ下さい。

 

REDSでは、極めてリアルな売却査定をいたします。

 

ご売却をお考えのお客様、

 

現実的な「早く・高い」ご売却なら!

 

お気軽に【REDS】井原までご相談ください!

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