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REDSエージェント、宅建士・宅建マイスターの福島直哉です。

住宅を購入する際、立地条件は重要な検討事項のひとつです。その中でも、「防火地域」「準防火地域」「22条区域」といった火災対策に関する規制は、建物のコストおよび構造やデザインに大きく影響するため、必ず知っておくべき事項です。

今回はこれらについて、住宅購入を検討している方に向けてわかりやすく解説します。

（写真はイメージです）

防火地域とは

防火地域は、市街地の防火対策として都市計画法で指定される地域です。木造建築物の密集や延焼のおそれがある地域に設定され、火災の発生を防止し、万が一火災が発生した場合でも延焼を食い止めることを目的としています。

防火地域内の建築物の構造についての規制は以下のようになっています。

1．耐火建築物としなければならない建築物

• 地階を含む階数が3以上の建築物
• 延べ面積が100㎡を超える建築物

2．耐火建築物または準耐火建築物としなければならない建築物

• 上記1のいずれにも該当しない建築物（＝2階以下でかつ延べ面積100㎡以下）

3．耐火建築物または準耐火建築物にしなくてもよい建築物

• 延べ面積が50㎡以下の平屋建ての付属建築物（物置等）で外壁および軒裏が防火構造のもの
• 高さ2ｍ以下の門または塀
• 高さ2ｍを超える門または塀で、不燃材料で造りまたは覆われたもの

4．看板・広告塔などの防火措置

• 建築物の屋上に設けるものは、その主要部分を不燃材料で造りまたは覆う
• 高さ3ｍを超えるものは、その主要部分を不燃材料で造りまたは覆う

つまり、主として都市部などの密集市街地に指定される防火地域では、規模の小さな建築物であっても原則として木造とすることはできず、耐火建築物または準耐火建築物となります。

耐火建築物とは主要構造物（壁や柱など）を耐火構造等とし、準耐火建築物とは主要構造物を準耐火構造等として外壁の開口部で延焼のおそれのある部分に政令で定める防火設備を有する建築物をいいます。

準防火地域とは

準防火地域は、防火地域に隣接する地域や、防火地域と同様の防火対策が必要とされる地域に指定されます。防火地域ほど厳密な規制はありませんが、防火地域と無指定地域の中間の位置づけです。

準防火地域内の建築物の構造についての規制は以下のようになります。

1．耐火建築物とする建築物

• 地階を除く階数が4以上の建築物
• 延べ面積が1500㎡を超える建築物

2．耐火建築物または準耐火建築物もしくはこれらと同等以上の延焼防止性能を有する建築物とする建築物

• 地階を除く階数3かつ延べ面積1500㎡以下の建築物
• 地階を除く階数2以下かつ延べ面積が500㎡超1500㎡以下

防火上の技術的基準を満たしていれば木造でも可（500㎡以下）となります。つまり準防火地域内において地階を除く階数が3の建築物は、

• 延べ面積1500㎡超　 → 耐火建築物
• 延べ面積1500㎡以下 → 耐火 or 準耐火 or これらと同等以上の延焼防止性能を有する建築物

の2パターンがあるということです。

3．準防火地域内にある木造建築物の防火措置

• 外壁および軒裏で、延焼のおそれのある部分は防火構造とする

防火地域・準防火地域に共通する規制

防火地域と準防火地域に共通する規制には以下のようなものがあります。

1. 屋根：一定の技術的基準に適合させる（国土交通大臣が定めた構造方法を用いるか、国土交通大臣の認定を受けたもの）
2. 開口部：延焼のおそれのある部分には防火戸や一定の防火設備を設ける
3. 外壁：外壁が耐火構造のものは、その外壁を隣地境界線に接して設けることができる

開口部とは、壁、床、屋根などの各部に設けられた孔状の部分……よく分かりませんね。つまり窓やドアのことです。屋根、開口部、外壁の隣地境界線は防火地域と準防火地域に共通ですが、防火地域4の看板、広告塔については防火地域特有の規制である点に注意してください。

防火地域と準防火地域が複数の地域にまたがる場合の措置

建築物（敷地でない点に注意）が防火地域や準防火地域、未指定地域の複数にまたがる場合、（面積に関係なく）建築物の全部について最も厳しい地域の規制が適用されます。

1. 防火地域と未指定地域　 → 防火地域内の規制が適用される
2. 準防火地域と未指定区域 → 準防火地域内の規制が適用される
3. 防火地域と準防火地域　 → 防火地域内の規制が適用される

建築物が防火地域または準防火地域外にあっても防火壁で区画されている場合は、防火壁外の部分は防火地域または準防火地域の制限を受けません。

例えば3割が未指定地域、7割が防火地域にまたがる建築物があり、未指定地域の3割のうち1割が防火壁で守られていたとします。この場合、防火壁外（＝防火壁の向こう側のイメージ）を除く未指定地域2割＋防火地域7割＝9割の部分に防火地域に関する規制が適用されます。

22条区域

建築基準法第22条に基づき指定される区域で、「屋根不燃化区域（屋根不燃区域）」とも呼ばれており、火災による類焼（もらい火）・延焼を防ぐために屋根の不燃化が義務付けられた区域のことです。

別名が示すとおり、対象とされる区域においては、一部の例外を除いて屋根の不燃化を施さなければならないことが定められています。

防火地域で家を建てる際の注意点

防火地域で家を建てる場合は、以下の点に注意が必要です。

• 建築コストが高い：耐火建築にする必要があるため、建築コストが一般の住宅よりも高くなる傾向があります。
• デザインの自由度が低い：建築基準法の規制が厳しいため、デザインの自由度が低い場合があります。
• リフォームや増築が制限される：構造や外装を変更する場合には、事前に確認が必要な場合があります。

まとめ

防火地域・準防火地域・22条区域は、住宅の安全性とコストに関係する重要な要素です。住宅を購する際には、それぞれの地域の特性を理解し、メリット・デメリットを比較検討することが大切です。

【ポイント】

• 防火地域は火災の危険性が最も低いが、建築コストが高い
• 準防火地域は防火地域と2区域の中間の位置づけ
•  22条区域は建築規制が比較的緩く、建築コストが低い

この記事が、皆様の住宅購入の一助となれば幸いです。

仲介手数料最大無料の【REDS】不動産流通システムのエージェント、宅建士・宅建マイスター、福島直哉です。

「小江戸」という言葉をご存じでしょうか。「小江戸」とは、「江戸のように栄えた町」「江戸時代を感じさせる町」といった意味合いで使われる、地方にある都市の比喩的な表現です。

今回は代表的な小江戸、川越について解説します。

（写真はイメージです）

代表的な小江戸

地方の代表的な小江戸には以下のような地域があります。

• 川越（埼玉県）：蔵造りの街並みが有名で、歴史的な建造物や食べ歩きスポットが豊富です。
• 佐原（千葉県）：水郷の町として知られ、舟めぐりや古い町並みが魅力です。
• 栃木（栃木県）：歴史的な建造物や伝統工芸が数多く残る、落ち着いた雰囲気の町です。

今回は、埼玉県の魅力的なエリア「川越」についてご紹介します。小江戸は、歴史的な街並みと文化が息づく地域です。では、早速その魅力を掘り下げていきましょう！

小江戸の由来

「小江戸」という名称は、江戸時代の雰囲気を色濃く残す街並みを持つエリアに名付けられました。江戸（現在の東京）と同様の風情を持ち、江戸時代の風景を感じることができるという意味で「小江戸」と呼ばれています。

埼玉県川越市はその中心地で昔ながらの建物や街並みが見られるため、訪れる人々に江戸時代の面影を伝えています。

小江戸・川越の歴史ある街並み

川越市には、歴史的な建物や街並みが多く残っています。例えば、川越大師喜多院や川越城本丸御殿などは、江戸時代の面影を色濃く残し、歴史好きにはたまらないスポットです。

また、蔵造りの街並みも見どころで、古い商家の建物が並ぶエリアは、まるでタイムスリップしたかのような感覚を味わえます。

川越の歴史を彩る主な出来事

• 室町時代：上杉持朝が川越城を築城。
• 江戸時代：徳川家康の関東入府により川越藩が設置され、城下町として発展。
• 明治時代：明治大火により町の大部分が焼失するも、蔵造りの街並みが再建され、商業が盛んになる。
• 現代：小江戸として観光地化し、多くの観光客が訪れる。

川越の歴史で生まれたもの4選

• 蔵造りの街並み：一番街に並ぶ蔵造りの商家は、江戸時代の面影を残す貴重な建造物です。
• 川越城：本丸御殿は、江戸時代の川越藩の政治の中心地であり、歴史を感じることができます。
• 喜多院：徳川家康ゆかりの寺院で、多くの文化財が収蔵されています。
• 菓子屋横丁：レトロな雰囲気の商店街で、昔懐かしいお菓子が楽しめます。

川越の歴史を深く学べる施設

川越には、歴史に関する資料館や博物館が数多くあります。これらの施設を訪れることで、川越の歴史をより深く知ることができます。

• 川越市立博物館：川越の歴史や文化に関する資料が展示されています。
• 喜多院：徳川家康や川越藩に関する資料が展示されています。

春日局と喜多院

春日局と喜多院は、江戸時代初期の日本において深い関わりを持つ人物と寺院です。

春日局とは徳川家光公の乳母として知られる女性です。大奥の制度を確立し、強い権力を持っていました。実子は家光公ではないかという説も有力視されています。

喜多院とは天台宗の寺院で、徳川家康の信頼を得ていた天海大僧正が住職を務めていました。江戸城から豪華な建物が移築され、多くの文化財が残されています。

寛永15年の川越大火で喜多院が全焼した後、徳川家光公は再建に着手しました。その際、江戸城紅葉山の御殿を解体し、喜多院に移築しました。現在、喜多院には「春日局化粧の間」と呼ばれる部屋が残っており、春日局が実際に使用していた部屋と考えられています。

小江戸川越の美味しいグルメとお土産

小江戸には、美味しいグルメがたくさんそろっています。特に「川越いも」は有名で、川越市周辺で育てられたさつまいもを使った和菓子やアイスクリーム、料理は絶品です。

また、川越名物の「うなぎ」もおすすめで、地元の老舗店で味わうとその美味しさに感動することでしょう。

川越では、伝統的な工芸品も多く見ることができます。例えば、「川越漆器」や「川越人形」などは、手仕事の温もりが感じられる品々です。観光の際には、ぜひお土産としてチェックしてみてください。

地元の市場や商店街では、手作りのアクセサリーや雑貨なども販売されており、お土産選びにも困りません。

川越の不動産市場の現状

魅力と人気の高まり

川越は交通の利便性がよく西武新宿線やJR川越線など、都心へのアクセスも良好です。また、市内には、豊かな自然も残されており、都市と自然の両方を享受できる環境が魅力です。

これらの魅力から、川越の不動産は人気が高まっており、特に戸建て住宅の需要が強い傾向にあります。

価格の推移

歴史的な価値や住環境の良さから、川越の不動産価格は近年、上昇傾向にあります。

駅近や歴史的な建造物周辺など、立地によって価格に大きな差が見られます。今後も人口増加が見込まれるため、不動産価格は安定的に推移すると予想されています。

まとめ

小江戸は、歴史と文化が織りなす素敵なエリアです。江戸時代の面影を残しつつも、現代の楽しみもたくさん詰まっています。歴史探訪やグルメ、工芸品、そして季節ごとのイベントと、訪れるたびに新しい発見があることでしょう。小江戸と呼ばれる風情ある街並みが観光客を惹きつけ、住みたいと考える人も増えています。

次のお住まい先に、小江戸川越をぜひ検討してみてください！

こんにちは、皆さん！　仲介手数料最大無料の【REDS】不動産流通システムのエージェント、宅建士・宅建マイスター、福島直哉です。

今回は、マンション選びの大きな決め手となる「方位」「位置」「階数」について解説します。

（写真はイメージです）

マンション選びのポイント「方位」は？

マンション選びで気になるのはまずは方位ですね。方位は、風水や日当たり、眺望など、住環境に大きく影響を与える要素です。

マンション選びで方位が重要な理由

• 日当たり：方位によって、お部屋に太陽の光がどのくらい当たるかが変わります。日当たりがいい部屋は、明るく暖かいだけでなく、洗濯物の乾きも早く、心理的な面でもプラスに働くことがあります。
• 風通し：方位によって、お部屋に風が通りやすいかどうかも変わります。風通しのいい部屋は、湿気がこもりにくく、快適に過ごすことができます。
• 眺望：方位によって、見える景色が変わります。南向きであれば、開放感があり、明るい景色が広がることが多いです。
• 風水：風水では、方位による吉凶が信じられています。玄関が南向きであることや、寝室が北向きであることは、縁起がいいとされています。

各方位のメリット・デメリット

• 南向き：日当たり、風通し、眺望がよく、人気が高い方位です。ただし、夏はかなり暑くなる可能性があります。
• 東向き：朝日が気持ちよく、風通しがいい反面、午後からは日陰になることが多いです。
• 西向き：夕日が美しいですが、夏は暑く、冬は寒くなることがあります。
• 北向き：夏は涼しいのですが、日当たりが悪く、暗い部屋になりがちです。

方位を選ぶ際の注意点

• 日当たりだけでなく、風通しや眺望も考慮する。
• 季節ごとの変化をイメージする。
• 周辺環境も大切。
• 風水にこだわりすぎない。

マンション選びのポイント「位置」は？

マンション選びで「位置」は非常に重要なポイントです。

マンションの位置が重要な理由

• 利便性：駅からの距離、バス停までのアクセス、スーパーやコンビニなどの商業施設の近さなど、日常生活の利便性が大きく左右されます。
• 環境：静かな住宅街か、にぎやかな商業地域か、自然が多い場所かなど、住みたい環境を選ぶことができます。
• 将来性：再開発予定地や、新しいインフラ整備が計画されている地域など、将来的な価値が期待できる場所もあれば、逆に環境状況が悪化する可能性のある場所もあります。
• 防災：地震や津波などの災害時の安全性も考慮する必要があります。高台にあるマンションや、液状化の恐れが少ない場所などが安全とされています。

マンションの位置を選ぶ際のポイント

• 通勤・通学：駅からの距離やアクセス手段、所要時間をしっかりと確認しましょう。
• 生活環境：スーパー、コンビニ、病院、学校などの施設が徒歩圏内にあると便利です。
• 周辺環境：静かな住宅街、緑が多い場所、治安状況なども考慮しましょう。
• 将来性：周辺の開発計画や、地域の将来性を調べてみましょう。
• 防災：ハザードマップを確認し、災害時の安全性を確認しましょう。

具体的な位置の例と特徴

• 駅近：通勤・通学に便利ですが、騒音が気になる場合も。
• 駅徒歩10分程度：利便性と騒音のバランスがいいとされます。
• 住宅街：静かで落ち着いた環境ですが、商業施設が遠くなる場合も。
• 商業地域：便利ですが、騒音が気になる場合も。
• 高台：眺望がよく、災害に強いですが、坂道が多い。
• 水辺：自然豊かで、リフレッシュできますが、湿気が気になる場合も。

マンション選びのポイント「階数」は？

マンション選びでは、階数も非常に重要な要素です。階数によって、住み心地やライフスタイルが大きく変わってきます。

各階層のメリット・デメリット

 1階

メリット：価格が比較的安価。すぐ外に出られる、小さなお子様がいる家庭でも騒音を気にしなくて済む。
デメリット：防犯面で不安、湿気がこもりやすい、外からの視線が気になる。

 2階以上（低層階）

メリット：価格が比較的安価、1階に比べてプライバシーを確保しやすい。
デメリット：外からの視線が気になる場合がある、上の階からの生活音が気になる場合がある。

中層階

メリット：プライバシーが確保されやすい。静かで日当たりや風通しが比較的いい。
デメリット：高層階に比べると眺望が限られる。

高層階

メリット：眺望がよくプライバシー性が非常に高い。静かで日当たりもいい。
デメリット：価格が高い、地震時の揺れを感じやすい、エレベーター待ちの時間がある。

最上階

メリット：眺望が抜群、プライバシー性が非常に高く、静か。
デメリット：価格が非常に高い、夏は暑く、冬は寒い場合がある、屋上へのアクセスが制限されている場合がある。

階数を選ぶ際の注意点

ライフスタイル

• 小さなお子様がいる場合は、1階や2階など生活音が響きにくい階がおすすめです。
• ペットを飼う場合は、エレベーターが混雑しない時間帯を選びやすい低層階がおすすめです。
• 一人暮らしの場合は、防犯面を考慮して、2階以上の階がおすすめです。

周辺環境

• 周りの建物との高低差や、道路からの距離など、周辺環境によって日当たりや風通し、騒音などが大きく変わります。

予算

• 一般的に、高層階ほど価格が高くなります。予算に合わせて、階数を選ぶ必要があります。

地震への備え

• 高層階は地震時の揺れを感じやすいというデメリットがあります。耐震構造や免震構造など、建物の構造も確認しましょう。

まとめ

マンションを選ぶ際は、方位、位置、階数だけでなく、間取り、周辺環境、価格など、様々な要素を総合的に判断してご自身のライフスタイルに合ったお部屋を選びましょう。

マンション選びで迷ったら、お気軽にご相談ください。

こんにちは、皆さん！　仲介手数料最大無料の【REDS】不動産流通システムのエージェント、宅建士・宅建マイスター、福島直哉です。

「城南五山」をご存じでしょうか。東京都品川区と港区に位置する島津山、池田山、花房山、御殿山、八ツ山の5つの高台の総称です。山手線の目黒駅から品川駅にかけてのエリアにあり、江戸時代から由緒ある大名屋敷や邸宅地があったことから、古くから高級住宅街として知られています。

（写真はイメージです）

城南五山の歴史

城南五山の歴史は古く、江戸時代には外様大名の屋敷が立ち並んでいたことから「外様山」と呼ばれていました。その後、明治時代になると財閥や実業家の邸宅地となり、昭和に入ってからは政財界の著名人や文化人の住まいとしても人気を集めました。

城南五山の魅力

城南五山は、都心とは思えないほど緑豊かな環境と、落ち着いた街並みが魅力です。また、交通の利便性も高く、山手線や地下鉄の駅が複数あり、羽田空港や成田空港へのアクセスも良好です。

城南五山には、スーパーや百貨店、レストランなど、生活に必要な施設が充実しています。また、教育機関も充実しており、名門校も多く存在します。治安もよく、子育てをしやすい環境としても人気です。

城南五山、それぞれの特徴

島津山：歴史と邸宅街の魅力

島津山は、東京都品川区東五反田1丁目、3丁目付近の高台に位置します。江戸時代には仙台伊達藩の下屋敷があり、明治時代には旧鹿児島藩主である島津公爵が土地を購入して邸宅を構えたことから、その名が付けられました。

●歴史

• 江戸時代：仙台伊達藩の下屋敷
• 明治時代：島津公爵邸
• 昭和初期：高級住宅街として開発
• 現在：閑静な高級住宅街

●邸宅街としての魅力

• 歴史を感じさせる街並み: 島津公爵邸跡や伊達藩下屋敷跡など、歴史的な建造物が残されています。
• 緑豊かな環境: 都立品川台公園や品川神社など、緑豊かな公園が複数あります。
• 落ち着いた雰囲気: 閑静な住宅街で、都会の喧騒を離れて暮らすことができます。
• 交通の利便性: 山手線や地下鉄の駅が複数あり、羽田空港や成田空港へのアクセスも良好です。
• セキュリティ: 治安がよく、安心して暮らすことができます。

池田山：歴史と緑豊かな環境が魅力の高級住宅街

池田山は、東京都品川区東五反田5丁目付近にあり、港区との区境にも接しています。標高は約40mで、江戸時代には池田藩の下屋敷があったことからその名がつきました。

●歴史

• 江戸時代：池田藩下屋敷
• 明治時代：政財界人や文化人の邸宅街
• 昭和初期：高級住宅街として開発
• 現在：閑静な高級住宅街

●池田山の特徴

• 緑豊かな環境：池田山は、「しながわ百景」にも指定されている「池田山公園」や上皇后美智子さまのご実家があった正田邸の跡地にある「ねむの木の庭」など、緑豊かな公園があります。
• 落ち着いた雰囲気：閑静な住宅街で、都会の喧騒を離れて暮らすことができます。
• 交通の利便性：山手線目黒駅や五反田駅、地下鉄都営浅草線の五反田駅など、複数駅からアクセスできます。また、羽田空港や成田空港へのアクセスも良好です。
• セキュリティ：治安がよく、安心して暮らすことができます。

花房山:歴史と高級住宅街が魅力のエリア

花房山は、東京都品川区上大崎3丁目付近の高台に位置します。標高は約30mで、江戸時代には花房家の屋敷があったことからその名がつきました。

●歴史

• 江戸時代：花房家の屋敷
• 明治時代：外交官や日本赤十字社社長の邸宅街
• 昭和初期：高級住宅街として開発
• 現在：閑静な高級住宅街

●花房山の魅力

• 歴史を感じさせる街並み：花房家の屋敷跡や、明治時代の邸宅街の面影を残す街並みがあります。
• 閑静な住宅街：都会の喧騒を離れて、静かに暮らすことができます。
• 交通の利便性：山手線大崎駅や目黒駅、地下鉄都営浅草線の五反田駅など、複数駅からアクセスできます。また、羽田空港や成田空港へのアクセスも良好です。
• セキュリティ：治安が良く、安心して暮らすことができます。
• 花房山は、桜の名所としても知られています。毎年春には、多くの花見客が訪れます。
• 花房山には、大使館や国際機関も多く立地しています。そのため、外国人居住者も多く、国際色豊かな街並みとなっています。

御殿山：歴史と文化が息づく高級住宅街

御殿山は、東京都品川区北品川3丁目～6丁目付近の高台に位置します。標高は約20mで、江戸時代には徳川家光の御殿があったとされ、その名がつきました。

●歴史

• 江戸時代：徳川家光御殿
• 明治時代：イギリス公使館
• 昭和初期：高級住宅街として開発
• 現在：閑静な高級住宅街

●御殿山の魅力

• 歴史を感じさせる街並み：徳川家光御殿跡や、明治時代のイギリス公使館跡など、歴史的な建造物が残されています。
• 緑豊かな環境：御殿山庭園や、都立品川台公園など、緑豊かな公園が複数あります。
• 落ち着いた雰囲気：閑静な住宅街で、都会の喧騒を離れて暮らすことができます。
• 交通の利便性：山手線品川駅や大崎駅、地下鉄都営浅草線の五反田駅など、複数駅からアクセスできます。また、羽田空港や成田空港へのアクセスも良好です。
• セキュリティ：治安がよく、安心して暮らすことができます。
• 御殿山には、徳川家光ゆかりの史跡や寺院も多くあります。
• 御殿山は、桜の名所としても知られています。毎年春には、多くの花見客が訪れます。
• 御殿山には、大使館や国際機関も多く立地しています。そのため、外国人居住者も多く、国際色豊かな街並みとなっています。

八ツ山：港区と品川区にまたがる、高層ビルと歴史が融合するエリア

八ツ山は、東京都港区高輪3丁目・4丁目と品川区北品川北端の高台に位置します。標高は約20mで、江戸時代には8つの岬があったことからその名がつきました。

●歴史

• 江戸時代：東海道の宿場町
• 明治時代：鉄道陸橋や工場が建設
• 昭和初期：高層ビルが建設
• 現在：高層ビルと歴史が融合するエリア

●八ツ山の魅力

• 高層ビルと歴史が融合する街並み：八ツ山には、高層ビルと歴史的な建造物が混在しています。高層ビルからは、東京湾や都心の景色を一望できます。また、品川神社や旧東海道など、歴史を感じられるスポットも数多くあります。
• 交通の利便性：山手線品川駅や高輪ゲートウェイ駅、地下鉄都営浅草線の大門駅など、複数駅からアクセスできます。また、羽田空港や成田空港へのアクセスも良好です。
• 商業施設：高輪ゲートウェイ駅周辺には、商業施設「品川イースト」や「高輪ゲートウェイSTATION TOWER」などが開業しており、ショッピングやグルメを楽しめます。
• 治安：治安がよく、安心して暮らすことができます。

こんにちは、皆さん！　仲介手数料最大無料の【REDS】不動産流通システムのエージェント、宅建士・宅建マイスター、福島直哉です。

今日は東京都文京区本駒込6丁目に位置する高級住宅街「大和郷（やまとむら）」についてご紹介します。歴史と伝統、豊かな自然環境が調和したこの地域は、落ち着いた暮らしを求める方にとって理想的な場所です。

大和郷の歴史

大和郷のエリアには六義園を中心とした「柳沢屋敷」がありました。六義園は1695年に柳沢吉保が拝領し、7年の歳月をかけて完成させた庭園で、小石川後楽園と並ぶ江戸の二大庭園として知られていました。

明治時代に入ると、旧三菱財閥の創始者である岩崎弥太郎が六義園と周辺の土地を買い取り、住宅街として開発しました。岩崎弥太郎は、大和郷を三菱財閥の重役や実業家たちの住宅地として構想し、当時の最先端技術を取り入れた街並みを造営しました。その後、岩崎弥太郎の息子である岩崎久弥が1922年にこの地域を「大和郷」と名付け、住宅街として開発しました。これが大和郷の始まりです。

大正時代には、政治家や外交官、学者など、多くの著名人が大和郷に住むようになりました。その中でも、加藤高明（第24代内閣総理大臣）、若槻礼次郎（第25・28代内閣総理大臣）、幣原喜重郎（第44代内閣総理大臣）といった政治家たちは、大和郷の代表的な居住者として知られています。

戦後も、大和郷は高級住宅街としての地位を保ち続け、現在も多くの著名人が住んでいます。美智子上皇后陛下も、雙葉学園を受験するため一時的に大和郷に住んでいたことが知られています。

大和郷の街並み

大和郷はゆったりとした区画整理された街並みで、広い敷地に緑豊かな庭を持つ邸宅が立ち並んでいます。街路樹にはケヤキやイチョウなどの木々が植えられ、四季折々の風景を楽しむことができます。また、街中にはいくつかの公園や児童遊園があり、子育てしやすい環境としても知られています。

特に、六義園は、江戸時代から続く、「回遊式築山泉水庭園」の日本庭園（大名庭園）であり、大和郷のシンボル的な存在となっています。

六義園は、1695年に徳川綱吉の側用人だった柳沢吉保によって造営されました。吉保は、和歌の趣味を持っていたことから、和歌の六体（風・賦・比・興・雅・頌）にちなんで六義園と名付けられました。約88㏊の敷地に、築山、泉水、池、滝、橋、灯籠などさまざまな景観が配置されています。また、園内には梅や桜、ツツジ、シャクナゲなど四季折々の花が咲き誇り、訪れる人々を楽しませてくれます。

大和郷の住環境、地価

大和郷は都心へのアクセスも良好で、JR山手線、東京メトロ南北線、都営三田線の駅が徒歩圏内にあります。学校、病院、商業施設などの生活に必要な施設も充実しており、生活の利便性が高いことも魅力のひとつです。

治安も良好で、静かな環境で暮らせることから、ファミリー層に人気があります。

文京区の中でも地価の高いエリアとして知られ、2023年1月時点の公示地価によると、住宅地の平均価格は坪当たり約380万円。これは、文京区全体の平均価格（坪約270万円）を大きく上回っています。

まとめ

大和郷は、静かな環境と緑豊かな街並み、そして充実した生活環境を備えた、魅力的な高級住宅街です。ただし、地価が高いため、誰でも住めるわけではありません。大和郷に住むことを検討する際には、自身のライフスタイルや予算をよく考えてから判断することが大切です。

歴史と伝統を受け継ぎながら、現代でもその魅力を保ち続ける大和郷。皆さんも、ぜひ一度訪れてその魅力を感じてみてください。それでは、また次回お会いしましょう！

皆様こんにちは、仲介手数料最大無料の【REDS】不動産流通システムのエージェント、宅建士・宅建マイスター、福島直哉です。

本日は、人気の高い千代田区番町について紹介します。

（写真はイメージです）

千代田区番町はなぜ人気があるのか

千代田区番町が人気の理由は、主に以下の5つが挙げられます。

1. 歴史と伝統

番町は江戸時代から続く由緒ある高級住宅街です。かつては旗本や華族、そして明治時代以降は政府高官や文化人が住んでいました。そのため、街並みには歴史を感じさせる邸宅や緑豊かな公園などが残っており、落ち着いた雰囲気を醸し出しています。

2. 治安のよさ

番町は都内でも有数の治安が良好なエリアです。犯罪発生率が低く、夜道でも安心して歩くことができます。また、防災面でも優れており、災害時に備えた体制が整っています。

3. 交通の便

番町は、地下鉄やバスなど、公共交通機関のアクセスが良好です。主要駅まで徒歩圏内に複数の路線があるため、通勤や通学にも便利です。また、皇居や日比谷公園などの都心部主要スポットへのアクセスにも恵まれている点も魅力です。

4. 教育環境

番町には、名門校として知られる公立・私立の小中学校や高校が数多くあります。教育熱心なファミリー層にとって、魅力的な住環境といえるでしょう。

5. 生活施設の充実

番町には、スーパー、病院、飲食店など、生活に必要な施設が充実しています。また、緑豊かな公園や児童館なども多く、子育てしやすい環境も整っています。

番町に住むメリットとデメリット

番町は、歴史、治安、交通、教育、生活環境など、全てにおいて高いレベルを誇る、まさに住む街として理想的な場所といえるでしょう。そのため、都心に住みたい富裕層やファミリー層からの人気が高いのです。

以下、番町に住む人の具体的なメリットとデメリットを紹介します。

番町に住むメリット

1. 歴史を感じさせる街並みで、落ち着いた雰囲気を味わえる
2. 治安がよく、安心して暮らせる
3. 都心部へのアクセスが良好
4. 教育環境が充実している
5. 生活施設が充実している

番町に住むデメリット

1. 地価が高く、家賃相場が高い
2. 商業施設が少ない
3. 騒音が多い

番町は地価が高く家賃相場も高いため、誰でも住めるわけではありません。また、商業施設が少ないというデメリットもあります。番町に住むことを検討する際には、これらの点を考慮した上で、自分に合っているかどうか判断することが重要と思われます。

千代田区番町の歴史

千代田区番町は、江戸時代から続く由緒ある町です。その歴史は、徳川家康が江戸城に入城したことに端を発します。家康は、城の西側を守るために、この一帯に「大番組」と呼ばれる旗本たちを住まわせました。これが、番町という地名の由来といわれています。

番町は、江戸時代を通して武家屋敷が立ち並ぶ高級住宅街でした。明治維新後は、政府高官や華族、文化人が住む邸宅街へと変化しました。また、多くの外国公館が置かれたことから、国際色豊かな街としても知られるようになりました。

番町は、第二次世界大戦で大きな被害を受けましたが、戦後復興とともに再び高級住宅街として発展しました。現在では、皇居や日比谷公園などの都心部主要スポットへのアクセスもよいことから、都心に住みたい富裕層やファミリー層からの人気が高いエリアとなっています。

番町の歴史における主な出来事

• 1603年：徳川家康、江戸城に入城。番町に大番組を住まわせる
• 1868年：明治維新。番町が政府高官や華族の住む邸宅街へと変化
• 1872年：イギリス公使館が番町に移転
• 1923年：関東大震災。番町も大きな被害を受ける
• 1945年：第二次世界大戦。番町は空襲で壊滅的な被害を受ける
• 1960年代：番町が再び高級住宅街として発展
• 2000年代：現在に至る。都心に住みたい富裕層やファミリー層からの人気の高いエリアに

番町に関連する歴史上の人物

• 徳川家康：江戸幕府を開いた征夷大将軍。番町に大番組を住まわせた
• 西郷隆盛：明治維新の立役者。番町に屋敷を構えた
• 森鷗外：小説家、翻訳家。番町に生まれた
• 夏目漱石：小説家。番町に居住した

番町は、歴史に名を残した人々が暮らしてきた街です。その歴史を感じさせる街並みは、今もなお多くの人々を魅了しています。

千代田区番町の概要

番町に居住を考えている方に向けて、概要を解説します。

・地価：千代田区番町は、東京都内でも有数の地価の高いエリアです。坪単価は1,000万円を超える場所も多く、高級住宅街として知られています。

・交通：番町エリアには、「市ヶ谷駅」「半蔵門駅」があり交通の便が非常に良好です。また、番町エリアは区画が整備されているため、車の運転もしやすいといえます。新宿通りや青山通り、首都高速道路の出入口も近いので、レジャーや帰省などの際にもさまざまな移動手段から選べます。

・学校：番町エリアには、「東京3大名門公立小学校」として知られる番町小学校、「女子御三家」の女子学院中学校・高等学校そして雙葉中学校・高等学校などの有名校が数多くあります。教育環境が充実していることも、番町の魅力の一つです。

・商業施設：番町エリアの市ケ谷駅周辺にはスーパーなども複数あるので、仕事帰りの買い物にも困ることは少ないでしょう。

REDSエージェント、宅建士・宅建マイスターの福島直哉です。以前、日本一高いビルの複合施設「麻布台ヒルズ」について紹介しました。今回は東京都港区虎ノ門・愛宕に所在し、森ビルが開発・運営する複合施設「虎ノ門ヒルズ」を紹介します。

（写真はイメージです）

虎ノ門ヒルズの概要

虎ノ門ヒルズは2014年に竣工・開業し、オフィスや住宅、ホテル、商業施設、カンファレンス施設などから構成されています。

主な施設

• 森タワー：高さ256m、地上52階建ての超高層ビル。オフィス、ホテル、レストラン、展望台など
• ビジネスタワー：高さ180m、地上38階建てのオフィスビル
• レジデンシャルタワー：高さ205m、地上54階建ての高級マンション
• ステーションタワー：高さ265m、地上49階建ての超高層ビル。オフィス、ホテル、商業施設
• 虎ノ門ヒルズフォーラム：国際会議やシンポジウム、講演会など、さまざまなイベントが開催されるカンファレンス施設
• 虎ノ門横丁：約30店舗の飲食店が並ぶ、路地裏風情の商業施設

特徴

• 国際的なビジネス拠点：グローバル企業のオフィスが多く集積しており、国際的なビジネス拠点として機能しています。
• 充実した商業施設：レストラン、カフェ、ショップなど、約170店舗がそろっており、幅広いニーズに対応しています。
• 文化・交流の発信地：虎ノ門ヒルズフォーラムやイベントホールなどを通じて、文化・交流の発信地となっています。
• 環境への配慮：LEED®ゴールド認証を取得するなど、環境に配慮した設計・運営が行われています。（LEED認証とは、人や環境について考慮した建物、グリーンビルディング）を評価する国際認証制度）

アクセス

• 電車：JR山手線・京浜東北線「虎ノ門駅」から徒歩約5分
• 地下鉄：東京メトロ日比谷線・銀座線「虎ノ門ヒルズ駅」直結
• バス：都営バス「虎ノ門ヒルズ」停留所

虎ノ門ヒルズ駅について

虎ノ門ヒルズ開業に合わせ東京メトロ日比谷線に、ビルに直結した新駅「虎ノ門ヒルズ駅」が新設されました。虎ノ門ヒルズ駅は、東京都港区虎ノ門一丁目にあり、駅番号はH 06。

2020年6月に神谷町駅と霞ケ関駅間に開業しました。東京メトロ全線では180番目で、日比谷線では開業以来56年ぶり22番目の駅となりました。虎ノ門ヒルズ駅は、森ビルが建設費用の大半を負担する請願駅として建設されました。

虎ノ門ヒルズ駅の詳細情報

• 所在地：東京都港区虎ノ門1-22-12
• 乗降人員（2022年度一日平均）：3万4,454人（130駅中97位）

虎ノ門ヒルズ駅は、地下2階部分や新たな地上出口が整備され、最終形になりました。

虎ノ門ヒルズ駅によく似た名前の地下鉄の駅に「虎ノ門駅（とらのもんえき）」があります。東京メトロ銀座線で、虎ノ門ヒルズ駅とつながっています。

虎ノ門の歴史

虎ノ門の歴史は江戸時代までさかのぼります。当時、江戸城の西側に位置していた門が、四神相応に基づき白虎にちなんで「虎ノ門」と名付けられました。

江戸時代には、虎ノ門は外桜田御門と共に江戸城の西の玄関口として重要な役割を果たしていました。また、周辺には武家屋敷や寺院などが多く立ち並び、江戸の繁華街の一つでもありました。

明治時代に入り、江戸城が取り壊されると、虎ノ門周辺は近代的な街並みに整備されました。1873年には、虎ノ門駅が開業し、交通の要衝としてさらに発展していきます。

戦後は、虎ノ門周辺はオフィス街として発展しました。現在では、多くの企業が本社を構える虎ノ門は、東京のビジネス中心地の一つとなっています。近年では、虎ノ門ヒルズをはじめとする大規模な再開発プロジェクトが進行しており、虎ノ門は新たな都市型生活拠点へと生まれ変わろうとしています。

虎ノ門の歴史は、江戸時代から現代まで、日本の政治、経済、文化を反映してきたと言えるでしょう。今後も、虎ノ門は東京の重要な拠点として、さらなる発展をしていくことが期待されています。

虎ノ門の歴史に関する主な出来事

• 1636年（寛永13年）：虎ノ門が築かれる
• 1873年（明治6年）：虎ノ門駅が開業
• 1945年（昭和20年）：太平洋戦争で虎ノ門周辺が空襲で被害を受ける
• 2014年（平成26年）：虎ノ門ヒルズが開業

虎ノ門は、東京の歴史と未来が融合した、魅力的な都市型生活拠点です。ぜひ一度訪れて、その魅力を体感してみてください。

皆様こんにちは、REDSエージェント、宅建士・宅建マイスターの福島直哉です。

本年1月1日16時10分に、マグニチュード（M）7.6の能登半島地震が発生してしまいました。この地震により、石川県能登地方を中心に大きな被害が発生しました。日本は、地震大国です。過去にも、阪神・淡路大震災や東日本大震災など、大きな地震が発生し、多くの被害が出ています。

地震による被害を防ぐためには、建物の耐震性が重要です。耐震基準とは、建築物や土木構造物が地震の揺れに耐えられるように、その強度や構造を定めた基準です。今回は、耐震基準とその変遷、耐震等級について解説します。

耐震基準とは

耐震基準とは、これから建てようとしている建築物に対して、国が法令（建築基準法や建築基準法施行令など）により「最低限クリアすべき」と規定した基準のことです。

耐震基準は、大震災が起こるたびに教訓を生かしてアップデートされています。これまでの歴史の中で最も大きかった改正は、1981（昭和56）年6月1日にありました。この1981年のアップデートはとても大きな意味を持っていて、改正以前を「旧耐震基準」と呼び、改正後を「新耐震基準」と呼んでいます。

新耐震基準では、建物の構造や規模、用途などによって、耐震性能の基準が細かく定められています。たとえば、住宅の場合は、震度6強の地震で倒壊しないことが求められています。耐震基準は、建築物の安全性を確保するために重要な基準です。耐震基準を満たした建物は、地震の揺れに強く、倒壊や大きな損傷を防ぐことができます。

耐震基準の変遷

日本では、建築基準法の基となる市街地建設物法が1920年に施行されましたが、この時点では耐震基準については全く触れられていませんでした。

その後、1924年に市街地建築物法が大幅に改正され、初めて耐震基準が盛り込まれました。1950年には、建築基準法が制定され、当時は主流だった木造住宅における壁量規定が定められ、1959年の改正ではより強化されました。

1971年の建築基準法の耐震基準

1968年に発生した北海道十勝沖地震がきっかけとなり、1971年の建築基準法の改正では、RC造の建物に対する耐震基準が引き上げられました。この地震は、住宅の倒壊による被害が多く、実際に600棟以上の全壊、1万5000棟以上の建物の一部が損壊する被害がありました。

こうした被害を受け、柱の強度についての改正が主たる内容となっています。また、この時に、木造住宅の基礎部分に、コンクリートやRC（鉄筋コンクリート）を使用することが盛り込まれています。

1981年の耐震基準の大幅改正

1981年の建築基準法施行令の改正では建物の耐震基準が大幅に見直されました。これは1978年に発生し、甚大な被害を出した宮城県沖地震がきっかけでした。

内容としては、一次設計と二次設計の概念が導入されました。一次設計とは、許容応力度計算を実施し、日常的な力による建物構造の影響度で、二次設計とは、保有水平耐力計算を実施し、地震などによる大きな力で倒壊しないことを計算するもので、それぞれの構造、建物に対して、この数値基準を設けました。

特にこの1981年の新耐震基準は非常に大きな変化で、1981年5月以前の基準で設計された建物を旧耐震基準といい、 1981年以降に設計された建物は新耐震基準とされています。旧耐震基準では震度5の揺れ、新耐震基準では震度7の大きな地震でも全壊しないのを基準として設計されています。

実際に、2011年に発生した東北地方太平洋沖地震では、1981年以降の新耐震基準で建設された建物に関して、地震による直接的な建物の被害は少ない状況でした。この時の新耐震基準の改正によって、建築業界では「旧耐震基準」や「新耐震基準」という表現で区別されるようになり、新たに住宅を購入する際の耐震基準に準じた建物かどうか見分ける基準となっています。

2000年以降の建築基準法と建築基準法施行令改正

1995年に発生した阪神淡路大震災は未曾有の被害をもたらし、実際にビルが倒壊したり、高速道路の柱脚が倒壊し道路が横倒しになったりする被害がありました。

この阪神淡路大震災をきっかけに、耐震基準がさらに見直されることになり、1995年と2000年に基準が見直されています。大きな変化は、地盤や建物基礎に関する内容と、梁など建物の構造をつなぐ部分の強化が主たる内容となっています。

耐震等級とは

耐震等級とは、地震に対する建物の強さを示す指標です。耐震等級1、2、3の3段階に分かれており、数字が大きければ大きいほど耐震性が高くなります。

耐震等級1は、建築基準法で定められている最低限の耐震性能を備えた建物です。震度6～7の地震にも一度は耐えられる耐震性ですが、その後に大規模な修繕や住み替えが必要になると想定されます。

耐震等級2は、耐震等級1の1.25倍の耐震性を備えた建物です。震度6～7の地震にも耐えられる耐震性があり、その後も一部の補修を行えば生活できる可能性が高いとされています。

耐震等級3は、耐震等級1と比較した場合に1.5倍の耐震性を備えた建物です。震度6～7の地震にも耐えられます。また、その後も一部の軽微な修繕のみで暮らせると想定されており、高い耐震性を備えています。

耐震等級は、住宅の購入や建築を検討する際に重要な指標となります。耐震等級の高い建物は、地震の被害を最小限に抑えることができるため、安心して暮らすことができます。

耐震等級のメリット

耐震等級の高い建物は、地震の揺れに強く、倒壊や大きな損傷を防ぐことができます。以下のようなメリットがあります。

・地震による人的被害や物的被害を軽減できる
・建物の資産価値を維持できる
・地震保険の保険料を抑えられる

耐震等級の確認方法

耐震等級を確認するには、以下の方法があります。

・建物の建築確認申請書や竣工図を確認する
・建物の所有者や管理者に問い合わせる
・耐震診断を依頼する

耐震等級を確認することで、建物の耐震性能を把握することができます。

皆様こんにちは、REDSエージェント、宅建士・宅建マイスターの福島直哉です。

現在、日本一高いビルは、東京都港区麻布台に位置する麻布台ヒルズの施設のひとつ「森JPタワー」です。地上64階、地下5階で、高さは330メートルです。2023年11月24日に開業しました。今回は日本一高いビルの複合施設「麻布台ヒルズ」の紹介をさせていただきます。

（写真はイメージです）

麻布台ヒルズとは

麻布台ヒルズは、東京都港区麻布台に位置する複合施設です。2022年7月に開業したばかりの新施設で、オフィス、住宅、商業施設、文化施設などが一体となった、未来型の街づくりが特徴です。

麻布台ヒルズのコンセプトは、「Green＆Wellness」。緑豊かな環境の中で、心身ともに健康で豊かな暮らしを実現することを目指しています。敷地内には約1万㎡の広大な緑地が整備されており、高層ビル群が立ち並ぶ東京の中心部とは思えない、自然豊かな雰囲気が漂っています。

麻布台ヒルズの特徴

麻布台ヒルズの特徴は、以下の3つが挙げられます。

・「Green＆Wellness」をテーマとした、緑豊かな街づくり
・世界的な建築家、ヘザウィック・スタジオによる、斬新なデザイン
・オフィス、住宅、商業施設、文化施設が一体となった、未来型の街づくり

緑豊かな街づくり

麻布台ヒルズは、敷地面積の約4分の1が緑地に占められています。中央には、約1万㎡の広大な「ガーデンプラザ」があり、四季折々の花々が咲き誇ります。また、敷地内には、さまざまな種類の樹木が植えられており、都心とは思えない自然豊かな雰囲気が漂っています。

斬新なデザイン

麻布台ヒルズの設計は、世界的な建築家、ヘザウィック・スタジオが手掛けました。森JPタワーは、上部に向かって細くなる独特な外観が特徴で、「ヘザウィック・タワー」の愛称で親しまれています。また、他の建物も、ヘザウィック・スタジオの特徴である曲線的なデザインが採用されています。

未来型の街づくり

麻布台ヒルズは、オフィス、住宅、商業施設、文化施設が一体となった、未来型の街づくりが特徴です。オフィスには、国内外の大手企業が入居しており、ビジネスの拠点として利用されています。住宅は、高級マンションやタワーマンションなど、さまざまなタイプの物件がそろっています。

商業施設には、レストランやカフェ、ショップなどが入居しており、ショッピングやグルメを楽しむことができます。文化施設には、デジタルアートミュージアムやギャラリーなどがあり、芸術や文化に触れることができます。

麻布台ヒルズの施設

麻布台ヒルズには、以下の施設が充実しています。

・オフィス：森JPタワー
・住宅：麻布台ヒルズ レジデンスA・B
・商業施設：麻布台ヒルズ マーケット・麻布台ヒルズ ショップス
・文化施設：森アーツセンターギャラリー・デジタルアートミュージアム：チームラボ ボーダレス

麻布台ヒルズのアクセス

麻布台ヒルズは、以下のアクセス方法があります。

・鉄道：東京メトロ南北線「麻布十番」駅から徒歩5分／都営三田線「芝公園」駅から徒歩10分
・バス：都営バス「麻布台」バス停から徒歩1分

麻布台ヒルズの今後

麻布台ヒルズの運営会社である森ビルでは、今後もさまざまな施設の開業やイベントの開催などを通じて、東京の新たなランドマークとして、ますます注目を集めていくことを目指しています。

現在、東京都千代田区大手町に「Torch Tower」の建設が進められています。高さは390メートルで、2027年3月に竣工予定です。

Torch Towerは、三菱地所、東京駅土地建物、東京建物、日本郵便の共同開発によるもので、オフィス、商業施設、ホテル、文化施設などが入居する複合施設です。Torch Towerが竣工すると、森JPタワーを抜き、日本一高いビルとなります。

今後も日本一高いビルの1位は更新されていくのでしょうか。とても楽しみです。