REDSエージェント、宅建士の福島です。不動産を購入されるお客様に重要事項説明を行う際に、不動産の表示の「住居表示」と所在の「地番」が異なるため、困惑されることがあります。今回は、住居表示と地番の違いについて詳しく説明します。

住居表示とは？

住居表示は、住所を表すための制度であり、地域ごとに定められた規則に基づいて決定されます。都市計画や地域社会の発展に合わせて、道路や建物の配置、住所の表記方法などが定期的に見直されます。行政機関が住所を管理し、効率的な住所の割り当てを可能にします。

住居表示は、市町村が設定した住所の基準に基づいて、町名、丁目、番地、建物名などが定められます。たとえば〈〒100-8111 東京都千代田区千代田1-1 東京都庁舎〉という住所において、「東京都千代田区千代田1-1」という部分が住居表示に当たります。

地番とは？

一方、地番は土地の位置を示すための番号や符号であり、不動産登記や土地取引などにおいて重要な役割を果たします。地番は、地域ごとに固有の番号体系で管理されており、土地の所在地や境界を示す情報が含まれます。市町村や都道府県の土地台帳や不動産登記簿に記載されます。

住居表示と地番の違い

住居表示と地番の違いは、主に以下の点にあります。

1．目的：住居表示は住所を表す制度であり、主に住所の標示や行政活動に利用されます。地番は土地の位置を示すための情報であり、不動産取引や土地の管理に利用されます。
2．情報の種類：住居表示は町名、丁目、番地、建物名など、住所に関連する情報が含まれます。一方、地番は土地の位置や境界を示す番号や符号が含まれます。
3．管轄機関：住居表示は市町村が制定する制度であり、住所に関連する情報を管理します。地番は土地台帳や不動産登記簿などで管理される土地の位置情報を示す番号であり、都道府県や市町村が管理します。

このように、住居表示と地番はそれぞれ異なる制度であり、異なる目的と情報を提供しています。

住居表示のない地域も

住居表示のない地域は、一般的には農村地域や山間部、林業地域、仮設住宅、アウトドア施設、一部の過疎地域、未開発地、緑地など、都市化が進んでいない、あるいは特定の住所が割り当てられていない地域を指します。これらの地域では、住所の表記が一般的な都市地域とは異なる場合があります。

このような地域では、住所を表すための町名や番地が十分に整備されていないため、住所表示が行われていないことがあります。また、場所や目的地を指定する際には、他の方法やランドマーク、近くの施設、地形などが使われることがあります。地域住民や地元の人々は共通の地理的なポイントや特定の記号を用いて場所を説明し合うことが一般的です。これにより、地域内でのコミュニケーションや移動が円滑に行われるようになっています。

また、近年ではGPS（Global Positioning System）やスマートフォンアプリケーションを利用した位置情報の活用が増えており、これらの技術が住所表示のない地域でも場所を特定する際に役立っています。

住居表示のある地域

住居表示がある地域では、都市や町、村などの人が集まって住んでいる地域です。住居表示がある地域では、通常、次のような情報が住所に含まれます。

1．町名・市名・村名：ある特定の行政区域（町、市、村など）の名前が住所の一部として含まれます。
2．丁目・地区・地域名：町や市などの行政区域内で更に区切られた地域名や地区が住所に含まれることがあります。
3．番地・建物番号：地域内の道路や通りにおける建物の番地や番号が含まれ、特定の建物を識別する役割を果たします。
4．建物名・アパートメント番号：建物名やアパートメント番号がある場合、それも住所に含まれることがあります。

住居表示が整備されている地域では、これらの情報を基に、住所が正確に表記されています。住居表示が整備されていることで、郵便物の配達や緊急時の対応、ナビゲーション、不動産取引などさまざまな場面で利用されます。

外国に住居表示はあるか

外国にも住居表示があります。ただし、住居表示の形式や制度は国によって異なります。一般的には、各国の行政機関や地方自治体が住所を割り当てており、住居表示は国や地域の文化、法律、慣習に基づいて定められています。

一部の国では住所が非常に詳細で、町名、番地、建物名、フロア、部屋番号などが含まれることが一般的です。これらの情報が住居表示の一部となります。一方で、一部の地域では住所表示が簡略化されていることもあります。

住居表示には国際的な標準が存在しないため、各国や地域が独自のルールや形式で住所を管理しています。国や地域ごとに、住所の表記方法や体系が異なるため、異なる国に住んでいる人が住所の表記に慣れるためには、その国や地域の慣習を理解することが重要です。

国際的には、住所をより正確に表現するための取り組みも進んでおり、国際郵便連合（UPU）などが、国際的な住所表記の標準化に向けて努力しています。

REDSエージェント、宅建士の福島です。

新しいお住まいを検討する際、多くのお客様が「マンション」と「戸建て住宅」、どっちにするべきか悩んで決められないようです。それぞれに魅力があり、ライフスタイルや優先順位によっても異なる選択が求められます。今回は、マンションと戸建て住宅のそれぞれの特長と、どのような方に向いているかについて考えてみます。

マンションと戸建て住宅の資産価値について

マンションと戸建て住宅の資産価値は、どちらが維持できるかは一概には言い切れない複雑なテーマです。以下に、マンションと戸建て住宅の資産価値に影響を与える主な要因を説明します。

マンションの資産価値

マンションの資産価値は（1）立地、（2）設備、（3）管理状況、（4）景観・眺望、（5）需要と供給――の5つの要素から決まります。

■立地：マンションの立地は非常に重要です。交通アクセス、商業施設、公園などへの近さが価値に影響を与えます。

■設備・施設：共用設備や施設（プール、ジム、コンシェルジュなど）の充実度が価値に影響します。高級な設備があるほど、資産価値が高まる可能性があります。

■管理状況：マンションの管理状況も重要です。きちんとした管理が行われている場合、建物の状態がよく維持され、資産価値も維持される可能性が高くなります。

■景観・眺望：高層階や景色のいい部屋は、価値が高まる要因です。特に都市部などで景観が魅力的な場合、資産価値に影響を与えることがあります。

■供給と需要：マンションの供給過多や需要不足の場合、価値が下がる可能性があります。逆に、需要が高く供給が限られている場合、価値が上昇することがあります。

戸建て住宅の資産価値

一方、戸建ての資産価値は（1）土地の広さと立地、（2）建物の状態、（3）周辺環境、（4）将来の発展、（5）市場の動向――の5つの要素が左右します。

■土地の広さと立地：戸建て住宅の価値には土地の広さや立地が大きな影響を与えます。広い敷地や交通アクセスのいい立地は、資産価値を高める要因です。

■建物の状態：建物の年数や状態は価値に影響します。新築やリフォームされた住宅は、一般的に資産価値が高くなります。

■周辺環境：戸建て住宅が静かで安全な住環境にあるかどうかも価値に影響を与えます。学校や公園、商業施設などの近さも重要です。

■将来の発展：周辺エリアの将来の発展やインフラ整備なども価値に影響を与えます。将来的な価値の上昇が期待される場所は、資産価値が高くなることがあります。

■市場の動向：地域の不動産市場の動向も価値に影響します。需要と供給、金利などの要因が変化することで、価値は変動します。

以上の要因は一般的なものであり、不動産市場は複雑で個別の要因も影響するため、具体的な場合によって異なる結果が出ることがあります。不動産のご購入や投資をご検討される際には、専門家のアドバイスや市場分析を参考にすることが重要です。

マンションと戸建て住宅、どちらが安い？

マンションと戸建て住宅の価格は、地域や立地条件、設備、広さ、市場の需要と供給などによって大きく異なります。どちらが安いかは一概には決まりませんが、以下に一般的な傾向を説明します。

マンションの価格

都市部や繁華街に立地しているマンションは、土地の価格が高くなる傾向があり、一般的に戸建て住宅よりも価格が高いことがあります。マンションの価格は、立地や共用施設の充実度、築年数などによって大きく異なります。高級マンションや新築マンションは、特に価格が高くなります。

戸建て住宅の価格

地方や郊外に位置する場合、戸建て住宅の土地価格は比較的安価なことがあります。ただし、交通アクセスや生活基盤の面で考慮が必要です。戸建て住宅の価格は、土地の広さや立地、建物の状態、リフォームの有無などによって大きく変動します。新築の戸建て住宅やリノベーションされた住宅は高価格帯になることがあります。

一般的な傾向としては、都市部でのマンションは戸建て住宅よりも価格が高く、特に高級な立地や設備を持つマンションは高価格帯です。一方で、地方や郊外の戸建て住宅は、土地の価格が比較的低いため、全体的にはマンションよりも価格が安いでしょう。

ただし、具体的な地域や市場の状況、建物の状態や設備、立地条件などによって異なるため、価格に関する詳細な情報を入手し、現地の不動産市場を調査することが重要です。

選択はライフスタイルに合わせて

マンションと戸建て住宅、どちらがいいかは結局、お客様のライフスタイルや優先事項によって選択が異なります。都会の便利さや共用施設を重視するならマンション、プライバシーや自由な空間を求めるなら戸建て住宅が適しているかもしれません。

一つの住まいにはさまざまな魅力があり、それぞれに合った特長が存在します。大切なのは、ご自分やご家族のニーズや希望をしっかりと考え、将来を見越した選択をすることです。どちらを選ぶにせよ、新しい住まいが幸せな生活を築く第一歩となることでしょう。

皆様こんにちは、仲介手数料最大無料【REDS】不動産流通システム、宅建士の福島直哉です。

最近、タワマン節税という言葉が話題になっています。2024年1月から、国税庁が「タワマン節税」の対策を強化するということなのですが、タワマン節税とは具体的にどのようなものなのでしょうか？　タワマン節税について解説します。

タワマン節税とは、相続税の節税対策のひとつとして、人気エリアに位置する高層マンション（タワーマンション）を購入することで相続資産の評価額を抑える方法です。相続税の計算では、マンションの評価額を算出する必要がありますが、通常は市場価格ではなく特定の計算式に基づいて評価額が算定されます。

預貯金などは金融機関が発行する残高証明書の価額や現金の総額、有価証券ならば相続発生時の時価を基に計算するなどして計上します。

しかし、相続資産としてのマンションの評価額は市場価格ではなく、通常次の式により計算して計上していました。

（1）建物（区分所有建物）の価額＝建物の固定資産税評価額×1.0
（2）敷地（敷地利用権）の価額＝㎡単価（路線価）×敷地全体の面積×敷地権割合
相続におけるマンション評価額＝（1）＋（2）

この計算において、比較的小さい面積で多くの室数を有するようなタワーマンションでは、1室当たりの敷地の敷地権割合はより少なくなり、敷地の価額も小さくなります。また、上記の計算式にはマンションの階数や敷地周辺の人気度などが反映されません。よって、人気エリアのタワーマンションは、市場価格より評価額のほうが大幅に下がることから、住むためというよりは節税対策のためにタワマンを購入すること、それがタワマン節税です。

国税庁の有識者会議では、この市場価格との乖離率を予測し、評価額が市場価格理論値の60％に達しない場合は、60％になるまで価額を補正するというものになりました。60％というのは、一戸建ての乖離率にマンションを近づけようとするもので、税負担の公平を図るという考え方のようです。

築浅や高層階で評価額がこれまでよりも引き上がるので、相続対策としてタワマンの住戸を購入し、相続後に売却するという方法での節税効果は薄れるでしょう。

ではなぜ、このような議論が政府で行われたのでしょうか。2021年4月、最高裁判所において「タワマン節税」と相続税に関する争いが審理され、国税庁が勝訴した事例が発端です。以下にその概要を説明します。

国税当局は相続人が人気エリアのタワマンの評価額を低く算定し、相続税額を軽減するためにタワマン節税を行った租税回避行為であると主張していました。国税庁は相続財産の評価額を市場価格に基づいて算定すべきだと主張し、その評価額に基づいて相続税を請求しました。

最高裁判所は、タワマン節税の手法によって相続財産の評価額が市場価格よりも低く算定される場合でも、法的には問題がないと判断しませんでした。判決では、相続財産の評価額を算定するためには、法的な評価基準に基づいて公平かつ合理的な方法で評価する必要があるとされました。

節税対策を検討する際には、専門家のアドバイスを受けることが重要です。税理士や法律の専門家は、最新の法令や税制の変更に詳しいため、具体的な状況に応じた適切な節税戦略を提案してくれるでしょう。

以上がタワマン節税についての説明でした。

皆様こんにちは。「仲介手数料が割引～最大無料」不動産流通システム、REDSエージェント、宅建士の福島直哉です。

本日は、東京23区の中でも特に人気の高い港区、千代田区、中央区について、なぜ人気があるのかについて解説します。

【港区】人気の理由とは

東京都港区は多くの人々に人気がある理由がいくつかあります。以下、主な要因を5点挙げてみます。

（1）経済的重要性

港区は多くの大手企業や金融機関の本社や支店が集まる日本経済の中心地です。ビジネスの機会や高収入の雇用機会が多く存在するため、多くの人々が港区で働きたいと考えています。そして、港区に住みたいと考えるのです。

（2）高級住宅地

港区の六本木や麻布などは高級住宅地としても知られており、豪華なマンションや一戸建ての住宅が立ち並んでいます。こうした地域は富裕層や外国人駐在員などの間で人気があります。

（3）観光スポット

港区には多くの観光スポットがあります。東京タワーや六本木ヒルズなどの観光地は、国内外からの観光客に人気があり、港区を訪れる人々が多く存在します。

（4）高級ブランドやショッピングエリア

港区には高級ブランドの店舗や高級ショッピングエリアが多くあります。特に麻布十番や青山などは、ファッションや美食のエリアとして知られています。このため、高級な商品やサービスを求める世界の裕福な人々が港区に訪れます。

（5）交通の便がいい

港区は交通の便が非常にいい地域です。都心に位置しており、多くの鉄道路線やバス路線が通っています。羽田空港や東京国際クルーズターミナルなども近くにあり、国内外からのアクセスが容易です。 ホテルも豊富で、宿泊地から行きたい場所にすぐ行けることも人気の理由です。

【千代田区】人気の理由とは

東京都千代田区も人気ですが、要因を5つ挙げてみます。

（1）政治・行政の中心地

千代田区は日本の政治・行政の中心地であり、国会議事堂や首相官邸、各省庁などが立地しています。政治や行政に関心のある人々にとっては、政治の舞台が集まる千代田区は特に魅力的な場所ですし、官庁街に勤める人で職住近接を求める人に人気があります。

（2）歴史的・文化的な重要性

千代田区には多くの歴史的な建築物や文化施設があります。例えば、東京駅や皇居、東京大神宮、靖国神社、神田明神などがあります。これらの場所は、日本の歴史や文化に興味を持つ人々にとって魅力的な観光地となっています。

（3）商業・ビジネスの拠点

千代田区には多くの企業や商業施設が集まっています。丸の内や大手町は東京駅直結で、日本屈指のビジネス街。ビジネスの拠点としての魅力や便利なアクセスがあり、多くの人々が千代田区で働きたいと考えています。

（4）教育機関の集積

千代田区には多くの大学や研究機関があります。例えば、日本大学や上智大学、法政大学、東京歯科大学などがあります。これにより、学生や研究者が多く集まり、学問や研究に関心のある人々にとっては魅力的な環境となっています。

（5）交通の便がいい

千代田区は交通の便が非常に良い地域です。主要な鉄道路線が通っており、東京駅や有楽町駅、霞ケ関駅などがあります。また、成田空港へのアクセスも比較的便利です。

【中央区】人気の理由

東京都中央区も多くの人々に人気がある理由がいくつかあります。以下にいくつかの主な要因を挙げてみます。

（1）商業・ショッピングの中心地

中央区には多くの商業地域やショッピングエリアがあります。特に銀座は高級ブランド店や百貨店が集まる地域として知られています。また、日本橋や京橋なども繁華街として栄えており、多くの人々がショッピングや飲食を楽しむために訪れます。

（2）観光地の集積

中央区には多くの観光地が集まっています。築地や月島などグルメを楽しめるエリアは昨今外国人観光客に大人気です。日本の歴史や文化を体験できる場所であり、国内外からの観光客に人気があります。

（3）文化・芸術の拠点

中央区には多くの美術館や劇場、文化施設があります。代表的なものとしては、日銀貨幣博物館やアーティゾン美術館、築地本願寺、歌舞伎座などがあります。これらの場所は芸術や文化に興味のある人々にとって魅力的なスポットとなっています。

 (4）高級住宅地

中央区には高級住宅地も存在します。特に銀座や有楽町、晴海などは高級マンションやタワーマンションが立ち並ぶ地域です。都心部に位置しており、利便性の高さや高級な生活環境が求められる人々に人気があります。

 (5）交通の便がいい

中央区は交通の便が非常に良い地域です。東京駅（正確には千代田区の住所になりますが）や日本橋駅、銀座駅をはじめ、多くの鉄道路線や地下鉄路線が通っています。また、羽田空港へのアクセスも便利です。

これらの要素が複合的に作用して、東京都中央区は人気がある地域となっています。

以上の理由から、この3区は特に人気です。このエリアでは不動産価格は全国でも最高と言えるほど高値になりますので不動産価格に連動する仲介手数料の節約を考えている方は、ぜひREDSにご相談ください。