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公開日：2025年6月17日　福島直哉

不動産の売却益には予想外の税金が！　税率を決めるのは所有期間

REDSエージェント、宅建士・宅建マイスターの福島です。

不動産の売却を検討している皆さん、ちょっと待ってください！

「いつ売るか」というタイミングは、手元に残る金額に大きく影響することをご存知でしょうか？　実は、不動産の売却益にかかる税金は、その不動産をどれくらいの期間にわたって所有していたかによって税率が大きく変わるのです。

今回は、日本の不動産税制における所有期間と税率の関係について、詳しく掘り下げていき、賢い売却のヒントをお届けします。

（写真はイメージです）

不動産売却益にかかる税金の種類

まず、不動産を売却して出た利益にかかる税金は、譲渡所得税と呼ばれます。これは所得税と住民税の総称で、原則として分離課税の対象となります。

分離課税とは、給与所得など他の所得とは合算せずに、不動産の譲渡所得だけで税額を計算する方式のことです。この譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって大きく2つに分けられます。それが「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」です。

短期譲渡所得と長期譲渡所得の境界線

不動産の所有期間は、売却した年の1月1日時点での所有期間で判断されます。

短期譲渡所得：売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合
長期譲渡所得：売却した年の1月1日時点で所有期間が5年超の場合

この「5年」という基準が非常に重要です。なぜなら、この境界線を境に税率が大きく異なるからです。

短期譲渡所得の税率

所有期間が5年以下の場合の税率は以下のとおりです。

所得税：30％
住民税：9％
合計：39％

かなり高い税率ですね。例えば、1,000万円の売却益が出た場合、約390万円が税金として徴収されることになります。

長期譲渡所得の税率

一方、所有期間が5年を超える場合の税率は以下のとおりです。

所得税：15％
住民税：5％
合計：20％

短期譲渡所得と比較すると、税率が半分近くにまで下がることがわかります。同じ1,000万円の売却益でも、長期譲渡所得であれば約200万円の税金で済みます。この差は非常に大きいですよね。

※2037年までは、所得税に加えて復興特別所得税（所得税額の2.1％）が課されます。上記税率は復興特別所得税を含まないものです。

なぜ所有期間で税率が変わるのか？

不動産は、株式などと同様に投機的な取引の対象となることがあります。特に短期間で売買を繰り返すことによって利益を得ようとする動きは、市場の安定を損なう可能性があります。

このため所有期間が短い不動産の売却益に高い税率を課すことで、投機的な取引を抑制し、不動産市場の健全な育成を図る目的があるとされています。

不動産売却を有利に進めるためのポイント

所有期間と税率の関係を理解した上で、賢く不動産売却を進めるためのポイントを4つ紹介します。

「5年超」を意識した売却計画

最も重要なのは、可能な限り所有期間が5年を超えるまで待ってから売却することです。もし、あと少しで5年を超えそうなのであれば、売却時期を数カ月ずらすだけで、税率が半分近くになる可能性があるため、その効果は計りしれません。

もちろん、市場の状況や個人の事情によっては待てない場合もありますが、税金を考慮に入れた売却計画は必須です。

特例措置の活用

自宅（居住用財産）の売却の場合、所有期間にかかわらず適用できる特例措置があります。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除：自宅を売却して利益が出た場合、所有期間の長短に関わらず、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例です。これにより、売却益が3,000万円以下であれば税金がかからないことになります。ただし、適用にはさまざまな要件があります。
特定の居住用財産の買い換えの特例：特定の居住用財産を売却し、新たに居住用財産を買い換える場合に、売却益の課税を繰り延べることができる特例です。こちらも適用要件が複雑です。

これらの特例は、所有期間の短い不動産を売却せざるを得ない場合でも、税負担を大きく軽減できる可能性があります。ご自身の状況で適用できるか、必ず専門家（税理士など）に相談するようにしましょう。

取得費・譲渡費用を正確に把握する

譲渡所得は、売却価格から取得費（購入費用、仲介手数料、改良費など）と譲渡費用（売却時の仲介手数料、印紙税など）を差し引いて計算されます。これらの費用を正確に把握し、計上することで、課税対象となる譲渡所得を減らし、結果的に税負担を軽減できます。領収書や契約書はきちんと保管しておきましょう。

不動産会社や税理士との連携

不動産の売却は、専門知識が必要な場面が多くあります。信頼できる不動産会社に相談し、適切な売却戦略を立ててもらうことはもちろん、税金に関する疑問や特例の適用については、必ず税理士に相談するようにしましょう。自己判断で進めると、思わぬ落とし穴にはまる可能性があります。

まとめ

不動産の売却を検討する際、ついつい「いくらで売れるか」にばかり目が行きがちですが、「売却益が出たときにいくら税金がかかるか」という視点も非常に重要です。特に、所有期間が5年を超えるか否かは、手元に残る金額に大きな影響を与えるため、売却計画を立てる上で最も意識すべき点のひとつといえるでしょう。

ご自身の不動産の取得時期を確認し、最適な売却タイミングを見極めることが、賢い不動産売却への第一歩です。複雑な税制だからこそ、早めに専門家へ相談し、後悔のない売却を実現してくださいね。

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福島直哉
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