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福島 直哉(宅建士・リフォームスタイリスト)

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最終更新日:2023年8月21日
公開日:2023年8月15日

皆様こんにちは、仲介手数料最大無料【REDS】不動産流通システム、宅建士の福島直哉です。

最近、タワマン節税という言葉が話題になっています。2024年1月から、国税庁が「タワマン節税」の対策を強化するということなのですが、タワマン節税とは具体的にどのようなものなのでしょうか? タワマン節税について解説します。

タワマン

タワマン節税とは、相続税の節税対策のひとつとして、人気エリアに位置する高層マンション(タワーマンション)を購入することで相続資産の評価額を抑える方法です。相続税の計算では、マンションの評価額を算出する必要がありますが、通常は市場価格ではなく特定の計算式に基づいて評価額が算定されます。

預貯金などは金融機関が発行する残高証明書の価額や現金の総額、有価証券ならば相続発生時の時価を基に計算するなどして計上します。

しかし、相続資産としてのマンションの評価額は市場価格ではなく、通常次の式により計算して計上していました。

(1)建物(区分所有建物)の価額=建物の固定資産税評価額×1.0
(2)敷地(敷地利用権)の価額=㎡単価(路線価)×敷地全体の面積×敷地権割合
相続におけるマンション評価額=(1)+(2)

この計算において、比較的小さい面積で多くの室数を有するようなタワーマンションでは、1室当たりの敷地の敷地権割合はより少なくなり、敷地の価額も小さくなります。また、上記の計算式にはマンションの階数や敷地周辺の人気度などが反映されません。よって、人気エリアのタワーマンションは、市場価格より評価額のほうが大幅に下がることから、住むためというよりは節税対策のためにタワマンを購入すること、それがタワマン節税です。

国税庁の有識者会議では、この市場価格との乖離率を予測し、評価額が市場価格理論値の60%に達しない場合は、60%になるまで価額を補正するというものになりました。60%というのは、一戸建ての乖離率にマンションを近づけようとするもので、税負担の公平を図るという考え方のようです。

築浅や高層階で評価額がこれまでよりも引き上がるので、相続対策としてタワマンの住戸を購入し、相続後に売却するという方法での節税効果は薄れるでしょう。

ではなぜ、このような議論が政府で行われたのでしょうか。2021年4月、最高裁判所において「タワマン節税」と相続税に関する争いが審理され、国税庁が勝訴した事例が発端です。以下にその概要を説明します。

国税当局は相続人が人気エリアのタワマンの評価額を低く算定し、相続税額を軽減するためにタワマン節税を行った租税回避行為であると主張していました。国税庁は相続財産の評価額を市場価格に基づいて算定すべきだと主張し、その評価額に基づいて相続税を請求しました。

最高裁判所は、タワマン節税の手法によって相続財産の評価額が市場価格よりも低く算定される場合でも、法的には問題がないと判断しませんでした。判決では、相続財産の評価額を算定するためには、法的な評価基準に基づいて公平かつ合理的な方法で評価する必要があるとされました。

節税対策を検討する際には、専門家のアドバイスを受けることが重要です。税理士や法律の専門家は、最新の法令や税制の変更に詳しいため、具体的な状況に応じた適切な節税戦略を提案してくれるでしょう。

以上がタワマン節税についての説明でした。

 

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