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公開日:2025年9月16日  片岡 慎太郎

相続した空き家を売却するときに大事な制度「空き家の3,000万円特別控除」を解説

こんにちは。仲介手数料が必ず割引、最大無料の不動産流通システム、REDSエージェント、宅建士の片岡慎太郎と申します。

私のお客様から「空き家の3,000万円特別控除(「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」)」についてご相談をいただきましたので、解説いたします。

3,000万円特別控除

(写真はイメージです)

お客様は横浜市の古い戸建てを相続

お客様は横浜市青葉区の閑静な住宅街の一角に戸建てを相続され、売却のご相談をいただきました。

高低差のある高台に位置しており、眺望は良好そうな土地です。旧分譲地ということもあり、区画整理もされておりキレイな街並みでした。

ただ築年数が古く、現況では使用が難しいため、更地にして売却することになりました。

制度を使える要件とは

お客様より「空き家の3,000万円控除」を使いたいのでどのような手続きをしたらいいかとご相談をいただましたので、下記内容にてご回答いたしました。

制度を使える要件は以下のとおりです。

  1. 相続日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ2027年(令和9年)12月31日までの譲渡
  2. 特例の対象となる「被相続人居住用家屋」とは、相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋で、次の4つの要件すべてに当てはまるもの(主として被相続人の居住の用に供されていた一の建築物に限る)をいいます。
    (1)1981(昭和56)年5月31日以前に建築されたこと
    (2)区分所有建物登記がされている建物でないこと
    (3)相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと
    (4)相続時から売却時まで、事業、貸付け、居住の用に供されていないこと

※要介護認定等を受けて老人ホームに入所するなど、特定事由により相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていなかった場合で、一定の要件を満たすときは、その居住の用に供されなくなる直前まで被相続人の居住の用に供されていた家屋は被相続人居住用家屋に該当します。

譲渡対価の要件

譲渡対価の要件は以下の4点です。

  1. 譲渡対価の額の合計額が1億円以下(固定資産税等精算金を含む)であること
  2. 共有の場合や店舗併用住宅の場合には売却物件全体の譲渡対価が1億円以下(固定資産税等精算金を含む)であること
  3. 譲渡日の属する年の翌年2月15日までに、家屋を取り壊すこと、または耐震リフォームをすること
  4. 取り壊しを買主が行う場合は、売買契約書に買主が翌年2月15日までに取り壊す、または耐震工事をする旨を記載すること

控除額は相続人1人につき3,000万円(相続人が3人以上いる場合は1人あたり2,000万円)になります。

他の特例との関係

  1. 「自己居住用財産の3,000万円特別控除」または「自己居住用財産の買い換え特例」のいずれかとの併用可能
  2. 同一年中に、相続した空き家と自己居住用財産を売却し、「空き家の3,000万円特別控除」と「自己居住用財産の3,000万円特別控除」を併用する場合には、2つの特例を合わせて3,000万円が控除限度額となる
  3. 住宅ローン控除との併用が可能
  4. 相続財産を譲渡した場合の相続税の取得費加算とは選択適用

以上が主な要件になります。

全国的に空き家の増加が社会問題化しており、放置されると建物の老朽化、景観や治安にも悪影響を及ぼすことが制度の背景にあるのでしょう。令和6(2024)年4月1日から相続登記の申請が義務化されています。正当な理由なく義務に違反した場合は、10万円以下の過料(行政上のペナルティ)の適用対象となりますので、ご注意ください。

無事に非課税になったお客様の物件

ご相談いただいたお客様は、購入当時の契約書もないため、ご売却価格の5%が不動産取得価格とみなされてしまいました。3,000万円で売却した場合、取得費は150万円になります。

残りの2,850万円に対して売却益の税金を納めることになってしまいます。

今回、この制度を利用することによって売却益に対して税金を納める必要はなくなりました。

手続きについては、市区町村に提出する書類で「被相続人居住用家屋等確認申請書」があります。他にも必要書類はありますが、この書類は、市区町村に申請して承認を得られないと手続きができませんのでご注意ください。また、確定申告も行わないとなりません。

いろいろと面倒ですが、3,000万円も控除できるので、この制度をご利用してお役に立ててくださいませ。

最後に

不動産流通システムREDSでは、「JR山手線の主要ターミナル駅および横浜駅からおおむね30分圏内」の不動産の売買仲介を専門にお取り扱いしております。多少前後してもお取り扱い可能の場合もありますのでお気軽にご相談ください。

常に顧客目線で考え、お客様の満足を最優先に業務に取り組んでいます。その一環として、弊社ではお客様がエージェントを指名できるように対応しております。 

不動産売買で大切なのは会社よりも、対応する担当者ともいわれています。お客様と相性のよさそうなエージェントがいましたらぜひ、ご指名をいただけたら幸いです。

《不動産仲介手数料が無料もしくは割引》の不動産流通システム【REDS】では、引き続きみなさまからのお問い合わせを心よりお待ちしております。

 

記事を執筆したエージェント

片岡 慎太郎

回答数 10

宅建士・リフォームスタイリスト

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※2026年04月12日現在 本社・首都圏営業所の数値

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  • 平均評価
    5.0
  • 投稿数
    226

    1 か月前

    不動産の売却と購入を両方お願い致しました。
    ご担当の小室様には依頼当時は先行して購入したりできることなどすら知らない知識レベルですが、丁寧に売り先行、買い先行なども教えて頂き依頼主の状況に応じて臨機応変に対応頂きました。
    結果売却も購入も予想通りに進み非常に満足です。サイトでは仲介手数料無料やなどの魅力が入口で気になる方は多いと思いますが、依頼した後のサポートが丁寧で迅速で非常に頼りになる会社様だと思います。
    知識がない方でも依頼主に寄り添った対応でアドバイス頂けますので、悩まれる方は是非ご相談頂くことをおすすめします。
    私もまたお世話になる機会がありましたらご依頼させて頂きます。
    本当にありがとうございました。

    1 か月前

    ご担当の堀さんに大変お世話になり、このたび無事に住宅を購入することができました。

    当初は、仲介手数料が比較的低額であることを知り、「知名度の高い最大手仲介会社と比べれば、サービス内容が多少見劣りするのもやむを得ないだろう」と考えたうえで問い合わせましたが、実際には、これ以上望みようのない素晴らしいサポートを頂きました。

    内覧については、何度もお時間をいただくのが心苦しく感じておりましたが、堀さんから「納得したうえで購入された方が良いから」と何度も内覧を勧めていただき、その都度丁寧にお付き合い頂きました。疑問点にも一つひとつ真摯にお答えいただき、安心して検討を重ねることができました。

    また、売主側から提示された資料や条件についても、細部まで目を通したうえで注意すべき点を的確にご指摘くださり、大変心強く感じました。最終的には、「堀さんが買って良いと言っている物件であれば問題無い」という考え方に至りました。

    検討していた物件が金融機関の融資を受けにくいことが判明した際には、複数の銀行へお問い合わせいただき、最終的には融資可能な金融機関を見つけてくださり、担当者の方との調整まで行っていただきました。

    加えて、私どもが40年以上前の施工時の情報について関心を持ち問い合わせた際には、施工を担当したゼネコンにまで問い合わせて確認を取って頂き、懸念点を解消してくださいました。

    振り返りますと、どの場面を取っても、堀さんがご担当でなければ、途中で購入を諦めていたのではないかと思います。

    このように書くと、堀さんが検討者が購入するように仕向けるやり手営業マンという風にも読めるかも知れませんが、実際にはこちらが検討を棚上げしていた時期には検討を促されるようなことは全く無く、こちらがサポートを必要とする時だけ必要なサポート頂いたように思います。ですので大変納得感を持って住宅を購入することができました。

    不動産の購入を検討されている方には強くお勧めしたいと思います。また私自身、引き続き不動産の売買を検討することがあれば、ぜひまた堀さんのお世話になれればと考えています。

    4 か月前

    自宅(中古戸建て)の売却でお世話になりました。

    まず何よりも、営業(小室様)の方に、超丁寧&超迅速&超親身なご対応を頂き、★5では足りないです!!

    当方、介護や仕事や新居(二世帯住宅)の建築対応や仮住まいへの引越しで日々バタバタしてしまい、必要な物を紛失してしまったり、諸対応が遅くなってしまったり、、、と、色々ご迷惑をお掛けしてしまいましたが、都度、豊富な専門知識で臨機応変に気持ちの良いご対応を頂き、本当に心強かったです。感謝しかありません。

    隅々まで行き届いたサービスにも関わらず、仲介手数料は他社様の半額以下という、申し訳なくなるほどありがたい内容でした。

    また、買主様も先方の仲介業者様も素晴らしい方々で、非常に恵まれたお取引ができました。

    こだわりを詰め込んだ思い入れのある注文自宅でしが、まさにそのこだわりを気に入って頂けた買主様に引き合わせて頂き、ご購入頂く事ができ、大変嬉しく思っております。

    また何かありましたら、絶対REDS様にお願いしますし、お友達に不動産取引を検討している人がいたら、全力で勧めようと思います!

    もういくら御礼を言っても足りないです!
    本当に本当にありがとうございました!!

    4 か月前

    担当して頂いた 菅原さん には約1年程お世話になりました。

    不動産のことはもちろん、法律の事などとても知識が豊富な方で色々な事を教わり勉強になりました。些細な質問にも的確でわかりやすくお返事を下さるとても親切な方でした。家探しに疲弊していた時も、とくに営業電話などもなく私達のペースに合わせて頂き本当に助かりました。都内・神奈川県と私達夫婦のわがままにも付き合って頂き、ありがとうございました。

    決済も無事に終わり、念願のマイホームを購入する事ができました。

    とても信頼のできる不動産屋さんです!
    また機会があれば、宜しくお願い致します。

    2 か月前

    中古マンションの購入を検討し始めて約1年、10軒ほどの内見に根気強く同行してくださった担当の山崎さんには、本当にお世話になりました。
    契約を急かされるようなことは一切なく、漠然としていた条件も山崎さんに相談を重ねるうちに、自分たちの中で明確にまとまっていきました。おかげさまで、心から納得して大きな決断ができました。
    巧みな営業トークというよりも、知りたいことに対してメリット・デメリットを隠さず正直に答えてくださる姿勢に、深い信頼を寄せることができました。レスポンスの速さも抜群で、こちらが「ちゃんと休めているかな?」と心配になってしまうほど(笑)。素敵なご縁をいただき、心から感謝しています。