相続した空き家を売却するときに大事な制度「空き家の3,000万円特別控除」を解説

こんにちは。仲介手数料が必ず割引、最大無料の不動産流通システム、REDSエージェント、宅建士の片岡慎太郎と申します。

私のお客様から「空き家の3,000万円特別控除（「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」）」についてご相談をいただきましたので、解説いたします。

（写真はイメージです）

お客様は横浜市の古い戸建てを相続

お客様は横浜市青葉区の閑静な住宅街の一角に戸建てを相続され、売却のご相談をいただきました。

高低差のある高台に位置しており、眺望は良好そうな土地です。旧分譲地ということもあり、区画整理もされておりキレイな街並みでした。

ただ築年数が古く、現況では使用が難しいため、更地にして売却することになりました。

制度を使える要件とは

お客様より「空き家の3,000万円控除」を使いたいのでどのような手続きをしたらいいかとご相談をいただましたので、下記内容にてご回答いたしました。

制度を使える要件は以下のとおりです。

1. 相続日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ2027年（令和9年）12月31日までの譲渡
2. 特例の対象となる「被相続人居住用家屋」とは、相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋で、次の4つの要件すべてに当てはまるもの（主として被相続人の居住の用に供されていた一の建築物に限る）をいいます。
   （1）1981（昭和56）年5月31日以前に建築されたこと
   （2）区分所有建物登記がされている建物でないこと
   （3）相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと
   （4）相続時から売却時まで、事業、貸付け、居住の用に供されていないこと

※要介護認定等を受けて老人ホームに入所するなど、特定事由により相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていなかった場合で、一定の要件を満たすときは、その居住の用に供されなくなる直前まで被相続人の居住の用に供されていた家屋は被相続人居住用家屋に該当します。

譲渡対価の要件

譲渡対価の要件は以下の4点です。

1. 譲渡対価の額の合計額が1億円以下（固定資産税等精算金を含む）であること
2. 共有の場合や店舗併用住宅の場合には売却物件全体の譲渡対価が1億円以下（固定資産税等精算金を含む）であること
3. 譲渡日の属する年の翌年2月15日までに、家屋を取り壊すこと、または耐震リフォームをすること
4. 取り壊しを買主が行う場合は、売買契約書に買主が翌年2月15日までに取り壊す、または耐震工事をする旨を記載すること

控除額は相続人1人につき3,000万円（相続人が3人以上いる場合は1人あたり2,000万円）になります。

他の特例との関係

1. 「自己居住用財産の3,000万円特別控除」または「自己居住用財産の買い換え特例」のいずれかとの併用可能
2. 同一年中に、相続した空き家と自己居住用財産を売却し、「空き家の3,000万円特別控除」と「自己居住用財産の3,000万円特別控除」を併用する場合には、2つの特例を合わせて3,000万円が控除限度額となる
3. 住宅ローン控除との併用が可能
4. 相続財産を譲渡した場合の相続税の取得費加算とは選択適用

以上が主な要件になります。

全国的に空き家の増加が社会問題化しており、放置されると建物の老朽化、景観や治安にも悪影響を及ぼすことが制度の背景にあるのでしょう。令和6（2024）年4月1日から相続登記の申請が義務化されています。正当な理由なく義務に違反した場合は、10万円以下の過料（行政上のペナルティ）の適用対象となりますので、ご注意ください。

無事に非課税になったお客様の物件

ご相談いただいたお客様は、購入当時の契約書もないため、ご売却価格の5％が不動産取得価格とみなされてしまいました。3,000万円で売却した場合、取得費は150万円になります。

残りの2,850万円に対して売却益の税金を納めることになってしまいます。

今回、この制度を利用することによって売却益に対して税金を納める必要はなくなりました。

手続きについては、市区町村に提出する書類で「被相続人居住用家屋等確認申請書」があります。他にも必要書類はありますが、この書類は、市区町村に申請して承認を得られないと手続きができませんのでご注意ください。また、確定申告も行わないとなりません。

いろいろと面倒ですが、3,000万円も控除できるので、この制度をご利用してお役に立ててくださいませ。

最後に

不動産流通システムREDSでは、「JR山手線の主要ターミナル駅および横浜駅からおおむね30分圏内」の不動産の売買仲介を専門にお取り扱いしております。多少前後してもお取り扱い可能の場合もありますのでお気軽にご相談ください。

常に顧客目線で考え、お客様の満足を最優先に業務に取り組んでいます。その一環として、弊社ではお客様がエージェントを指名できるように対応しております。 

不動産売買で大切なのは会社よりも、対応する担当者ともいわれています。お客様と相性のよさそうなエージェントがいましたらぜひ、ご指名をいただけたら幸いです。
 
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