2026年までに家を買うなら要注目！　住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税とは

こんにちは。仲介手数料が必ず割引・最大無料の「不動産流通システム」、REDSエージェント、宅建士の戸村です。

2025年3月のブログより不動産にかかわる税金についてお話ししていますが、今回ご説明するのは贈与税の「住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税」についてです。

令和6（2024）年1月1日から令和8（2026）年12月31日までの間に、父母や祖父母など直系尊属からの贈与により、自己の居住の用に供する住宅用の家屋の新築、取得または増改築等（以下「新築等」）の対価に充てるための金銭（以下「住宅取得等資金」）を取得した場合において、一定の要件を満たすときは、500万円、もしくは1,000万円までの金額について、贈与税が非課税となります（以下「非課税の特例」）。

贈与税は通常年間110万円を超えると、親族間の贈与であっても発生します。ですが、住宅取得資金については令和8年の12月31日まで非課税の幅が大きくなっているのです。その内容についてご説明します。

（写真はイメージです）

贈与税とは

贈与とは、自分の保有している財産を無償で相手方に与え、それが相手方に受諾されることです。贈与をする人のことを「贈与者」、受ける人のことは「受贈者」と呼びます。一般的にはご両親や祖父母などの親族が「贈与者」で、お子さんやお孫さんが「受贈者」になることが多いと思われます。ほか、夫婦間の贈与もありますが、今回は内容から「両親や祖父母」からの贈与と考えてお話しいたします。

贈与税は1月1日から12月31日までの1年間に受けた贈与に対して課されます。申告義務が生じるのは受贈者、つまり、財産を受け取った側です。

ですが、贈与を受けた人すべてが贈与税を払わなければならないわけではありません。贈与税の課税方式には「暦年課税」と「相続時精算課税」があり、それぞれに非課税枠が設けられているためです。

暦年課税

暦年課税とは、贈与税の課税方法のひとつで、1月1日から12月31日までの1年間に贈与された財産の合計額に応じて課税される方式のこと。年間110万円までなら贈与税は非課税で申告も不要です。暦年課税による年間110万円までの贈与は、誰から、誰にでも、どんな財産の贈与でも可能です。また、何度でも行えますので、年間110万円までの金額を何回かに分けて贈与することができます。暦年課税のメリットとしては「相続時の相続財産を減らす」ことができることです。

相続時精算課税

相続時精算課税は受けとった財産の合計額から2,500万円（特別控除額）を差し引いた額にかかる税金です。税率は一律20％です。

例えば、母親から4年に分けて毎年500万円ずつ計2,000万円を贈与されたとします。相続時精算課税制度を利用すれば、贈与税は発生しません。

（500万円－110万円）×4年＝1,560万円 ＜ 2,500万円の特別控除

ただ注意点があり、贈与を受けたその時は「贈与税」は発生しませんが、相続発生時に「相続税」の対象額として再計算されます。

つまり、母親から4年に分けて毎年500万円ずつ計2,000万円を贈与されていたので、相続時に相続された資産が5,000万円だとすれば2,000万円から基礎控除110万円×5年分を差し引いた1,560万円を加算し、計6,560万円に対して課税されることになります。

この制度は、1人の贈与者からの贈与額の合計が2,500万円になるまでは、何回贈与を受けても贈与税が非課税となります（先述の例に出した場合はあと1年追加して「5年に分けて2,500万円」まで大丈夫です）。また、母、祖父、などと贈与者ごとに利用を選択することも可能です。

贈与を受けた年の翌年2月1日～3月15日までの贈与税の申告期間内に、贈与税の申告と一緒に「相続時精算課税選択届出書」の届け出が必要ですので忘れずにご対応ください。

住宅取得資金贈与の特例

説明してきたように、贈与税は暦年課税と相続時精算課税がありますが、例えば「子供（もしくは孫）のために」住宅取得のための資金を援助したい、という方はそれなりに多いと思われます。住宅は高額のため、「できればある程度まとまった資金を援助したい」と思われる方も多いことでしょう。その時に特別枠としてできたのが「住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税」です。

「住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税」を受けるのに主に2つの要件がありますので、それぞれ見ていきます。

受贈者に関する要件

• 贈与者の直系卑属であること
• 贈与を受けた年の1月1日時点で18歳以上であること
• 贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下であること（床面積が40㎡以上50㎡未満の場合には、1,000万円以下）
• 贈与を受けた年の翌年の3月15日までに、贈与された住宅取得等資金の全額を充てて住宅を購入し、住み始めること

ほかにも細かい要件はありますが、大まかには上記内容となります。また、もう一つの要件は建築に関する要件です。

住宅用の家屋の新築もしくは取得または増築などの要件

• 登記簿上の床面積が40㎡以上240㎡以下で、その家屋の床面積の2分の1以上に相当する部分が受贈者の居住の用に供されるもの
• 取得した住宅が新築、既存住宅の場合は新耐震基準もしくは適合証明や性能評価書などで安全性の基準が証明されたもの

さらに細かい要件については以下より国税庁作成の【「住宅取得資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税」等のあらまし】パンフレットをご参照ください。

「住宅取得資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税」等のあらまし

また、要件について確認できる「チェックシート」も出ています。以下より「住宅取得等資金の贈与税の特例に係るチェックシート・添付書類」をご参照ください。

住宅取得等資金の贈与税の特例に係るチェックシート・添付書類

住宅取得資金贈与の特例　500万円と1.000万円

住宅取得資金贈与の特例について、購入する物件が省エネ等住宅の場合は1.000万までが非課税対象です。一方で省エネ等住宅以外の住宅は500万円までとなっております。

2025年4月以降に建築確認申請した住宅は省エネ適合基準が義務化されているので、1,000万円の枠がありますが、それ以前の建築確認申請については500万円までの枠の可能性があります。建設された年月日と、省エネ性能については必ずご確認ください。

最後に

「住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税」は令和8（2026）年で終了する予定の制度です。住宅の購入はそれぞれのタイミングがありますが、それまでに購入しお引越しを済ますことができ、援助してくれる直系尊属がいる場合はぜひご活用ください。

 

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