急な海外転勤！　国外にいても日本に残した自宅売却はできるのか？

こんにちは。仲介手数料が必ず割引、最大無料の不動産流通システム、REDSエージェント、宅建士の片岡慎太郎と申します。

お客様から「海外転勤のため、急いで自宅不動産を売却したい」とのご相談をいただきました。転勤までの間に売却できなくても、海外転勤中に自宅を売却することは可能です。重要なポイントを確認しておきましょう。

（写真はイメージです）

海外転勤後に自宅を売却する流れ

海外転勤中に日本国内にある自宅を売却するには、基本的に代理人を立てて手続きを進めます。売却の流れとしては以下のステップがあります。

1．不動産業者の選定：不動産売却を行う際には、信頼できる不動産業者を選ぶことが重要です。業者は物件の査定を行い、売却の方針を立て、販売活動を行います。

2．代理人の設定：海外転勤中の場合、自分自身が日本に赴いて手続きを行うのは難しいため、代理人を立てることが一般的です。代理人としては、以下のような人が適任として考えられます。

• 家族や親戚：信頼できる家族に頼むことが多いです。
• 弁護士や司法書士：専門的な手続きが必要な場合、専門家に依頼することもあります。
• 不動産業者：不動産業者が売却手続きの代理をすることもありますが、その場合は事前に確認が必要です。

3．売買契約の締結：売却が決まると、買主と売主の間で売買契約を結びます。契約書には、物件の引渡し日や金額、支払方法などが明記されます。最近では、クラウドサインも利用でき、対面で行わなくても契約可能になり、便利です。

4．登記の変更：売却が完了したら、所有権移転登記を行います。代理人が手続きを代行する場合もありますが、登記は不動産登記所で行うため、必要な書類を準備して申請します。

海外にいると税金はどうなる？

不動産を売却すると、売却益に対して「譲渡所得税」が課税されることがあります。この税金は、日本国内に不動産を所有している場合でも、海外に住んでいる場合でも適用されます。

譲渡所得税の計算

売却価格から、購入時の価格（取得費）や、売却にかかる費用（仲介手数料、登記費用など）を差し引いた「譲渡所得」が課税対象になります。

譲渡所得に対して、短期譲渡（所有期間5年未満）の場合は30.63%、住民税9%の合計39.63%が課せられます。長期譲渡取得の場合は、15.315％、住民税5％の合計20.315%が課せられます。

確定申告

海外転勤中でも、日本で不動産を売却して譲渡所得が発生した場合は日本の税務署に確定申告を行う義務があります。税理士に依頼して、適切に申告することをお勧めします。

海外転勤先でも、譲渡所得税の申告を行う必要があるため、売却後に申告手続きが漏れないように確認しておきましょう。

ローンの返済

不動産に住宅ローンが残っている場合、売却時にそのローン残高を一括返済する必要があります。売却価格がローン残高を下回った場合、手元にお金が残らないこともあります。

• ローン残高が売却価格を超える場合：手元に資金が足りない場合、自己資金で残りを支払う必要があります。
• ローン返済の手続き：銀行と連絡を取り、売却時の手続きについて詳細に確認し、残債の一括返済方法についても相談することが大切です。

空き家の管理

売却までの期間、物件が空き家の状態になる場合があります。この間、物件の管理をどうするかも重要な点です。

空き家の維持管理

空き家の維持管理は不動産管理会社に委託する方法があります。定期的に物件を見守ってもらうことで、劣化や不法侵入などを防ぐことができます。

賃貸に出す

売却がすぐには難しい場合、賃貸に出すという選択肢もあります。賃貸契約を結んで賃料を得ることで、維持費やローン返済をカバーすることができます。

海外転勤中の賃貸管理

海外転勤中に不動産を賃貸に出す場合、以下の点を考慮する必要があります。

• 賃貸管理会社の選定：信頼できる賃貸管理会社を選び、月々の賃料収入を得ながら物件の維持管理を任せます。
• 賃料収入と税金：賃貸収入がある場合、日本での確定申告が必要です。

まとめ

海外転勤中でも不動産の売却は可能ですが、代理人を立てて手続きを行う必要があり、税金の申告やローンの返済、空き家の管理などいくつかの点を考慮する必要があります。

必要書類についても在留証明書、署名証明（サイン証明書）を現地の日本大使館で取得する必要があります。日本の印鑑証明書とは違い、取得費用は高額となります。売却をスムーズに進めるために、経験のある不動産業者や司法書士などの専門家と相談しながら進めることをお勧めします。

最後に

不動産流通システムREDSでは、「JR山手線の主要ターミナル駅および横浜駅からおおむね30分圏内」の不動産の売買仲介を専門にお取り扱いしております。多少前後してもお取り扱い可能の場合もありますのでお気軽にご相談ください。

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不動産売買で大切なのは会社よりも、対応する担当者ともいわれています。お客様と相性のよさそうなエージェントがいましたらぜひ、ご指名をいただけたら幸いです。

《不動産仲介手数料が無料もしくは割引》の不動産流通システム【REDS】では、引き続きみなさまからのお問い合わせを心よりお待ちしております。