小野田 浩（宅建士・リフォームスタイリスト）
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080-9353-9588公開日：2023年12月31日
こんにちは。不動産売買の仲介手数料が【無料・割引】のREDSエージェント、宅建士・宅建マイスターの小野田浩（おのだひろし）です。
皆さん「地価公示」とか「地価調査」という言葉を聞いたことはありますでしょうか？ 詳しい内容はご存知なくても、新聞やテレビなんかで、たまに出てくるワードですから何となくは知っている方も多いかもしれません。
今回は地価公示について解説するとともに、2023年の地価公示で成長著しかった千葉県我孫子市について解説します。
（写真はイメージです）
地価公示・地価調査とは？
●地価公示：地価公示法に基づき、国土交通省土地鑑定委員会が毎年1月1日における全国の標準地の正常な価格を判定し、公示するものです（例年3月に発表）。
●地価調査：国土利用計画法に基づき、都道府県知事が各都道府県の「基準地」について、基準日（7月1日）における標準価格を判定し、公表するものです（例年9月に発表）。
2023年の地価調査、東京圏のトップ10を千葉県が独占！
「地価公示」「地価調査」とも、土地取引の際の指標とされたり、公共事業用地の取得価格算定の規準とされたりしています。今年も9月の中旬に「地価調査」の結果が発表されました。令和5年「地価調査」の結果、東京圏住宅地の地価上昇率の順位表が下記となります。
なんと、1位から10位まで全て「千葉県」で独占しています！
東京に隣接している「市川市」と、「つくばエクスプレス」人気に沸く「流山市」は、それほど驚かなかったのですが、1位と2位を独占している「我孫子市」は同じ沿線に住んでいる当方としても、正直、少し驚きでした。
というのも、おそらく我孫子駅前が再開発で急に立派になったとか、大型商業施設が開業したとか、そういったことはおそらくないんですよね。
我孫子駅は常磐線の始発駅なので、座って通勤できたり、駅から10分程歩くと手賀沼が広がっていたりして、個人的には以前から、かなりオススメだったんですが、なぜかお客様からの人気はいまひとつのエリアでした。それが昨今の都内やその他のエリアの不動産価格の高騰などがあって、割安感のある「我孫子」に注目が集まり、人気が出たということのようです。
これまでの我孫子の地価上昇の原動力だった都内のマンションや住宅地の価格の上昇も一段落してきましたので、来年、再来年も同じように人気を保てるのか要注目ですね。
我孫子市のご紹介
地形・交通
我孫子市（あびこし）は、千葉県の北西部に位置し、南北約5km、東西約14kmの細長い地形となっています。
市内にはJR常磐線・成田線が通っており、都心へ約40分でアクセスできるため、都内への通勤者も多く首都圏近郊のベッドタウンとして人気の街となっています。
また、市内には市民の森や公園など、自然を身近に感じ取れる施設が多く設けられ、さらに、数々の史跡や名所も点在しており、歴史散策を楽しむこともできます。
北の鎌倉
我孫子市の南に位置する手賀沼は昔から風光明媚な場所として知られており、東京からの交通の便がよくなった結果、さまざまな文人・実業家などが手賀沼の景観に魅せられ、別荘やアトリエを構えました。
大正時代から昭和初期にかけて我孫子は「北の鎌倉」と呼ばれるようになりました。移り住んだ文化人には志賀直哉をはじめ、武者小路実篤、柳宗悦がいました。また、白樺派の拠点にもなり、現在も多くの旧宅や史跡が遺され「志賀直哉邸跡」や「旧村川別荘」、「旧武者小路実篤邸跡」などが、その歴史を今に伝えています。
商業・サービス業
商圏は鉄道沿線に広がり、我孫子駅が中核駅です。我孫子駅前にある「あびこショッピングプラザ」（1994年開業）は、約60もの店舗が入るショッピングセンターです。市内最大級の商業施設で、市民の憩いの場としても機能しています。また、市内を縦横に走る国道6号線や国道356号線の沿道には家族連れなどをターゲットにした大型のロードサイド店舗が点在しています。
観光・レジャー
我孫子市のシンボルでもある「手賀沼」の周辺には「手賀沼公園」や「手賀沼自然ふれあい緑道」が整備されています。「手賀沼自然ふれあい緑道」は、手賀沼の南岸に、柏市北柏橋から柏ふるさと公園、北千葉第二機場、道の駅しょうなんなどを経由し、手賀曙橋にいたる全長約9.4ｋｍの遊歩道です。
緑道内には、見晴らしデッキ、あずまやなど休憩場所として利用できる施設もあり、散策やジョギング、サイクリングなどの憩いの場として利用されています。
また「手賀沼」は野鳥の宝庫としても有名です。手賀沼の沼畔に建つ「我孫子市鳥の博物館」は、市を代表する観光スポットで、施設内には、常設展示室、企画展示室、体験学習室、鳥の資料館などがあり、約270点の鳥の剥製を見ることができます。
トキなどの大型鳥類からマメハチドリのような小鳥まで、さまざまな展示を行っており、見どころ満載。絶滅した世界一の巨鳥「エピオルニス」の卵、「始祖鳥」の化石レプリカ、約500万年前の羽毛化石なども展示されています。そのほか、我孫子市の自然と鳥のあれこれを学べる人気のQ＆Aコーナーもあり、年間を通して数多くのイベントが開催されています。
博物館の隣にある「水の館」も人気のスポットです。手賀沼学習コーナーやプラネタリウムを備える施設です。プラネタリウムには、ピンホール方式の投影機に加えて、デジタル式投影機も導入。迫力のある映像を楽しめます。
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公開日：2023年12月30日
REDSエージェント、宅建士、宅建マイスターの菅野洋充です。今年も皆様、大変お世話になりました。
突然ですが2024年1月より、お客様担当へ復帰することになりました。今までご連絡いただき担当できなかったお客様、大変お待たせいたしました。ぜひまたお声がけください。以前のように私が直接担当させていただきます。引き続きのご愛顧、どうぞよろしくお願いいたします！
今回はテレビドラマの「不動産監修」のお話です。
『正直不動産』に続きドラマ『おっさんずラブ-リターンズ-』の監修をREDSが担当！
さて、NHKドラマ「正直不動産SPECIAL」「正直不動産2」が放送の運びとなりました。2022年放送の『正直不動産』はREDSにて不動産監修をさせていただいておりましたが、それとは別に、新春から放送する話題のドラマの不動産監修をさせていただいております。その名も
テレビ朝日金曜ナイトドラマ
『おっさんずラブ-リターンズ-』！！
前作『おっさんずラブ』のあらすじと、なぜREDSで監修するのか？
前作は、田中圭さん演じるさえないサラリーマンの〝はるたん〟こと「春田創一」が、吉田鋼太郎さんが演じる部長「黒澤武蔵」と、林遣都さんの演じるデキる後輩「牧凌太」に言い寄られ男同士の三角関係になるという、いわゆる「ボーイズラブ（？）」のお話でした。
この皆さんが勤めているのが「天空不動産」という不動産会社で、今回もその続編で不動産業に関する細かい部分に助言させていただいております。
不動産業にかかる部分はあまりなく、だいたいは皆の恋愛関係や人間模様で話が進んでいくのですが、脚本を拝見すると非常におもしろいです。この脚本を書かれたのは徳尾浩司さんで、直近ではNHK夜ドラ『ミワさんなりすます』の脚本も書かれていて、妻と一緒に楽しく見させていただいていました。
天空不動産はREDSのような仲介会社ではなく、三井さんや住友さん野村さんのような総合デベロッパーのような大企業で、海外事業、ホテル事業や開発事業などもやっているようです。
当社REDSはリテール売買仲介にほぼ特化して営業しておりますが、天空不動産は何でもやっているようで、どうやら賃貸もやっているみたいでした。『正直不動産』の「登坂不動産」のような地場不動産業者で、営業担当者が賃貸も売買もやるっていうのは割とポピュラー（といっても、どの不動産業者もおおよそ売買担当と賃貸担当は分かれているもの）ですが、こういう規模の大きそうな総合不動産会社でなんでもやるっていうのは非常に珍しいです。お話なんで、両方できるほうが話は広がりますけどね。
あと、前回は弊社ではなくオープンハウスさんが監修されていたようで、新築戸建ての大規模分譲地現地販売の話や、最終的に土地から理想の家を建てよう、みたいな話があって、オープンハウスさんのカラーを感じるエピソードがたくさんありました。新入社員がタメ口だったりするのは、『正直不動産』でも出てきますよね。あんな感じの新人は正直、私の経験では見たことないのですが、結構いるものなのでしょうかね。
そして、前作の最初、主人公のはるたんが正直、こんなんでよくずっと勤めていられるな～と思っちゃうほどのダメダメ人間で、でもお人よしのいい人っていう、なんかすごい設定だなあと思いました。そして自分を思ってくれている相手（二人とも男ですが）と一緒に住むことで生活が改善していくっていうのが、身につまされるというか、なんというか自分が嫁さんと付き合いはじめたころのことを少し思い出させてくれるいいドラマだったなあ、という感想でした。
今作『おっさんずラブ-リターンズ』のご紹介！
今回の『おっさんずラブ-リターンズ-』、じつは前回の続編としてつくられた映画「劇場版おっさんずラブ LOVE or DEAD」の続きから始まるのですが、さてどうなってしまうのか！
金曜ナイトドラマ「おっさんずラブ-リターンズ-」｜テレビ朝日
この番組紹介サイトをみると、ファンには驚愕の現在が描かれています。
部長はどうしたの？なんで「ばしゃうまクリーンサービス」にいるの？
「はるたん」は東京第二営業所で係長になり、牧は映画で行ったシンガポールから帰国し別の部署、ホテルリゾート本部の課長に出世です。牧の元恋人の武川（眞島秀和）が部長になって、井浦新と三浦翔平が新キャストで、さらにこんがらがって何角関係になってしまうのか！？
部長の別れた奥さん、蝶子（大塚寧々）と生意気な後輩の栗林歌麻呂（金子大地）が結婚している！？
居酒屋わんだほうの店主（児島一哉）と〝まいまい〟（伊藤修子）も結婚しているし、ちず（内田理央）はスピード婚からスピード離婚でシングルマザー？ なんかすごい状況で物語が始まるようですが、みんな幸せでハッピーエンドだといいですね。このドラマは、多様性、ダイバーシティの象徴のようなお話ですが、こういった会社が今はどんどん増えていっているのかもしれません。
REDSにお問い合わせいただくお客様の中にはLGBTQと思しき方もいらっしゃるようですが、接客した限り、他のお客様との区別はできません。ただ、家を住宅ローンで買う場合、圧倒的に結婚しているほうが有利です。今はLGBTQのカップルに向けた住宅ローンを取り扱う銀行も増えてきており、中でも三井住友銀行では同性パートナーカップルでも夫婦連生団信に加入できるようです（詳しくはご相談ください）。
同性パートナーカップルの住宅ローンは、銀行によりそれぞれ要件が違うようです。もしご購入をご検討される同性カップルのお客様がいらっしゃるようでしたら、ぜひともREDSまでご相談ください。
最後に「おっさんずラブ-リターンズ-」は年明け2024年1月5日（金曜日）午後11時15分から、毎週金曜日にテレビ朝日系列にて放送予定です。REDSのロゴもエンドロールで流れますので、ぜひともご覧ください！！
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公開日：2023年12月29日
不動産流通システムの川口吉彦です。いよいよ今年も残り僅かとなりました。年の瀬のお忙しい中、ご覧いただきまして誠にありがとうございます。
さて不動産売買における必要な宅建業法の知識は多岐にわたりますが、我々営業・業務に従事している者も知識不足とならないよう、日々精進を心がけております。そもそも不動産売買を行うための免許取得や従事することなど、今一度、不動産取引業の根幹としてその主要なポイントをまとめてみます。
宅地建物取引業法の基本理解
宅地建物取引業法（通称「宅建業法」）は、宅地建物取引業を営む者に対する免許制度を実施し、その事業に対する必要な規制を行うことにより、その業務の適正な運営と宅地および建物の取引の公正を確保することを目的としています。
宅地建物取引業を営む者は、免許を受けなければならず、免許を受けずに宅建業を営むことは無免許営業となり、罰則が科されます。
宅建業法違反で課される可能性のある罰則
宅地建物取引業法に違反した場合、以下のような罰則が科される可能性があります。
1．監督処分：宅地建物取引業法に違反した場合、監督処分として「指示処分」「業務停止処分」「免許取消処分」が行われる可能性があります。
2．罰則：監督処分だけでなく、罰則も適用されます。悪質な場合は、「3年以下の懲役もしくは300万円以下の罰金またはこれらの併科」とされています。
3．両罰規定：宅建業者の代表者や従業員が違反行為を行って罰則を受けた場合、それらの者が務めている業者に対しても罰金刑が科されます。これを「両罰規定」といい、法人の場合、最高で「1億円」の罰金が科されます。
これらの罰則は、不動産業界における公正な取引を保証し、消費者を保護するためのものです。不動産業者として、これらの規定を遵守することは非常に重要です。
宅建業法違反の具体例
宅地建物取引業法に違反した具体的な事例は多岐にわたります。以下にいくつかの事例を挙げてみます。
1．無免許営業：静岡県で2002年10月頃に無免許の不動産業者が、原野約200㎡を290万円で販売した他、2004年7月頃に原野200㎡及び建物を約700万円で販売した事例があります。
2．説明義務違反：「賃料59,000円、管理費6,000円」との内容で2ヶ月半にわたり広告していたものの、広告後に賃料70,000円、管理費3,000円で賃貸借契約を結んでおり、実際には表示の賃料で取引する意思がなかった事例があります。
3．名義貸し責任：不動産業者が、宅地建物取引業保証協会に対して、同保証協会が十分な調査を行わず、同宅建業者に仲介取引に関する業務上の義務違反があるとして宅建業法64条の8第2項に基づく認証行為を行ったとして、不法行為に基づく損害賠償を求めた事例があります。
これらの事例は、宅地建物取引業法の遵守が不動産取引における公正さを保つために重要であることを示しています。不動産業者は、法令遵守と公正な取引を常に心掛けるべきです。
以上のような知識が、不動産売買における業務において重要となります。これらの知識を深めることで、適切なアドバイスを提供し、クライアントの利益を守ることが可能となります。
2023年も大変お世話になり、ありがとうございます
さて、今年もたくさんの皆様から、弊社をご利用いただきました。誠にありがとうございます。
弊社では常時ご売却物件を募集しています。弊社の受任物件には、全て設備保証が付きますので、是非弊社エージェントへご相談ください。
不動産の売買をご検討中の方がお知り合いの方にいらっしゃいましたら、REDSご紹介制度をご利用ください。経験豊かなプロ集団が弊社のエージェントです。常にお客様の心に寄り添うよう尽力しています。
皆様、売る時も買う時も「どんな不動産も仲介手数料が全て割引！さらには無料も」のREDSをどうぞよろしくお願いいたします。
「さあ、不動産売買の仲介は“REDSでGO！”」「REDS不動産で検索」です。
本年は皆様からの数多いお問い合わせ、ご契約をいただき、誠にありがとうございました。また、ご契約後のアンケートでは、温かいお言葉、素敵なお言葉、励ましのお言葉、中にはお叱りなどもいただきました。本当にありがとうございました。お客様からの声は、私たちの反省や励みになります。来年も、なお一層より良いサービスを提供できるよう努めてまいります。
皆さま、どうぞ良いお年をお迎えください（改めて、新春お年玉キャンペーンでご連絡させていただきます）。
本年も誠にありがとうございました。どうぞ来年もよろしくお願いいたします。
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公開日：2023年12月28日
こんにちは。REDSの宅建士・宅建マイスター、後藤です。冬至も過ぎ、いよいよ気ぜわしくなって参りましたが、皆様いかがお過ごしでしょうか？
さて今回は、マイホームを購入したらほとんどの場合に加入する火災保険について考えてみました。
古い建物の火災保険加入を断られた？
先日、弊社エージェントが「築年数の古い建物の火災保険加入を断られた」と話しているのを聞きました。住宅ローンには火災保険の加入が条件となっていた時期があります。またその火災保険に銀行が質権を設定していたことさえありました。
今では、火災保険加入が条件というのはあまり聞かなくなりましたが、不動産業界にいると、火事や台風、地震などの事故、自然災害などへのリスク対応として、火災保険加入は任意とはいえ、当然のようにさえ思っておりました。
それが火災保険加入を損害保険会社から断わられたというのですから驚きです。
築年数が古い建物（マンションを含む）は
・配管などの劣化による水漏れの事故等が多い
・耐震性、防火性が現代基準に比べて低い
・経年劣化による建物の損傷
・電気配線などの劣化
・メンテナンスや修繕が不十分
こうしたことで、火災のリスクや水漏れのリスク、損傷のリスクが高くなるのかもしれません。また、ここ数年自然災害の多発による保険金額の支払い増加のため、火災保険の値上げが繰り返し行われておりましたので、築年数の古い建物の火災保険加入の謝絶もその一環かもしれません。
水害リスクによる水害料率の細分化
火災保険には台風や暴風雨、豪雨などを原因とする住宅や家財の損害を補償する水災補償があります。水災補償はセットになっているものやオプションで加入できるものなど、保険会社や商品によって違います。この水災補償についても以前は全国一律の保険料でしたが、浸水リスクにより水災料率の細分化が行われているようです。
水害リスクが低い地域は保険料が安くなるという商品があるようですが、逆をいえば水害リスクが高い地域は保険料が割高になるということです。ここ数年の自然災害の多発からすれば、そのほうが公平かもしれませんね。
火災保険と地震保険
火災保険や地震保険は、住宅や家財に被害が発生した場合に保険金を受け取ることができる保険です。火災保険は火災や落雷などの被害に対応し、地震保険は地震や噴火などの被害に対応します。地震保険は火災保険と一緒に加入する必要があります。
火災保険と地震保険にセットで入らない場合のリスクは、以下のようなものが考えられます。
●火災や地震などの災害で住宅や家財が全壊や半壊した場合、自己負担で修理や建て替えをしなければなりません。その費用は数百万円から数千万円にもなります。
●国や自治体からの補助金や義援金もあるようですが、災害の規模や被害の程度によって異なり、一般的には不十分です。
●火災や地震などの災害で住宅や家財が損傷した場合、生活に必要なものを購入したり、仮住まいを探したりする必要があります。その費用も自己負担になります。
●火災や地震などの災害で住宅や家財が失われた場合、精神的なショックやストレスを受けます。保険金があれば、少しでも早く元の生活に戻ることができます。
このように、火災保険と地震保険に入らない場合のリスクは大きいといえます。日本は地震の多い国ですし、火災も予測できない事故です。火災保険と地震保険にセットで加入することで、災害に備えることができます。
弊社は損害保険会社ではありませんが、皆様にご購入いただいた大切な住まいをお守りするためにも火災保険・地震保険の加入をお勧めします。
まとめ
上記のように考えるからこそ、築年数が古いとの理由で契約ができないというのはいかがなものかと思うのですが、厳しくなっているのは間違いありません。補償内容が限られるのは仕方ないとして、契約謝絶はやめていただきたいものです。
多くの損保会社が契約謝絶に追随すると今後築年数が古い物件は流通が鈍ってくるかもしれませんね。希望する物件の築年数が古い場合は注意が必要ですが、現状ではまだ加入できる保険会社もあるようです。
さて、毎月毎月、多くの方に弊社をご利用いただき誠にありがとうございます。弊社では引続き売却物件を募集しています。弊社受任物件には設備保証が付きますので、是非弊社エージェントへご相談ください。また、お知り合いの方に不動産の売買をご検討中の方がいらっしゃいましたら是非REDS紹介制度をご利用ください。
弊社のエージェントは経験豊かなプロ集団です。お客様の心に寄添います。皆様、売る時も買う時も「どんな不動産も仲介手数料が全て割引！さらには無料も」のREDSをどうぞよろしくお願いいたします。
「さあ、不動産売買の仲介は“REDSでGO！”」「REDS不動産で検索」
追伸
年の瀬が迫り、今年も残りわずかとなってまいりました。本年は皆様からの数多いお問い合わせ、ご契約を頂き誠に有難うございました。また、ご契約後のアンケートでは、温かいお言葉、素敵なお言葉、励ましのお言葉をくださり、とても感謝しております。お客様からの声は、私たちの励みになります。来年も、よりよいサービスを提供できるよう努めてまいります。また「正直不動産」であり続けるよう業務に励む所存ですので、どうぞよろしくお願いいたします。
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公開日：2023年12月27日
こんにちは。仲介手数料が必ず割引、最大無料の不動産流通システム、REDSエージェント、宅建士の片岡慎太郎と申します。
最近テレビCMでも「リースバック」に耳にする機会が増えました。メリットだらけのように聞こえますが、デメリットはないのでしょうか。今回は、リースバックについて、その仕組みなどを解説します。
リースバックの仕組み
リースバックとは、自宅を売却し、まとまった資金を手に入れる一方で、買主に家賃を支払うことで同じ家に住み続けることができるサービスです。
まず、自宅を売却すると買主（不動産会社や投資家）から一括で現金を受け取れます。資金の使い道の制限はなく、住宅ローンの返済や老後資金、事業資金などに充てることができます。そのうえで、買主と「賃貸借契約」を締結し、同じ家に家賃を払って住み続けることができるシステム、これがリースバックです。
つまり、リースバックは、不動産の売却と賃貸借契約を組み合わせた仕組みといえるでしょう。
リースバックのメリットとデメリット
リースバックのメリット・デメリットについて説明します。
リースバックのメリット
最大のメリットは、売却後も自宅に住み続けられることです。引っ越しの手間や費用をかけることなく、ライフスタイルの変化も少なく抑えられます。また、近所に自宅を売却しようとしていることを知られずに済みます。
また、自宅を賃借りして住むようになることで、これまでかかっていたランニングコストを軽減できるというメリットもあります。ランニングコストとは住宅ローンの返済、固定資産税・都市計画税、マンションの場合は管理費と修繕積立金が該当します。リースバックでは、これらの費用の支払いがなくなる代わりに家賃が発生します。家賃は、ランニングコストより安くなる場合が多い傾向です。
リースバックのデメリット
リースバックのデメリットとして、売却価格が相場よりも安くなることです。リースバックでは、不動産会社が直接買主となるため、仲介会社を利用した通常の売却方法と比べて、競争原理が働きにくく、価格交渉の余地が少ないためです。また、リースバックを利用する人は、資金が必要な状況にあることが多く、どうしても売却価格を優先することができない場合もあります。
また、賃貸期間が無期限ではないこともあります。定期借家契約の場合、契約期間が満了すると退去しなくてはなりません。契約期間の更新や買戻しは、売主の意向によって異なりますが、必ずしも保証されるものではありません。このため、リースバックを利用する場合は、将来的に別の住居を探す必要があることを覚悟しておく必要があります。
家賃が相場よりも高い場合もあります。リースバックを利用する人は、自宅に住み続けたいという希望が強い人が多く、家賃の高さに目をつぶる傾向があります。また、不動産会社は、リースバックで買取した物件を将来的に第三者に売却することを目的としている場合が多いため、家賃を高めに設定することで、物件の収益性を高めようとする傾向にあります。
リースバックの恐ろしい罠
以上が表面的な内容です。
不動産会社に勤めている私が言うのは何ですが、リースバックはほとんどの場合、お金に困った高齢者の方が「同じ家に住み続けられる」という殺し文句で、深く考えることもなく契約してしまうのが現実のようです。リースバックによって自分名義ではなくなった家に住み続けられますが、近い将来、大損することも考えられます。
リースバックを手掛ける業者は、利回り約7～12％を家賃収入として毎年受け取れるそうです。いまどき、ワンルーム、一棟アパートなどの不動産投資で表面利回り最低利回り7％以上ってありますか？ 23区の平均利回りは、5％前後かと思います。
個人的な意見ですが、大々的に広告するくらい、儲かるシステムになっているのですね。さらに契約者側から見ると相場とおりの価格で売却できたとしても家賃を払い続けられる期間は、8～15年程度らしいです。
「老い先短いから」と安易に考えると、家をなくしてしまうリスクのある契約です。契約する前に信用のある不動産業者に必ず、相談することをお勧めします。
不動産流通システムREDSでは、常に顧客目線で考え、お客様の満足を最優先に業務に取り組んでいます。その一環として、弊社ではお客様がエージェントを指名できるように対応しております。不動産売買で大切なのは会社よりも、対応する担当者ともいわれております。お客様と相性のよさそうなエージェントがいましたら是非、ご指名をいただけたら幸いです。
《不動産仲介手数料が無料もしくは割引》の不動産流通システム【REDS】では、引き続き皆様からのお問い合わせを心よりお待ちしております。
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公開日：2023年12月26日
【仲介手数料最大無料】のREDSエージェント、宅建士の小田 俊介（おだ しゅんすけ）です。今回は「耐震基準」について書かせていただこうと思います。そもそも耐震基準とはどのような基準なのでしょうか？ また近年よく聞く耐震等級とは何が違うのでしょうか。
耐震基準は家ではなく、命を守るための基準
耐震基準とは、建物が一定の強さの地震に耐えられるよう、建築基準法が定めた最低限クリアすべき基準を指します。耐震基準は年々厳格化されてきており、家を建てるときには最新の建築基準法が定める耐震基準に沿わなければなりません。
耐震基準を定める建築基準法は「国民の生命、健康および財産の保護を図ることを目的とした、最低限の基準」とされています。ここで大切なのは、建築基準法が守ろうとしているのはあくまでも「人間の命や健康、持っている財産」であり、家自体はそれらを守る単なる箱である、ということです。
同様に耐震基準も、大地震が発生したときに即座に家が崩落・倒壊し、命が奪われることがないようにするための基準です。地震に遭っても壊れずに、そのまま住み続けられることを保証するものではありません。その点をまずは理解しておきましょう。
耐震等級は「住宅性能表示制度」により定められる指標
耐震等級とは、「品確法（住宅品質確保促進法）」が定める「住宅性能表示制度」に基づき、地震に対する建物の強度（耐震性）を示す指標の一つです。等級1から等級3までの3段階で表され、現行の耐震基準（2000年基準）で建てられた家は耐震等級1とみなされます。
耐震等級は第三者機関の審査を受けることで認定されます。ただし耐震等級はあくまで任意の制度であるため、必ずしも認定を受ける必要はありません。
新耐震基準はいつから適用されているの？
新耐震基準が施行されたのは、1981（昭和56）年6月1日です。1950年に建築基準法が施行された際に制定された耐震基準は、大地震が発生するたびに見直され、これまで1981年と2000年に大きな改正がおこなわれました。
なかでも1978年の宮城県沖地震の甚大な被害を受けて1981年におこなわれた改正は、耐震基準の節目とされています。それに伴い、1981年5月31日までの基準は「旧耐震基準」、同年6月1日以降の耐震基準は「新耐震基準」と呼ばれるようになりました。具体的には、建築確認が完了した日にちが同年5月31日以前であれば旧耐震基準、6月1日以降であれば新耐震基準の家となります。
さらに2000年には、主に木造住宅の耐震性向上を目的に、新耐震基準をさらに強化した現行の耐震基準（2000年基準）が設けられています。
大きな震災が発生すると、住宅にどのような被害があったのか、何が原因だったのかについての調査がおこなわれます。その結果を精査し、どうすればより耐震性が高まるのかを考えることで、改正が繰り返されているのです。
現行の耐震基準（2000年基準）とは？
1995年の阪神・淡路大震災を受け、建築基準法は2000年にさらに大きな改正がおこなわれました。それ以降の耐震基準は、「現行の耐震基準」あるいは「2000年基準」と呼ばれています。今後、家を建てるときには「2000年基準」が適用されます。
現行の耐震基準（2000年基準）では、新耐震基準からさらに規制が強化されています。例えば一次設計では、中程度の地震で柱や梁（はり）など主要構造部に使われる材料の許容応力度（耐えられる力）を超えないよう、計算しなければなりません。
さらに二次設計では、大地震に対して倒壊・崩落しないよう、建物の構造種別や規模別に3つのルートに分けて計算するなど、かなり細かな構造計算が求められるようになりました。そのため現行の耐震基準（2000年基準）で建てられた家は、それまでの新耐震基準で建てられた家よりも、さらに高い耐震性を有しています。
できるだけ耐震性に不安のない家を建てるためにできることは？
現行の耐震基準（2000年基準）で家を建てると高い耐震性を有することがわかりましたが、耐震性をさらに高めるためにほかにできることはあるのでしょうか？ 以下に考えてみたことを挙げてみます。
1．地震に強い土地を選ぶ
地震に強い家づくりにおいては、できるだけ地盤が強い土地を選ぶことが最も重要です。土地を購入するときには、自治体が提供しているハザードマップを必ず確認しましょう。
2．土地の歴史を調べる
さらに市役所や図書館で古い地図を見て、その土地が昔どのような場所だったのかを調べるのもおすすめです。例えば土地のある場所が昔は川や谷だったりした場合、地盤が弱い可能性があります。
しかしいくら調べても、それはあくまで推察であり、実際の地盤の強さは土地を購入して調査するまでわかりません。購入した土地や、すでに所有している土地の地盤が弱かった場合でも、現在は杭を打つなどして補強できるので、過度に心配しすぎないようにしましょう。地盤の強い土地を選びたいときには、すでに地盤調査が済んでいる土地を購入するのも方法のひとつです。
まとめ
今回は簡単に耐震基準について解説してきました。今お客様が検討している、土地・戸建・マンション・収益アパートがどのような土地の上に建てられているのか。ひとつひとつ確認していくのはなかなか難しい作業になるでしょう。弊社にお問合せをいただけましたら、どのような土地（場所）なのかというのを簡易調査（ヒアリング）してご納得いただいたうえでお取引を進めることも可能です。
不動産購入は一生に一度の大きなお買い物にもなります。安心・安全にお取引できるよう弊社は全力でサポートさせていただきますので、是非『小田俊介（おだ しゅんすけ）』をご用命くださいませ。
引き続きよろしくお願い申し上げます。
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公開日：2023年12月25日
こんにちは、不動産流通システム、REDSエージェント、宅建士の伊藤靖陽と申します。
日々、不動産業界で働く私としては、再開発の決定（発表）の際は、そこに何が建つのか、どのくらいの規模なのか、周辺の不動産価格の変動はあるのか、ついついワクワクしながら調べてしまいます。みなさまもご自宅の近くに、不動産の再開発があれば気になりますよね？ これから住宅の購入を検討されている方も、生活の利便性や将来の価値を考慮したとき、大きな検討要素となるのではないでしょうか。
再開発のメリットやデメリットについて解説します。
（写真はイメージです）
再開発のメリット
再開発エリアの魅力は、なんといってもその将来性にあります。不動産投資は数十年という長期にわたり行うため、将来的に価値が上昇するエリアを選ぶことが重要です。ではなぜ再開発エリアは「将来性がある」と言われるのでしょうか。
理由1：利便性が向上する
不動産を選ぶうえで特に重視したいポイントが利便性です。再開発エリアでは、駅を中心に導線が整備され新しい施設が導入されます。周辺道路や幹線道路が整備され、駅周辺には商業施設や病院、オフィス、公的施設が立ち並び、日常生活はもちろんのこと、休日のショッピングや遊びにも便利なエリアに生まれ変わることで、入居者ニーズが高まります。
理由2：オフィスビルが集中する
再開発エリアでは、駅前など利便性の高いところにはオフィスビルが集中して建てられる傾向があります。その結果、労働力人口の流入が増え、周辺地域の居住用不動産への入居ニーズが高まり、空室リスクの回避や資産価値の向上につながります。
理由3：住環境が整備されブランド力が上がる
上記の2つのメリットは、再開発をしなくても道路やオフィス、商業施設の増設でも見込めます。しかし、高層施設の乱立により景観が悪くなったり、観光客や酔客が集まって治安の悪化・ゴミの増加・騒音といったトラブルが引き起こり「住みづらい街」としてイメージが付いたりすると、入居ニーズが高まるどころか低くなってしまうことにもつながるため注意が必要です。
その点、再開発はエリア一帯の資産価値向上を目的として行われます。そのため、景観や治安などの向上も考慮に入れた快適に住める街づくりがなされ、エリア全体のブランド力が上がり、物件の価値も高まると言えます。
気になる！ 注目の品川エリアの再開発
私自身ここ数年間は港区や品川区、千代田区エリア内の営業が多かったため、日々、再開発エリア内に立つ新築マンションや周辺の中古マンションの価格の上昇率には驚かされるばかりでした。
今回の気になる再開発としてご紹介する第一弾は「品川駅のリニア開業を見据えた周辺の再開発」です。
品川駅周辺が変わります！
リニア中央新幹線開業を見据え、東京の玄関口としてのまちづくりが進む「品川」駅周辺では、2027（令和9）年開業予定のリニア中央新幹線の始発駅が設置されます。「品川」駅と「田町」駅の間には新駅「高輪ゲートウェイ」駅が誕生しており、近年大きな動きが相次いでいます。これに併せて再開発など都市インフラの整備も進められており、さらなる進化が期待されています。
リニア中央新幹線は「品川」駅から「名古屋」駅までわずか約40分、「品川」駅から「大阪」駅までは最速約67分という短時間で結ぶ夢の高速鉄道です！ リニア中央新幹線のホームは東海道新幹線「品川」駅ホームの真下、深さ約40mの大深度地下に開設され、品川～名古屋の区間は2027（令和9）年の開業を目標としています。
高輪ゲートウェイ駅周辺も変わります！
2020（令和2）年3月、「品川」駅と「田町」駅との間にJR山手線・京浜東北線の新駅「高輪ゲートウェイ」駅が誕生しました。これは「東京2020オリンピック・パラリンピック」の開催に合わせた暫定開業であり、本開業は2024（令和6）年度に予定されています。
この「高輪ゲートウェイ」駅の周辺（品川駅北周辺地区）では、JR東日本によって「品川開発プロジェクト(第Ⅰ期)」として「高輪ゲートウェイシティ（仮称）」のまちづくりが進められています。この地がかつて江戸への「玄関口」の役割を担っていたなどの歴史的背景や、東京国際空港にアクセスしやすいという立地特性から、「Global Gateway」を開発コンセプトに、先進的な企業や人材が集う国際交流拠点としての新しい街がつくられつつあります。
開発事業は南北に細長い敷地を4つの街区に分割して進められ、超高層ビル4棟と低層ビル1棟、計5棟の建設が予定されています。これらの建物を「日本列島の島々」に見立てたり、かつての海岸線の記憶を想起させる滑らかな歩行者ネットワークの整備、各棟が個性を持ちながらの「群としての一体感」を演出したりなど、街全体のデザインも大きな注目を集めています。
4つの街区のうち、「高輪ゲートウェイ」駅全面開業に合わせて先行開業するのが、駅前の「4街区」です。ここには国際交流拠点の象徴となるツインタワー（North：地上29階・地下3階、South：地上30階・地下3階）が建設され、ハイグレードオフィスや大規模コンベンション・カンファレンス、ホテル、商業施設などが入る予定です。
泉岳寺駅周辺も変わります！
「泉岳寺」駅に隣接する3街区の複合棟（地上31階・地下5階）や、展示場やホールなどを備えた2街区の文化創造棟（地上6階・地下3階）、低層部にインターナショナルスクールも入る1街区の国際水準の高級賃貸住宅棟（地上44階・地下2階）についても、2025（令和7）年度中に開業予定です。
その他、再開発事業が進行しており、京浜急行と東急不動産によって住宅約350戸や商業施設、業務施設などが入る駅直結の超高層ビル（地上30階・地下3階）の建設が計画されています。こちらは2023（令和5）年4月頃の着工、2027（令和9）年度の竣工を予定しています。
東京メトロ南北線で「白金高輪駅」から「品川駅」へ延伸計画
計画区間は、東京メトロ南北線を白金高輪駅で分岐し、品川駅方面に延伸するもので、新たに品川駅を設置する計画とのことです。駅名は仮称であり、事業者である東京メトロにおいて、別途決定することとなります。時期などの詳細は決まっておりませんが、リニア開業に合わせた取り組みのひとつです。
まとめ
その他、こちらには挙げておりませんが、現在田町駅西口、東口周辺の再開発、第一京浜沿いの品川駅北周辺地域の開発などリニア開業に合わせて連動して再開発が行われており、更に浜松町駅前再開発、竹芝周辺の再開発、芝浦のツインタワー（芝浦一丁目計画）などの開発も現在進行しております。
港区では他にも虎ノ門や麻布・六本木エリアの再開発もあり、今も便利な場所ですが、将来的にもかなり魅力的なエリアになることは言うまでもありません。不動産価格は一層高騰する可能性が高いかと思われます。現在港区でマイホームや不動産投資を検討されている方は、高騰する前の今がチャンスなのかもしれません。
港区や他再開発エリアについては、物件価格は今後さらに高騰する可能性が高いため、購入費は少しでも抑えたいのが本音かと思います。その際は是非弊社をご利用ください。弊社仲介手数料は物件価格が5,000万円以上であれば、無料～半額でご案内が可能です。
もし、気になる物件がある場合や、仲介手数料がどのくらいになるか気になる方は、お気軽に申しつけください。弊社の経験豊富なエージェントがご案内させていただきます。
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公開日：2023年12月24日
こんにちは、REDSエージェント、宅建士の大西 進（おおにし すすむ）です。私のブログをご覧いただきありがとうございます。
マイホームを購入されるお客様には、住宅ローンとセットで加入する保険「団体信用生命保険」についてお話をさせていただいています。すると、今月はこれまで以上に「団体信用生命保険」の商品内容を重要視して借入金融機関を選ばれるお客様が増えた印象です。
確かに、各金融機関は住宅ローン金利にセットされる「団体信用生命保険」の商品にとても力を入れており、低金利＋団体信用生命保険商品で「掛け金のお得感」を打ち出しています。そこで、住宅ローンを利用して保険に加入する中、今現在加入している「生命保険」と保険が重複してしまうのではお考えになられる方も多いようです。
今回のブログは「団体信用生命保険に加入したとき、生命保険の見直しが必要か？」についてご説明します。最後までご一読下さいませ。
団体信用生命保険とは
団体信用生命保険とは、マイホームを購入する際、住宅ローンとセットで加入する保険です。省略して「団信（だんしん）」とも呼ばれています。契約者が死亡したり、高度障害状態になったりした場合に、住宅ローンの残債が団体信用生命保険から保険金として支払われるため、その後の住宅ローンの返済が免除されます。
民間金融機関の住宅ローンでは、ほとんどの場合、団体信用生命保険への加入が義務付けられていますが、「フラット35（※1）」は団体信用生命保険への加入は任意となっています。
※1 民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供している住宅ローン
生命保険の見直しが必要な理由
「団体信用生命保険」は、その名のとおり、万が一に備える「生命保険」の一種です。団体信用生命保険は住宅ローン返済の保障に特化している保険ですが、契約者に万が一のことが起こってしまった場合に、ご遺族、ご家族が生活に困らないように保障を準備するという目的は同じです。
マイホームを購入して住宅ローンを組むと、毎月の返済によって家計収支に変化が生じるため、すでに加入している生命保険があれば見直しを検討されることをおすすめします。下記に理由を説明します。
理由（1）生命保険と保障が重複する可能性がある
住宅ローン契約時に団体信用生命保険に加入すると、すでに加入している生命保険の保障内容と重複することがあります。団体信用生命保険に加入すれば、万が一の場合、住宅ローンの支払い義務はなくなりますので、ご遺族やご家族は住宅ローンを返済することなく、その後も同じ家に住み続けることができます。
すでに加入している生命保険で、将来の住宅費用のための保障額などを多めに見積もっている場合、団体信用生命保険で保障される部分は重複する場合もありますので、減額できる可能性があります。
理由（2）家計支出額や内訳に変化が生じる
マイホームを購入すると、家賃の支払いの代わりに、住宅ローンの返済が始まるなど、住宅にかかる費用の内容が変わるのはもちろんですが、購入物件の地域や生活スタイルが変わって家計の支出が増減する可能性があります。
生命保険は定期的に見直すことが大事ですが、特に大きなライフイベントの1つである住宅購入の際は、生命保険の見直しは欠かせません。マイホーム購入のタイミングで生命保険を見直すことで、ライフプランに合った保障に近づけることができ、保障の重複を解消することで保険料負担を軽減し、家計支出を減らせる可能性もあります。
死亡保険を見直す際のポイントと死亡保険の具体的な見直し方法について
死亡保険を見直す際にはいくつかポイントがあります。具体的な見直し方法も解説します。
①保障内容の重複と不足を確認する
まずは、現在加入している死亡保険の種類と保険金額を確認してみましょう。死亡保険は、一生涯にわたって保障が継続する終身保険と、契約した一定期間のみの保障を目的とした定期保険に分かれます。
終身保険は、貯蓄性がある保険で、一般的に、葬儀費用やお墓代を準備する目的で加入することが多いので、住宅ローン返済の保障に特化した保険である団体信用生命保険と保障が重複する可能性は低いと思われます。
定期保険は、必要な期間のみの保障を準備するのに適した保険で、お手頃な保険料で大きな保障を備えることができます。基本的に掛け捨て型で貯蓄性はありませんので、ライフプランの変化に合わせて、見直しをしやすいという特徴があります。保障に重複している部分がないかチェックしてみましょう。
住宅購入することで発生してくるお金についても考えておく必要があります。例えば、マンションを保有する場合には、住宅ローンの支払いのほかに管理費や修繕積立金などが必要です。戸建てを保有する場合には、維持・メンテナンス費やリフォーム費用などが必要になります。このほか、固定資産税・都市計画税など賃貸住宅に住んでいた時にはかからなかった税金の支払いも発生します。
さらに、住まいに見合った内容の火災保険や地震保険への加入が必要となるので、賃貸住宅の時よりも火災保険料の負担が大きくなる場合があります。
②重複内容があれば生命保険の解約、見直しを検討する
生命保険の保障に重複している部分があれば、すでに加入している保険の解約や見直しを検討しましょう。
例えば、住宅購入前に賃貸住宅に住んでいた人が、将来にわたって賃貸住宅に住み続けることを前提として必要保障額を算出していた場合、住宅購入時に団体信用生命保険に加入することで、将来の家賃支払いのために備えていた保障部分は重複となり減額できる可能性があります。
ただし、いくつか注意点もあります。死亡保険に医療特約などを付加している場合、主契約である死亡保険を解約すると、特約も消滅してしまいます。また、今契約している保険をいったん解約し、必要な分だけ別の保険に加入をするという選択肢もありますが、団体信用生命保険を含め、保険に新規加入する際は、健康状態についての告知が必要になります。健康状態によっては加入できない可能性もあるので、解約や見直しは慎重に行うべきでしょう。
また、住宅ローンを組む際に検討したいのが「就業不能保険」です。「就業不能保険」とは、病気やケガで働けない状態になった場合に、毎月給付金を受け取ることができる保険です。通常の団体信用生命保険の場合、死亡に対する保障はありますが、働けなくなったときの保障はありません。住宅ローンの返済プランに合った「就業不能保険」に加入することで、病気やケガによって働けなくなったり、収入が減少したりしてもカバーすることが可能です。
③団体信用生命保険の保障内容を拡大するか検討する
団体信用生命保険には、医療保障などの特約が付加された「特約付き団体信用生命保険」というものもあります。現在加入中の保険を解約、または見直しを行い「特約付き団体信用生命保険」を活用することで、死亡保障や高度障害保障に加え、ガンや病気などのリスクに備えることも可能です。
「特約付き団体信用生命保険」には、3大疾病特約付き団体信用生命保険（ガン・急性心筋梗塞・脳卒中）のほか、7大疾病特約付き、8大疾病特約付きや、生活習慣病について保障する団体信用生命保険などもあります（※2）。
これらは、死亡や高度障害などの通常の団信の保障に加え、所定の疾病が原因で一定の要件に該当した場合に、住宅ローンの返済が免除（全額または一部）されたりする特約です。住宅購入後、病気になって就労ができず収入が減る可能性を考えると、「疾病特約付き団体信用生命保険」は心強い保険ともいえます。
このほかにも、がんと診断された場合のがん診断給付金や、入院や先進医療に対して給付金がでる特約もあります。特約保険料は、無料のものや、住宅ローン金利に上乗せされるもの、別途保険料を支払うタイプなど、商品によって様々ですので、ご自身に合うタイプを選択するようにしましょう。
※2 疾病特約の具体的な要件は、金融機関や保険商品によって異なります。
④フラット35は、団体信用生命保険の加入が任意
住宅ローンの代表的なものとして「フラット35」があります。民間金融機関と住宅支援機構が提携して販売しているローンで、返済期間が最長35年間で全期間固定金利という特徴があります。民間金融機関の住宅ローンは団体信用生命保険を付加することが前提になっていますが、「フラット35」は機構団信（※3）をつけない選択ができます。
平成29（2017）年10月より、「フラット35」の仕組みが変わり「団信付きのローン」という形態になっていますが、金利マイナス0.2%で機構団信を付加せずに利用することができるので、実質的には任意加入といえます。
※3 フラット35の付加する団体信用生命保険は「機構団信」と呼びます。
⑤若年層の場合は、団体信用生命保険ではなく生命保険がおすすめ
フラット35を利用しマイホームを購入する際、機構団信に加入せず生命保険で備える方法もあります。機構団信の保険料は年齢に関係なく一定ですが、一般的に生命保険は年齢が若いほど保険料がお手頃になりますので、若年層の場合は生命保険で備えるほうが保険料は低くなる可能性があります。
1．定期保険で備える
お手頃な保険料で一定期間大きな保障を得ることができる保険です。住宅ローンの返済プランに合わせて見直しをしやすい、更新型の定期保険がお勧めです。
2．収入保障保険で備える
「収入保障保険」とは、被保険者の死亡後、遺族が毎月の給与のように保険金を受け取ることができる保険です。毎月の住宅ローン返済額と同額程度を受け取ることができる「収入保障保険」に加入することで、万が一のことが起こってしまった後、保険金をローン返済に充当することができます。
3．シミュレーションが大事
機構団信の保険料は借入金額や借入時の金利、生命保険の保険料は契約時の年齢や健康状態などによって異なりますので、機構団信か生命保険のいずれを選ぶかは、しっかりシミュレーションして決めるようにしましょう。
団体信用生命保険と生命保険の違いを理解しよう
団体信用生命保険の仕組みと生命保険との関係について解説しました。生命保険と保障内容が重複する可能性も考えて、住宅購入時にはご自身に合った保険を検討されるといいのではないでしょうか。生命保険の見直しには、お近くの保険相談窓口などを上手に利用してみてください。
ご購入・ご売却の際には、不明点がございましたら、株式会社不動産流通システム、REDSエージェント 大西 進（おおにし すすむ）まで、何なりとご質問ご相談くださいませ。
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最終更新日：2024年1月4日
公開日：2023年12月23日
Hi, I am Takeshi Hirano, the REDS agent. Are you aware of the monthly cost associated with owning a condominium, such as the repair reserve fund? Today, I’ll provide an explanation about it!
What is “Repair Reserve Fund” at condos?
The repair reserve fund, also known as the reserve fund, is a savings fund set aside for future major repairs and renovations of the building. This fund is essential for addressing long-term maintenance needs and preventing special assessments for large-scale repairs. Examples of expenses covered by the repair reserve fund include:
Roof Replacement: Major repairs or replacement of the building’s roof.
Exterior Painting: Painting or repairs to the exterior of the building.
Elevator Replacement: Costs associated with the repair or replacement of elevators.
Structural Repairs: Addressing any significant structural issues that may arise.
Residents contribute to the repair reserve fund regularly, and the amount is determined by the homeowners’ association or management company. This fund ensures that there are sufficient funds available when major repairs or renovations become necessary.
In summary, management fees cover the ongoing operational costs of the building, while the repair reserve fund is set aside for future significant repairs and renovations to maintain the long-term integrity of the property.
What is the average amount of this “Repair Reserve Fund”?
The amount of the repair reserve fund varies depending on the building and the region, but generally, it is calculated based on the condition and age of the building, as well as the anticipated future repair needs. Specific amounts are set by the homeowners’ association or management company and are typically distributed evenly among the residents.
Here are some common considerations when determining the amount of the repair reserve fund:
Age and Condition of the Building: Older or deteriorating buildings may require higher fund amounts due to anticipated future repairs.
Future Repair Plans: If there are future repair or renovation plans for the building, funds are set aside based on those projections. For example, this could include the replacement of a new roof or elevators.
Regional Standards: The standard amount for repair reserve funds can vary by region. Some areas may commonly have higher amounts, while others may require relatively lower contributions.
Size and Facilities of the Building: Larger buildings or those with luxurious facilities may have higher repair reserve fund requirements.
As a general guideline, it is common for the repair reserve fund to represent 1-3% of the total income of the building. However, this is a rough estimate, and the specific amount is determined by the homeowners’ association or management company on a case-by-case basis, taking into account the needs of the building and reaching an agreement with the residents.
Are there any guidelines set by the government?
The Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism released guidelines in September 2021 regarding the repair reserve fund for condominiums. These guidelines provide a reference for prospective buyers, condominium owners, and management associations to assess the appropriate level of the repair reserve fund. The guidelines include an indication of the recommended amount for the repair reserve fund, serving as a reference point for those making decisions.
The average guideline for the repair reserve fund amount (excluding mechanical parking)
Mechanical parking lots have intricate structures that require regular maintenance and inspections. This involves the upkeep of specialized mechanical components and elevator systems, leading to higher maintenance costs compared to conventional parking lots. As a result, the repair reserve fund may be set higher than usual. When purchasing a property with a mechanical parking system, it is important to be cautious, as there is a potential for incurring costs even if you do not own a car.
If you have any further questions or requests, please feel free to contact us to the following e-mail address.
【REDS】Real Estate Distribution System (REDS) Japan
Takeshi Hirano (Mr.)
mailto: ta.hirano@red-sys.jp
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公開日：2023年12月23日
こんにちは、株式会社不動産流通システム、REDSエージェント、宅建士の野渡行泰（のわたり ゆきやす）です。
前回のブログでは、お住まいを購入するにあたり、諸費用はいくらかかるのかについてご説明させていただきました。マイホームを買うには物件価格のほかに、さまざまな諸費用がかかるということがお分かりいただけたかと思います。
諸費用としてどのくらいの金額がかかるのかが分かってくると、「金額面でインパクトがあるのは、不動産会社へ支払う不動産仲介手数料」ということもご理解いただけるのではないでしょうか。目安として、新築物件の場合は物件価格の5～8％、中古物件の場合は7～10％の諸費用がかかると言われている中で、不動産仲介手数料はその諸費用のうち30～50％を占めることになります。
今回のブログで「不動産仲介手数料とは？」「不動産仲介手数料はどういう決め方をしているの？」「不動産仲介手数料を支払うタイミングは？」という疑問に対して簡単にご説明します。
不動産会社に支払う仲介手数料とは？
仲介手数料とは、不動産仲介業者が売主様・買主様に提供したサービスに対する成功報酬を指します。
不動産仲介業者が提供するサービスとは、下記のような項目があります。
●売主様に対して：「物件の価格査定」「物件の調査（役所や現地など）」「売却するための広告宣伝」「内覧日程調整」「契約条件交渉」「重要事項説明書や不動産売買契約書の作成」「土地家屋調査士や司法書士との引渡し手続きの調整」など
●買主様に対して：「候補物件の紹介」「内覧日程調整」「契約条件交渉」「購入予定物件の調査（役所や現地など）」「重要事項説明書や不動産売買契約書の作成」「住宅ローンの案内、手続きサポート」「銀行や司法書士との引渡し手続きの調整」など
このように不動産売買のプロのサポートを受けることで、取引のトラブルを最小限に抑え、安心して新しい不動産を購入したり、不動産を売却したりしたことが成功した場合に、報酬として支払うお金であるということがお分かりいただけたでしょうか。
不動産仲介業者もプロとして市場動向や法的要件に詳しくなるために日々、研鑽しています。
不動産仲介手数料はどういう決め方をするの？
不動産仲介業者が受け取る仲介手数料は、上限額が宅地建物取引業法で定められています。よって、不動産仲介業者が上限額を上回る不動産仲介手数料を請求した場合は法令違反となります。
宅地建物取引業法で定められているのは、あくまでも上限額であり、下限額については設定されていませんので、上限額の範囲内であれば不動産仲介業者が自由に設定し、請求をすることができます。
宅地建物取引業法で定められている上限額は下記のとおりです。
●物件価格の200万円以下の部分：物件価格（税抜）×5％＋消費税
●物件価格の200万円超～400万円以下の部分：物件価格（税抜）×4％＋2万円＋消費税
●物件価格の400万円超の部分：物件価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税
首都圏では物件価格が400万円を超える場合がほとんどです。速算式として、「物件価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税」を用います。
仲介手数料を支払うタイミングは？
不動産の売買において、不動産仲介手数料は、物件の売買契約が成立した際に発生するもの（成功報酬）であるため、不動産会社が顧客に対して仲介手数料を請求できるタイミングは、売買契約が成立した時点以降となります。
不動産会社によって、売買契約時や残代金決済時に一括支払いのケースもありますし、売買契約時に半金（50％）、引渡し時に残り半分（50％）の2回に分けるケースもあります。
売買契約を締結する前に交わされる媒介契約書に、支払い方法についての定めが記載されますが、売買契約時に一括支払いをする方法だと、残代金決済（物件引渡）までの残りの業務がおろそかになるのではと不安になるようであれば、支払いを2回に分ける方法に変更できないかを不動産会社に相談しても問題ないでしょう。
まとめ
仲介手数料の一般的な枠組みがご理解いただけたかと思いますが、何よりもその一般的となっているものが、あくまでも法令によって定められた上限額であったことに驚かれた方も少なくないのではないでしょうか？
不動産会社によっては、法令の上限額を「正規手数料」と呼ぶ会社も存在します（間違いではないのですが……）。そのような環境の中、弊社では独自の計算式により、すべての不動産取引について仲介手数料を割引（最大で無料）とさせていただいております。これは、徹底的な経費の削減を行い、サービスの品質を下げずに、そのすべてをお客様に還元する方法により成し得ているものです。
詳しくは弊社ホームページをご参照ください。弊社のエージェントは全員が「宅地建物取引士」です。必ずご納得いただけるお取引をご提供させていただきますので、安心してお問い合わせください。
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