REDSエージェントの宅建士、伊藤靖陽です。今回は心理的瑕疵物件がテーマです。皆さまが不動産を購入検討する際には必ず確認しなければならない、大変気になる内容ですよね。

私も20年間不動産営業に従事してきた中で、心理的瑕疵物件（中古マンション、中古戸建て）に出合う機会は何度かありました。

私たちもお客様へ不動産をご紹介する際は、社会的影響が大きいことから、過去に何かなかったか十分に調べたうえでご案内しますし、もし心理的瑕疵物件だった際は事前にお伝えできるよう常に注意を払っております。それはお客様のご自宅の売却を任せられた不動産の売却活動を行う際に、その不動産に心理的瑕疵があった場合も同様です。

しかし、亡くなった方やその遺族の名誉および生活の平穏に十分配慮し、これらを不当に侵害することのないようにする必要があることから、特に慎重な対応を要することも事実です。

国土交通省では「不動産取引における心理的瑕疵に関する検討会」での議論を踏まえ、「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」が策定されておりますので一部ご紹介いたします。

心理的瑕疵について国がまとめたガイドラインの内容

ガイドラインの概況は以下のような内容です。

本ガイドラインは、取引の対象不動産において過去に人の死が生じた場合において、宅地建物取引業者が宅地建物取引業法上負うべき義務の解釈について、現時点における裁判例や取引実務に照らし、一般的に妥当と考えられるものを整理し、とりまとめたものです。

例えば以下の事項について整理しています。

●宅地建物取引業者が媒介を行う場合、売主・貸主に対し、過去に生じた人の死について、告知書に記載を求めることで、通常の情報収集としての調査義務を果たしたものとする。

●取引の対象不動産で発生した自然死・日常生活の中での不慮の死（転倒事故、誤嚥など）については、原則として告げなくてもよい。

●賃貸借取引の対象不動産・日常生活において通常使用する必要がある集合住宅の共用部分で発生した自然死・日常生活の中での不慮の死以外の死が発生し、事案発生からおおむね3年が経過した後は、原則として告げなくてもよい。

●人の死の発生から経過した期間や死因に関わらず、買主・借主から事案の有無について問われた場合や、社会的影響の大きさから買主・借主において把握しておくべき特段の事情があると認識した場合等は告げる必要がある。

告知が必要なケースとは？

国のガイドラインでは、告知が必要なケースを以下のように定めています。

宅地建物取引業者は、媒介業務または販売活動に伴う通常の情報収集等の業務の中で、売主・貸主（媒介業務を行う場合）や管理会社（自ら売主となる場合）から人の死に関する事項を知らされた場合や自らこれらの事項を認識した場合（例えば、売主業者が当該物件を取得する際に事案の存在を把握した場合など）には、当該人の死に関する事項を取引の相手方等に説明・告知する必要があるかを判断しなければならない。宅地建物取引業者が業務の中で人の死に関する事項を認識した場合に告知を要する事案は、次のとおりである。

（1）殺人、自殺、事故死その他原因が明らかでない死亡が発生した場合
○取引の対象となる不動産において、過去に、殺人事件、自殺、事故死が生じた場合には、裁判例において、買主が売主に対して説明義務違反などを理由とする損害賠償責任をめぐる多くの紛争がみられる。

○このように、過去に殺人事件、自殺、事故死が生じた場合には、買主・借主が契約を締結するかどうかの判断に重要な影響を及ぼす可能性があるものと考えられるため、原則として、告知を要するものとする。

○なお、取引の対象となる不動産において、過去に原因が明らかでない死亡が生じている場合（例えば、事故死か自然死か明らかでない場合など）においても、買主・借主の判断に重要な影響を及ぼす可能性があるものと考えられるため、これらの発生を認識した場合には、原則として、告知を要するものとする。

【自然死が発生した場合】
○老衰、持病による病死など、いわゆる自然死については、そのような死が発生することは当然に予想されるものであり、統計においても、自宅における死因割合のうち、老衰や病死による死亡が9割を占める一般的なものである。

○また、裁判例においても、自然死について、心理的瑕疵への該当を否定したものが存在することから、買主・借主の判断に重要な影響を及ぼす可能性は低いものと考えられ、原則として、告知は要しないものとする。

○ただし、自然死が発生した場合であっても、取引の対象となる不動産において、過去に人が死亡し、長期間にわたって人知れず放置されたことなどに伴い、室内外に臭気・害虫などが発生し、いわゆる特殊清掃が行われた場合においては、買主・借主が契約を締結するかどうかの判断に重要な影響を及ぼす可能性があるものと考えられるため、これらを認識した場合には、告知を要するものとする。

とされています。

賃貸物件についてガイドラインはどう定めているか

【告知すべき内容】
○取引対象となる不動産において、過去に、殺人、自殺、事故死その他原因が明らかでない死亡が発生している場合には、これを認識している媒介業者は、事案の発生時期、場所および死因（不明である場合にはその旨）について、借主に対して告知を要するものとする。ここでいう事案の発生時期、場所および死因については、後記で示す調査において貸主・管理業者から聴取した内容をそのまま告知すべきである。

【告知すべき期間】
〇事案が発生してから期間を経過している場合、いつまで告知を要するかについては、その事件性、周知性、社会に与えた影響などにより変化するものと考えられるが、過去の裁判例においても、「住み心地の良さへの影響は自殺などの後に第三者である別の賃借人が居住した事実によって希薄化すると考えられるとされている事例」（東京地裁H19.8.10判決、東京地裁H25.7.3判決）「賃貸住宅の専有部において自殺が起きた後には、賃貸不可期間が1年、賃料に影響が出る期間が2年あると判断されている事例」（東京地裁H19.8.10判決、東京地裁 H22.9.2判決等）などの事例があるほか、公的賃貸住宅においても、事案発生後の最初の入居者が退去した後には、通常の住戸として募集する運用が長らく行われているところである。

これらを踏まえ、殺人、自殺、事故死については、事案の発生から、少なくとも3年間は、借主に対して、告知を要するものとする。

なお、取引の対象となる不動産において、自然死があった場合には原則として告知は要しないが、人が死亡し、長期間放置されたこと等に伴い、特殊清掃などが行われた場合においては、これを認識している媒介業者は、上記に掲げる事項ならびに発見時期および臭気・害虫などが発生した旨について、殺人、自殺、事故死の場合と同様に、事案の発生から、少なくとも3年間は、借主に対して、告知を要するものとする。

とされています。

まとめ

いかがでしたでしょうか。やはり告知事項（心理的瑕疵）については基本すべてお伝えする形ですが、自然死の場合や、賃貸物件の心理的瑕疵については4年目からは告知しなくてもいいとされております。

賃貸物件の営業経験がない私は、3年間の期限が設定されていることに少し驚きましたが、売買物件については調査して、その結果をありのままお伝えするようにしております。もし、現在検討されている皆様も気になりましたらその営業スタッフに聞いてみるといいでしょう。また、Web上でも事故物件のサイトがありますので、チェックしてみてはいかがでしょうか。

少し走り書きになってしまいましたが、心理的瑕疵物件についてはしっかりガイドラインがあり、ルールがあるということを理解したうえで探した方がいいと思い、今回に至りました。ぜひ今後の参考にしていただけましたら幸いです。それでは引き続きよろしくお願いいたします。

不動産流通システム、REDSエージェント、宅建士の伊藤と申します。

今回は国内屈指の不動産高額エリア、東京都千代田区番町エリアについて解説します。マニアックな記事になるかと思いますが、何かの参考にしていただけましたら幸いです。

（写真はイメージです）

千代田区番町エリアの魅力

千代田区番町エリアといえば皇居に一番近く、東京の中心地なのだから高額になるのは当たりまえだろ、と突っ込まれてしまいそうですが、単に東京の中心というだけでは語りつくせない魅力が多く、成り立ちやエリアの詳細について説明できる人は意外と少ないのではないでしょうか。

以前、番町エリアを担当したとき、その豪華で気品あふれる建物たちのたたずまいに、ただならぬ雰囲気を感じ、圧倒されてしまったことを鮮明に覚えています。どこかパワースポットのような心が洗われる感覚といえばいいでしょうか。たとえ下手で大変恐縮なのですが、感覚としてはそのような場所でした。

江戸時代は将軍を護る旗本の屋敷が立ち並び、明治維新後は大臣や文豪が多く暮らした歴史ある住宅街です。現在は当時の屋敷はほとんど姿を消しましたが、中庭や広々とした共有スペースを持つハイグレードなマンションが立ち並びます。

これらのマンションでは、防犯性に関しても厳重に管理されています。部外者を一切寄せ付けない、郵便物をお届けするにもメールボックスまでたどり着けるかどうかも分からないくらい、コンシェルジュや管理人、警備員の眼が常に光っているといったところでしょうか。少し大げさかもしれませんが、それくらい他のエリアとは違った雰囲気が漂います。

番町の歴史から現在まで

先にも触れましたが、番町は江戸城の西の守りを固めるために、この付近に「大番組」と呼ばれる旗本を住まわせたことに由来しています。その大番組は一番組から六番組で構成され、現在の町名も一番町から六番町となりました。すべて「〇丁目」の設定のない単独町名であります。

明治になると、中央官庁街や皇居に隣接しているという立地から、広大な敷地をもつ武家屋敷の跡地に官舎や華族の屋敷が建ち並ぶようになります。日露戦争で活躍した東郷平八郎が自身の邸宅を構えたのも三番町。その跡地は現在「東郷元帥記念公園」として整備され、近くの坂は「東郷坂」と命名されるなど、当時をしのぶことができます。また1872年に「英国公使館」が一番町に移転してくると、番町には多くの大使館が移転してきました。

内堀通り沿いにある「イギリス大使館」のほか、「ローマ法王庁大使館」「ベルギー大使館」「ルクセンブルグ大使館」「イタリア文化会館」など、各国の公館が立地し、その駐在員が多く住む街です。荘厳なたたずまいの洋風建築が点在し、国際色豊かで格調高い街並みを形成しています。

また、千鳥ヶ淵緑道や靖国神社、東郷元帥記念公園、アーネスト・サトウが植えたイギリス大使館前の桜並木など、オフィス街と隣接していることが想像できないほど緑の多い地域でもあります。

文教地区としても有名な番町エリア

「番町文人通り」を中心に旧宅の跡地に碑が立てられ、明治から昭和初期にかけて多くの文人が界隈に暮らし、多くの作品を世に出してきたことを後世に伝えています。その一例を挙げると、島崎藤村、国木田独歩、直木三十五、泉鏡花、与謝野晶子・鉄幹夫妻、串田孫一、岡本綺堂、武者小路実篤など。さらに永井荷風や吉行淳之介の生家もこの地にありました。

番町には学校が密集している地域でもあり、「大妻女子大学」「東京家政学院大学」「二松学舎大学附属高等学校」などの学舎が集積するほか、「番町小学校」や「九段小学校」「麹町中学校」「都立日比谷高校」、「暁星」「白百合学園」「女子学院・千代田女学園」「東京家政学院」など、私立中学校は特に女子の名門校がそろっており、それぞれ警備員を配置していますから、子供が安心して通学できる点も見逃せません。

このように大変アカデミックな雰囲気も併せ持ち、文教地区にふさわしい充実ぶりです（「都立日比谷高校」は永田町にありますが、徒歩圏です）。

番町エリアの生活利便性は？

日々の生活で必須のスーパーマーケットは、麹町駅近くにある「よしや」、半蔵門駅5番出口を出たところにある「マルエツプチ」、新宿通りと日テレ通り沿いに2店舗ある「成城石井」と充実していますので、日常の買い物に困ることはありません。ただし、南北の移動は坂が非常に多くなりますので、電動自転車の導入を考えたほうがよさそうです。

江戸時代は屋敷が混み合う複雑な地域だったそうですが、現在の番町は東西と南北に延びる道路が区画をきれいに仕切っているため迷うことはありません。また、電車の路線も、JR中央・総武線の四ツ谷駅、3路線が乗り入れる市ケ谷駅、東京メトロ有楽町線の麹町駅、半蔵門線の半蔵門駅がすべて徒歩圏内ですから、都内のどこにでも自在に出ることができます。

番町エリアの医療体制について

番町エリアには四ツ谷駅からほど近い「四谷メディカルキューブ」のほか、半蔵門駅が最寄りの「半蔵門病院」があり、もしものときも安心です。エリア内には、内科を中心にクリニックが多数あり、婦人科や皮膚科もありますので、病院で困ることはないでしょう。

近隣の駅には「慶應義塾大学病院」「東京逓信病院」「東京医科歯科大学医学部附属病院」「順天堂大学医学部附属順天堂医院」もあり、医療機関については日本でも最高レベルの施設が整っています。

番町エリアの再開発事情

番町エリアは少しずつ再開発が進み、変化していく街でもあります。

現在「日本テレビ通り沿道まちづくり計画」は着々と進められており、日本テレビの本社跡地と日テレ通り（市ヶ谷駅～麹町駅）の一帯開発が計画されております。問題も多いですが、よりよい街に変わっていくことは間違いありません。

まとめ

簡単ではありますが、番町エリアの話は以上です。こんなに素晴らしい街がさらに素晴らしい街に変わってしまったら、不動産価格は高くなってしまうことが予想されます。しかし、番町エリアには中古マンションの販売戸数もそれなりにあります。もちろんそれなりの価格ですが、新築マンションよりは比較的購入しやすい価格となっております。

みなさま、もし番町エリア、近隣エリアにて5,000万円超えの物件をこれからご検討される、もしくは現在検討しているお客様がいらっしゃれば、仲介手数料が半額か無料となる弊社を是非ご利用ください！！

経験豊富なエージェントがサポートさせていただきます。それでは引き続きよろしくお願い申し上げます。

こんにちは、不動産流通システム、REDSエージェント、宅建士の伊藤靖陽と申します。

日々、不動産業界で働く私としては、再開発の決定（発表）の際は、そこに何が建つのか、どのくらいの規模なのか、周辺の不動産価格の変動はあるのか、ついついワクワクしながら調べてしまいます。みなさまもご自宅の近くに、不動産の再開発があれば気になりますよね？　これから住宅の購入を検討されている方も、生活の利便性や将来の価値を考慮したとき、大きな検討要素となるのではないでしょうか。

再開発のメリットやデメリットについて解説します。

（写真はイメージです）

再開発のメリット

再開発エリアの魅力は、なんといってもその将来性にあります。不動産投資は数十年という長期にわたり行うため、将来的に価値が上昇するエリアを選ぶことが重要です。ではなぜ再開発エリアは「将来性がある」と言われるのでしょうか。

理由1：利便性が向上する

不動産を選ぶうえで特に重視したいポイントが利便性です。再開発エリアでは、駅を中心に導線が整備され新しい施設が導入されます。周辺道路や幹線道路が整備され、駅周辺には商業施設や病院、オフィス、公的施設が立ち並び、日常生活はもちろんのこと、休日のショッピングや遊びにも便利なエリアに生まれ変わることで、入居者ニーズが高まります。

理由2：オフィスビルが集中する

再開発エリアでは、駅前など利便性の高いところにはオフィスビルが集中して建てられる傾向があります。その結果、労働力人口の流入が増え、周辺地域の居住用不動産への入居ニーズが高まり、空室リスクの回避や資産価値の向上につながります。

理由3：住環境が整備されブランド力が上がる

上記の2つのメリットは、再開発をしなくても道路やオフィス、商業施設の増設でも見込めます。しかし、高層施設の乱立により景観が悪くなったり、観光客や酔客が集まって治安の悪化・ゴミの増加・騒音といったトラブルが引き起こり「住みづらい街」としてイメージが付いたりすると、入居ニーズが高まるどころか低くなってしまうことにもつながるため注意が必要です。

その点、再開発はエリア一帯の資産価値向上を目的として行われます。そのため、景観や治安などの向上も考慮に入れた快適に住める街づくりがなされ、エリア全体のブランド力が上がり、物件の価値も高まると言えます。

気になる！　注目の品川エリアの再開発

私自身ここ数年間は港区や品川区、千代田区エリア内の営業が多かったため、日々、再開発エリア内に立つ新築マンションや周辺の中古マンションの価格の上昇率には驚かされるばかりでした。

今回の気になる再開発としてご紹介する第一弾は「品川駅のリニア開業を見据えた周辺の再開発」です。

品川駅周辺が変わります！

リニア中央新幹線開業を見据え、東京の玄関口としてのまちづくりが進む「品川」駅周辺では、2027（令和9）年開業予定のリニア中央新幹線の始発駅が設置されます。「品川」駅と「田町」駅の間には新駅「高輪ゲートウェイ」駅が誕生しており、近年大きな動きが相次いでいます。これに併せて再開発など都市インフラの整備も進められており、さらなる進化が期待されています。

リニア中央新幹線は「品川」駅から「名古屋」駅までわずか約40分、「品川」駅から「大阪」駅までは最速約67分という短時間で結ぶ夢の高速鉄道です！　リニア中央新幹線のホームは東海道新幹線「品川」駅ホームの真下、深さ約40mの大深度地下に開設され、品川～名古屋の区間は2027（令和9）年の開業を目標としています。

高輪ゲートウェイ駅周辺も変わります！

2020（令和2）年3月、「品川」駅と「田町」駅との間にJR山手線・京浜東北線の新駅「高輪ゲートウェイ」駅が誕生しました。これは「東京2020オリンピック・パラリンピック」の開催に合わせた暫定開業であり、本開業は2024（令和6）年度に予定されています。

この「高輪ゲートウェイ」駅の周辺（品川駅北周辺地区）では、JR東日本によって「品川開発プロジェクト(第Ⅰ期)」として「高輪ゲートウェイシティ（仮称）」のまちづくりが進められています。この地がかつて江戸への「玄関口」の役割を担っていたなどの歴史的背景や、東京国際空港にアクセスしやすいという立地特性から、「Global Gateway」を開発コンセプトに、先進的な企業や人材が集う国際交流拠点としての新しい街がつくられつつあります。

開発事業は南北に細長い敷地を4つの街区に分割して進められ、超高層ビル4棟と低層ビル1棟、計5棟の建設が予定されています。これらの建物を「日本列島の島々」に見立てたり、かつての海岸線の記憶を想起させる滑らかな歩行者ネットワークの整備、各棟が個性を持ちながらの「群としての一体感」を演出したりなど、街全体のデザインも大きな注目を集めています。

4つの街区のうち、「高輪ゲートウェイ」駅全面開業に合わせて先行開業するのが、駅前の「4街区」です。ここには国際交流拠点の象徴となるツインタワー（North：地上29階・地下3階、South：地上30階・地下3階）が建設され、ハイグレードオフィスや大規模コンベンション・カンファレンス、ホテル、商業施設などが入る予定です。

泉岳寺駅周辺も変わります！

「泉岳寺」駅に隣接する3街区の複合棟（地上31階・地下5階）や、展示場やホールなどを備えた2街区の文化創造棟（地上6階・地下3階）、低層部にインターナショナルスクールも入る1街区の国際水準の高級賃貸住宅棟（地上44階・地下2階）についても、2025（令和7）年度中に開業予定です。

その他、再開発事業が進行しており、京浜急行と東急不動産によって住宅約350戸や商業施設、業務施設などが入る駅直結の超高層ビル（地上30階・地下3階）の建設が計画されています。こちらは2023（令和5）年4月頃の着工、2027（令和9）年度の竣工を予定しています。

東京メトロ南北線で「白金高輪駅」から「品川駅」へ延伸計画

計画区間は、東京メトロ南北線を白金高輪駅で分岐し、品川駅方面に延伸するもので、新たに品川駅を設置する計画とのことです。駅名は仮称であり、事業者である東京メトロにおいて、別途決定することとなります。時期などの詳細は決まっておりませんが、リニア開業に合わせた取り組みのひとつです。

まとめ

その他、こちらには挙げておりませんが、現在田町駅西口、東口周辺の再開発、第一京浜沿いの品川駅北周辺地域の開発などリニア開業に合わせて連動して再開発が行われており、更に浜松町駅前再開発、竹芝周辺の再開発、芝浦のツインタワー（芝浦一丁目計画）などの開発も現在進行しております。

港区では他にも虎ノ門や麻布・六本木エリアの再開発もあり、今も便利な場所ですが、将来的にもかなり魅力的なエリアになることは言うまでもありません。不動産価格は一層高騰する可能性が高いかと思われます。現在港区でマイホームや不動産投資を検討されている方は、高騰する前の今がチャンスなのかもしれません。

港区や他再開発エリアについては、物件価格は今後さらに高騰する可能性が高いため、購入費は少しでも抑えたいのが本音かと思います。その際は是非弊社をご利用ください。弊社仲介手数料は物件価格が5,000万円以上であれば、無料～半額でご案内が可能です。

もし、気になる物件がある場合や、仲介手数料がどのくらいになるか気になる方は、お気軽に申しつけください。弊社の経験豊富なエージェントがご案内させていただきます。

REDSエージェント、宅建士の伊藤靖陽です。「住宅ローン控除」もしくは「住宅ローン減税」って、よく耳にする言葉ですよね。

理解しているようで難しいのですが、住宅を購入した際には大変重要な役割を果たすものです。毎年のように内容が細かく変わる制度なので、我々も常にチェックしています。

ここではみなさまが、迷わないようにわかりやすく簡単に「住宅ローン控除」「住宅ローン減税」について説明させていただきます。今回は、「中古住宅」を購入した場合の住宅ローン控除についてです。

住宅ローン控除とは

住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用して住宅の取得または増改築（リフォーム）などをした場合に、本来支払うべき所得税額が控除できる制度です。

住宅ローン控除は2022年に制度が見直され、適用期間が2025年まで延長されました。原則として2025年12月31日までに入居した人が適用対象とされます。

控除率は新築住宅・買取再販・中古住宅ともに0.7％です。控除期間は、新築住宅と買取再販は2022年～2023年の入居であれば13年間、2024年～2025年の入居の場合は10年間です。

中古住宅に関しては2022年から2025年の適用対象期間を通し、一律10年間とされておりますので、10年間にわたり税金の控除が受けられる制度だとご理解ください。

気になる控除額は

住宅ローン控除の制度でいくらお得になるのでしょうか。

●一般中古住宅
2,000万円×0.7％（一律）⇒毎年最高14万円×10年⇒最高140万円です！！

●その中古住宅が、認定住宅（長期優良住宅、低炭素住宅）、ZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅のどれかに該当していれば、
3,000万円×0.7％（一律）⇒毎年最高21万円×10年⇒最高210万円です！！

しかし、認定住宅やZEH水準省エネ住宅などである中古マンションは大変少ないので、ほとんどは控除対象額2,000万円で、10年間最高140万円控除と考えておけば間違いはなさそうです。

これらは年末調整にて、毎年12月のお給料日に支給されます！　なんとも助かる制度ですよね。

ただし、必ず上記の額が戻ってくるわけではなく、みなさまの組まれた住宅ローンの額や、控除される年の所得税により変動しますので、詳しくは税務署にてご確認ください。上記は居住年が2022～2025年の場合の制度です。

住宅ローン控除を利用できる条件

住宅ローン控除は大変得する制度なので、中古物件を購入する際は利用したくなりますが、残念ながらすべてのお客様が、すべての物件で住宅ローン控除を利用できるわけではありませんので、まずは条件をチェックしましょう！

以下の条件、すべてに該当していないと利用できません！！

①中古住宅であること
新築住宅や買取再販住宅に該当しない住宅のうち、新耐震基準に適合している住宅であること

【要注意ポイント】
●昭和57（1982）年1月1日以後に建築されたものであること
●昭和57（1982）年1月1日以前に建築されたものであっても、
「取得の日前2年以内に耐震基準に適合している耐震住宅であること」または、
「上記に該当しない要耐震改修住宅のうち、その取得の日までに耐震改修を行うことについて申請をし、かつ、居住の用に供した日までにその耐震改修により家屋が耐震基準に適合することにつき証明がされたものであること」
のどちらかに該当できれば中古住宅として、住宅ローン控除の対象となります。

②中古住宅の取得の日（鍵の引き渡し日）から6か月以内に入居していること
③この特別控除を受ける年分の12月31日まで引き続き居住の用に供していること。
※個人が死亡した日の属する年にあっては、同日まで引き続き住んでいること。
④この特別控除を受ける年分の合計所得金額が2,000万円以下であること。
⑤登記簿に表示される床面積が50㎡以上であり、かつ、床面積の2分の1以上を専ら自己の居住の用に供していること。
⑥住宅ローンの返済期間が10年以上であること。
⑦2つ以上の住宅を所有している場合には、主として居住の用に供すると認められる住宅であること。
⑧贈与による住宅の取得でないこと。
⑨住宅の取得（その敷地の用に要する土地等の取得を含む）は、その取得時および取得後も引き続き生計を一にする親族や特別な関係のある者からの取得でないこと。
⑩居住年およびその前2年の計3年間に次に掲げる譲渡所得の課税の特例の適用を受けていないこと（※3000万円の特別控除など、複数該当。詳しくは国税庁HPにて記載）。

以上です。

何やら難しいことも書いてありますが、まずは①の検討される物件の築年数や⑤の検討されている物件が50㎡以上（登記簿上）あるかないかを確認すると比較的スムーズかと思われます。

注意点は、普段私たちが目にするWeb広告、チラシ、パンフレットなどに記載されている平米数（㎡）は壁芯計算です。一方、住宅ローンの対象としているのは登記簿上の平米数（内法計算）です。広告には53㎡と記載されていても、登記簿上では50㎡以下の場合があります。これらの詳細については私たち不動産会社にお問い合わせください。

また、40㎡以上であれば住宅ローン控除が適用されると誤認している方もいますが、これは新築住宅の場合で、所得金額が1,000万円以下の場合にかぎり、2023年以前に建築確認を受けた物件であれば、床面積要件（登記簿上）が40㎡以上に緩和されます。

また、①の「昭和57年1月1日以後に建築されたものであること」もポイントです。こちらに該当していれば、住宅ローン控除が利用できることになります。

②については、カギの引き渡し（決済日）から半年以内に引っ越しをしていることが住宅ローン控除を利用できる条件ですので、引き渡しを受けても何らかの理由で引っ越しが遅れてしまう方は要注意です。

住宅ローン控除の利用を申告するタイミングなどご不明点は多々あるかと思います。ぜひ、お気軽にREDSエージェント伊藤靖陽にご相談ください。

この度、株式会社不動産流通システムREDSの不動産営業（エージェント）として、2023年10月1日に入社いたしました。伊藤 靖陽（いとう やすあき）と申します。

本日はこのブログを通じて、私自身について、さらに不動産業界における経験や価値観についてお伝えしたいと思います。

不動産における私の使命について考えた

出身は茨城県で、大学進学を機に東京へ上京しました。卒業後「扶桑レクセル株式会社」（現：株式会社大京）に入社し、私の不動産人生はスタートします。

2023年9月までの約19年間、株式会社大京に従事し新築マンション販売、中古不動産の仲介、投資用不動産、買取り事業、リノベーション再販事業を経験し、数多くのお客様と共に不動産取引に携わってきました。

長い間不動産業に従事していると、考えることがあります。それは「私の使命とは何なのか？」ということです。急に重たい話になり大変恐縮なのですが、「住宅営業をしていて、ただただ物件を紹介する単純作業になっていないか？」と考えることが多くなっていきました。

私なりに出した答えは、ただただ物件をご紹介するだけに留まらず、お客様が生きていく中で、必ず複数回到来する不動産検討タイミングでよいサービスを提供しトータルサポートさせていただくことだと強く考えます。

不動産取引（購入）は一生に一度のイベントとは限らない

住宅を購入・売却される理由やタイミングについてまとめてみました。

初めての購入：初めての不動産購入は、多くの場合、一人暮らしや新婚カップルが家を持つためのスタートポイントです。これが最初の住み替えとなります。

家族の成長：子供が生まれたり、家族が成長したりすると、住環境のニーズが変化することがあります。より大きな住宅や学校に近い住まいを必要とすることが一般的です。

ライフスタイルの変化：仕事の転職、趣味やライフスタイルの変化、または住みたい場所の変化により、住み替えを検討することがあります。

投資物件の購入：不動産を投資として所有する場合、新しい投資物件を購入し、収益を最大化するために住み替えることがあります。

地域の変化：特定の地域の不動産市場が変動する場合、投資物件を売却したり、新たな地域に住み替えたりすることが考えられます。

住宅ローンのリファイナンス：住宅ローンの金利が下がった場合や、資産の評価額が上昇した場合、住宅ローンのリファイナンスを検討し、住み替えることがあります。

退職後の住環境の変化：退職後に住環境を変えることを考える人も多くいます。都市部から郊外や田舎に移動することが一般的です。

その他、健康状態による住み替え、建物の老朽化、税制等による住み替え・建て替えなど、不動産取引を検討するタイミングは多々ございます。このように、一度購入しても将来住み替え、あるいは売却を考えざるを得ないタイミングが必ずと言ってよいほど到来します。未来の話になるので想像するのは難しいですが、準備をしておくことは大事なことです。

インターネットの情報で全て勉強できれば良いですが、不動産は専門性の高い分野で専門のエージェントの協力なしでは難しいと思われます。私は一度ではなく、その後到来するであろう住替え・売却についても全力でサポートし、一生涯にあたって確かなサービスを提供させていただきたいと強く考えます。

購入時に検討すべきポイント

ありきたりな話ですが、もっと具体的に住宅を検討する際のポイントを挙げます。こちらも重要ですので参考にしていただけましたら幸いです。

・予算の確立：まず、自身の予算を確立しましょう。住宅価格だけでなく、住宅ローンの利率、税金、保険なども考慮に入れて、支払い可能な範囲を明確にしましょう。

・ローンの事前承認：住宅ローンの事前承認を受けることは重要です。銀行や金融機関から事前承認を得ることで、予算内で物件を探す際に役立ちます。

・地域の選択：住む地域を選ぶ際には、交通アクセス、学校、医療施設、ショッピング、セキュリティ、近隣の状況など、ライフスタイルや必要な施設を考慮しましょう。

・物件の条件：物件の条件や特性に注意を払いましょう。建物の年齢、構造、修繕状況、耐震性、間取り、庭のサイズなど、必要な要素が含まれているか確認しましょう。

・将来の計画：将来的な計画やライフスタイルの変化を考慮しましょう。物件が長期的に適しているかどうかを検討します。

・物件の評価：不動産の専門家による物件の評価を受けることをお勧めします。市場価格と物件の実際の価値が一致するか確認します。

・交渉：物件価格や取引条件について交渉しましょう。購入希望価格や修繕の交渉を行い、最善の条件を得るために努力しましょう。

・法的手続き：不動産取引には法的手続きが伴います。契約書や法的文書を確認し、専門家のアドバイスを受けることが重要です。

・不動産エージェントの利用：不動産エージェントは市場に精通しており、物件探しや交渉、法的手続きなどの面で助けになります。

・長期的な視点：不動産購入は長期的な視点で考えるべきです。将来の価値や投資の観点から物件を選びましょう。

以上です。正直、考えることがたくさんありすぎて嫌になりますよね。それほど住宅購入は大きな投資であり、慎重な検討と計画が必要です。だからこそ専門知識を持った不動産エージェントの協力は欠かせないのです。

最後に

不動産取引を検討すること自体、考えることが多く大変疲れる作業です。ぜひREDSエージェントのサポートをご利用ください。少しでもみなさまの負担を減らし、ご満足いただける質の高いサービスを提供させていただきます。

ご不明点がございましたら、どうかお気軽にお問い合わせください。