伊藤 靖陽（宅建士）
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080-1110-8158公開日：2023年11月19日
REDSエージェント、宅建士の伊藤靖陽です。「住宅ローン控除」もしくは「住宅ローン減税」って、よく耳にする言葉ですよね。
理解しているようで難しいのですが、住宅を購入した際には大変重要な役割を果たすものです。毎年のように内容が細かく変わる制度なので、我々も常にチェックしています。
ここではみなさまが、迷わないようにわかりやすく簡単に「住宅ローン控除」「住宅ローン減税」について説明させていただきます。今回は、「中古住宅」を購入した場合の住宅ローン控除についてです。
住宅ローン控除とは
住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用して住宅の取得または増改築（リフォーム）などをした場合に、本来支払うべき所得税額が控除できる制度です。
住宅ローン控除は2022年に制度が見直され、適用期間が2025年まで延長されました。原則として2025年12月31日までに入居した人が適用対象とされます。
控除率は新築住宅・買取再販・中古住宅ともに0.7％です。控除期間は、新築住宅と買取再販は2022年～2023年の入居であれば13年間、2024年～2025年の入居の場合は10年間です。
中古住宅に関しては2022年から2025年の適用対象期間を通し、一律10年間とされておりますので、10年間にわたり税金の控除が受けられる制度だとご理解ください。
気になる控除額は
住宅ローン控除の制度でいくらお得になるのでしょうか。
●一般中古住宅
2,000万円×0.7％（一律）⇒毎年最高14万円×10年⇒最高140万円です！！
●その中古住宅が、認定住宅（長期優良住宅、低炭素住宅）、ZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅のどれかに該当していれば、
3,000万円×0.7％（一律）⇒毎年最高21万円×10年⇒最高210万円です！！
しかし、認定住宅やZEH水準省エネ住宅などである中古マンションは大変少ないので、ほとんどは控除対象額2,000万円で、10年間最高140万円控除と考えておけば間違いはなさそうです。
これらは年末調整にて、毎年12月のお給料日に支給されます！ なんとも助かる制度ですよね。
ただし、必ず上記の額が戻ってくるわけではなく、みなさまの組まれた住宅ローンの額や、控除される年の所得税により変動しますので、詳しくは税務署にてご確認ください。上記は居住年が2022～2025年の場合の制度です。
住宅ローン控除を利用できる条件
住宅ローン控除は大変得する制度なので、中古物件を購入する際は利用したくなりますが、残念ながらすべてのお客様が、すべての物件で住宅ローン控除を利用できるわけではありませんので、まずは条件をチェックしましょう！
以下の条件、すべてに該当していないと利用できません！！
①中古住宅であること
新築住宅や買取再販住宅に該当しない住宅のうち、新耐震基準に適合している住宅であること
【要注意ポイント】
●昭和57（1982）年1月1日以後に建築されたものであること
●昭和57（1982）年1月1日以前に建築されたものであっても、
「取得の日前2年以内に耐震基準に適合している耐震住宅であること」または、
「上記に該当しない要耐震改修住宅のうち、その取得の日までに耐震改修を行うことについて申請をし、かつ、居住の用に供した日までにその耐震改修により家屋が耐震基準に適合することにつき証明がされたものであること」
のどちらかに該当できれば中古住宅として、住宅ローン控除の対象となります。
②中古住宅の取得の日（鍵の引き渡し日）から6か月以内に入居していること
③この特別控除を受ける年分の12月31日まで引き続き居住の用に供していること。
※個人が死亡した日の属する年にあっては、同日まで引き続き住んでいること。
④この特別控除を受ける年分の合計所得金額が2,000万円以下であること。
⑤登記簿に表示される床面積が50㎡以上であり、かつ、床面積の2分の1以上を専ら自己の居住の用に供していること。
⑥住宅ローンの返済期間が10年以上であること。
⑦2つ以上の住宅を所有している場合には、主として居住の用に供すると認められる住宅であること。
⑧贈与による住宅の取得でないこと。
⑨住宅の取得（その敷地の用に要する土地等の取得を含む）は、その取得時および取得後も引き続き生計を一にする親族や特別な関係のある者からの取得でないこと。
⑩居住年およびその前2年の計3年間に次に掲げる譲渡所得の課税の特例の適用を受けていないこと（※3000万円の特別控除など、複数該当。詳しくは国税庁HPにて記載）。
以上です。
何やら難しいことも書いてありますが、まずは①の検討される物件の築年数や⑤の検討されている物件が50㎡以上（登記簿上）あるかないかを確認すると比較的スムーズかと思われます。
注意点は、普段私たちが目にするWeb広告、チラシ、パンフレットなどに記載されている平米数（㎡）は壁芯計算です。一方、住宅ローンの対象としているのは登記簿上の平米数（内法計算）です。広告には53㎡と記載されていても、登記簿上では50㎡以下の場合があります。これらの詳細については私たち不動産会社にお問い合わせください。
また、40㎡以上であれば住宅ローン控除が適用されると誤認している方もいますが、これは新築住宅の場合で、所得金額が1,000万円以下の場合にかぎり、2023年以前に建築確認を受けた物件であれば、床面積要件（登記簿上）が40㎡以上に緩和されます。
また、①の「昭和57年1月1日以後に建築されたものであること」もポイントです。こちらに該当していれば、住宅ローン控除が利用できることになります。
②については、カギの引き渡し（決済日）から半年以内に引っ越しをしていることが住宅ローン控除を利用できる条件ですので、引き渡しを受けても何らかの理由で引っ越しが遅れてしまう方は要注意です。
住宅ローン控除の利用を申告するタイミングなどご不明点は多々あるかと思います。ぜひ、お気軽にREDSエージェント伊藤靖陽にご相談ください。
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公開日：2023年10月12日
この度、株式会社不動産流通システムREDSの不動産営業（エージェント）として、2023年10月1日に入社いたしました。伊藤 靖陽（いとう やすあき）と申します。
本日はこのブログを通じて、私自身について、さらに不動産業界における経験や価値観についてお伝えしたいと思います。
不動産における私の使命について考えた
出身は茨城県で、大学進学を機に東京へ上京しました。卒業後「扶桑レクセル株式会社」（現：株式会社大京）に入社し、私の不動産人生はスタートします。
2023年9月までの約19年間、株式会社大京に従事し新築マンション販売、中古不動産の仲介、投資用不動産、買取り事業、リノベーション再販事業を経験し、数多くのお客様と共に不動産取引に携わってきました。
長い間不動産業に従事していると、考えることがあります。それは「私の使命とは何なのか？」ということです。急に重たい話になり大変恐縮なのですが、「住宅営業をしていて、ただただ物件を紹介する単純作業になっていないか？」と考えることが多くなっていきました。
私なりに出した答えは、ただただ物件をご紹介するだけに留まらず、お客様が生きていく中で、必ず複数回到来する不動産検討タイミングでよいサービスを提供しトータルサポートさせていただくことだと強く考えます。
不動産取引（購入）は一生に一度のイベントとは限らない
住宅を購入・売却される理由やタイミングについてまとめてみました。
初めての購入：初めての不動産購入は、多くの場合、一人暮らしや新婚カップルが家を持つためのスタートポイントです。これが最初の住み替えとなります。
家族の成長：子供が生まれたり、家族が成長したりすると、住環境のニーズが変化することがあります。より大きな住宅や学校に近い住まいを必要とすることが一般的です。
ライフスタイルの変化：仕事の転職、趣味やライフスタイルの変化、または住みたい場所の変化により、住み替えを検討することがあります。
投資物件の購入：不動産を投資として所有する場合、新しい投資物件を購入し、収益を最大化するために住み替えることがあります。
地域の変化：特定の地域の不動産市場が変動する場合、投資物件を売却したり、新たな地域に住み替えたりすることが考えられます。
住宅ローンのリファイナンス：住宅ローンの金利が下がった場合や、資産の評価額が上昇した場合、住宅ローンのリファイナンスを検討し、住み替えることがあります。
退職後の住環境の変化：退職後に住環境を変えることを考える人も多くいます。都市部から郊外や田舎に移動することが一般的です。
その他、健康状態による住み替え、建物の老朽化、税制等による住み替え・建て替えなど、不動産取引を検討するタイミングは多々ございます。このように、一度購入しても将来住み替え、あるいは売却を考えざるを得ないタイミングが必ずと言ってよいほど到来します。未来の話になるので想像するのは難しいですが、準備をしておくことは大事なことです。
インターネットの情報で全て勉強できれば良いですが、不動産は専門性の高い分野で専門のエージェントの協力なしでは難しいと思われます。私は一度ではなく、その後到来するであろう住替え・売却についても全力でサポートし、一生涯にあたって確かなサービスを提供させていただきたいと強く考えます。
購入時に検討すべきポイント
ありきたりな話ですが、もっと具体的に住宅を検討する際のポイントを挙げます。こちらも重要ですので参考にしていただけましたら幸いです。
・予算の確立：まず、自身の予算を確立しましょう。住宅価格だけでなく、住宅ローンの利率、税金、保険なども考慮に入れて、支払い可能な範囲を明確にしましょう。
・ローンの事前承認：住宅ローンの事前承認を受けることは重要です。銀行や金融機関から事前承認を得ることで、予算内で物件を探す際に役立ちます。
・地域の選択：住む地域を選ぶ際には、交通アクセス、学校、医療施設、ショッピング、セキュリティ、近隣の状況など、ライフスタイルや必要な施設を考慮しましょう。
・物件の条件：物件の条件や特性に注意を払いましょう。建物の年齢、構造、修繕状況、耐震性、間取り、庭のサイズなど、必要な要素が含まれているか確認しましょう。
・将来の計画：将来的な計画やライフスタイルの変化を考慮しましょう。物件が長期的に適しているかどうかを検討します。
・物件の評価：不動産の専門家による物件の評価を受けることをお勧めします。市場価格と物件の実際の価値が一致するか確認します。
・交渉：物件価格や取引条件について交渉しましょう。購入希望価格や修繕の交渉を行い、最善の条件を得るために努力しましょう。
・法的手続き：不動産取引には法的手続きが伴います。契約書や法的文書を確認し、専門家のアドバイスを受けることが重要です。
・不動産エージェントの利用：不動産エージェントは市場に精通しており、物件探しや交渉、法的手続きなどの面で助けになります。
・長期的な視点：不動産購入は長期的な視点で考えるべきです。将来の価値や投資の観点から物件を選びましょう。
以上です。正直、考えることがたくさんありすぎて嫌になりますよね。それほど住宅購入は大きな投資であり、慎重な検討と計画が必要です。だからこそ専門知識を持った不動産エージェントの協力は欠かせないのです。
最後に
不動産取引を検討すること自体、考えることが多く大変疲れる作業です。ぜひREDSエージェントのサポートをご利用ください。少しでもみなさまの負担を減らし、ご満足いただける質の高いサービスを提供させていただきます。
ご不明点がございましたら、どうかお気軽にお問い合わせください。
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