「再開発」のメリットとは？　東京23区の気になる「品川」再開発エリアを解説

こんにちは、不動産流通システム、REDSエージェント、宅建士の伊藤靖陽と申します。

日々、不動産業界で働く私としては、再開発の決定（発表）の際は、そこに何が建つのか、どのくらいの規模なのか、周辺の不動産価格の変動はあるのか、ついついワクワクしながら調べてしまいます。みなさまもご自宅の近くに、不動産の再開発があれば気になりますよね？　これから住宅の購入を検討されている方も、生活の利便性や将来の価値を考慮したとき、大きな検討要素となるのではないでしょうか。

再開発のメリットやデメリットについて解説します。

（写真はイメージです）

再開発のメリット

再開発エリアの魅力は、なんといってもその将来性にあります。不動産投資は数十年という長期にわたり行うため、将来的に価値が上昇するエリアを選ぶことが重要です。ではなぜ再開発エリアは「将来性がある」と言われるのでしょうか。

理由1：利便性が向上する

不動産を選ぶうえで特に重視したいポイントが利便性です。再開発エリアでは、駅を中心に導線が整備され新しい施設が導入されます。周辺道路や幹線道路が整備され、駅周辺には商業施設や病院、オフィス、公的施設が立ち並び、日常生活はもちろんのこと、休日のショッピングや遊びにも便利なエリアに生まれ変わることで、入居者ニーズが高まります。

理由2：オフィスビルが集中する

再開発エリアでは、駅前など利便性の高いところにはオフィスビルが集中して建てられる傾向があります。その結果、労働力人口の流入が増え、周辺地域の居住用不動産への入居ニーズが高まり、空室リスクの回避や資産価値の向上につながります。

理由3：住環境が整備されブランド力が上がる

上記の2つのメリットは、再開発をしなくても道路やオフィス、商業施設の増設でも見込めます。しかし、高層施設の乱立により景観が悪くなったり、観光客や酔客が集まって治安の悪化・ゴミの増加・騒音といったトラブルが引き起こり「住みづらい街」としてイメージが付いたりすると、入居ニーズが高まるどころか低くなってしまうことにもつながるため注意が必要です。

その点、再開発はエリア一帯の資産価値向上を目的として行われます。そのため、景観や治安などの向上も考慮に入れた快適に住める街づくりがなされ、エリア全体のブランド力が上がり、物件の価値も高まると言えます。

気になる！　注目の品川エリアの再開発

私自身ここ数年間は港区や品川区、千代田区エリア内の営業が多かったため、日々、再開発エリア内に立つ新築マンションや周辺の中古マンションの価格の上昇率には驚かされるばかりでした。

今回の気になる再開発としてご紹介する第一弾は「品川駅のリニア開業を見据えた周辺の再開発」です。

品川駅周辺が変わります！

リニア中央新幹線開業を見据え、東京の玄関口としてのまちづくりが進む「品川」駅周辺では、2027（令和9）年開業予定のリニア中央新幹線の始発駅が設置されます。「品川」駅と「田町」駅の間には新駅「高輪ゲートウェイ」駅が誕生しており、近年大きな動きが相次いでいます。これに併せて再開発など都市インフラの整備も進められており、さらなる進化が期待されています。

リニア中央新幹線は「品川」駅から「名古屋」駅までわずか約40分、「品川」駅から「大阪」駅までは最速約67分という短時間で結ぶ夢の高速鉄道です！　リニア中央新幹線のホームは東海道新幹線「品川」駅ホームの真下、深さ約40mの大深度地下に開設され、品川～名古屋の区間は2027（令和9）年の開業を目標としています。

高輪ゲートウェイ駅周辺も変わります！

2020（令和2）年3月、「品川」駅と「田町」駅との間にJR山手線・京浜東北線の新駅「高輪ゲートウェイ」駅が誕生しました。これは「東京2020オリンピック・パラリンピック」の開催に合わせた暫定開業であり、本開業は2024（令和6）年度に予定されています。

この「高輪ゲートウェイ」駅の周辺（品川駅北周辺地区）では、JR東日本によって「品川開発プロジェクト(第Ⅰ期)」として「高輪ゲートウェイシティ（仮称）」のまちづくりが進められています。この地がかつて江戸への「玄関口」の役割を担っていたなどの歴史的背景や、東京国際空港にアクセスしやすいという立地特性から、「Global Gateway」を開発コンセプトに、先進的な企業や人材が集う国際交流拠点としての新しい街がつくられつつあります。

開発事業は南北に細長い敷地を4つの街区に分割して進められ、超高層ビル4棟と低層ビル1棟、計5棟の建設が予定されています。これらの建物を「日本列島の島々」に見立てたり、かつての海岸線の記憶を想起させる滑らかな歩行者ネットワークの整備、各棟が個性を持ちながらの「群としての一体感」を演出したりなど、街全体のデザインも大きな注目を集めています。

4つの街区のうち、「高輪ゲートウェイ」駅全面開業に合わせて先行開業するのが、駅前の「4街区」です。ここには国際交流拠点の象徴となるツインタワー（North：地上29階・地下3階、South：地上30階・地下3階）が建設され、ハイグレードオフィスや大規模コンベンション・カンファレンス、ホテル、商業施設などが入る予定です。

泉岳寺駅周辺も変わります！

「泉岳寺」駅に隣接する3街区の複合棟（地上31階・地下5階）や、展示場やホールなどを備えた2街区の文化創造棟（地上6階・地下3階）、低層部にインターナショナルスクールも入る1街区の国際水準の高級賃貸住宅棟（地上44階・地下2階）についても、2025（令和7）年度中に開業予定です。

その他、再開発事業が進行しており、京浜急行と東急不動産によって住宅約350戸や商業施設、業務施設などが入る駅直結の超高層ビル（地上30階・地下3階）の建設が計画されています。こちらは2023（令和5）年4月頃の着工、2027（令和9）年度の竣工を予定しています。

東京メトロ南北線で「白金高輪駅」から「品川駅」へ延伸計画

計画区間は、東京メトロ南北線を白金高輪駅で分岐し、品川駅方面に延伸するもので、新たに品川駅を設置する計画とのことです。駅名は仮称であり、事業者である東京メトロにおいて、別途決定することとなります。時期などの詳細は決まっておりませんが、リニア開業に合わせた取り組みのひとつです。

まとめ

その他、こちらには挙げておりませんが、現在田町駅西口、東口周辺の再開発、第一京浜沿いの品川駅北周辺地域の開発などリニア開業に合わせて連動して再開発が行われており、更に浜松町駅前再開発、竹芝周辺の再開発、芝浦のツインタワー（芝浦一丁目計画）などの開発も現在進行しております。

港区では他にも虎ノ門や麻布・六本木エリアの再開発もあり、今も便利な場所ですが、将来的にもかなり魅力的なエリアになることは言うまでもありません。不動産価格は一層高騰する可能性が高いかと思われます。現在港区でマイホームや不動産投資を検討されている方は、高騰する前の今がチャンスなのかもしれません。

港区や他再開発エリアについては、物件価格は今後さらに高騰する可能性が高いため、購入費は少しでも抑えたいのが本音かと思います。その際は是非弊社をご利用ください。弊社仲介手数料は物件価格が5,000万円以上であれば、無料～半額でご案内が可能です。

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