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野渡 行泰(宅建士・リフォームスタイリスト)

「お客様第一」をモットーに努めてまいります。

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公開日:2024年5月21日

REDSエージェント、宅建士の野渡行泰です。

前回のブログでは「中古マンションの探し方」についてご説明しました。その中で「まずエリアを決めることが重要」と書きましたが、そのエリアを決めるための重要な要素のひとつ「広さ・間取り」について、その基本と選ぶポイントを今回ご説明します。

間取り

間取り図に示されている広さの単位

間取り図で広さを表す場合、平米・帖(畳)などの単位が用いられています。それぞれの面積は以下のとおりです。

  • 平米(㎡):約0.3025坪
  • 坪:約3.30578㎡・約2畳
  • 帖(畳):約1.62㎡・約0.5坪

間取り図の読み方

間取り図を見て室内の様子を理解するためには、まず以下の項目を頭に入れておきましょう。

部屋の向き

間取り図には必ず方位が書かれており、「N」が差す方向が北側を示しています。

部屋の向きは日当たり・眺望に影響を及ぼしますので、間取り選びの重要なポイントになります。当たり前のことですが、南向きは日当たりがよく、東向きは朝日が入る向きのため人気があります。ただし、周辺環境によっては、室内に光が入らないこともありますので、実際に現地を見て確認をすることが重要です。

間取りタイプ

間取り図において、部屋の分け方・用途を下記のようなアルファベットの略語で表記します。略語の前にLDK以外の部屋の数を付けて「2DK(2部屋+ダイニング+キッチン)」「3LDK(3部屋+リビング+ダイニング+キッチン)」というような表記の仕方をします。

  • L:リビング(居間)
  • D:ダイニング(食堂)
  • K:キッチン
  • DK:ダイニング+キッチン
  • LDK:リビング+ダイニング+キッチン

DKとLDKについては、部屋数に応じて広さの基準が定められています。

  • 1部屋:DK/4.5帖~、LDK/8帖~
  • 2部屋以上:DK/6帖~、LDK/10帖~

間取図によく書かれている略語

上記のほかに間取図によく書かれている略語を以下に記載します。

  • UB:ユニットバス
  • PS:パイプスペース
  • MB:メーターボックス
  • S:サービスルーム
  • N:納戸
  • DEN:書斎
  • CL:クローゼット
  • WIC:ウォークインクローゼット
  • WTC:ウォークスルークローゼット
  • SIC:シューズインクローク

広さ・間取りの選ぶポイント

広さ・間取りの選択は、快適な生活を築く上で重要なステップです。ライフスタイルやライフステージの変化に合わせて、適切な間取りを選ぶことで、住まいがより使いやすくなります。以下に、異なるライフステージに合った広さ・間取りのポイントを解説します。

夫婦2人住まいのご家族が暮らしやすい広さ・間取り

●趣味の尊重:例えば20代・30代の夫婦は趣味に没頭したい時期といわれることが多いです。個室を作り、お互いの時間を尊重しましょう。

●異なる生活スタイル:仕事、業種の違いや就寝時間の違いを考慮して、寝室を分けることで快適な睡眠環境を整えましょう。

●来客に備えて広めのLDK:将来の子どもを考慮して、広めのリビング・ダイニング・キッチンを確保しましょう。

小さな子どもがいる世帯が暮らしやすい間取り

●子どもの安全を意識:子どもの様子が見られるように、対面式のキッチンや畳の部屋を活用しましょう。

●生活動線を考慮:生活動線は暮らしの快適さを左右する重要なポイントです。生活動線がスムーズな部屋は家事の効率も上がります。家事を行う際の動線を短くして、子どもとのコミュニケーションを図りましょう。間取りによってキッチンとリビングの往来や各部屋へのアプローチなどは異なりますので、自分たちのライフスタイルに合ったものを選びましょう。生活動線がピンと来ないときは、実際に物件を内覧しながら買った後の自分たちの生活をイメージしてみると確認しやすくなります。

大きな子どもがいる世帯が暮らしやすい間取り

●集中・分散収納:子どもの学用品や思い出の品などをしまうため、大型の集中収納と細かな分散収納を準備しましょう。

●団らんと一人の時間:家族全員での団らんの時間を確保するため、複数の場所を用意しましょう。

●可変性のある間取り:部屋の数や広さに対する要求が変化することを考慮して、リフォームなどで変化させることができる間取りを検討しましょう。

まとめ

以上が、「広さ・間取り」について、その基本と選ぶポイントとなりますが、お分かりいただけましたでしょうか?

あくまでも基本ですので、実際に現地に足を運んで室内を見た際に違った印象を持つ部屋もあるかと思います。上述の通り、南向きのお部屋でも周辺環境によっては室内に光が入らないこともありますし、その逆で北向きのお部屋でも、空が広く見えるようなお部屋は室内がとても明るく感じられることもあります。また、廊下の長さなどの影響により、部屋全体が思ったほど広く感じなかったり、長方形よりも正方形に近いお部屋の方が広く感じたりということもあります。

とりあえずは、エリアを選定するための初期設定としてお考えいただき、実際に現地で感じた印象を優先されるほうがよろしいかと思います。以上、参考にしていただければ幸いです。

 

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公開日:2024年4月15日

REDSエージェント、宅建士の野渡行泰です。

これまでのブログにて不動産購入のプロセスや諸費用、各費用の内容説明をさせていただきましたが、今回のブログでは「中古マンションの探し方」についてご説明したいと思います。

中古マンション探しでは何から始めていいのかわからず、闇雲にポータルサイトから物件資料請求を行い、さまざまな不動産会社からの執拗な営業攻勢にあい、精神的に疲れてしまう方も多いのが実態でしょう。そこで、日々お忙しく動かれている皆様が、そのような執拗な営業攻勢にあうことなく、効率よく希望の中古マンションを見つけ、購入する方法を、順を追って解説いたします。

マンション購入

1.まず住みたいエリアを決める

まず「住みたいエリアを決める」ことから始めましょう。ご自身が希望する「予算」「広さ」「築年数」「駅からの距離」をもとにSUUMOやat homeなどのポータルサイトを見て、エリアを決めましょう。恐らく、勤務地、お子様の学校やご実家との距離なども考慮するべき要素になるかと思います。

複数のエリアが候補として残った場合は「第1候補、第2候補」といった具合に優先順位を決めると、この後の購入活動がスムーズになります。もし、希望するエリアがない場合は、優先順位の低い希望条件から順番に譲歩してエリアを決めるようにします。

2.候補となる中古マンションを見つける

エリアが決まったら、候補となる中古マンションを見つけましょう。主な方法としては以下の2つがあります。

  • ご自身で、SUUMOやat homeなどのポータルサイトで物件を探す
  • 不動産会社に問い合わせ、希望条件を伝えたうえで物件を紹介してもらう

どちらの方法でもよろしいかと思いますが、上記でも申し上げましたが、不動産会社に一度問い合わせをすると執拗な営業攻勢を受ける可能性が高いので、ポータルサイトなどで候補物件を見つけたら、問い合わせをせずに次の流れ(Googleで外観を確認)に行くことをおすすめいたします。また、不動産会社に問い合わせをする場合でも、以下の点を参考に選択してください。

  • 専門的な知識と経験を持つエージェントを選ぶ
  • コミュニケーションがスムーズであることを確認
  • レビューや口コミを確認

3.Googleで外観を確認

候補物件が見つかったらGoogle Mapで外観を確認しましょう。インターネットでマンション名を検索すれば場所が分かり、多くのマンションがGoogle Mapに掲載されている写真でマンションの外観を確認することができます。

マンションの外観だけでなく、周辺街区や道路環境、日当たり具合などもある程度わかるかと思います。

4.インターネットで周辺環境を確認

インターネットで候補物件のマンションが存在する場所の災害リスク、買い物環境、学校までの距離などを確認します。「〇〇区 ハザードマップ」と検索すると、行政で作成されている各種災害のハザードマップを見ることができます。同様に「〇〇区 学校区」と検索すると学校区を調べることができます。

買い物環境やそのほかご自身に関連する施設も含め、候補物件のマンションがどのような場所に存在するのかを確認しましょう。

5.口コミをチェックする

情報の真偽については慎重に見極める必要がありますが、マンションによっては、口コミサイトに現在の居住者や住んでいたことのある方による口コミが掲載されていることがあります。実際に住まなければわからないような情報を得ることができるため、近所トラブルや周辺環境などの問題がないかなどを調べたい場合にはおすすめの方法です。

「〇〇マンション 口コミ」と検索すると口コミが見られるケースがありますので、試してみてください。

6.現地に行き、周辺環境、部屋位置(眺望・日照)、管理状況を確認

ここまでのチェックで、候補物件としてあげた中古マンションが引き続き検討できるようであれば、現地に行きましょう。外観、周辺環境を確認し、部屋位置が分かるようであれば、日当たり具合や眺望の障害になるようなものがないかなども確認しましょう。また、植栽の管理状況やマンション周辺の清掃状況などを見れば管理状況も確認できると思います。

現地を確認する際はマンションの敷地内に入ると不法侵入になってしまうかもしれませんので、注意するようにしてください。

7.物件の内覧をする

ここまでのステップを経て、住みたい中古マンションが決まれば、扱っている不動産会社に問い合わせをして物件の内覧を申し込みます。実際に物件を内覧するときは、以下の点を確認しましょう。

  • 室内メンテナンス状況を確認してリフォーム費用がどのくらい必要か
  • 日当たり
  • 眺望
  • 風通し
  • 共用部(駐車場、駐輪場、ごみ置場、コミュニティスペースなど)
  • 管理状況確認

以前のブログでもご説明しましたが、インターネットなどで紹介されている物件の多くが、不動産業者専用の物件情報共有サイト(レインズ)に登録をすることが義務付けられています。これは、どの不動産エージェントを通して購入してもいいということを意味しています。

お住まいの購入は、多くの方々にとって一生に一度の大きな決断ですので、信頼のおける不動産会社・エージェントにお問い合わせすることをおすすめいたします。

以上が、日々お忙しく動かれている皆様が、不動産会社からの執拗な営業攻勢にあうことなく、効率よく希望の物件を見つける方法です。お客様にとって最良のお住まいに出合い、安心・安全な取引が行われることを心から祈念いたします。

 

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公開日:2024年3月3日

こんにちは、株式会社不動産流通システム、REDSエージェント、宅建士の野渡行泰(のわたり ゆきやす)です。

お住まいをはじめとする不動産の購入活動や売却活動をしていると「不動産登記」や「不動産登記費用」という言葉を耳にすることがあるかと思います。そこで、今回のブログでは、売買にかかわる「不動産登記」「不動産登記費用」について説明させていただきます。

登記

不動産登記とは

不動産登記とは、不動産に関する物理的状況(場所、広さ、構造など)と、所有権や担保権などの法的な権利関係を公に記録するための手続きです。これは、不動産取引において法的な権利の保護と透明性を確保するために行われます。

不動産を売買すると、当たり前のことですが所有者が変わります。しかしながら、「誰が所有者なのか」「所有者が誰に変わったのか」などを外見から見ただけで判断するのはとても難しいことです。不動産登記がなされていない場合、第三者から見て、不動産の正しい権利関係(誰が所有者なのか)を確認できません。場合によっては、所有権の紛争や詐欺のリスクも高まります。

不動産登記は、権利関係の明確化や不動産市場の信頼性向上を図るために非常に重要です。不動産を売買または担保として利用する際には、登記が正確かつ完了していることが求められます。

不動産登記の種類は大きく分けて2つ(表示登記、権利登記)

不動産登記には大きく分けて「表示登記」と「権利登記」の2種類の登記があります。

●表示登記(例:建物表題登記、土地地目変更登記など):不動産の表示登記は、土地や建物などの不動産に関する物理的な情報(土地・建物の構造や規模、建物や構築物の有無など)を記録・表示する登記手続きです。

●権利登記(所有権移転登記、抵当権設定・抹消登記など):不動産に関する所有権や担保権、その他の法的権利に関する情報を記録・表示する登記手続きです。この登記は、法的な権利関係を明確にし、不動産取引や担保設定において権利の優先順位を確定させるために行われます。

登記で発生する法的効力

表示登記と権利登記を行うことで、主に以下のような法的な効力があります。

1.所有権の確定と公示:権利登記により、不動産の所有者や所有権の変動が明確になり、これが公示されます。これにより、誰が不動産の正当な所有者であるかが公に知られ、不動産市場の透明性が向上します。

2.権利の優先順位:権利登記は、複数の権利者や債権者が同じ不動産に権利を有する場合、その権利の優先順位を確定させます。例えば、担保権の登記は、債権者が借り手に対する優先権を持つことを示し、他の権利者がその権利を考慮する際の基準となります。

3.権利の取得者への保護:不動産の表示登記や権利登記は、取引参加者や担保権の取得者を法的に保護します。登記によって不動産にかかる権利や担保が公になり、これに基づいて取引が行われることで、関係者の権益が確立されます。

4.第三者との取引の安全性向上:不動産の表示登記と権利登記が適切に行われている場合、第三者との不動産取引がより安全になります。登記簿に記載された情報をもとに、購入者や債権者は取引相手の権利状況を確認でき、法的なトラブルを回避しやすくなります。

これらの要素は、不動産市場において法的な透明性を高め、取引当事者や関係者の権益を保護するために重要です。

不動産売却時の登記

売主様が不動産売却時に必要となる登記には、主に以下のようなものがあります。

●抵当権抹消登記:抵当権が設定された不動産の売却では抵当権抹消登記が必要です。不動産購入時の住宅ローンを利用する際に金融機関が不動産に設定した抵当権を売却時に抹消する必要があります。

●住所変更登記・氏名変更登記:不動産の所有者等名義人の住所や氏名は、法務局が管理する登記簿に記録されており、登記簿上の所有者等名義人の住所や氏名が現在と異なる場合、住所・氏名の変更登記が必要です。

●相続登記:相続により不動産を譲り受けた際は、相続登記が必要です。相続登記を行わないまま不動産を所有していた場合、相続した人は不動産の売却や譲渡を行うことができません。

不動産購入時の登記

買主様が不動産購入時に必要となる登記には、主に以下のようなものがあります。

●所有権移転登記:所有権移転登記は、不動産購入後、自身に所有権を移すために必要となります。

●抵当権設定登記:不動産購入のために住宅ローンを利用した場合、金融機関が不動産に抵当権を設定します。

不動産登記費用の内訳

ここまで不動産登記について説明をしてきましたが、不動産登記を行うためには当然ですが費用がかかります。その内訳は、「登録免許税」「司法書士(土地家屋調査士)報酬」「登記手数料」です。

●登録免許税:不動産登記手続を自分で行うか、司法書士(土地家屋調査士)に依頼するかにかかわらず必ず発生し、すべての登記手続きがこの登録免許税の課税対象です。各登記の種類によって定められている課税標準額に税率をかけて算出されます。

●司法書士(土地家屋調査士)報酬:不動産登記手続を自分で行った場合は不要ですが、不動産登記手続は売却・購入に関わらず、委任状を預かった司法書士(土地家屋調査士)が代理で行うケースが多く、その際の司法書士に対する報酬です。

●登記手数料:登記簿謄本(登記事項証明書)など登記に必要な書類を取得するための手数料です。

以上が「不動産登記」「不動産登記費用」についてのご説明となります。

多額の費用がかかるケースもありますので、あらかじめ把握し、資金計画を立てておきましょう。

 

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公開日:2024年1月31日

こんにちは、株式会社不動産流通システム、REDSエージェント、宅建士の野渡行泰(のわたり・ゆきやす)です。今回のブログでは、購入計画の初期段階である「資金計画を立てる(予算の確立)」際に必要となる「収入・収入証明書」についてご説明いたします。

収入証明書

収入とは?

お住まいを探す活動をしていると、よく「収入」という言葉をよく耳にするのではないでしょうか。この「収入」とは、年収のことを指しており、住宅ローンをいくら借りることができるのかを算出するために必要となります。それぞれの収入形態に合わせて、具体的には下記のとおりとなります。

●給与所得者:年収(源泉徴収票の左上に記載されている一番大きい金額)
●個人事業主:所得の種類によって異なりますが、確定申告書に記載されている各所得を合計した金額

もちろん、住宅ローンをいくら借りることができるかについての審査方法は、それぞれの金融機関によって異なりますが、住宅ローンの借入可能金額の算出をする際に、「年間あたりの返済額は年収の30%から45%ほど」「借入金額は年収の何倍まで」とそれぞれの金融機関で設定した算出方法で決定します。

「住宅ローン借入可能金額」がおおよそいくらかが分かれば、その金額に「自己資金」と「親族などからの援助金」を加算した金額が、購入に関する予算金額となります(この予算金額には「物件価格」と「諸費用金額」が含まれます)。

→→住宅ローン借入可能金額+自己資金+親族等からの援助金
=物件価格+諸費用金額

収入証明書とは? いつ必要?

ここまでの説明で「収入」についてはご理解いただけたかと思います。また、それにより、「資金計画を立てる(予算の確立)」についても前進したのではないでしょうか。

次に「収入証明書」について説明いたします。言うまでもないことかもしれませんが、「収入」について自分の口で「収入はいくらです」と言えばそれで足りるのかというと、そういうわけではありません。当たり前ですよね。そこで「収入証明書」という証拠書面が必要になるわけです。

収入の形態による収入証明書について、一般的なものは以下のとおりです。

【サラリーマンなどの給与所得者】
・源泉徴収票
・住民税(特別徴収税額)決定通知書または課税証明書(直近分)

【個人事業主】
・確定申告書の控え(直近3期分)
・納税通知書(その1・その2・直近3期分)

【法人代表者】
・決算報告書

住宅ローンの審査段階(事前審査or正式審査)によって各金融機関が求める収入証明書を提出する必要があります。事前審査段階では「源泉徴収票」や「確定申告書の控え」「決算報告書」の提出を求められ、正式審査の段階で公的な収入証明書を求められるケースが多いようです。

お勤め先によっては、源泉徴収票の再発行を依頼してから1週間以上も待たされるケースもあり、せっかく気に入った物件を買いそびれる事態を招いてしまうかもしれませんので、必要に迫られて、あわてて書類を探すことにならないように、あらかじめご用意されることをおすすめいたします。

ちなみに、イレギュラーなケースとして、「転職したばかり」「産休・育休明け」などの理由により、源泉徴収票はあるものの、現状の年収実態に合っていないこともあるかと思います。そのような場合には、「雇用契約書」や「給与明細」「賞与明細」などにより代用が効くケースも多いので、早い段階で購入のご相談をしている不動産会社にその旨を伝えるようにしましょう。

一点注意が必要となるのが「課税証明書」「納税証明書」などの公的証明書です。区役所や税務署に取りにいかなければいけないということもあり、平日は休みを取りづらいなどの理由から早めに用意したいとお考えになる方も多いかと思いますが、公的証明書については、金融機関により、書類の有効期限やどの年度のものを取得するべきなどの違いがある可能性もあります。取得するタイミングには十分に気を付けてください。

まとめ

少しかいつまんだご説明となりましたが、「収入・収入証明書」についてご理解いただけましたでしょうか。もし、「分かりづらい」「収入は分かったけど、その後どうすればいいのか分からない」などのご意見、ご質問がある場合には、ぜひお気軽にご連絡ください。

弊社のエージェントは、全員が宅地建物取引士の有資格者です。さらに住宅ローンアドバイザーやファイナンシャルプランナーなどの資格保有者も多く、不動産のベテラン揃いです。ご案内からお引渡しまで一貫して宅建士社員が対応いたします。

数ある不動産会社の中から弊社をお選びいただき、担当するお客様に、持てるすべての知識と経験を生かして、お手伝いすることが、何よりの喜びです。ご検討を進めていく中での、些細な質問でも構いません。ぜひお気軽にお問い合わせください。ご連絡お待ちしております。

 

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公開日:2023年12月23日

こんにちは、株式会社不動産流通システム、REDSエージェント、宅建士の野渡行泰(のわたり ゆきやす)です。

前回のブログでは、お住まいを購入するにあたり、諸費用はいくらかかるのかについてご説明させていただきました。マイホームを買うには物件価格のほかに、さまざまな諸費用がかかるということがお分かりいただけたかと思います。

諸費用としてどのくらいの金額がかかるのかが分かってくると、「金額面でインパクトがあるのは、不動産会社へ支払う不動産仲介手数料」ということもご理解いただけるのではないでしょうか。目安として、新築物件の場合は物件価格の5~8%、中古物件の場合は7~10%の諸費用がかかると言われている中で、不動産仲介手数料はその諸費用のうち30~50%を占めることになります。

今回のブログで「不動産仲介手数料とは?」「不動産仲介手数料はどういう決め方をしているの?」「不動産仲介手数料を支払うタイミングは?」という疑問に対して簡単にご説明します。

仲介手数料

不動産会社に支払う仲介手数料とは?

仲介手数料とは、不動産仲介業者が売主様・買主様に提供したサービスに対する成功報酬を指します。

不動産仲介業者が提供するサービスとは、下記のような項目があります。

●売主様に対して:「物件の価格査定」「物件の調査(役所や現地など)」「売却するための広告宣伝」「内覧日程調整」「契約条件交渉」「重要事項説明書や不動産売買契約書の作成」「土地家屋調査士や司法書士との引渡し手続きの調整」など

●買主様に対して:「候補物件の紹介」「内覧日程調整」「契約条件交渉」「購入予定物件の調査(役所や現地など)」「重要事項説明書や不動産売買契約書の作成」「住宅ローンの案内、手続きサポート」「銀行や司法書士との引渡し手続きの調整」など

このように不動産売買のプロのサポートを受けることで、取引のトラブルを最小限に抑え、安心して新しい不動産を購入したり、不動産を売却したりしたことが成功した場合に、報酬として支払うお金であるということがお分かりいただけたでしょうか。

不動産仲介業者もプロとして市場動向や法的要件に詳しくなるために日々、研鑽しています。

不動産仲介手数料はどういう決め方をするの?

不動産仲介業者が受け取る仲介手数料は、上限額が宅地建物取引業法で定められています。よって、不動産仲介業者が上限額を上回る不動産仲介手数料を請求した場合は法令違反となります。

宅地建物取引業法で定められているのは、あくまでも上限額であり、下限額については設定されていませんので、上限額の範囲内であれば不動産仲介業者が自由に設定し、請求をすることができます。

宅地建物取引業法で定められている上限額は下記のとおりです。

●物件価格の200万円以下の部分:物件価格(税抜)×5%+消費税
●物件価格の200万円超~400万円以下の部分:物件価格(税抜)×4%+2万円+消費税
●物件価格の400万円超の部分:物件価格(税抜)×3%+6万円+消費税

首都圏では物件価格が400万円を超える場合がほとんどです。速算式として、「物件価格(税抜)×3%+6万円+消費税」を用います。

仲介手数料を支払うタイミングは?

不動産の売買において、不動産仲介手数料は、物件の売買契約が成立した際に発生するもの(成功報酬)であるため、不動産会社が顧客に対して仲介手数料を請求できるタイミングは、売買契約が成立した時点以降となります。

不動産会社によって、売買契約時や残代金決済時に一括支払いのケースもありますし、売買契約時に半金(50%)、引渡し時に残り半分(50%)の2回に分けるケースもあります。

売買契約を締結する前に交わされる媒介契約書に、支払い方法についての定めが記載されますが、売買契約時に一括支払いをする方法だと、残代金決済(物件引渡)までの残りの業務がおろそかになるのではと不安になるようであれば、支払いを2回に分ける方法に変更できないかを不動産会社に相談しても問題ないでしょう。

まとめ

仲介手数料の一般的な枠組みがご理解いただけたかと思いますが、何よりもその一般的となっているものが、あくまでも法令によって定められた上限額であったことに驚かれた方も少なくないのではないでしょうか?

不動産会社によっては、法令の上限額を「正規手数料」と呼ぶ会社も存在します(間違いではないのですが……)。そのような環境の中、弊社では独自の計算式により、すべての不動産取引について仲介手数料を割引(最大で無料)とさせていただいております。これは、徹底的な経費の削減を行い、サービスの品質を下げずに、そのすべてをお客様に還元する方法により成し得ているものです。

詳しくは弊社ホームページをご参照ください。弊社のエージェントは全員が「宅地建物取引士」です。必ずご納得いただけるお取引をご提供させていただきますので、安心してお問い合わせください。

 

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公開日:2023年11月10日

REDSエージェント、宅建士の野渡です。

前回のブログ「マイホーム購入までの7ステップ! 流れとお金の話をスッキリ解説」では「お住まいを購入するまでの流れについて」をテーマにご説明しましたが、今回はその中のステップ1の「資金計画を立てる(予算の確立)」について掘り下げてみたいと思います。 

住まい購入の最初のステップである「資金計画を立てること」の中でも特にわからないのが「予備費用(諸費用)がいくらかかるのか」ではないでしょうか? 単に物件の価格だけでなく、さまざまな諸費用がかかることはご存じかと思いますが、実際にどのような諸費用があるのかは分かりづらいですよね。

購入に関する諸費用を理解し、計画することは、不快な驚きを避け、健全な計画を確立するために極めて重要ですので、賢明な購入決定をサポートするための情報を提供したいと思います。

マイホームを購入

物件価格以外にかかる11の主な費用

お住まいを購入する際の物件購入価格以外の主な費用は以下のとおりです。

1.収入印紙代(不動産売買契約分):不動産売買契約書に貼付する収入印紙代です。(売買価格5千万円以下:1万円、5千万円超:3万円、1億円超:6万円)

2.銀行事務手数料、銀行保証料:利用される住宅ローンの銀行やローン商品により、金額に違いがあります。

3.登記費用:購入した不動産の所有権移転、住宅ローン抵当権の設定等を法務局に登記するために司法書士に支払う金額です。

4.不動産仲介手数料:購入した不動産の仲介をした会社に支払う金額です。弊社なら、一般に流通しているほとんどの物件について、【仲介手数料割引~最大無料】でご購入いただけますので、たいへんお得です。無料になったり割引になったりしても、保証やサービスが疎かになることなどは、一切ありません。もちろん、特別な費用も一切かかりませんのでご安心ください。

5.団体信用生命保険料:フラット35をご利用される場合は任意加入ですが、銀行の住宅ローンを利用される場合は加入が必須となります。保険料については、フラット35は借主負担ですが、銀行の住宅ローンの場合は銀行側が負担するため無料となります。

6.火災保険料:火災保険は5年から10年加入することができます。支払いは一括でも年払い・月払いでも可能です(一括のほうが保険料は安くなります)。住宅ローンをご利用の場合は火災保険に加入することが条件になることが多いですが、各種プランや保険会社はご自分で選ぶことができます。また、火災以外の補償(水災や給排水設備の事故による水漏れ、盗難など)を含む住宅総合保険でカバーすることもできます。

余談ですが、地震保険は地震を原因とした火災などが発生した場合の損害に備える保険です。地震を原因とした火災が発生した場合の損害は火災保険では保険の対象とならないため、別に地震保険への加入が必要となります。地震保険は、地震保険だけの単独で契約することができず、火災保険を主契約とし、それに付帯させるということも特徴です。

7.固定資産税・都市計画税の精算金:固定資産税・都市計画税は、その年の1月1日の所有者に1年分を課税するという決まりになっており、売主様がすでに1年分を払っています。購入した不動産の引渡し日において日割清算(1月1日起算日)をします。また、固定資産税・都市計画税は住宅取得後も継続してかかる税金です。

税額は一律ではなく固定資産税評価額によって変動します。一般には建物部分は築年数の経過に伴い、固定資産税評価額は減少していくため、税額は安くなっていきます(ただし、現在は一定期間の特例措置があることから、計算上は特例措置が終了したタイミングで一度金額が上がり、その後減額していくという流れになっています)。

8.管理費等精算金:マンションの管理費や修繕積立金の金額を引渡し日にあわせて日割精算します。銀行引落の都合なども考慮し精算します。固定資産税・都市計画税と同様に、住宅取得後も継続してかかる費用となり、経済状況等の影響を受けて変動することが想定されます。

9.不動産取得税:行政庁が定める固定資産税評価額により決定されます。不動産の引き渡しを受けてから数か月後に納税のお知らせが届きます(行政によって異なる場合があります)。

10.リフォーム費用:もちろんですが、かかる費用はリフォーム内容によって異なります。リフォーム工事を開始できるのは、一般的には不動産の引き渡しを受けてからになります。また、マンションを購入した場合は、リフォーム内容について管理組合に申請し、その許可を受けてからでないと工事を行うことができないのが一般的です。

11.引越し費用:「荷物の量」「引越しの距離」「時期」によって異なります。

諸費用の目安は新築5~8%、中古7~10%

以上が、お住まいを購入する際の主な費用です。あくまでも目安になりますが、1.収入印紙代(不動産売買契約分)から9.不動産取得税までで、新築物件の場合は物件価格の5~8%、中古物件の場合は7~10%が諸費用の目安とされています(住宅ローン利用時)。

各費用項目に簡単な説明を添えましたが、このように見ていくと、金額面でインパクトがあるのは、不動産会社へ支払う仲介手数料ではないでしょうか?

そこで繰り返しにはなりますが、弊社【株式会社不動産流通システム】なら、一般に流通しているほとんどの物件について、【仲介手数料割引~最大無料】でご購入いただけますので、たいへんお得です。無料になったり割引になったりしても、保証やサービスが疎かになることなどは、一切ありません。もちろん、特別な費用も一切かかりませんのでご安心ください。

節約できる費用を賢く節約し、健全な計画を確立して、賢明な購入決定につなげていただければ幸いです。

 

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公開日:2023年10月12日

REDSエージェント、宅建士の野渡です。マイホームの購入は、多くの方々にとって一生に一度の大きな決断だと思います。そのプロセスはとても複雑で、戸惑うことも多いかもしれません。今回のブログでは、マイホームを購入するまでの流れについて説明し、皆さまがスムーズに購入するためのガイドを提供させていただきます。

マイホーム購入

ステップ1:資金計画を立てる(予算の確立)

マイホーム購入の最初のステップは、資金計画を立てることです。どれくらいの価格帯でマイホームを探すことができるかを知ることはとても重要なことです。これには以下の点が含まれます。

・収入の確認
・現在のお借入れやローンの残高、返済額
・予備費用がどのくらい必要か(引っ越し費用、修繕費用、家具など)
・自己資金と現金支出の額を把握する
・ご親族から援助を受けられるか
・住宅ローンの借入金額を算出する

ステップ2:希望条件の整理

次に、マイホームの希望条件について整理する必要があります。マイホームを探し始める段階では、希望条件については案外、漠然としているものです。箇条書きでいいので希望条件を書き出してみましょう。

希望条件を書き出したら、予算と照らし合わせて整理しましょう。当たり前のことですが、住まい探しには予算が存在します。これは「すべての希望条件を叶えることは難しい」ということを意味しています。そもそも、予算に限りがなくても、希望条件を完全に叶えてくれる物件に巡り合うのは至難の業のような気がします。

いっぱい夢を描きたいはずの住まい探しに、現実的なお話をするのは少し気が引けますが、実際問題として多くの方々にとって予算はつきものです。そうなりますと大事になってくるのが、希望条件について、「譲れるもの」「譲れないもの」を整理(≒希望条件の優先順位付け)することです。

現在のマイホームで気に入っている部分、気に入っていない(許せない)部分、勤務地、ご実家との位置関係、趣味、生活サイクルなどを参考に、「あなたのマイホーム探しの条件」を整理してください。

ステップ3:物件を探す 内見を行う

次のステップは、予算や希望条件をもとに物件を探し、内見をすることです。物件探しにはさまざまなやり方がありますが、主には以下の2つの方法になります。

・ご自身でポータルサイトなどから物件を探して問い合わせをする
・信頼できる不動産エージェントを探して、その協力のもとに物件を探していく

どちらの方法でもよろしいかと思いますが、何より重要なのは「物件を購入するときは信頼のおける不動産エージェントから購入する」ということです。

インターネットなど市場に存在する物件の多くが、不動産業者専用の物件情報共有サイト(レインズ)に登録をすることが義務付けられており、それは、どの不動産エージェントを通して購入してもいいということを意味しています。ただ、エージェントにもいろいろいます。マイホームの購入は、多くの方々にとって一生に一度の大きな決断でたいへん高額ですので、「信頼のおける不動産エージェント」から安心・安全に購入することをおすすめいたします。

エージェントの選択に際しては、以下の点を参考にしてください。

・専門知識と経験を持つエージェントを選ぶ
・コミュニケーションがスムーズなエージェントを選ぶ
・レビューや口コミで評判のいいエージェントを選ぶ

ステップ4:価格交渉と契約

物件探しが進み、気に入った物件が見つかったら価格など条件交渉の段階に進みます。気に入った物件の売主様に対して不動産購入申込書という書面を提出し、交渉がスタートします。不動産エージェントは全力でサポートし、最良の取引を行う手助けをします。

また、住宅ローンを利用して購入する場合、条件交渉に際して、多くの売主様が住宅ローンの仮審査、仮承認を要望されます。交渉の末、価格などの諸条件が合意されたら、正式に不動産売買契約を売主様と締結します。不動産売買契約の前に、購入する物件や締結する契約内容に関する重要事項について不動産エージェントから説明を受けます。

契約には主に以下の要素が含まれます。

・物件価格と支払いスケジュール
・物件の引き渡し日
・途中で解約せざるを得ない場合の取り決め
・特別条件(特約)や保証事項

契約書に署名する前に、細かい部分を十分に理解し、質問や懸念事項を不動産エージェントに相談しましょう。

ステップ5:住宅ローンの本申込

売主様との契約が成立したら、住宅ローンの本申込を行います。あらかじめ住宅ローンの種類や金利を比較しておくことが重要です。金融機関ごとに違いはありますが、一般的に、住宅ローンの本申込には、以下の書類が必要です。

・金融機関所定の申請書類
・収入証明書(確定申告書、住民税決定通知書など)
・不動産に関する書類(不動産売買契約書、物件資料など)

住宅ローンについて金融機関から本承認を受けると、住宅購入の資金が確保されます。その後、金融機関とは物件引渡日が確定した段階で、借り入れに関する本契約を締結します(いわゆる借用書の取り交わし)。火災保険などについても、このタイミングで申し込みを行うことが多いです。

ステップ6:物件引渡前の最終確認

物件引渡前の最終段階として、物件内の最終確認を行います。

主な目的としては、売主様のお忘れ物がないかの確認や、設備などに不具合がないかの確認となります。不動産売買契約時に、故障していないと説明を受けたものが故障している場合、売主様に修復の依頼をする必要があります。

ステップ7:物件の所有権の移転と引っ越し

最後のステップは所有権移転と引っ越しです。

住宅ローンを利用する場合は金融機関で行うケースが多いですが、売主様への物件金額など、それぞれの必要箇所に対する支払いを行い、物件の所有権を買主様に移転する手続きを行い、物件の鍵を受け取ります。これで正式に新しい住宅のオーナーとなります。

引っ越しの準備は住宅ローンの本承認が下りたら始めましょう。鍵を受け取った以後に新しい住宅に入居することになります。

以上が、住宅を購入するまでの基本的なステップです。お客様にとって最良のマイホームに出合い、安心・安全なお取引が行われることを心から祈念いたします。

 

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最終更新日:2023年9月8日
公開日:2023年9月7日

みなさま、お世話になります。野渡行泰(のわたり ゆきやす)と申します。株式会社不動産流通システムREDSの不動産営業(エージェント)として、お客様が不動産にかける夢や目標を実現するお手伝いをさせていただくため、2023年9月1日に入社いたしました。

不動産は、多くの方々にとって重要な資産であり、人生でそう何度もお取引を経験するようなものではありません。その大切な資産のお手伝いをすることは私にとって光栄なことです。このブログを通じて、私自身について、さらに不動産業界における経験や価値観、そしてお客様へのコミットメントについて詳しくお伝えします。

ダブルスクールで学生時代に宅建とAFP取得

私は東京都墨田区に生まれ(母も祖父も曾祖父も墨田区の出身です)、高校を卒業するまで墨田区内で暮らしました。

東海大学に入学し、小田急線本厚木駅周辺に住み、勉学はそこそこに飲食店でのアルバイトに明け暮れました。勉学はそこそこにと言いながらも、バブル崩壊後の就職氷河期の真っ只中であったこともあり、大学とは別に短期の専門学校に通い、宅地建物取引士(当時は宅地建物取引主任者)とファイナンシャルプランナー(AFP)の資格を取得いたしました。

無事に大学を卒業した後、信用金庫での勤務を経て、小田急不動産株式会社と三井のリハウス(三井不動産リアルティ株式会社)にて不動産売買仲介業務に16年間従事し、多くのお客様からご支持をいただき、みなさまのさまざまな不動産取引に関わらせていただいてまいりました。

この経験から得た知識とスキルを、お客様の不動産ニーズを満たすために最大限に活かし、信頼性と透明性の高い不動産取引を提供いたします。

私の経験とスキル

不動産取引

私の経験とスキルをご紹介します。

地域専門家

私は墨田区で生まれ育ったあと、大学や会社の勤務地の関係から東京都・神奈川県周辺にて何度か引越し、現在は生まれ育った墨田区に住んでいます。出身高校は品川で、豊島区、新宿区、世田谷区、町田市、川崎市にて勤務していたこともあり、23区をはじめとする東京都・神奈川全般の地域の特性や不動産市場の動向に関する包括的な知識を持っています。これにより、お客様に最適な物件を見つけるお手伝いに役立っています。

コミュニケーションスキル

不動産取引は、お客様をはじめとする、あらゆる方々との円滑なコミュニケーションと、そこから生まれる信頼が不可欠です。私はお客様とのオープンな対話を大切にし、お客様のご要望や懸念、ご質問に真摯に向き合います。お客様との信頼関係を築くことを最重要視し、常に信頼されるよう努力いたします。

交渉力

お客様の大切な資産のお手伝いをするエージェントとして、あらゆる交渉は不可欠です。私はプロの交渉力を駆使して、お客様の利益を最大化させるために全力を尽くします。

専門知識

海外との関係性や今後の人口推移などを背景として、首都圏不動産をめぐる環境は常に目まぐるしく変化し続けており、複雑な法律や規制が存在します。私は不動産業界に限らず、影響を及ぼす要因になるであろう周辺環境の最新情報に常にアクセスをし、お客様に正確な情報を提供できるよう努力しています。法律、規制、市場動向についての知識を最新に保つことをお約束いたします。

宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、ファイナンシャルプランナー(AFP)

私は株式会社不動産流通システムREDSの価値観と一致し、お客様本位の高い倫理観を持った誠実な専門家集団の一員として仕事に取り組んでいます。私の最優先事項はお客様の成功であり、お客様の重要な資産である不動産における目標を達成するために全力でサポートいたします。

繰り返しになりますが、多くの方々にとって不動産は重要な資産であり、不動産に関する決断は、当たり前ですが人生における大切な決断です。私は「お客様第一」をモットーにその決断をサポートし、安心・安全な不動産取引を提供いたします。

お客様の未来のために

マイホーム

不動産の取引にはお客様の未来がかかっています。私はその未来を共有させていただき、お客様の希望を実現するために細心の注意を払います。また、私は不動産市場の最新情報に常にアクセスし、市場の変動に対応するための戦略をともに考えます。

不動産取引において、信頼性と透明性は不可欠です。私はお客様に対して、一方通行のものとならないよう相互の信頼関係を築き、透明かつ正確な情報を提供し、お客様が自信を持って意思決定をすることができるようにお手伝いいたします。また、お客様のご質問や懸念にいつでもていねいにお答えし、最善の解決策をご提供します。

最後に、何かご質問やご相談がありましたら、どうぞお気軽にお知らせください。私はいつでもお手伝いできるように準備しております。株式会社不動産流通システムREDSとともに、お客様の不動産における新たな夢に向かって歩むことを楽しみにしています。どうぞよろしくお願いいたします。

 

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