住宅ローン審査で必要な「収入証明書」、何を準備すればいい？

今回のブログでは、購入計画の初期段階である「資金計画を立てる（予算の確立）」際に必要となる「収入・収入証明書」についてご説明いたします。

収入とは？

お住まいを探す活動をしていると、よく「収入」という言葉をよく耳にするのではないでしょうか。この「収入」とは、年収のことを指しており、住宅ローンをいくら借りることができるのかを算出するために必要となります。それぞれの収入形態に合わせて、具体的には下記のとおりとなります。

●給与所得者：年収（源泉徴収票の左上に記載されている一番大きい金額）
●個人事業主：所得の種類によって異なりますが、確定申告書に記載されている各所得を合計した金額

もちろん、住宅ローンをいくら借りることができるかについての審査方法は、それぞれの金融機関によって異なりますが、住宅ローンの借入可能金額の算出をする際に、「年間あたりの返済額は年収の30％から45％ほど」「借入金額は年収の何倍まで」とそれぞれの金融機関で設定した算出方法で決定します。

「住宅ローン借入可能金額」がおおよそいくらかが分かれば、その金額に「自己資金」と「親族などからの援助金」を加算した金額が、購入に関する予算金額となります（この予算金額には「物件価格」と「諸費用金額」が含まれます）。

→→住宅ローン借入可能金額＋自己資金＋親族等からの援助金
＝物件価格＋諸費用金額

収入証明書とは？　いつ必要？

ここまでの説明で「収入」についてはご理解いただけたかと思います。また、それにより、「資金計画を立てる（予算の確立）」についても前進したのではないでしょうか。

次に「収入証明書」について説明いたします。言うまでもないことかもしれませんが、「収入」について自分の口で「収入はいくらです」と言えばそれで足りるのかというと、そういうわけではありません。当たり前ですよね。そこで「収入証明書」という証拠書面が必要になるわけです。

収入の形態による収入証明書について、一般的なものは以下のとおりです。

【サラリーマンなどの給与所得者】
・源泉徴収票
・住民税（特別徴収税額）決定通知書または課税証明書（直近分）

【個人事業主】
・確定申告書の控え（直近3期分）
・納税通知書（その1・その2・直近3期分）

【法人代表者】
・決算報告書

住宅ローンの審査段階（事前審査or正式審査）によって各金融機関が求める収入証明書を提出する必要があります。事前審査段階では「源泉徴収票」や「確定申告書の控え」「決算報告書」の提出を求められ、正式審査の段階で公的な収入証明書を求められるケースが多いようです。

お勤め先によっては、源泉徴収票の再発行を依頼してから1週間以上も待たされるケースもあり、せっかく気に入った物件を買いそびれる事態を招いてしまうかもしれませんので、必要に迫られて、あわてて書類を探すことにならないように、あらかじめご用意されることをおすすめいたします。

ちなみに、イレギュラーなケースとして、「転職したばかり」「産休・育休明け」などの理由により、源泉徴収票はあるものの、現状の年収実態に合っていないこともあるかと思います。そのような場合には、「雇用契約書」や「給与明細」「賞与明細」などにより代用が効くケースも多いので、早い段階で購入のご相談をしている不動産会社にその旨を伝えるようにしましょう。

一点注意が必要となるのが「課税証明書」「納税証明書」などの公的証明書です。区役所や税務署に取りにいかなければいけないということもあり、平日は休みを取りづらいなどの理由から早めに用意したいとお考えになる方も多いかと思いますが、公的証明書については、金融機関により、書類の有効期限やどの年度のものを取得するべきなどの違いがある可能性もあります。取得するタイミングには十分に気を付けてください。

まとめ

少しかいつまんだご説明となりましたが、「収入・収入証明書」についてご理解いただけましたでしょうか。もし、「分かりづらい」「収入は分かったけど、その後どうすればいいのか分からない」などのご意見、ご質問がある場合には、ぜひお気軽にご連絡ください。

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川口 吉彦（宅建士・リフォームスタイリスト）

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