こんにちは。REDSの宅建士・宅建マイスター、後藤です。

3月です。寒暖定まらぬ時期ですので、皆様風邪などひかぬようご注意ください。弊社新宿営業所近くの新宿中央公園では三大香木の一つ、春の香木「沈丁花」が香っています。春爛漫が待ち遠しいですね。

さて今回は「第三者のための契約（三為契約）」についてまとめてみました。

まず、「中間省略登記」について解説

まず、「第三者のための契約」以前の中間省略登記について解説します。

中間省略登記とは不動産を転売する際に「登記を省略する」ことを指します。買って売るわけなので、売買を繰り返し行うことであり、事業として行うことになるので、通常は不動産業者が行います。

例えば、売主AさんからB不動産会社が不動産を購入してその不動産をCさんに売却する場合、不動産の登記は通常であればAさんからB不動産業者に所有権移転登記をし、B不動産業者からCさんに所有権移転登記を行います。ここで、AさんからCさんに直接所有権移転登記をする（B不動産業者への登記を省略）ことを中間省略登記と呼びます。ABC三者の同意など一定の要件のもとに裁判所も認めていたようです。

一方、登記事務を取り扱う法務局としては、不動産登記は権利の取得や移転の経緯を忠実に反映させるものであり、中間省略の登記の考え方は認めてはいません。ただし、平成17年3月以前の旧不動産登記法の下では、登記申請の際に「売買契約書等の原因証書」に代えてAさんとCさんのみが記載されている申請書副本の添付で受け付けられていたため、事実上中間省略登記が認められていました。仕入れする不動産業者の諸費用（登録免許税）の軽減に利用されていました。

ところが、平成17年3月に不動産登記法が改正され、登記申請の際「登記原因証明情報」を添付することが必須となりました。「登記原因証明情報」とは、登記の原因となった事実または法律行為とこれに基づき現に権利変動が生じたことを証する情報のことをいいます。

AさんからB不動産業者、B不動産業者からCさんへ所有権移転した情報が「登記原因証明情報」となるため、以前のような中間省略登記ができなくなりました。この時期、不動産業界ではこの話題が広まり、中間省略登記ができない時期がありました。

その後、ABCの三者が関与する売買であっても、AからCへ直接所有権を移転させる目的でBが関与するケースもあり、実体上もBに所有権を一時的にも移転させる趣旨でない場合には、AからCへの直接の移転登記が認められました。それが「第三者のためにする売買契約」（三為契約）と買主の「地位の譲渡の契約」というものです。

「地位の譲渡の契約」ではAB間の契約のBの地位をCに引き継ぐこととなりAB間の売買代金をCが知りえることになることや、買主Bの地位を引き継ぐだけなのでBは売主宅建業者としての制限がかからないともされており、不動産業界では私の知る限り使われていない手法です。現在、不動産業界で時たま目にするのは「第三者のためにする売買契約」（三為契約）という手法です。

第三者のための契約とは？

それでは第三者のための契約（三為契約）とはどのようなものでしょうか？　それは売買契約には、だいたい以下のような特約が付きます。

【売主A、買主Bの場合】
●売主A及び買主Bは、本契約が第三者のためにする特約を付した契約である。
●買主Bは売主Aに対して本物件の所有権の移転先となる者（買主B本人を含む）を指定する。
●本物件の所有権は買主Bの指定及び売買代金の支払いを条件として売主Aから買主Bの指定するものに直接移転する。
●本物件の所有権は前項の条件成就までは売主Aに留保される。
●売主Aは所有権の移転先に指定されたものが売主Aに対してする「本物件の所有権移転を受ける旨の意思表示」の受領権限を買主Bに委任する。

【売主B、買主Cの場合】
●売主Bは、現所有権登記名義人（以下、「現所有者」という）所有にかかる本物件を買主に売り渡し、買主Cはこれを買い受ける。
●売主Bは、売主が現所有者との間で締結している〇〇年〇〇月〇〇日付売買契約（第三者のためにする特約付）に基づき、現所有者から買主に対し直接所有権を移転させることにより、その義務を履行する。
●本物件の所有権は、買主Cが売買代金の全額を支払い、売主がこれを受領し、かつ売主Bが現所有者Aとの間で締結している〇〇年〇〇月〇〇日付売買契約（第三者のためにする特約付）に基づき、買主Cが現所有者に対して所有権移転を受ける旨の意思表示をした時に、現所有者Aから買主Cに移転する。

以上のような内容の特約が付きます。よく考えられたもので、この契約であれば、AからCへ直接登記することは契約の実態に合っています。しかも以前の中間省略は、B不動産業者の登記だけ省略するだけで実際には不動産を取得しています。

登記と不動産の取得とは別で、不動産取得税がかかっていました。ところが、この「第三者のための契約」は売主Aに所有権を留保してBは所有権を取得しないので、登録免許税に加えて不動産取得税もかりません。実態に沿った方法で経費の軽減につながるので、考えた人はすごいですね。

にもかかわらず、この方法も不動産業者はしばらく使えませんでした。私もこの時期、業界にいて「できる」「できない」といろいろ言われていました。「第三者のための契約」のAからCへの直接登記が法務局で認められても、できなかったのは宅建業法で他人物売買が禁止されていたためです。

もっとも例外として「宅地建物取引業者が当該宅地又は建物を取得する契約（予約を含み、その効力の発生が条件に係るものを除く。）を締結しているとき。その他宅地建物取引業者が当該宅地又は建物を取得できることが明らかな場合で国土交通省令がで定めるとき。」は認められていましたが、「第三者のための契約」は例外規定になかったためです。

その後、平成19年7月に宅地建物取引業法施行規則に「当該宅地又は建物について、当該宅地建物取引業者が買主となる売買契約その他の契約であって、当該宅地又は建物の所有権を当該宅地建物取引業者が指定する者（当該宅地建物取引業者を含む場合に限る。）に移転することを約するものを締結しているとき。」が追加され不動産業者が「第三者のための契約」の手法を利用できるようになりました。

第三者のためにする契約（三為契約）の注意点

ただ、この第三者のためにする契約には注意が必要です。

特に最終買主Cさんは、売主が登記に現れないため、B不動産業者が売主であることの確認はAさんとB不動産会社の売買契約書（第三者のためにする特約付き）の写しでしか確認できません。この契約書の信憑性の問題です。金融機関によっては融資対象にならない場合があります。

B不動産業者が入っているので価格が高くなっています。ただの転売の場合はお勧めできません。

メリットとしては、Bは不動産業者のため契約不適合責任を免責することはできないことがあります。少なくとも2年間の契約不適合責任を負います。たまにリフォーム物件でこの手法の場合がありますが、工事が終了しているような場合は、ご検討対象としてもいいかもしれません。

【売主Aさんの場合】
●契約から残金支払日が長くなる（買主Cを探すため）。
●資金力のない不動産業者が介入しやすい。資金力がなくても他人の資金（買主C）をあてにできるので、引渡し日をズルズル延ばされる場合あり。引渡し日は延ばさないで期日になったらB不動産業者自身で残金を支払えるかが問題。

メリットとしては、不動産業者が買主なので、物件に対する売主Aさんの契約不適合責任を免責することができることが挙げられます。

まとめ・REDSは三為契約は禁止です

以上、第三者のための契約についてまとめてみました。

以前、中間省略登記ができなくなったとき、業界関係者が不動産市場に与える影響を危惧して、不動産市場の活性化のために以前の中間省略と同様の効果を得られる方法を模索して尽力されたと聞いておりましたが、トラブルに巻き込まれやすい取引ですので注意が必要です。

弊社REDSでは、この「第三者のための契約（三為契約）」は基本的にすべて禁止にしております。

さて、2月も多くの方に弊社をご利用いただき誠にありがとうございます。弊社では引続き売却物件を募集しています。弊社受任物件には設備保証が付きますので、ぜひ弊社エージェントへご相談ください。また、お知り合いの方に不動産の売買をご検討中の方がいらっしゃいましたらぜひREDS紹介制度をご利用ください。

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「さあ、不動産売買の仲介は“REDSでGO！”」「REDS不動産で検索」

こんにちは、REDSの宅建士・宅建マイスター、後藤です。「一月往ぬる二月逃げる三月去る」といいますが、そのとおり、あっという間に1月が過ぎようとしています。皆様いかがお過ごしでしょうか？

今年は1月1日から能登半島地震、翌2日には日本航空機と海上保安庁の航空機との衝突事故と、衝撃的な年の始まりとなりました。被災された皆さまに、深くお見舞い申し上げます。また被災地の一日も早い復興を、心よりお祈り申し上げます。

私個人としても1日の初詣で大吉を引いたところまではよかったのですが、休み明け2週目に入るころから体調を崩し回復まで時間がかかってしまいました。インフルエンザでもなく、新型コロナウイルスでもなかったのですが、昨年経験した新型コロナウイルスより今回は辛かったです。せきが止まらず眠れず、せきのし過ぎで胸が痛く、一時顔もむくんでしまいました。ずいぶん時間がかかってしまいましたがようやく回復しました。たかが風邪されど風邪です。

ところで2024年1月が始まっているわけですが、2024年1月以降に建築確認を受けた新築住宅で、住宅ローン減税を受けるには省エネ性能が必須となります。住宅ローンを組んでせっかく購入した新築住宅が住宅ローン減税を受けられない、となっては大変です。

2025年4月からは、全ての新築住宅・非住宅に省エネ基準適合が義務付けられる予定です。それまでの間は、省エネ性能のない住宅の建築はできますが、住宅ローン減税の利用ができない住宅を建ててしまっては売却に苦労するでしょうから、住宅の供給に携わる事業者のほとんどは省エネ基準適合の住宅を建築することになるでしょう。であれば、あまり気にしなくても大丈夫かなとも思いますが、まだ2024年は1ヶ月たったばかり、今後省エネ性能のない住宅が建築されるのか注意してみていきたいと思います。

省エネ基準を満たす住宅にはどんなメリットがある？

省エネ基準を満たす住宅のメリットとしては、以下のようなものがあります。

●一般住宅と比べて光熱費を大幅に削減できるので、経済的にお得です。
●エネルギー消費の抑制により、二酸化炭素排出量の削減に貢献し、地球温暖化対策にもつながります。
●気温差によるヒートショックのリスクを減らし、健康面での利点も持ち合わせています。
●省エネ基準を満たす住宅は、結露を防止し、住宅が長持ちするので、メンテナンスコストも抑えられます。
●快適な室内環境を提供し、生活の質を向上させます。
●住宅ローン減税の対象となるので、税金の負担を軽減できます。
●2025年4月以降は義務化が予定されているので、義務化前の建物であっても将来の不動産市場での需要を考えると資産価値が下がらないと思われます。
●省エネ基準を満たす住宅は、環境にやさしい住宅として社会的な評価や信頼を得られます。

新築住宅の住宅ローン減税（控除）は省エネ住宅に限定されるようになる

住宅ローン減税（住宅ローン控除）とは、住宅ローンを借り入れて住宅を新築・取得・増改築した場合、年末のローン残高の0.7％を所得税から最大13年間控除できる制度です。

この制度では、住宅の種類や環境性能によって、控除対象となる借入限度額に差があります。借入限度額とは、住宅ローン控除の計算に使われるローン残高の上限額のことです。借入限度額が高いほど、控除額も大きくなります。

2024年以降に新築住宅に入居する場合、先に記載したように2024年以降に建築確認を受けた新築住宅については、省エネ基準を満たす住宅でないと住宅ローン控除を受けられません。省エネ基準を満たす住宅とは、以下のような住宅のことです。

①認定長期優良住宅・認定低炭素住宅：長期にわたって住宅の品質や性能を維持するための基準や、低炭素社会に貢献するための基準を満たした住宅。
②ZEH水準省エネ住宅：断熱等性能等級5かつ一次エネルギー消費量等級6の性能を有する住宅。
③省エネ基準適合住宅：断熱等性能等級4以上かつ一次エネルギー消費量等級4以上の性能を有する住宅。

そして住宅の借入限度額は、以下のようになっています。

①認定長期優良住宅・認定低炭素住宅：4,500万円
②ZEH水準省エネ住宅：3,500万円
③省エネ基準適合住宅：3,000万円

省エネ基準に適合しない住宅：0円（2023年末までに建築確認を受けた場合2,000万円）

既存住宅の借入限度額については、省エネ性能のある住宅が3,000万円、その他の住宅は2,000万円となっており控除期間は新築が13年間、既存住宅は10年間となっています。

※省エネ基準に適合しない住宅（その他の住宅）には例外規定がありますので詳細は国土交通省HPでご確認ください（「国土交通省 住宅ローン減税」で検索）。

以上が、省エネ性能に応じて住宅ローン控除についてのまとめです。ご参考になれば幸いです。

さて、今月も年明けから多くの方に弊社をご利用いただき誠にありがとうございます。弊社では引続き売却物件を募集しています。弊社受任物件には設備保証が付きますので、是非弊社エージェントへご相談ください。また、お知り合いの方に不動産の売買をご検討中の方がいらっしゃいましたら是非REDS紹介制度をご利用ください。

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（追伸）
今話題の『正直不動産』のドラマが年明けからスタートしました。正直不動産監修の弊社、弊社エージェントは今年も正直不動産であり続けるよう業務に励みますので、どうぞよろしくお願いいたします。

こんにちは。REDSの宅建士・宅建マイスター、後藤です。冬至も過ぎ、いよいよ気ぜわしくなって参りましたが、皆様いかがお過ごしでしょうか？

さて今回は、マイホームを購入したらほとんどの場合に加入する火災保険について考えてみました。

古い建物の火災保険加入を断られた？

先日、弊社エージェントが「築年数の古い建物の火災保険加入を断られた」と話しているのを聞きました。住宅ローンには火災保険の加入が条件となっていた時期があります。またその火災保険に銀行が質権を設定していたことさえありました。

今では、火災保険加入が条件というのはあまり聞かなくなりましたが、不動産業界にいると、火事や台風、地震などの事故、自然災害などへのリスク対応として、火災保険加入は任意とはいえ、当然のようにさえ思っておりました。

それが火災保険加入を損害保険会社から断わられたというのですから驚きです。

築年数が古い建物（マンションを含む）は

・配管などの劣化による水漏れの事故等が多い
・耐震性、防火性が現代基準に比べて低い
・経年劣化による建物の損傷
・電気配線などの劣化
・メンテナンスや修繕が不十分

こうしたことで、火災のリスクや水漏れのリスク、損傷のリスクが高くなるのかもしれません。また、ここ数年自然災害の多発による保険金額の支払い増加のため、火災保険の値上げが繰り返し行われておりましたので、築年数の古い建物の火災保険加入の謝絶もその一環かもしれません。

水害リスクによる水害料率の細分化

火災保険には台風や暴風雨、豪雨などを原因とする住宅や家財の損害を補償する水災補償があります。水災補償はセットになっているものやオプションで加入できるものなど、保険会社や商品によって違います。この水災補償についても以前は全国一律の保険料でしたが、浸水リスクにより水災料率の細分化が行われているようです。

水害リスクが低い地域は保険料が安くなるという商品があるようですが、逆をいえば水害リスクが高い地域は保険料が割高になるということです。ここ数年の自然災害の多発からすれば、そのほうが公平かもしれませんね。

火災保険と地震保険

火災保険や地震保険は、住宅や家財に被害が発生した場合に保険金を受け取ることができる保険です。火災保険は火災や落雷などの被害に対応し、地震保険は地震や噴火などの被害に対応します。地震保険は火災保険と一緒に加入する必要があります。

火災保険と地震保険にセットで入らない場合のリスクは、以下のようなものが考えられます。

●火災や地震などの災害で住宅や家財が全壊や半壊した場合、自己負担で修理や建て替えをしなければなりません。その費用は数百万円から数千万円にもなります。
●国や自治体からの補助金や義援金もあるようですが、災害の規模や被害の程度によって異なり、一般的には不十分です。
●火災や地震などの災害で住宅や家財が損傷した場合、生活に必要なものを購入したり、仮住まいを探したりする必要があります。その費用も自己負担になります。
●火災や地震などの災害で住宅や家財が失われた場合、精神的なショックやストレスを受けます。保険金があれば、少しでも早く元の生活に戻ることができます。

このように、火災保険と地震保険に入らない場合のリスクは大きいといえます。日本は地震の多い国ですし、火災も予測できない事故です。火災保険と地震保険にセットで加入することで、災害に備えることができます。

弊社は損害保険会社ではありませんが、皆様にご購入いただいた大切な住まいをお守りするためにも火災保険・地震保険の加入をお勧めします。

まとめ

上記のように考えるからこそ、築年数が古いとの理由で契約ができないというのはいかがなものかと思うのですが、厳しくなっているのは間違いありません。補償内容が限られるのは仕方ないとして、契約謝絶はやめていただきたいものです。

多くの損保会社が契約謝絶に追随すると今後築年数が古い物件は流通が鈍ってくるかもしれませんね。希望する物件の築年数が古い場合は注意が必要ですが、現状ではまだ加入できる保険会社もあるようです。

さて、毎月毎月、多くの方に弊社をご利用いただき誠にありがとうございます。弊社では引続き売却物件を募集しています。弊社受任物件には設備保証が付きますので、是非弊社エージェントへご相談ください。また、お知り合いの方に不動産の売買をご検討中の方がいらっしゃいましたら是非REDS紹介制度をご利用ください。

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追伸
年の瀬が迫り、今年も残りわずかとなってまいりました。本年は皆様からの数多いお問い合わせ、ご契約を頂き誠に有難うございました。また、ご契約後のアンケートでは、温かいお言葉、素敵なお言葉、励ましのお言葉をくださり、とても感謝しております。お客様からの声は、私たちの励みになります。来年も、よりよいサービスを提供できるよう努めてまいります。また「正直不動産」であり続けるよう業務に励む所存ですので、どうぞよろしくお願いいたします。

REDSの宅建士・宅建マイスターの後藤です。

こんにちは、11月も半ばが過ぎ、紅葉の美しい季節ですね。皆様のお住まいの地域では、どんな景色が見られますか？　好きな場所、自慢の景色はありますか？　今月もよろしくお願いします。

不動産取引では擁壁のある物件に出合うことがあります。この擁壁が安全なのかどうか気になることはありませんか？　今回は擁壁に関係ある不動産用語を解説します。

擁壁

擁壁とは、がけや盛土などの高低差のある土地の斜面の土を抑え（土圧を受ける）、がけ崩れを防ぐために造られる構造物が擁壁です。

宅地造成工事規制区域

『宅地造成工事規制区域』は、宅地造成等規制法第3条に基づき、「宅地造成に伴い災害が生ずるおそれが大きい市街地又は市街地となろうとする土地の区域であって、宅地造成に関する工事について規制を行う必要があるもの」として市長が指定したもので、この区域内で次の行為を行う場合には都道府県知事の許可が必要となります。

・高さが2mを超えるがけを生ずることとなる切土
・高さが1mを超えるがけを生ずることとなる盛土
・切土と盛土とが同時に行われる場合で、盛土部分に生じるがけが1m以下かつ全体で2mを超えるがけが生ずるもの
・以上に該当しない場合でも、切土または盛土の土地の面積が500㎡を超えるもの

ただし、都市計画法による開発許可を受けた宅地造成工事については許可が不要です。また、上記許可にかかる宅地造成工事の計画の変更をする場合、原則として都道府県知事の許可が必要となります。ここでいう「がけ」とは人工のがけ（擁壁など）を含みます。

開発許可

開発許可とは、都市計画法に基づく制度で、一定規模以上の開発行為を行う場合に必要な許可のことです。開発行為とは、主に建築物の建築や特定工作物の建設のために、土地の区画形質を変更することで、開発許可は、都道府県知事や市長が行います。

擁壁が安全かどうかは所有者の維持管理や立地、経過年数などにより変わってきますので一概にはいえませんが、法的に手続きが取られたものかどうかを確認することはできます。上記の「宅地造成に関する工事の許可」または「開発許可」を受けて築造されたものであり、検査済証の交付を受けているものであれば、法的基準に沿った擁壁だということになります。この許可、検査済証の交付時期が新しいものであればまずは安全と考えられるのではないでしょうか。

建築確認申請（工作物）建築基準法88条

宅地造成許可、開発許可が不要で2mを超える擁壁を築造する場合は、工作物の建築確認申請を行う必要があります。この工作物の建築確認申請及び検査済証があれば、これも法的基準に沿った擁壁だと考えられます。

では宅地造成工事の許可や開発許可がなく擁壁の高さが2ｍ以下の場合はどうでしょうか？　法的手続きの必要がありませんからどんな基準で築造してもいいことになります。擁壁は高いものより低いものの方が安全なはずなのに法的手続きが不要では役所で調査しようがありません。

建築確認申請（建築物）建築基準法第19条

某役所に「2m以下の擁壁の安全は確認されないまま建築物の建築確認は取得できるのか？」と尋ねたところ、「2m以下の工作物の築造は確かにどんなもので作ろうと自由ですが、建物を建築する場合は違います。建築基準法第19条に敷地の安全性の条文があり、擁壁が安全でない場合はこの条文により建築確認済証の交付はできない。また中間検査、完了検査を行い安全性が確認できない場合は検査済証の交付もできません。建物が崩壊するようなものを建築したら建築士も責任を追及されるでしょうし、建築確認済、検査済証を交付した役所も責任を追及されます。危険な状態のままで建物の建築はできません」との回答でした。ということで直近の建築確認済、検査済証の交付があった建物であれば、その敷地の高さ2m以下の擁壁も一応安全と考えてよさそうです。

がけ（崖）条例

がけ（崖）条例とは、一定の高さの崖の上や下に建物を建築する場合の制限を定めた条例のことです。崖とは、2mまたは3mを超える高さで、30度を超える傾斜のある土地を指します。崖条例は、都道府県や市町村によって内容が異なりますが、一般的には以下のような規制があります。

・崖の上に建築する場合は、崖の下端から水平距離で崖の高さの2倍以上離れた位置に建てる必要がある
・崖の下に建築する場合は、崖の上端から水平距離で崖の高さの2倍以上離れた位置に建てる必要がある。

これらの規制は、崖が崩壊したり土砂が流れ込んだりする危険を防ぐために設けられています。しかし、これらの規制を満たさなくても、一定の条件をクリアすれば、規制が緩和される場合があります。例えば、以下のような対策を行うことで、規制緩和の対象となる可能性があります。

・崖と建物の間に高さ2ｍを超える擁壁を設置する
・崖の上に建築物を建築する場合、建物の基礎の応力が崖に影響を及ぼさないとき
・崖の下に建築物を建築する場合、その主要構造部が鉄筋コンクリート造若しくは鉄骨鉄筋コンクリート造である場合など

ちなみにこの崖条例に適合した建築物は、たとえ崖崩れがあっても建物に大きな影響がないとの判断によるものであり、擁壁についての検査済でない限り擁壁の安全性を約束したものではないので注意が必要です。

最後に

多くの方に弊社をご利用いただき誠にありがとうございます。弊社REDSでは引き続き売却物件を募集しています。弊社REDS受任物件には設備保証が付きますので、ぜひ弊社REDSエージェントへご相談ください。また、お知り合いの方に不動産の売買をご検討中の方がいらっしゃいましたらぜひREDS紹介制度をご利用ください。

弊社REDSのエージェントは経験豊かなプロ集団です。お客様に寄り添います。皆様、売る時も買う時も「どんな不動産も仲介手数料が全て割引！さらには無料も」のREDSをどうぞよろしくお願いいたします。

「さあ、不動産売買の仲介は“REDSでGO！”」「REDS不動産で検索」

こんにちは、REDSエージェント、宅建士の後藤です。いつまでも暑かった9月も終わり10月に入りました。だいぶ過ごしやすくなり秋を感じる季節となりました。新型コロナやインフルエンザが広がっているようですので体調には気をつけてください。今月もよろしくお願いします。今回は「不動産売買の手付金と契約の成立時期」を考えてみました。

手付金とは何か

不動産売買では、売買契約締結時に買主が売主に対して「手付金」を支払うことが一般的です。

手付金とは相手方の債務不履行の有無を問わず解約権を認める目的のため、あるいは相手方に債務不履行があった場合に損害賠償もしくは違約金として買主から売主に対して支払われる金銭です。手付金を支払っても売買代金の一部を支払ったことにはなりませんが、契約時に「手付金は、残代金支払時に売買代金の一部に充当する」などと定められて売買代金の一部に充当されることが一般的です。

手付金には、契約を解除する場合の代償としての「解約手付」、契約を履行するための行為をしたことを示す「証約手付」、契約不履行に対する違約金としての「違約手付」の3つの意味があります。

私たち不動産仲介業者が使用する売買契約書はその業者の加入団体により条文が多少違ってはいるものの、手付金については「解約手付」の意味を持たせています。「解約手付」とはいったん締結した契約を理由のいかんにかかわらず、後で解除することができるものです。契約書で定められた期日まで（売主が不動産業者の場合は、相手方が履行に着手するまで）であれば、手付金を支払った買主は手付金を放棄し（手付流し）、売主は手付金の2倍の額を返却すれば（手付倍返し）、契約を解除することができます（「倍返し」には買主が支払った手付金を含みますので、お互いが手付金相当額を負担することになります）。

手付金の相場と支払うタイミング

手付金の額は法律で制限されておらず、売買代金の5〜20％が一般的です（売主が不動産業者の場合は宅建業法で制限があります）。不動産売買における手付金は、契約の成立や解除に関わる重要なお金です。契約時には、重要事項説明書や契約書に記載されている内容をよく確認しましょう。

手付金を支払うタイミングは、不動産売買契約が成立したときです。つまり、売主と買主が売買契約書に署名・捺印した日に、買主は売主に手付金を現金で渡すというのが一般的です。

契約成立の時期をめぐってのトラブル回避や、売主から買主への物件の状況告知などを考えると、売主、買主が対面し手付金の授受を行うという昔から行われてきた方法はそれなりに理由があり、合理的な部分もあるのでしょう。ただし、手付金の額が高額だったり、遠隔地での取引だったりする場合は、現金での授受ではリスクが高まることもあり振込で行う場合もあります。現在ではIT重説や電子契約ができる時代ですから、手付金の支払いも現金での取り扱いは少なくなっていくのかもしれません。

手付金を巡るトラブル

売主と買主が売買契約書への署名捺印をすませた後、手付金の支払いは後日振り込みで行う場合（売主が不動産業者の場合は手付金の支払いを後日にすることは禁止されています）、振り込み前に何かの状況が変わり、「買いたくない」「売りたくない」となった場合、契約の成立時期についてトラブルになる場合が考えられます。

契約の成立は署名捺印時だとする見解と手付金を支払った時だとする見解があるのですが、どちらが正しいのでしょうか？

売買契約成立は売買契約書に署名捺印時だとする見解

不動産売買契約は、売主と買主の意思が合致した時点で成立するというのが法律上の原則です。しかし、不動産は高価で重要な財産であり、契約の条件も複雑で多岐にわたることから、通常は売買契約書を作成して締結することが必要とされます。そのため、裁判例では、売買契約書の作成・締結があったときに初めて意思の合致が認められるという考え方が多く採用されています。

手付金については、法律で支払い時期や方法について定められていないため、売主と買主の間で自由に決めることができます。したがって、手付金を支払うことは契約の成立の要件でもなければ、契約の成立を証明するものでもありません。手付金は、契約の解除や不履行に対する代償や違約金として機能するものです。

以上のことから、売主買主が売買契約書への署名捺印後、後日手付金を支払う場合でも、契約の成立は署名捺印時だと考えられます。

売買契約成立は手付金の支払い時だとする見解

一方、売買契約の成立は手付金の支払い時だとする見解もあります。不動産は高価で重要な財産であり、契約の条件も複雑で多岐にわたることから、売買契約書に署名・捺印しただけでは意思の合致が不十分であり、手付金を支払うことで初めて意思の合致が完全になるというわけです。手付金を支払うことは契約の成立の要件であり、契約の成立を証明するものであるという考えです。

平成21年2月19日・東京地裁判決で「手付金授受が契約成立のメルクマール（指標）になる」との事例があります。手付金の支払い時が契約の成立とする説は、売買契約書の作成・締結だけでは意思の合致が不十分であり、手付金を支払うことで初めて意思の合致が完全になり、契約の成立が確定するという見解に基づいています。

この判例からも、不動産売買の契約成立時期は、契約に至る前の状況や売主買主の意思の合致はどうだったのかにより、署（記名）押印後だとか、手付金支払い後だとか一概には言うことはできないようです。

トラブルが起きる理由

では、なぜこのようなトラブルが起きるのでしょうか？　それは売買契約書の条文に（手付金）「買主は、売主に対し、手付金を本契約締結と同時に支払います。」と記載されているからです。

「売主または買主の申し出により安全を考えて手付金は後で支払うことをお互いに納得して契約したので、契約は成立している。手付金の支払いは単純に後にしただけ」、「手付金が契約締結と同時にとなっているので手付金を支払うまで成立していない」と、お互い自分に都合よく解釈します。

こういうトラブルを防ぐには、契約書の特約で取り決めればよいのです。契約書の成立はお互いの署（記）名押印が終了した時点とするのか、手付金を支払った時点とするのか。また、署（記）名押印が終了した時点とする場合、手付金を支払う前に契約解除する場合、解除する側のペナルティをどうするのかを契約の特約に入れておけば、契約成立について無駄なトラブルは避けられます。

ちなみに、手付金が一部支払われた場合の事例として、手付契約は要物契約であるから、手付契約はいまだ成立に至らず、手付の予約がなされたにとどまり、手付契約が成立していないのであるから、交付のない残り手付金について請求をする根拠がないとした判例（大阪高裁　昭和58・11・30）があります。

以上、不動産取引には専門的な知識や手続きが必要な場合も多いため、不動産仲介業者選びには経験豊かな弊社エージェントにご相談ください。

さて、9月はいつにも増して、多くの方に弊社をご利用いただき誠に有難うございます。弊社では引き続き売却物件を募集しています。弊社受任物件には設備保証が付きますので、ぜひ弊社エージェントへご相談ください。また、お知り合いの方に不動産の売買をご検討中の方がいらっしゃいましたら是非REDS紹介制度をご利用ください。

弊社のエージェントは経験豊かなプロ集団です。お客様の心に寄添います。皆様、売る時も買う時も「どんな不動産も仲介手数料が全て割引！さらには無料も」のREDSをどうぞよろしくお願いいたします。

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REDSエージェント、宅建士の後藤です。9月に入りましたね。朝晩はだいぶ過ごしやすくなりましたが、日中はまだまだ暑い日が続きそうです。夏の疲れなど出されないよう体調には気をつけてくださいね。今月もよろしくお願いします。

前回に続き今月は、中古住宅のメリット、デメリット、同じ中古住宅でも売主が個人の場合と宅建業者の場合の其々のメリット、デメリットを考えてみました。

中古住宅を買うメリット

中古住宅を買って住むメリットについて考えてみましょう。

価格が安い

中古住宅は、新築住宅に比べて価格が安いのが最大のメリットです。一般的に築年数が経過するほど価格が下がる傾向にあり、予算内で広い物件や好立地の物件を探すことができます。

選択肢が多い

中古住宅は、市場に出回っている物件数が多いため、新築住宅よりも選択肢が豊富です。自分の希望に合った間取りや設備、デザインなどを探しやすくなります。また、個性的な建築物など、新築では手に入らないような物件に出合える可能性もあります。

リノベーションで自分好みにできる

中古住宅は、購入後にリノベーションを行うことで、自分の好みやライフスタイルに合わせた住まいを作ることができます。中古住宅は購入費用を安く抑えられる分、リノベーションにコストをかけられます。デザイン・素材・間取り変更などに費用をかければ、自由度の高い理想のマイホームに改造できる可能性が高まります。

住環境や近隣情報がわかりやすい

中古住宅は、すでに人が住んでいるか、あるいは以前人が住んでいた場合がほとんどです。そのため、騒音や治安などの住環境や近隣住民の状況などを事前にリサーチしやすくなります。新興住宅地では、開発で環境が変わっていく可能性もありますが、中古住宅では安定した環境を期待できます。

中古住宅を買うデメリット

中古住宅を買って住むデメリットについて考えてみましょう。

損傷や劣化が気になる

中古住宅は、新築住宅に比べて損傷や劣化が目立つことが多いです。建物の築年数や、売主様の使い方にもよりますが、快適に住み続けるためには、設備の入れ替えやリフォームを検討しなければなりません。特に、耐用年数を超えている設備は突然故障することも少なくないため、物件の購入後に交換しておいたほうが安心です。物件価格は安く抑えられるものの、購入後の修繕費が高くなるケースも多いので注意が必要です。

耐震性に劣る物件もある

中古住宅は、新築住宅よりも耐震性が低いことがあります。1981（昭和56）年5月31日までに確認申請を受けた中古住宅は「旧耐震基準」を満たすように建てられているケースが多く、現在の「新耐震基準」で建てられた住宅に比べて耐震性が劣るとされます。耐震性に問題がある物件だと、物件購入・リフォームに加えて耐震補強の費用を見込まなくてはならず、結果的にコストがかさむ可能性もあるので要注意です。

住宅ローン控除の対象外になることもある

中古住宅を購入する場合でも、住宅ローン控除の対象となります。ただし、2022年の税制改正により、対象となる中古住宅の要件が、1982（昭和57）年1月1日以降に建築された住宅であること、または新耐震基準に適合していることが条件となっています。

したがって1981（昭和56）年12月31日以前に建築された建物（マンション含む）の場合で、新耐震基準に適合していない場合は住宅ローン控除の対象外となります。また、他の条件や金融機関によっては住宅ローンそのものが対象外となる場合もあります。

瑕疵が潜んでいる可能性が高まる

中古住宅は、新築住宅よりも瑕疵（かし）が潜んでいる可能性が高まります。瑕疵とは、取引の対象となる土地や建物に何らかの不具合がある状態のことです。中古住宅では築年数の経過などにより、目に見えない部分に瑕疵が潜んでいることも多く、入居後に水漏れなどのトラブルが生じるケースも珍しくありません。

次に、同じ中古中宅でも売主が個人の場合と宅建業者の場合があります。それぞれのメリット、デメリットを考えてみました。

売主が個人のメリット

個人の売主から物件を買うことのメリットについて考えてみましょう。

売買価格が安くなる可能性がある

個人は宅建業者と違って仲介手数料や広告費などの経費をかけないため、価格交渉の余地がある場合があります。また、売主が住み替えの場合など、売主の希望条件に合わせることによって、価格交渉ができる場合があります。

契約条件交渉に柔軟に対応してくれる場合がある

個人は宅建業者と違って、売買条件（買主が住み替えの場合に住み替え特約の相談など）や、引き渡し時期などについて、柔軟に話し合うことができることがあります。

生活情報や物件の履歴を直接聞くことができる

個人は宅建業者と違って、実際に物件を住まいとして使っていたものが多く、物件に対する思い入れや経験を持っているため、物件の魅力や、物件に関するアドバイス、注意点、近隣情報などを詳しく教えてくれる場合があります。

売主が個人のデメリット

個人の売主から物件を買うことのデメリットについて考えてみましょう。

契約不適合責任（瑕疵担保責任）の範囲が狭い

個人は売主が宅建業者の場合と違い、物件に隠れた瑕疵があっても責任を負わないとする場合（売主契約不適合責任免責）があります。負う場合でも、雨漏りや建物の構造耐力上主要な部分の腐食、シロアリの害、給排水管の故障に限定し、引き渡しから3か月以内に通知を受けたものに限るとするものが多く、設備については契約不適合責任を負わないか、主要設備についてのみ引き渡しから7日以内に通知を受けたものに限り修復義務を課すとする契約がほとんどです。また、クーリングオフ制度の適用もありません。

売主とのトラブルや紛争が発生する可能性がある

個人は宅建業者と違って物件に対する思い入れ等の感情を持っているため、契約条件や物件状況などについて意見が対立したり、感情的になったりする場合があります。

売主が宅建業者の場合のメリット

売主が宅建業者の場合のメリットについて解説します。

契約不適合責任（瑕疵担保責任）の範囲が広い

宅建業者は物件に隠れた瑕疵があった場合には責任を負わなければなりません。これは宅地建物取引業法第40条に以下の記載があります。

（担保責任についての特約の制限）
第40条　宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、民法（明治29年法律第89号）第566条に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。

2、前項の規定に反する特約は、無効とする。

従って、契約不適合責任の範囲を限定したり、責任の期間を引き渡しの日から2年に満たない期間を定めたりすることは無効となります。また買い受けの申し込みや契約の締結の場所によっては、クーリングオフ制度が適用される場合があります。

売主の信用度や信頼性が高い

個人と比べ信用度信頼性が高く、売主が途中で契約を破棄したり、引き渡し時期を延期したりする可能性は低くなります。

売主から物件に関するアフターサービスや保証を受けられる場合がある

宅建業者が売主の物件はリフォームをしているものが多く、独自のアフターサービスや保証を付けている場合があります。物件に隠れた瑕疵が発覚した場合や物件に不具合が生じた場合に、売主から修理費用や損害賠償などを請求することが容易であったり、可能であったりする場合が多く、売主から既存住宅売買瑕疵保険などの保証を受けられる場合もあります。

売主とのトラブルや紛争が発生しにくい

宅建業者は物件に対する思い入れや感情を持っていないため、売買条件や引き渡し時期などについて合理的に話し合うことができる場合が多く、また、売主から物件に関する不当な要求やクレームを受ける可能性も低くなります。

売主が宅建業者の場合のデメリット

売主が宅建業者の場合のデメリットについて解説します。

売買価格が高くなる可能性がある

宅建業者は広告費、リフォーム費用、既存住宅売買瑕疵保険など物件を売るために経費をかけており、価格交渉の余地が少ない場合が多いことがほとんどです。ただし、売却に時間がかかっている物件の場合は、少しでも早く売却したいと考え、多少の値引き交渉などにも応じてくれる場合もあります。

生活情報や物件の履歴を聞くことができない場合がある

宅建業者は、実際に物件を住まいとして利用していないため、物件に対する思い入れがなく、近隣情報など、詳しく教えてくれない場合があります。

まとめ

以上、同じ中古住宅であっても売主が個人の場合、宅建業者の場合ではそれぞれにメリットとデメリットがあります。前回の新築住宅も含め自分のライフスタイルや予算、希望やこだわりなどに合わせて、よく比較検討してから決めましょう。

弊社の仲介は仲介手数料が無料、または無料にならない場合でも割引手数料となります。安くなった仲介手数料分は、リフォーム費用や住宅設備、家電等の購入にご利用ください。また弊社が売主様より売却を依頼された物件については設備保証がついておりますので併せてご検討いただければ幸いです。

さて、夏季休暇があった8月も、多くの方に弊社をご利用いただき誠にありがとうございます。弊社では引続き売却物件を募集しています。弊社受任物件には設備保証が付きますので、是非弊社エージェントへご相談ください。

また、お知り合いの方に不動産の売買をご検討中の方がいらっしゃいましたら、ぜひREDS紹介制度をご利用ください。

弊社のエージェントは経験豊かなプロ集団です。お客様の心に寄り添います。皆様、売るときも買うときも「どんな不動産も仲介手数料が全て割引！さらには無料も」のREDSをどうぞよろしくお願いいたします。

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こんにちは、7月に入りました。暑い日が続きますが、体調には気をつけてくださいね。今月もよろしくお願いします。今月はまず、注文住宅と建売住宅のメリット・デメリット、新築住宅のメリットを考えてみました。

注文住宅のメリットとデメリット

注文住宅のメリット4選

注文住宅に住むことの主なメリットは以下の4つです。

自分の好みに合わせて設計や内装を選べる

注文住宅は、建築会社やハウスメーカーと相談して、間取りや設備、素材などを自分の好みに合わせて自由に決めることができます。一方、建売住宅では、間取りの変更はもちろん、設備・素材の変更も原則できません。新築住宅では最初から自分の理想の住まいを作ることができるというイメージがありますが、これは注文住宅に限られることです。

最新の耐震性や断熱性、省エネ性などの性能を備えられる

新築住宅は、建築基準法や省エネ法などの法律や最新の基準にのっとって建てられます。注文住宅では自分の好みや地域性によって、より地震や火災などの災害に強く、冬は暖かく夏は涼しい住宅を立てることができます。太陽光発電やエコキュートなどの省エネ設備を導入することで、光熱費の節約やCO2排出量の削減にも貢献できます。

土地探しからできる

注文住宅は、建物はもちろん好きな地域、住環境、生活の利便性など、好みに合ったエリアから選ぶことができます。

建築のプロセスを確認できる

注文住宅は、建築の現場に立ち会うことができます。基礎部分の工事はもちろん、骨組みの段階や壁内工事の際も見学ができます。建築現場・建築過程を実際に目で確認できるので、手抜き工事に目を光らせることもできるでしょう。

注文住宅のデメリット3選

注文住宅に住むことの主なデメリットは以下の3つです。

入居までの期間や建物の打ち合わせ時間が長くなる

建築会社やハウスメーカーの選択、間取り・外観・内装・外構などの打ち合わせに時間を要します。結果、建物が完成し、入居できるまでの期間が長くなります。

コストが高くなる

こだわりの住宅の建築は可能ですが、どうしてもコスト高になってしまいます。また土地から購入した場合、土地の取得に住宅ローンを使用する場合は、建物完成までの土地融資分に対する金利、建売のように住宅用建物と一緒に抵当権設定する場合は登録免許税の軽減が受けられますが、土地のみを先行取得する場合、土地への抵当権設登記の登録免許税には軽減措置は受けられません。

完成後のイメージがわかりづらい

建売住宅の完成物件と違い、注文住宅の場合は完成物件を目にできるわけではありません。建築素材もサンプルで見るイメージと実際に使ってみた後のイメージと違っていたということもよくあります。

建売住宅のメリットとデメリット

建売住宅のメリット4選

建売住宅のメリットは何でしょうか。主なものを4つ紹介します。

完成済みの住宅を見てから購入できる

新築の建売住宅で、すでに建物が完成しているか、あるいはほぼ完成している場合は、間取りや内装、立地などを実際に見てから購入を決めることができます。注文住宅では、設計図や模型などでイメージするしかありませんが、建売住宅では具体的なイメージを持って購入できます。未完成物件の場合でも複数現場で完成物件があればイメージが付きますし、建売業者の他の完成現場をみてイメージすることもできます。

すぐに入居できる

新築の建売住宅は、契約が完了すればすぐに入居することが可能です。注文住宅では、土地探しから始まって建物が完成するまでに数カ月から1年以上かかる場合もあります。建売住宅では、入居までが早いため、引越しや子どもの転校などの生活設計がしやすくなります。

手ごろな価格で購入できる

新築の建売住宅は、注文住宅よりも低価格で購入できる場合が多いです。これは、建築会社やハウスメーカーが同じ仕様の家を複数軒建てることで、建材や工事費などを割安に抑えられるためです。また、土地と建物を一括購入するので、総合的な購入費用がわかりやすく、資金計画が立てやすいのは大きなメリットです（先行した土地融資の金利負担はありません。また建物と土地同時取得のため住宅ローンの抵当権設定登記の登録免許税は本則の４分の1に軽減されます）。

近隣の景観が整っている

新築の建売住宅で、まとまった土地を複数の区画に分けて販売している場合は、近隣に似た外観の家が多くなります。外観が統一されて調和のとれた街並みや景観を期待でき、メリットに感じる方もいるでしょう。

建売住宅のデメリット3選

一方、建売住宅にはデメリットもあります。主なものを3つ紹介します。

自分好みにカスタマイズできない

新築の建売住宅は、販売開始時点で設計や仕様がほぼ決まっています。そのため、間取りや設備、素材などを自由に変更することは原則できません。注文住宅では、最初から自分の理想の住まいを作ることができるのと大きな違いです。

デザインが画一的

新築の建売住宅は、同じ仕様の家を複数軒建てることで、コスト削減を図っています。そのため、外観や内装が似たような家が多くなります。一方、注文住宅では、自分の個性や趣味を反映したデザインにすることができます。

立地条件が悪い場合がある

新築の建売住宅は、価格を抑えるために、口外や、不整形な土地、交通の便が悪い場所に立地する場合があります。一方、注文住宅では、自分で土地を選んで購入することができます。

注文建築と建売住宅に共通する新築住宅の5大メリット

以上、注文住宅と建売住宅のメリットとデメリットを紹介しましたが、両者に共通するメリットがあります。主なものを5つ紹介します。

両方長期的なメンテナンス費用が少ない

新築住宅は、中古住宅に比べて設備や構造部分の劣化が少ないため、修理や交換などのメンテナンス費用がかかりにくいのがメリットです。また、一定期間内で建物保証制度やアフターサービスが受けられます。

住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）及び特定住宅瑕疵担保責任の履行確保に関する法律（住宅瑕疵担保履行法）の適用がある

新築住宅は「品確法」により、売主および請負人に対し構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分について10年間の瑕疵担保責任を負うことが義務付けられています。また、「住宅瑕疵担保履行法」により、引き渡す新築住宅について「保険の加入」または「保証金の供託」の資力確保が義務づけられています。

これは、売主または請負人が10年間の瑕疵担保責任を負うべき部分に瑕疵が発見された場合、発注者や買主からの修補の請求に対して売主または請負人が倒産や瑕疵担保責任を履行しない場合に保険金の支払い請求または保証金の還付請求ができるというものです。この法律によって、建物の重要な部分について保証されます。

固定資産税が軽減される

新築住宅は、一定の要件を満たせば、当初の数年間、建物の固定資産税が半額になる税制優遇があります。床面積50～280㎡の一般住宅であれば、120㎡までの建物の固定資産税が3年間半額になります（認定長期優良住宅の場合5年間）。3階建て以上の耐火・準耐火建築物は5年間（認定長期優良住宅の場合7年間）半額になります。

仲介手数料がかからない場合がある

建売住宅を売主から直接購入する場合は仲介手数料がかかりません。通常、不動産会社に仲介を依頼する場合は仲介手数料（物件価格×3％＋6万円＋消費税）が必要です。ただし、仲介を弊社REDSにご依頼の場合はほとんど場合で無料となります。

注文住宅の場合、土地取得には仲介手数料が必要です。土地を取得するには不動産会社に仲介を依頼する方がほとんどだと思いますが、弊社REDSにご依頼の場合は割引手数料となります。

アフターサービスを受けられる

品確法によって売主および請負人に10年間の瑕疵担保責任を負うことが義務付けられている「構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分」以外の、仕上・下地・設備・機器・外構などに対しても一定期間のアフターサービスを受けられます。

まとめ

新築の注文住宅と建売住宅とは、それぞれにメリットとデメリットがあります。自分のライフスタイルや予算、希望やこだわりなどに合わせて、よく比較検討してから決めましょう。REDSのエージェントは経験豊富なベテランぞろい。迷ったらお気軽にご相談ください。よりよい提案をさせていただきます。次回は中古住宅について考えてみたいと思います。

さて、6月、7月も、多くの方に弊社をご利用いただき誠にありがとうございます。おかげさまで忙しい月となりました。

弊社では引続き売却物件を募集しています。弊社受任物件には設備保証が付きますので、ぜひ弊社エージェントへご相談ください。

お知り合いの方に不動産の売買をご検討中の方がいらっしゃいましたらぜひお得なREDS紹介制度をご利用ください。

弊社REDSのエージェントは経験豊かなプロ集団です。お客様の心に寄り添います。皆様、売る時も買う時も「どんな不動産も仲介手数料が全て割引！さらには無料も」のREDSをどうぞよろしくお願いいたします。

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