借地権の土地は所有権より面倒？　注意点と確認するべきポイントを解説

REDSエージェント、宅建士の中村です。

所有権の土地とは異なり、借地権の土地の場合、土地所有者（地主）に対して地代を支払う必要があり、土地所有者（地主）の承諾が必要となる事項も複数あります。

複雑な点もありますが、所有権の土地より金額設定が割安になっていることが多く、購入する物件（売出金額、借地権の契約形態、契約の残存期間）によって、またはタイミングや今後のライフプラン（転勤の可能性もある、近々もう一人子供が欲しいので購入後により広い家にステップアップも検討している、今は中古の物件を購入し、将来的には注文住宅を建築したい、など）しだいでは、お客様にとって最善の物件となる可能性があります。

借地権の土地を購入する際に、確認する事項をまとめました。ご検討の一助になれば幸いです。

（画像はイメージです）

借地権は敬遠しがち？

土地の購入を検討する際に、「条件にピッタリの物件が、借地権だった」という経験はありませんか。

• よくわからないから検討をやめよう
• 急に土地を返却してほしいと言われても困るから検討をやめよう

一度はそんな経験をしたという方も多いかと思います。借地権の物件は実際にどんな費用や承諾が必要となり、所有権の土地と何が違うのかを、一般的な見解で解説させていただきます。

借地権は各種支払と承諾が必要になる

購入して所有権を得た土地は、固定資産税を除き購入後に特段支払う費用はありません。一方、借地権の場合は、地主に支払う各種費用のほか、売却や建て替えをする際に地主の承諾が必要となります。

一般的な費用と相場

明確な計算方法は特に定まっておらず、複数ある計算方法から算出し、地主・借地人が協議のうえ決定します。

1．地代：月々支払う金員（土地の賃料）

• 住宅で利用する場合：固定資産税評価額×2～3％（年額）、固定資産税・都市計画税の3～5倍（年額）程度
• 店舗・事務所で利用する場合：固定資産税評価額×4～5％（年額）、固定資産税・都市計画税の5～8倍（年額）程度

2．更新料：借地権の更新時に地主へ支払う金員

「更地価格の3％程度」や「借地権価格の5％程度」が相場とされていますが、需給との兼ね合いで、都心部ほど更新料は高くなる傾向にあり、郊外になると更新料が低くなる傾向があります。

一般的に使用される更新料の計算方法は、更地価格×借地権割合×5～10％とされています。購入するタイミング、売却するタイミングによっては、支払いをせずに終わる場合もあります。

3．名義変更料（譲渡承諾料・借地権名義書換料金）

借地人は、地主の承諾なしに、第三者に借地権を譲渡することができません。譲渡時には地主に変更料（承諾料）を支払う場合があります。一般的に、借地権価格の5～10％程度が費用相場とされています。

4．建替承諾料：建て替えの承諾を得るために支払う金員

一般的に、更地価格の3～4％、借地権価格の5％程度が相場とされています。建て替えをしない場合や売却する場合は、支払いをせずに終わる場合があります。

借地契約の内容を確認する

• 契約期間（当初いつ契約をされたもので、残存期間は何年先まであるのか）
• 更新の可否・更新料の有無
• 地代（月額費用は妥当か、改定のルールはあるか）
• 建て替えの可否（建替時に地主の承諾が必要になるのか）
• 契約形態（借地法・旧法と借地借家法・新法のどちらか）

借地人の権利の強さが異なり、借地法（旧法）の場合は、契約期間が満期の場合も更新される可能性が高いため、長く住み続ける場合は、契約形態や残存期間の確認が必要です。

更新料や建替承諾料については、ご自身は支払わずに譲渡してしまう場合でも、次に購入される方は、内容を気にされますので、周辺相場と比べ妥当な金額かしっかりと確認する必要があります。

借地法（旧法）と借地借家法（新法）の違い

借地法（旧法）は1992年7月31日以前に成立した契約をいい、旧法借地権や旧借地権などと呼ばれています。更新を1992年7月31日以降にしていても、借地法の適用となります。建物が建っている限り、正当事由がなければ、借地人からの更新請求を拒否できない、借地人が非常に強い権利をもちます。

借地借家法は、1992年8月1日以降に成立した契約をいい、新法借地権などと呼ばれています。旧法は借地人が非常に強い権利（地主が一度土地を貸したら、一生返ってこないと言われていたほど）を持ちますが、新法は地主の立場が守られ、期間満了後に必ず地主に土地を返還するように定められました。

再建築や売却に時間がかかることも

建て替えや売却の際には地主の承諾が再度必要なケースが多く、また、借地権の物件に対する抵抗感や理解が浸透していないこともあり、売却に時間がかかる可能性があります。

また、銀行により、ローンが組めない場合があることにも注意しましょう。

固定資産税の負担関係

固定資産税は、一般的に土地の所有者（地主）が土地の分を支払います。借地人は建物の固定資産税のみを払えばいいことになっています。ただ、契約内容により借地人に請求される可能性もあるため、確認が必要です。

最後に

借地権の土地は、確認するべき点が多々あり、ご心配もおありかと思いますが、ご希望の条件にピッタリな物件も多くあります。少しでもご興味がありましたら、お気軽にご質問・お問い合わせをいただければと存じます。

 

エージェント：中村　裕伎（なかむら　ゆうき）
不動産業界歴10年目、累計取引件数230件超
保有資格
　宅地建物取引士
　2級ファイナンシャルプランニング技能士
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　賃貸不動産経営管理士

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