金谷 昭夫（宅建士・リフォームスタイリスト）
高く早く売却する方法をご提案致します。
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070-1475-4208公開日：2023年10月31日
REDSエージェント、宅建士の金谷です。今回は不動産調査における「地番」の重要性について解説します。
住居表示について
土地にはすべて地番という番号がつけられています。一方、住宅が建築されている土地には地番と住居表示と2つの番号がつけられていて混乱するかもしれません。住居表示は、日本における住所表示制度の一環であり、住居の位置を特定するための番地や番地外住居表示を含むシステムです。住居表示は以下のような特徴を持ちます。
●番地：住居表示における基本的な要素は番地です。番地は地域内の住居や建物が位置する特定の区画を示します。番地には地域の自治体が割り当てる番号があり、通常は道路や通りの両側に沿って連続しています。
●住居表示の要件：住居表示は法律によって定められ、建物や敷地などの所有者が、その建物や敷地について住居表示の申請を行うことが義務付けられています。この申請により、新しい建物が建設された場合や既存の建物に変更があった場合にも住居表示を更新する必要があります。
●住居表示の利点：住居表示は地域の住民や訪問者にとって、正確な住所の特定と位置情報の提供を可能にします。特に郵便配達や緊急サービスなどの公共サービスにおいて重要な役割を果たしています。
●地域ごとの適用：住居表示は地域ごとに適用されるため、地域によって表示の仕組みや規則が異なる場合があります。このため、地域の規制や法律を理解することが重要です。
地番について
地番は、日本における土地の位置を識別するための番号システムです。地番は以下のような特徴を持ちます。
●土地区画整理事業：土地区画整理事業の一環として、土地が区画され、各区画には地番が割り当てられます。これにより、土地所有者や行政機関は特定の土地の所有権や位置を識別することができます。
●建物との関連：地番は特定の建物や土地と関連付けられており、建物の所有者がその土地に関連する地番を持つことになります。
●地籍情報との関連：地番は地籍図や地図情報と関連付けられており、土地の所有権の登記や管理に利用されます。これにより、土地の境界や所有権の詳細を特定することができます。
不動産調査に基づく地番の重要性
不動産調査において地番の正確な把握は非常に重要です。なぜ地番が重要かを説明します。
●所有権確認：不動産の取引や所有権の確定において、地番は必要不可欠な要素です。正確な地番を持つことで、所有する土地の境界や位置を特定し、所有権を確認することができます。
●法的問題の回避：正確な地番の把握は、法的問題を回避するためにも重要です。隣接する土地との境界争いや所有権に関する紛争を未然に防ぐためには、正確な地番の把握が欠かせません。
●都市計画の確認：不動産調査では、地番を使用して都市計画や土地利用の規制を確認する必要があります。地番を通じて、不動産が属する地域の規制や制限を把握し、将来的な開発計画や利用可能性を判断することができます。
地番に基づく土地所有者の調査
法務局は、土地の登記簿や登記情報を管理し、土地や不動産に関する情報を提供する機関です。土地所有者の確認を行う際には、法務局における登記情報を活用することが一般的です。以下に土地所有者の確認手続きの一般的な流れを示します。
●登記簿の閲覧申請：土地所有者の確認を行うためには、法務局に対して登記簿の閲覧申請を行います。法務局では登記簿を管理しており、土地の所有者や抵当権などの権利関係に関する情報が記載されています。
●登記簿の閲覧：登記簿の閲覧申請が承認されると、登記簿を閲覧することができます。登記簿には土地の所有者や権利関係、抵当権の有無などが記載されています。この情報を確認することで、現在の土地所有者を特定することができます。
●登記簿謄本の取得：登記簿謄本は登記簿の内容を複製した文書であり、法務局に対して申請することで取得することができます。登記簿謄本には土地の所有者や抵当権の登記情報が詳細に記載されており、土地所有者の確認に役立ちます。
以上の手続きにより、法務局にて土地所有者を確認することができます。不動産の登記情報は不動産取引や土地所有者の確認において重要な情報源となります。不動産売買を行う場合には、直近の日付で正確な情報を確認しましょう。
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公開日：2023年10月30日
いつもご覧いただき、ありがとうございます。《不動産仲介手数料が無料もしくは割引》不動産流通システム、REDSエージェント、宅建士の坂本です。
今回は、『不動産投資が人気の理由』について考えてみたいと思います。
不動産投資が人気の理由
不動産投資は投資金額が多額になるため、失敗したときのリスクが大きいのですが、富裕層からサラリーマンまで幅の広い方々に人気があります。では、なぜリスクがあるにもかかわらず、不動産に投資をしたいのでしょうか。
不動産投資が人気の理由としては、下記が挙げられます。
将来（老後）に対する不安の解消
不動産投資による家賃収入は、リタイア後に年金の代わりとなることを期待できます。少子高齢化によって受給金額の減少、財源不足、受給年齢の引き上げなどが起こり、将来的な年金への不安が増しています。早めに不動産投資を始めておけば、長期的な収入の確保や資産を準備しておけます。
所得税や住民税の節税になる
不動産投資をすると、サラリーマンなどでいるだけのときよりも、所得税や住民税を減らすことができるというメリットもあります。サラリーマンとしての給与と不動産投資で得た課税対象所得を合算させて確定申告することを「損益通算」といいます。不動産投資で購入した物件の減価償却費を家賃収入から減じて帳簿上の赤字を作り出すことができるため、給与所得の金額で支払っていた税金の額よりも少なくすることができます。毎月低額で将来のための資産を形成しながら、収める税金を減らすことができるので、結果的にさまざまな節税につながります。
不労所得を得たい
不動産投資以外の投資には株やFXなどがあります。これらの投資の場合、毎日の動向を頻繁にチェックするなど、収益を出すために常に自分自身が動く必要があります。サラリーマンの方だと、日中に株などの動向を事細かくチェックするのはなかなか難しいでしょう。頻繁にチェックを行っていると、本業がおろそかになってしまい元も子もありません。その点、不動産投資であれば、建物や入居者の管理など不動産経営で必要な多くの業務を管理会社に委託できます。細かいチェックや管理の手間を必要としないので、本業に集中しながら不労で所得を得ることができます。
経済状況の変化に強い
不動産は経済状況の変化にあまり影響を受けないため、安定して資産運用を行えます。特に、インフレの状況において強さを発揮します。インフレが生じた場合、物価が上昇するのに比例して現金の価値は下がってしまいます。逆に、実物資産である不動産の場合は価値が下がることはなく、むしろ上昇します。家賃も上昇傾向となるため、インフレ時は現金を手元に持っておくよりも、不動産に投資したほうが利益につながることになります。
金融機関からの融資が受けやすい
不動産投資は金融機関からの融資を得られやすく、他の投資商品ではできないレバレッジを利かせた投資をすることができます。不動産投資を行うための融資では、年収や勤務先、勤続年数、職種といった属性を主に審査されます。勤務先は業種によって評価されます。公にはされていませんが、公務員や医師、税理士や弁護士などの評価が高いとされています。
不動産投資のリスクと失敗のケース
不動産投資にあこがれ失敗に終わる方も残念ながら多いのが実状です。失敗する方の特徴をいくつか挙げてみます。
不動産投資を不労所得だと信じ切っている
前記で、人気の理由であげさせていただいた「不労で所得を得る」と記載をしましたが、私の意見として言わせていただくと、不動産投資は事業です。不労所得で何もしないで、安定した収入が勝手に入るほど甘くはありません。管理会社に雑務は任せられますが、やることがゼロというわけではありません。
不動産業者に頼りっきりで自分自身では調査をしない
前記のとおり、不動産投資は事業です。不動産会社がお勧めしてくれて、金融機関の融資が出るから、利回りが高いから安心ではありません。ご自身で、その物件の人口動態や家賃相場、ランニングコストなどを調査しなければなりません。調査不足や収支計算が甘いことで、毎月手出しでお金が出ていくようでは投資にはなりません。
リスクの認識不足
不動産投資にはリスクがつきものです。空室リスク、原状回復リスク、家賃滞納リスク、災害リスク、不動産価値の下落リスク、老朽化による修繕リスク、金利上昇のリスクなどがあります。これほどのリスクがあれば、投資開始時と同じ状況が長期にわたり続く訳はありません。それぞれのリスクには、物件の種類や年数、エリア等によって割合は変わります。
最後に
不動産投資初心者の方は、最初にご自身で金融機関に打診をしてご自身でいくらくらいの物件を購入できるのか事前調査をしておくといいでしょう。ご自身で思っているよりも、金融機関の審査や物件に対する評価が低いことも多々ありますので、あらかじめご自身の事を良く把握しておくことが効率の良い物件探しに繋がります。
不動産流通システム【REDS】では、引き続き皆様からのお問い合わせを心よりお待ちしております。
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公開日：2023年10月29日
REDSリフォーム、一級建築施工管理技士補の松本です。今回は、住宅の配水管について詳しくご紹介します。
住宅排水の概要
住宅排水には、トイレからの汚水を流す排水、キッチン・浴室・洗面など雑排水を流す排水、雨水を流す排水と3種類あります。いずれも住宅排水管を使って下水道や浄化槽に流します。一般的には灰色の塩ビ管（硬質ポリ塩化ビニル管）が使用されます。建物のデザインに合わせた色の塩ビ管が使用され、たとえば神社・仏閣などでは、銅でできている管がよく使用されます。
住宅排水管の構造は、住宅の箇所ごとに異なりますが、基本的には以下のような構造になっています。
●排水口：汚水や雨水が排出される場所です。キッチンやトイレなどの設備機器に設置されています。
●排水トラップ：排水口と排水管の間にある部品で、封水と呼ばれる水を溜めておくことで、下水道からの悪臭や害虫の侵入を防ぎます。ワントラップ、逆ワントラップ、ボトルトラップ、ドラムトラップ、サイホン型トラップなどの種類があります。
●排水管：排水トラップから下水道までの管です。直径や勾配などは建築基準法や下水道法などの規定に従って設計されます。排水管には、主排水管（主幹配管）、分岐排水管（分岐配管）、立上げ排水管（立上げ配管）などがあります。
●汚水桝：住宅内部の排水管と下水道とをつなぐための枡です。インバート桝と呼ばれる溝が彫り込まれたものが一般的です。清掃や点検が容易に行えるように、住宅敷地内の要所に設置されています。
住宅排水管のトラブル
長年使用していると、排水管が詰まったり、水漏れしたり、悪臭が発生したりすることがあります。排水管のトラブルは生活に不便や不快をもたらすだけでなく、建物や家財にも損害を与える可能性があります。排水管のトラブルの原因はさまざまですが、主に以下のようなものが挙げられます。
●排水管内に汚れや異物が溜まって詰まる
●植物の根が排水管内に侵入して詰まる
●排水管が破損して水漏れする
●排水管の傾斜が逆になって逆流する
排水管のトラブルの対処法は、自分でできる場合と業者に依頼する場合があります。ワイヤーブラシやラバーカップ（すっぽん）などを使って、排水口付近の汚れを落としたり、吸引したりしたことのある方も多いでしょう。業者に依頼すれば、高圧洗浄やカメラ調査などを行ってもらえますが、費用や対応エリアなどを必ず確認しましょう。
排水管のトラブルは未然に防ぐこともできます。排水口にゴミ受けを設置し、定期的にお湯や重曹などで洗浄しましょう。また、業者に定期的にメンテナンスを依頼することも有効です。
排水口に詰まったときは以下のような対処法を試してみましょう。
●お湯を一気に流す：油汚れや軽度の詰まりに効果的です。シンクにお湯を溜めて、一気に流すことで、排水口内の汚れを流し出します。
●重曹とクエン酸で汚れを落とす：重曹とクエン酸を混ぜると発泡し、排水口内の汚れを分解してくれます。重曹とクエン酸を同量ずつ排水口に入れて、お湯を注ぎます。しばらく放置した後、水で流します。
●汚れや程度に合わせた洗剤を使用する：液体パイプクリーナーなどの専用洗剤を使うと、排水口内の汚れを溶かしてくれます。洗剤の種類や使用方法は商品によって異なるので、注意書きをよく読みましょう。
●ラバーカップや真空式パイプクリーナーを使う：ラバーカップや真空式パイプクリーナーは、排水口に圧力をかけて詰まったものを引っ張り出す道具です。排水口に当てて押し込み、引き上げる動作を繰り返します。水が流れ出したら詰まりが解消されたサインです。
●ワイヤーブラシで汚れをかき出す：ワイヤーブラシは、排水口内に溜まった汚れをかき出すことができます。ワイヤーブラシを排水口に押し込んで、動かなくなったところでハンドルを回します。薬品と組み合わせるとより効果的です。
●ペットボトルで詰まりを押し流す：ペットボトルは、空気圧で詰まりの原因を押し流すことができます。ペットボトルのキャップに穴を開けて、排水口に当てます。ペットボトルを潰して空気圧で詰まりの原因を押し流します。
まとめ
共同住宅の場合、管理費でまかなうことで定期的に配管清掃を専門業者にて行うことができますが、戸建ての場合はご自分で行うか、専門業者に依頼するようになります。市販の高圧洗浄機を使ってご自分で清掃する方もいます。
これを機に、排水管の問題点を確認し、しっかりメンテナンスを行って配水管のトラブルを防止しましょう。
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公開日：2023年10月28日
REDSエージェント、宅建士・宅建マイスターの井原です。
資産価値が維持しやすく節税効果もあるということで、タワーマンションは長らく富裕層に人気がありました。相続税の評価額が実勢価格を下回ることを利用して相続税を節税するために高層階を複数購入するケースも見られましたが、過度な節税の是正のために2024年1月から国税庁が新たな算定ルールを導入すると見られています。
節税できたのは相続税と固定資産税
富裕層がタワーマンションの、特に「高層階」を複数購入するケースが多いのは、希少性があるため資産価値を維持しやすいという不動産的な一面に加え、通常の20階建て未満の中低層マンションや一戸建てに比べて、相続税や固定資産税を節約できることが多かったためです。
多くのタワーマンション高層階が、はっきりと、節税目的に購入されていたのです。
しかし、こうしたケースは税の公平性に欠けるのではとの議論があり、固定資産税については2017年度の税制改正で是正されました。是正前の固定資産税は、高層階でも低層階でも専有面積が同じなら固定資産税が同額だったので、一般的には購入金額が高い高層階のほうが、低層階に比べて相対的に固定資産税がお得な状態でした。この点について、高層階になればなるほど固定資産税が高くなる仕組みが導入されたのです。
具体的には、2018年以降に建設されたタワーマンションが対象で、中間階は増減税なしとした上で、中間階から1階高くなるごとに0.256％ずつ増税されます。その一方で、1階ずつ低くなるごとに0.256％ずつ減税される仕組みになりました。
現在は2018年以降に建設されたタワーマンションに限られた話ですが、今後は全てのタワーマンションにも対象が拡大されるものと思われます。
相続税の算出根拠「評価額」にメスが入ります
来年から始まる新しい算定ルールでは、タワーマンションの相続税評価額と時価（売買価格）との間に、大幅な乖離が生じていることにメスが入ります。
現行制度では、相続税を計算する際に適用される相続財産の評価額は、現金ならそのままの価格（現金100万円＝相続評価額100万円）であり、株式は時価で評価されています。
一方で、マンションをはじめとする不動産は、相続税評価額が主として用いられており、中低層のマンションでも、相続税評価額は実際の売買価格よりも3割程度は低く設定される傾向がありました。そのため、節税効果が期待できていたのです。
さらに、タワーマンションのように少ない敷地に対して、住戸数が非常に多い建物になると、一戸あたりの持ち分となる土地の面積が小さくなるため、中低層マンションにくらべて、更に相続税評価額が大幅に低くなる傾向にありました。このため節税のための不動産購入として非常に人気がありました。
実勢価格の60％を下回る評価額は許さない国税庁
来年からの新ルール（案）では、従来の相続税評価額に、マンションの築年数や部屋の階数などから国税庁が一定の根拠があると考える係数によって算出される「乖離率」を掛けて求められます。
この乖離率が1.67倍以上の場合、従来の相続税評価額に「乖離率と0.6」を掛けた価格で評価し、1.67倍未満であれば、従来の相続税評価額で評価されます。
なぜ1.67倍を境界線にしているのかといえば、「1.67倍の逆数が60％だから」というのが理由のようです。「従来の相続税評価額が60％を下回っているかどうか」という判定です。
つまり、「相続税評価額が実勢価格の60％を下回るのは許さない」という国税庁の意思が見て取れるわけです。
影響を受けやすいタワーマンションの特徴は
まずは「乖離率」の計算式を見てみましょう。
乖離率：A＋B＋C＋D＋3.220
〈A築年数〉＝築年数×△0.033
〈B総階数指数〉＝総階数÷33×0.239
〈C所在階数〉＝専有部分の所在階×0.018
〈D敷地持ち分狭小度〉＝土地持分面積÷専有床面積×△1.195
※「総階数指数」は1を超える場合は1で計算されます。
この計算式を見ると、築年数が浅く、マンション全体が超高層で、所有している階が高層階になればなるほど、敷地持ち分狭小度が小さくなればなるほど、乖離率は1.67倍を超えやすくなりますので、影響は大きくなるでしょう。
いたって普通のマンションでも、評価額が倍近くに！
モデルケースで計算してみましょう。
〈従来の評価額3,600万円のマンション、築15年、28階建ての10階、74㎡の住戸で土地持分7㎡〉
いたって普通のマンションです。しかし、このケースの乖離率を計算すると、なんと「3」になります。
乖離率が1.67倍を超えている場合は、評価額＝「従来の評価額×3.0×0.6」と計算されますので、従来の評価額が3,600万円だったとしても、新たな評価額では6,480万円になってしまいます。
法定相続人が1人であれば、相続税の基礎控除額が3,600万円あるので、マンション以外の相続財産がなければ、相続税はかかりません。しかし、相続税評価額が6,480万円になると、基礎控除の3,600万円を超えた部分の2,880万円が相続税対象額なります。
マンション以外の相続財産がなく、特例などがないとした場合、2,880万円に対する相続税はこちらになります。
2,880万円×15％＝432万円
－50万円の控除額
382万円が相続税額になります。
相続税がかかるはずではなかったのが382万円になるのは非常に大きいものです。
今後の備えとして
国税庁の「マンションの相続税評価額と市場価格の乖離率の推移」によると、全国平均の乖離率は、2013年は1.75倍でしたが、2018年には2.34倍にまで上昇しているようです。
また、2018年時点で乖離率が2.0以上、つまり評価額が売買価格の半分以下になっていると思われるマンションの割合は全体の約65％を占めるようです。
「タワーマンションの相続には相続税がかかるもの」と肝に銘じておけば、後顧の憂いを断つ物件選定と、ライフプランニングができるのではないでしょうか。
物件選定の段階からぜひお問い合わせください
2023年の不動産売買も、REDS宅建マイスターへお任せください。
気になる物件があるお客様も、
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公開日：2023年10月27日
こんにちは！ 【仲介手数料が最大無料】の不動産流通システム、REDSエージェント、宅建士の伊橋（いはし）です。過ごしやすい気候になってきましたね。
今回は、不動産投資について考えてみました。不動産投資は、不動産を購入し、所有・運営することによって収益を得る投資の一形態です。これは土地、建物、アパート、商業施設、オフィスビルなど、さまざまな不動産に投資することが含まれます。不動産投資は、収益の安定性や資産の保全、税制上の優遇措置などが魅力とされていますが、注意が必要な点もあります。
不動産投資の仕組み
不動産投資には、主に以下のような種類があります。
●住宅投資：アパート、一戸建て、マンションなどの住宅物件を購入し、賃貸収入を得る。
●商業投資：商業施設やオフィスビルなどの商業用不動産を購入し、賃貸収入を得る。
●土地投資：土地を購入して、将来的な価値上昇を期待して保有する。
●リート（不動産投資信託）：不動産関連の証券化商品を購入し、分散投資を行う。
収益の得方
収益は主に以下の方法で得られます。
●キャッシュフロー：賃貸収入から固定費やローンの返済を差し引いた残りの手取り金額。
●アプリシエーション：不動産の価値が時とともに上昇することによって得られる収益。
●税制優遇：特定の税制上の優遇措置により、税金を節約できる。
リスク管理
不動産投資にはリスク（市場の変動、テナントの入れ替わり、突発的な修繕・メンテナンス費用、金利変動など）が伴うため、適切なリスク管理が重要となります。
資金調達と融資
不動産投資には多額の資金が必要となりますが、自己資金だけでなく、銀行からの融資や投資家とのパートナーシップを活用し、レバレッジ効果を活用することが可能です。
法的・規制上の考慮事項
地域ごとに不動産取引に関する法律や規制が異なるため、法的なアドバイスを受けることができるパートナーとの連携が重要です。また、契約書や賃貸契約の条件などを明確にすることが必要なため、売買面、賃貸管理面などにおける経験値の高い不動産業者との連携が重要となります。
地域や市場の分析
不動産の価値や需要は地域や市場によって異なり、利回りも異なります。地域の経済状況、将来の発展計画、交通インフラ、教育施設の有無などを綿密に分析することが重要となります。
長期的な視点
不動産投資は中長期的な視点も必要です。時間をかけて資産の増加やキャッシュフローの安定を図るため、不動産投資を行う際には、綿密な計画と分析、リスク管理、専門家の助言を活用することが重要です。
不動産投資管理会社の役割
不動産投資の管理会社は、不動産投資家が資産を適切に管理し、効果的に運用するためのサポートをします。投資家が所有する不動産の管理、保守、テナントの選定、賃貸契約の管理、収支の確認や監視、修繕・メンテナンス、法的な知識などを提供します。具体的な業務内容は以下が挙げられます。
■テナント管理：テナントの募集、選定、入居審査、契約締結、退去手続きなどを行います。
■賃貸収入の管理：賃貸料の集金、賃貸契約の更新や再契約の手続きを行い、収益の最大化を目指します。
■修繕・メンテナンス：不動産の定期的なメンテナンスや修繕、緊急時の対応、リフォームの計画と提案、施工などを担当します。
不動産投資の管理会社を利用するメリット
不動産投資のノウハウがある管理会社を利用することで、投資家には以下のようなメリットがあります。
■専門知識の活用：ノウハウのある管理会社は不動産管理に関する専門知識を有しており、適切なアドバイスや助言を提供してくれます。
■効率的な運用：管理会社が効率的にテナントを選定し、賃貸収入の最適化に注力し、投資家の利益の最大化を目指します。
■時間と労力の節約：投資家は自身で不動産を管理する手間や時間を節約することができます。
メリットを最大限に得るため、管理会社を選ぶ際には以下の点に注意する必要があります。
■評判と実績：過去の取引実績や評判、クライアントの満足度などを調査し、経験値が高く、オールマイティな信頼できる会社を選ぶことが重要です。
■サービス内容と料金体系：提供するサービス内容や料金体系、契約条件などを詳しく確認し、自身のニーズに適した会社を選ぶことが重要です。
■コミュニケーションと対応力：会社のコミュニケーション能力や対応力、問題解決能力なども重要な要素となります。
まとめ
不動産投資に成功するには、適切な管理会社の選定、投資物件の分散、市場のトレンドや需要の把握、長期的な運用計画の策定、リスク管理が重要です。投資用物件についてもぜひREDSにご相談ください。
今後とも【仲介手数料が最大無料】のＲＥＤＳの伊橋（いはし）を何卒よろしくお願い申し上げます。
直通携帯 080-7564-4410
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公開日：2023年10月27日
One of the most frequently asked questions from our non-Japanese clients is, “Can I get a housing loan at Japanese bank to purchase a Japanese property?”.
Mandatory condition to arrange a loan
The criteria of arranging a bank loan for non-Japanese differs to each bank, but here are some necessary conditions in all Japanese banks.
Mandatory condition 1: Need to have a Japanese address
If you lend your money to somebody, one of the biggest concerns/risks is that this person will escape without paying you, and you cannot contact this person anymore. It is same for banks, they will not arrange a loan to whom do not have a registered address in Japan.
Mandatory condition 2: Need to have a Job and income in Japan
If you lend your money to somebody, one of the biggest concerns/risks should be that this person does not work and does not have a capacity to return you the money. It is same for banks, they will not arrange a loan who do not have a stable job in Japan having certain amount of secured income.
Advantage condition to arrange a loan
The above conditions are mandatory to arrange a housing loan in Japan, and here are some advantage conditions if a lender is arranging a housing loan in Japan.
Advantage condition 1: Having PR (Permanent Residence)
If a non-Japanese is PR holder, banks think that you are considering staying in Japan for a long period, and most banks will treat you at totally same conditions with local Japanese. But some Japanese banks requires to have a certain level of Japanese communication skill to avoid a misunderstanding of the clauses when signing a loan contract with the bank.
Advantage condition 2: Spoused with a Japanese
If a wife or husband of non-Japanese is a Japanese, banks also think that you are considering to stay in Japan for a long period, and most banks will consider this point positively.
General condition to arrange a loan
If the mandatory conditions are covered (having a Japanese address and work in Japan), but without covering the advantage conditions (not PR holder and not having a Japanese wife), generally the following conditions are required from banks.
Standard condition 1: Cash payment for certain amount
In many cases, approx. 30% of the property price are required to pay by cash (payment will be 70% loan + 30% cash). Also the other costs such as tax and property registration are required to be paid by cash.
Standard condition 2: Certain length and salary amount of service in a same company in Japan
This depends on each bank, but generally 1 to 3 years period of work at a same company is required.
Example of necessary documents:
-Proof of income (certificate of income and withholding tax, salary slip for recent 3 months etc.）
-ID (Insurance card issued from company, Residence card, Driver’s license etc.)
-Personal stamp or signature
– Seal registration certificate
-Certificate of employment
-Certificate of residence
-Repayment schedule (if any, such as car loan)
Above is just a general trend if a non-Japanese applied a housing loan at Japanese banks.
If you have any questions, or want to know more details, please contact to the following e-mail address.
【REDS】Real Estate Distribution System (REDS) Japan
Hiroki Kano (Mr.)
mailto: hi.kano@red-sys.jp
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公開日：2023年10月26日
こんにちは、不動産流通システム、REDSエージェント、宅建士の小室です。
マンションの購入を検討される方は、必ず「音」のトラブルが気になると思います。隣接住戸からの音、近隣施設からの音、そして、ご自身で隣接住戸に発する可能性などさまざまです。トラブルを回避するため、上階のない住戸や下階のない住戸の購入を検討するご相談も多くいただきます。今回は騒音のトラブルとその対策について、解説します。
騒音対策の基本
騒音の負担を軽減するためには、上階からの足音など、発生源から固体を振動させて伝わる「固体伝搬音」と、ほかの住戸から聞こえる声など、音源より空気を振動させて伝わる「空気伝搬音」を適切に遮音することが重要です。
騒音の大きさについて
ではまず、騒音の大きさについて考えます。音の大きさとは、音のエネルギーの大小のことで、デシベル（dB）の単位で表します。この数値が大きくなるほど音が大きくなることを意味します。環境省によると、住宅地の騒音の基準値は昼間で55デシベル以下、夜間で45デシベル以下と定められており、これ以上は騒音ということになります。
床の遮音
床の衝撃音には、軽量床衝撃音と重量床衝撃音があります。この床衝撃音の遮音等級は「L値」で表し、値が小さいほど、遮音性能が高くなります。L値のLは、「Level（レベル）」を表し、L40とL45を比較したとき、L40のほうが、遮音性能が高いことを意味します。
●軽量床衝撃音：スプーンなど比較的に軽い物を落としたときやスリッパでパタパタと歩いたときなどに響く、比較的軽めで高い音のことをいいます。じゅうたんやマットを敷いたり洋室を畳の和室に変更したりなどで、緩和することができます。
●重量床衝撃音：子どもが飛び跳ねたり、椅子を動かしたりするときなどに「ドスン」「ガタン」と大きく下の階に伝わる鈍くて低い音をいいます。床の材質が固くて重いほど遮音性能は高くなり、マンションでは床のコンクリートスラブの厚みに比例します（梁で囲まれたスラブ面積の広さも関係します）。
界壁の遮音
各住戸間を区切る界壁については、壁の厚さと壁の密度で遮音性能が決まります。界壁の遮音性能は「D値」で表され、こちらのD値はL値と反対に値が大きいほど、遮音性能が高くなります。
D-55とD-50を比較した場合、D-55のほうが「遮音性能が高い」ということになります。D値のDは「Difference」となり、意味は「差」を意味します。
マンションの構造による違い
分譲マンションは、柱や壁に使われる部材の種類によって下記の3種類に分かれています。
●鉄筋コンクリート造（RC造）
●鉄骨造（S造）
●鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）
このうち、鉄骨造のマンションは、鉄骨を骨組みに使っていますが、壁や天井に使用される材料は木造とほぼ変わらないため、防音性はあまり高くありません。
衝撃音に対する遮音等級「L値」も、軽量鉄骨なら「L-65」、重量鉄骨なら「L-60」と比較的数値が大きいため、足音や扉の開閉音などが周辺にかなり響いてしまいます。
一方、鉄筋で組んだ型枠にコンクリートを流し込んだ鉄筋コンクリート造（RC造）や鉄筋コンクリート造の芯部分に鉄骨が入った鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）はL値が小さく、一般的な生活音ならほぼ気になりません。
RC造、SRC造はほかの建物構造と比較すると、防音性が高く、上下左右の部屋からの生活音やテレビの音、話し声はほとんど気になりません。子どもの泣き声や飛び跳ねる音、重たいものを落とした「ドスン」という大きく下の階に伝わる鈍くて低い音も聞こえにくい構造だといわれています。
耐震性と耐火性だけでなく、防音性に注目し、RC造やSRC造の物件を購入の条件にされる方もいらっしゃいます。
弊社【REDS】が契約前に行うこと
不動産売買では、売主様より騒音トラブルについてご契約前に開示いただきますが、それに加え、弊社REDSでは必ず上下左右隣接住戸でのトラブルの有無を管理会社に照会します。トラブルなどがあった場合は、重要事項説明等契約前にご案内のうえ、買主様にご判断をいただきます。
全ての音を遮断することは容易ではありませんが、対策をすることで、生活において「音」に対する負担を軽減することができます。
●二重サッシや遮音性能の高い床材へのリフォーム
●購入の際、マンション床材に制限はあるか
●内見時、掲示板などに騒音トラブルの告知はないか
楽器演奏のため、購入後に防音室を造作するリフォームの相談をいただいたこともあります。音に対する感じ方は人それぞれですので、決まった解決策があるわけではありませんが、気になる点があれば、いつでもご相談ください。不安や懸念事項の解消に努めてまいります。ご不明な点など、お気軽にお問い合わせください。
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公開日：2023年10月25日
REDS不動産流通システム、マンション管理士・管理業務主任者・2級FP・国際不動産スペシャリスト・宅建マイスター・宅建士の津司です。今回は管理のいいマンションを購入するための必須事項について簡単にご説明させていただきます。
お住まい探しの際に失敗を防ぐためには自己防衛のための一定の知識が必要です。リスクの見極めを営業担当者に丸投げでは不安ですよね。そのようなみなさまのお役に立てれば幸いです。
管理のいいマンションにそろっている条件
「マンションは管理を買え！」とは昨今中古マンション購入時に非常に重要なキーワードです。今後もますます、その重要度は増していくことは間違いないのではないでしょうか。お住まい購入での失敗を防ぐには、管理の良否の確認は必須ポイントです。
以下にその注目ポイントを列挙させていただきますが、これらはあくまで一般論です。実際には個別の判断が必要で、信頼できるエージェントとのお住まい探しは重要ということになります。
■総戸数
少ないから一概にダメということではありませんが、マンションの総戸数は多いほうがいいでしょう。
■管理組合の理事の選任方法
輪番制より立候補制がいいでしょう。輪番半数に立候補半数とするところでも問題ありません。輪番制としているところは、管理会社都合を優先しているのかもしれません。
■理事会の開催数
開催数が多いほうが当然いいでしょう。多いとは何回程度で平均値が気になるところですが、後で解説します。
■管理費と修繕積立金の関係】
「管理費＜修繕積立金」がよく、管理費は安いほどいいでしょう（極論です）。修繕積立金が低額な場合、注意が必要で、専有面積60㎡の場合は1万2,000円が分岐点です。修繕積立金の目安は㎡単価200円ですが、昨今の人件費、材料費の高騰で上昇傾向にあります。
■機械式駐車場
機械式駐車場は空きが少ないほうがよく、空き台数が多い場合は注意が必要です。
駐車場収入で、駐車場のメンテナンスが可能か否かが重要です。機械式駐車場の場合、修繕費として月額8,000円が目安です（国土交通省、マンションの修繕積立金のガイドライン）。つまり、機械式駐車場100区画の場合、メンテナンス費用として月額80万円が必要となります。
駐車料金1万円の場合、80台の利用があれば駐車場収入でメンテナンスが可能ですが、70台しかなければ月当たり10万円の補填が必要になります。
■共用施設
豪華すぎる場合は注意が必要です。維持修繕費用がマンション財政を圧迫する可能性があります。清潔感も大切。エントランスに入った瞬間の第一印象が大切です。管理がいいから、きれいに見えるのです。
■大規模修繕の周期
長期化傾向に準拠していることが望ましいといえます。これまでは12年が一般的でしたが、18年周期も十分可能です。資材、人件費の高騰がマンション財政を圧迫する可能性が高まる中で、修繕周期の延長は高騰分を相殺できる可能性が高いのです。
■ペット飼育の可否
ペット飼育可の方が資産価値は高くなります。ペットは家族。現状、大型犬の飼育をできる物件は皆無です。私見になりますが、規約を変更して大型犬を可とするだけで物件の資産価値は大きく上がると思います。購入希望者殺到は間違いありません。
規約の変更のハードルは低くはありませんが、物件購入した際に議案提出してもいいかもしれません。マンションの場合購入と同時に議決権を有する組合員になります。マンション規約を変更する権利を得ることができます。管理は住民の意識で変えることが可能です。
■外部専門家の利用状況
弁護士、建築士、マンション管理士などの外部専門家のアドバイスを受けていることが望ましいでしょう。
■管理会社の変更履歴
変更履歴があれば、管理意識の高い物件である可能性が高まります。変更により管理費の負担を下げることができます。理事会がマンション管理に熱心と判断する重要な要因です。いい管理は、熱心な理事会（住民）により成り立つということです。管理会社の良しあしよりも、理事会の取り組みの良否が重要です。
■掲示板の充実度、掲示内容
エントランスには、管理会社からの注意喚起、お知らせなどの張り紙があります。その内容は必ず確認してください。古いまま張り紙が放置されていないかなども管理の良否の重要な判断材料にすることができます。
以前、東京都S区のマンション掲示で『立小便禁止』の張り紙がありました。管理会社に問い合わせした際の説明は「3年前に、部外者が侵入してそのような事例がありました。今はありません」とのこと。
ただ、マンションの資産価値を大きく毀損するような掲示をし続けている管理会社はどうでしょうか？ いい管理をできているとは思えないですよね。
以上が今回、買主様にとって有益な豆知識の共有です。
やや専門的な情報も入っているのですが、できるだけわかりやすく使える知識としてご紹介させていただきました。今後のお住まい探しのプラスになれば幸いです。
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REDSは経験・知識豊富なエージェントの集団です。
しかも全員が宅建士、一人あたりの関連資格保有数も全国トップレベル。
さらに【仲介手数料最大無料、割引】のちょっとしたオマケ付きです。
不動産売買をお考えの際はぜひ弊社REDSへのお問い合わせください！
不動産プロ集団としての安心感を感じていただけると思います。
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公開日：2023年10月24日
不動産流通システムREDSエージェント、宅建士の鈴木です。
前回の杉並区に続き、以前、住んでいた高田馬場をご紹介いたします。高田馬場についてその魅力や住みやすさの理由をご紹介します。高田馬場で不動産をお探しのお客様、ぜひお問い合わせをお待ちしております。
（写真はイメージです）
高田馬場の概要
高田馬場は東京都新宿区北部の町名で、現行行政地名は高田馬場一丁目から高田馬場四丁目です。このエリアは、JR山手線、西武新宿線、東京メトロ東西線が乗り入れる高田馬場駅を中心に広がっています。
高田馬場は都内主要地域へのアクセスが良好で、新宿や池袋までは5分、渋谷まで10分、日本橋まで15分と非常に便利です。都営バスも多く発着しており、行きにくい場所は路線バスが出ています。私はよく上野公園までバスで行っていました。手塚治虫さんが設立した手塚プロダクションがあることから、高架下の壁には鉄腕アトムの絵が描かれ、JR山手線の発車メロディーには鉄腕アトムの主題歌が流れます。
早稲田大学など多くの大学や専門学校、予備校が集まっており、学生で賑わうエリアですが、ひとり暮らしだけでなく、ファミリー世帯が住む閑静な住宅街もあり、治安は悪くないと思います。
学生が多い街なので、安くておいしい飲食店や居酒屋がたくさんあります。特にラーメン激戦区として知られていて、行列をなしているラーメン屋があります。このほか、ミャンマー料理やタイ料理、ベトナム料理などアジア各国の料理店も多いことでも知られます。私は「中華一番」にはよく行っていました。とても美味しく、一品料理が小皿で注文でき、たくさんの種類を食べられておすすめです。
公園や商業施設も多く、駅前の「BIG BOX 高田馬場」はスポーツクラブやショッピングエリア、カフェ、ゲームセンターなどが入っており、レジャー施設としても人気です。
このように、高田馬場は若者から家族まで幅広い層にとって魅力的な街といえます。新しい住まいを探す方々にぜひおすすめしたいエリアです。
高田馬場の主な建物・施設
高田馬場の主な建物や施設は以下のとおりです。
●BIG BOX 高田馬場：西武鉄道が所有する商業ビル。設計は黒川紀章。
●さかえ通り：風俗店や飲食店がひしめく歓楽街。駅西北側。
●早稲田松竹：都内で数少ない名画座。
●高田馬場ゲーセンミカド：独特の運営で知られ、外国人観光客も訪れる名物ゲームセンター。
●日本点字図書館
●新宿諏訪神社：旧町名諏訪町の由来。明治通り西側の崖下にあり、湧水が出ていた。
●天祖神社：旧称・天照皇大神宮。旧小字「伊勢原」の由来。授与社務なし。
●新宿区立おとめ山公園
高田馬場の有名飲食店
高田馬場には美味しいお店がたくさんあります。以下にいくつかのおすすめのお店をご紹介します。
●とん太（とんかつ専門店）
●カレーライス専門店ブラザー
●渡なべ（ラーメン）
●酒肴 新屋敷（居酒屋）
●鰻専門店 愛川
どのお店も個性的で、それぞれ異なる料理を楽しむことができます。
神田川沿いの桜
神田川沿いには美しい桜並木が広がっています。この地域は、かつて江戸川と呼ばれ、河川改修工事後の昭和58年に新たに桜の木（ソメイヨシノ）が植えられ、早稲田方面にかけて、桜並木が続いています。神田川遊歩道では、桜のライトアップも行われます。ライトアップされた桜は夜景と共に楽しむことができ、春の夜を一層華やかに演出します。
私も住んでいた頃は毎年下落合から椿山荘までの神田川沿いを散歩して桜を鑑賞していました。引越しした今も穴場で割と人が少ないので出かけます。おすすめです。
高田馬場の将来性
高田馬場は、そのアクセスのよさと学生街としての活気により、不動産投資の観点から見ても魅力的なエリアとされています。高田馬場駅は1日の乗降客数が90万人を超える国内有数の駅であり、その利便性から多くの人々に利用されています。
現在の高田馬場駅周辺には、バリアフリー化の一層の促進や、乗換え利便性、交通環境、駅前広場の改善等、多くの課題が存在しています。これらの課題を解決するために、高田馬場駅周辺では再開発が計画されており、駅舎とBIG BOXとの一体的な街づくりを目指しています。これにより駅の乗り換え時の混雑も解消し、ターミナル駅としての機能が強化される予定です。
また、新宿区全体で見ても世帯数や人口は増加傾向にあり、これらの要素が高田馬場の将来性をさらに高めています。
特に、物件価格が比較的低めで取引件数が多く、初心者でも取り組みやすいワンルームマンション投資は、周辺都市へのアクセスもよく、入居するターゲットを誤らなければ有効な投資エリアになるでしょう。高田馬場はその地理的な利便性と再開発計画により、将来性が非常に高いエリアと言えます。
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公開日：2023年10月23日
みなさま、こんにちは。《仲介手数料無料または割引》不動産流通システムREDSエージェント、宅建士の下山です。
家を購入する時に考えることはたくさんあります。
・どのような家に住みたいのか？
・マンションなのか、戸建てなのか？
・立地や周辺環境は？
・間取りや広さは？
・購入時に掛かる費用は？
・省エネ基準に適合しているのか？
国としては、2050年のカーボンニュートラルに向けて、段階的に省エネ性能の基準を引き上げる予定のようです。そのため、基準が変わったり新しい制度ができたりすると、省エネ性能を評価する基準も複雑になっていきます。
専門知識のない消費者がそれらを理解することは難しいため、もっと簡単に分かりやすく、不動産ポータルサイトでも省エネ性能ラベル表示を掲載する動きがあるようです。この件について、詳しく解説します。
省エネ性能ラベルは不動産ポータルサイトに2024年4月から掲載
不動産情報サイト事業者連絡協議会（RSC）や国土交通省などによる「省エネ性能表示制度で住宅の省エネ化は進むのか？」をテーマとした記者発表会が開催されました。
2024年4月から始まる「省エネ性能表示制度」に関する説明会でしたが、国の制度について、アットホーム、LIFULL HOME’S、SUUMOの主要不動産ポータル事業者が深くかかわっていることが重要です。
現在、不動産を探す方は、最寄りの駅に降りて駅周辺の不動産会社を回るのではなく、まずはSUUMO、アットホーム、LIFULL HOME’Sなどの不動産ポータルサイトで希望条件に合致する不動産をチェックしてから、問い合わせるのが一般的な流れです。
住宅ローン控除にも省エネ性能が関係してくる国の制度では、ポータルサイトをもっとわかりやすくする必要があります。今回の記者発表会では、2024年4月より、省エネ性能ラベルを各種不動産ポータルサイトに掲載対応することが発表されました。
省エネ性能ラベルを見れば、住宅を選ぶ際に評価を示す★の数や目安光熱費が示されているので、大いに役立ちそうです。
省エネ性能表示制度ってなに
新しい「省エネ性能表示制度」とは、「販売・賃貸事業者が建築物の省エネ性能を広告等に表示することで、消費者が建築物を購入・賃借する際に、省エネ性能の把握や比較ができるようにする制度」です。
改正建築物省エネ法に基づき、国土交通省では「建築物の販売・賃貸時の省エネ性能表示制度に関する検討会」を設置して省エネ性能の表示ルールなどについて検討し、9月25日に「建築物の省エネ性能表示制度のガイドライン等」を公表しました。
省エネ性能表示制度のガイドライン等のポイント
省エネ性能表示制度ガイドラインのポイントは以下のとおりです。
●開始時期：2024年4月（これ以降に建築確認申請を行う新築および再販売・再賃貸される物件）
●努力義務になること：広告する際に省エネ性能ラベルを表示する
●対象：住宅や建築物を販売・賃貸する事業者（物件の売主や貸主、サブリース事業者など）
●罰則：従わない場合は国が勧告等を行う（既存建築物は対象外）
●目的：省エネ性能を示すラベルや評価書を発行し、消費者が省エネ性能の把握や比較ができるようにする
該当する物件については、「省エネ性能ラベル」と「エネルギー消費性能の評価書」が発行されることになるようです。
「省エネ性能ラベル」と「エネルギー消費性能の評価書」とは？
「省エネ性能ラベル」と「エネルギー消費性能の評価書」を発行するには、「自己評価」と「第三者評価」のいずれかで行うようです。販売・賃貸事業者が国の指定するWebプログラムなどを使って自分たちで評価を行うのが「自己評価」、第三者評価機関に評価を依頼するのが「第三者評価」で、その場合は、省エネルギー性能に特化した評価・表示制度である「BELS（ベルス）」を使うとされているようです。
「省エネ性能ラベル」の3つの特徴
（1）エネルギー消費性能が星の数で分かる
国が定める省エネ基準より消費エネルギーが少ないほど、星の数が増えるというルールで表示されます。省エネ基準に適合していれば★1つ。それより10％削減するごとに、★が1つずつ増える計算になります。
ただし、エネルギーを使っても、太陽光発電などで補えばさらに削減できるので、★4つ以上は再生エネルギー設備がある場合に付けられます。そのため、★4つからは★が光るようなデザインになっているようです。再エネ設備の有無や削減率により、光らない★が4つのケースや3つ目以下で光る★が付くケースもあるようです。
（2）断熱性能が数字で分かる
建物から熱が逃げにくく、日射しなどの外からの熱が入りにくい、すなわち断熱性能に優れているほど数字が大きくなります。国が定める省エネ基準に適合していれば「4」、ZEH（ゼッチ）水準に達していれば「5」になるようです。
※ZEH水準とは省エネ基準適合住宅より、一次エネルギー消費量が20％以上削減（再生エネルギーを除く場合）されたもの
（3）目安光熱費が金額で分かる
その住宅の省エネ性能であれば電気やガスなどの年間消費量がどの程度になるか計算し、エネルギー単価をかけて算出した年間光熱費が目安として表示されます。ただし、家族が何人でどんな暮らし方をするかで実際に使う光熱費は異なるため、あくまで目安としての金額のようです。
目安光熱費は任意項目なので、表示される場合もされない場合もあります。表示されていないからといって、義務に反しているわけではないとの見解です。
「エネルギー消費性能の評価書」については、省エネ性能ラベルの内容を詳しく解説した書類となります。評価書は消費者に渡されますので、必ず保管しましょう。新築住宅を購入してその後に売却する場合に、この評価書があれば（仕様を変更していないなど、省エネ性能が維持されていることが条件）、売る際の広告でもラベルが使用できるとのことです。
実際に運用されてみないことには、わからないこともありますが、業界を挙げて消費者にわかりやすく伝えることに取り組んでいくことは大切だと思います。
制度や基準自体が世の中と共に変化しています。私もしっかりと変化していきたいと思います。少しでも皆様の住宅探しにお役に立てれば幸いです。
それでは、また、お会いしましょう。
【REDS】不動産流通システムの下山でした。
【REDS】不動産流通システム
下山 聡
080-3082-8409
E-mail: s.shimoyama@red-sys.jp
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