マンション購入検討時に必須！　管理のいいマンションを見極める方法【初級編】

REDS不動産流通システム、マンション管理士・管理業務主任者・2級FP・国際不動産スペシャリスト・宅建マイスター・宅建士の津司です。今回は管理のいいマンションを購入するための必須事項について簡単にご説明させていただきます。

お住まい探しの際に失敗を防ぐためには自己防衛のための一定の知識が必要です。リスクの見極めを営業担当者に丸投げでは不安ですよね。そのようなみなさまのお役に立てれば幸いです。

管理のいいマンションにそろっている条件

「マンションは管理を買え！」とは昨今中古マンション購入時に非常に重要なキーワードです。今後もますます、その重要度は増していくことは間違いないのではないでしょうか。お住まい購入での失敗を防ぐには、管理の良否の確認は必須ポイントです。

以下にその注目ポイントを列挙させていただきますが、これらはあくまで一般論です。実際には個別の判断が必要で、信頼できるエージェントとのお住まい探しは重要ということになります。

■総戸数
少ないから一概にダメということではありませんが、マンションの総戸数は多いほうがいいでしょう。

■管理組合の理事の選任方法
輪番制より立候補制がいいでしょう。輪番半数に立候補半数とするところでも問題ありません。輪番制としているところは、管理会社都合を優先しているのかもしれません。

■理事会の開催数
開催数が多いほうが当然いいでしょう。多いとは何回程度で平均値が気になるところですが、後で解説します。

■管理費と修繕積立金の関係】
「管理費＜修繕積立金」がよく、管理費は安いほどいいでしょう（極論です）。修繕積立金が低額な場合、注意が必要で、専有面積60㎡の場合は1万2,000円が分岐点です。修繕積立金の目安は㎡単価200円ですが、昨今の人件費、材料費の高騰で上昇傾向にあります。

■機械式駐車場
機械式駐車場は空きが少ないほうがよく、空き台数が多い場合は注意が必要です。

駐車場収入で、駐車場のメンテナンスが可能か否かが重要です。機械式駐車場の場合、修繕費として月額8,000円が目安です（国土交通省、マンションの修繕積立金のガイドライン）。つまり、機械式駐車場100区画の場合、メンテナンス費用として月額80万円が必要となります。

駐車料金1万円の場合、80台の利用があれば駐車場収入でメンテナンスが可能ですが、70台しかなければ月当たり10万円の補填が必要になります。

■共用施設
豪華すぎる場合は注意が必要です。維持修繕費用がマンション財政を圧迫する可能性があります。清潔感も大切。エントランスに入った瞬間の第一印象が大切です。管理がいいから、きれいに見えるのです。

■大規模修繕の周期
長期化傾向に準拠していることが望ましいといえます。これまでは12年が一般的でしたが、18年周期も十分可能です。資材、人件費の高騰がマンション財政を圧迫する可能性が高まる中で、修繕周期の延長は高騰分を相殺できる可能性が高いのです。

■ペット飼育の可否
ペット飼育可の方が資産価値は高くなります。ペットは家族。現状、大型犬の飼育をできる物件は皆無です。私見になりますが、規約を変更して大型犬を可とするだけで物件の資産価値は大きく上がると思います。購入希望者殺到は間違いありません。

規約の変更のハードルは低くはありませんが、物件購入した際に議案提出してもいいかもしれません。マンションの場合購入と同時に議決権を有する組合員になります。マンション規約を変更する権利を得ることができます。管理は住民の意識で変えることが可能です。

■外部専門家の利用状況
弁護士、建築士、マンション管理士などの外部専門家のアドバイスを受けていることが望ましいでしょう。

■管理会社の変更履歴
変更履歴があれば、管理意識の高い物件である可能性が高まります。変更により管理費の負担を下げることができます。理事会がマンション管理に熱心と判断する重要な要因です。いい管理は、熱心な理事会（住民）により成り立つということです。管理会社の良しあしよりも、理事会の取り組みの良否が重要です。

■掲示板の充実度、掲示内容
エントランスには、管理会社からの注意喚起、お知らせなどの張り紙があります。その内容は必ず確認してください。古いまま張り紙が放置されていないかなども管理の良否の重要な判断材料にすることができます。

以前、東京都S区のマンション掲示で『立小便禁止』の張り紙がありました。管理会社に問い合わせした際の説明は「3年前に、部外者が侵入してそのような事例がありました。今はありません」とのこと。

ただ、マンションの資産価値を大きく毀損するような掲示をし続けている管理会社はどうでしょうか？　いい管理をできているとは思えないですよね。

以上が今回、買主様にとって有益な豆知識の共有です。

やや専門的な情報も入っているのですが、できるだけわかりやすく使える知識としてご紹介させていただきました。今後のお住まい探しのプラスになれば幸いです。

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