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野渡 行泰(宅建士・リフォームスタイリスト)

「お客様第一」をモットーに努めてまいります。

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公開日:2024年1月31日

こんにちは、株式会社不動産流通システム、REDSエージェント、宅建士の野渡行泰(のわたり・ゆきやす)です。今回のブログでは、購入計画の初期段階である「資金計画を立てる(予算の確立)」際に必要となる「収入・収入証明書」についてご説明いたします。

収入証明書

収入とは?

お住まいを探す活動をしていると、よく「収入」という言葉をよく耳にするのではないでしょうか。この「収入」とは、年収のことを指しており、住宅ローンをいくら借りることができるのかを算出するために必要となります。それぞれの収入形態に合わせて、具体的には下記のとおりとなります。

●給与所得者:年収(源泉徴収票の左上に記載されている一番大きい金額)
●個人事業主:所得の種類によって異なりますが、確定申告書に記載されている各所得を合計した金額

もちろん、住宅ローンをいくら借りることができるかについての審査方法は、それぞれの金融機関によって異なりますが、住宅ローンの借入可能金額の算出をする際に、「年間あたりの返済額は年収の30%から45%ほど」「借入金額は年収の何倍まで」とそれぞれの金融機関で設定した算出方法で決定します。

「住宅ローン借入可能金額」がおおよそいくらかが分かれば、その金額に「自己資金」と「親族などからの援助金」を加算した金額が、購入に関する予算金額となります(この予算金額には「物件価格」と「諸費用金額」が含まれます)。

→→住宅ローン借入可能金額+自己資金+親族等からの援助金
=物件価格+諸費用金額

収入証明書とは? いつ必要?

ここまでの説明で「収入」についてはご理解いただけたかと思います。また、それにより、「資金計画を立てる(予算の確立)」についても前進したのではないでしょうか。

次に「収入証明書」について説明いたします。言うまでもないことかもしれませんが、「収入」について自分の口で「収入はいくらです」と言えばそれで足りるのかというと、そういうわけではありません。当たり前ですよね。そこで「収入証明書」という証拠書面が必要になるわけです。

収入の形態による収入証明書について、一般的なものは以下のとおりです。

【サラリーマンなどの給与所得者】
・源泉徴収票
・住民税(特別徴収税額)決定通知書または課税証明書(直近分)

【個人事業主】
・確定申告書の控え(直近3期分)
・納税通知書(その1・その2・直近3期分)

【法人代表者】
・決算報告書

住宅ローンの審査段階(事前審査or正式審査)によって各金融機関が求める収入証明書を提出する必要があります。事前審査段階では「源泉徴収票」や「確定申告書の控え」「決算報告書」の提出を求められ、正式審査の段階で公的な収入証明書を求められるケースが多いようです。

お勤め先によっては、源泉徴収票の再発行を依頼してから1週間以上も待たされるケースもあり、せっかく気に入った物件を買いそびれる事態を招いてしまうかもしれませんので、必要に迫られて、あわてて書類を探すことにならないように、あらかじめご用意されることをおすすめいたします。

ちなみに、イレギュラーなケースとして、「転職したばかり」「産休・育休明け」などの理由により、源泉徴収票はあるものの、現状の年収実態に合っていないこともあるかと思います。そのような場合には、「雇用契約書」や「給与明細」「賞与明細」などにより代用が効くケースも多いので、早い段階で購入のご相談をしている不動産会社にその旨を伝えるようにしましょう。

一点注意が必要となるのが「課税証明書」「納税証明書」などの公的証明書です。区役所や税務署に取りにいかなければいけないということもあり、平日は休みを取りづらいなどの理由から早めに用意したいとお考えになる方も多いかと思いますが、公的証明書については、金融機関により、書類の有効期限やどの年度のものを取得するべきなどの違いがある可能性もあります。取得するタイミングには十分に気を付けてください。

まとめ

少しかいつまんだご説明となりましたが、「収入・収入証明書」についてご理解いただけましたでしょうか。もし、「分かりづらい」「収入は分かったけど、その後どうすればいいのか分からない」などのご意見、ご質問がある場合には、ぜひお気軽にご連絡ください。

弊社のエージェントは、全員が宅地建物取引士の有資格者です。さらに住宅ローンアドバイザーやファイナンシャルプランナーなどの資格保有者も多く、不動産のベテラン揃いです。ご案内からお引渡しまで一貫して宅建士社員が対応いたします。

数ある不動産会社の中から弊社をお選びいただき、担当するお客様に、持てるすべての知識と経験を生かして、お手伝いすることが、何よりの喜びです。ご検討を進めていく中での、些細な質問でも構いません。ぜひお気軽にお問い合わせください。ご連絡お待ちしております。

 

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公開日:2024年1月30日

REDSエージェント、宅建士の木村です。

相続登記が義務化されます。2024(令和6)年4月1日より相続登記義務化制度が開始されます。正当な理由がないのに相続登記の申請をしないとペナルティもあるようですので、注意が必要です。

相続登記

相続登記義務化の大まかな内容

(1)相続(遺言も含む)によって不動産を取得した相続人は、その所有権の取得を知った日から3年以内に相続登記の申請をしなければなりません。

(2)遺産分割が成立した場合には、これによって不動産を取得した相続人は、遺産分割が成立した日から3年以内に、相続登記をしなければなりません。

(1)と(2)のいずれについても、正当な理由(※)なく義務に違反した場合は10万円以下の過料(行政上のペナルティ)の適用対象となります。令和6年4月1日より以前に相続が開始している場合も、3年の猶予期間がありますが、義務化の対象となります。不動産を相続したら、早めに相続登記の申請をしましょう。

※ 相続人が極めて多数に上り、戸籍謄本などの資料収集や他の相続人の把握に多くの時間を要するケースなどは正当な理由です。

不動産(土地・建物)の相続登記が義務化される目的とは

相続登記がされないため、不動産登記簿を見ても所有者が分からない「所有者不明土地」が全国で増加し、周辺の環境悪化や公共工事の阻害など、社会問題になっています。この問題解決のため、令和3年に法律が改正され、これまで任意だった不動産相続登記が義務化されることになりました。

相続人は、不動産(土地・建物)を相続で取得したことを知った日から3年以内に、相続登記をすることが法律上の義務になります。法務局に申請する必要があります。正当な理由がないのに相続登記をしない場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。遺産分割の話し合いで不動産を取得した場合も、別途、遺産分割から3年以内に、登記をする必要があります。

不動産を相続した場合の対応

相続人の間で早めに遺産分割協議の話し合いを行い、不動産を取得した場合には、その結果に基づいて法務局に、不動産相続登記をする必要があります。

早期の遺産分割が難しい場合には、今回新たに作られた「相続人申告登記」という簡便な手続き(※)を法務局でとって、義務を果たすこともできます。相続人申告登記は、戸籍などを提出して、自分が相続人であることを申告する、簡易な手続きです。

◆遺産分割の話し合いがまとまった場合→遺産分割の結果に基づく不動産相続登記を行います。不動産の相続を知った日から3年以内にする必要があります。

◆早期に遺産分割をすることが困難な場合→「相続人申告登記」を行う。

※ 令和6年4月1日より前に相続した不動産は、令和9年3月31日までに不動産相続登記申請を行う必要があります。

所有者不明土地について

土地の相続などの際に所有者についての登記が行われないなどの理由で、誰が所有者なのか分からない土地が増えています。あるいは、所有者は分かっていてもその所在が不明で所有者に連絡がつかない土地のことです。所有者が不明の土地の面積は、九州の土地面積よりも広いと言われています。このような管理されずに放置された所有者不明の土地は、周辺の環境や治安の悪化を招いたり、防災対策や開発などの妨げになったりしています。

そこで、こうした所有者不明土地をなくすため、令和3年4月に、所有者不明土地の「発生の予防」と「利用の円滑化」の両面から、総合的に民事基本法制の見直しが行われました。

所有者不明土地が生じる主な原因としては、

●土地の相続の際に登記の名義変更が行われないこと
●所有者が転居したときに住所変更の登記が行われないこと

などがあげられます。

所有者が分からない状態が続くと、土地の管理がきちんと行われないまま放置され、周辺の環境や治安の悪化を招き、近隣住民に不安を与えることになります。

また、土砂崩れなどの防災対策のための工事が必要な場所であっても、所有者が分からないために、工事を進めることができず、危険な状態が続いてしまったり、公共事業や市街地開発などのための用地買い取り交渉ができず、土地の有効活用の妨げになったりします。

上記のような理由から相続登記義務化制度が開始されます。

参考ページ
東京法務局
https://houmukyoku.moj.go.jp/tokyo/page000275.html

政府広報オンライン
https://www.gov-online.go.jp/useful/article/202203/2.html

 

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公開日:2024年1月29日

こんにちは。仲介手数料が必ず割引・最大無料の「不動産流通システム」、REDSエージェント、宅建士の戸村麻衣子です。

2024年に入って私たち不動産エージェントを悩ませているもの。

それは「省エネ性能」です。

なぜ、「省エネ性能」が私たちを悩ませるのか? それは、住宅ローン減税に大きく関わってくる内容だから、です。

つまり、これから住宅を購入しようとするみなさまにも大きく関わってくる内容となります。今回は住宅ローン減税に関わる部分を中心に「省エネ性能」について、2回にわたってお話いたします。

省エネ性能表示制度

日本は建築物分野での温暖化対策が急務

独NGO「ジャーマンウオッチ」が公表した各国・地域の気候変動対策を順位付けした報告書「気候変動パフォーマンスインデックス」において64カ国・地域を評価した結果、日本は58位で、5段階評価で最低のグループ(54位以下)でした。

1~3位は「該当なし」で、最高(4位)はデンマーク、最下位(67位)はサウジアラビアということでした(毎日新聞の2023年12月8日の記事より)。

上記はいちNGOのランキングではありますが、COP28で日本が4回連続「化石賞」を受賞しているのを見てもわかるように、地球温暖化対策が世界で叫ばれる中で日本は後塵を拝しています。

2050年カーボンニュートラル、2030年度温室効果ガス46%排出削減(2013年度比)の実現に向け、2021年10月、地球温暖化対策等の削減目標を強化することが決定されました。これを受けて、日本のエネルギー消費量の約3割を占める建築物分野における取り組みが急務となっています。

建築物のエネルギー消費性能の向上を図るため、建築物省エネ法(建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律)を制定・改正し、建築物のエネルギー消費性能基準への適合義務などの措置が講じられました。

住宅の省エネルギー化とは

各所での取り組みが必要とされていますが、私たちにとって最も身近である住宅(家)のエネルギー消費性能基準への適合義務(=温暖化対策)とは、「住宅の省エネルギー化」です。

「住宅の省エネルギー化」とは具体的に何を指すのでしょうか。

住宅で重要なエネルギー要素は暖冷房エネルギーです。暖冷房エネルギーを少なくすることで省エネルギーが実現できます。暖冷房エネルギーを少なくするには住宅の断熱性能を高めることが必要です。断熱性能等を高めた省エネ住宅にすることで「住宅の省エネルギー化」が実現できます。そのため、2024年から重要な要素となるのが住宅の「省エネ性能」なのです。

2024年4月に始まる「省エネ性能表示制度」とは

上記の取り組みを実行するために、「建築物省エネ法に基づく建築物の販売・賃貸時の省エネ性能表示制度」(「省エネ性能表示制度」)が2024年4月に始まります。

「建築物省エネ法に基づく建築物の販売・賃貸時の省エネ性能表示制度」(「省エネ性能表示制度」)とは、販売・賃貸事業者が建築物の省エネ性能を広告等に表示することで、消費者等が建築物を購入・賃借する際に、省エネ性能の把握や比較ができるようにする制度です。

住まいやオフィスなどの買い手・借り手の省エネ性能への関心を高めることで、省エネ性能が高い住宅・建築物の供給が促進される市場づくりを目的としています。2024年4月以降、事業者は新築建築物の販売・賃貸の広告などにおいて、省エネ性能の表示ラベルを表示することが必要となります。

省エネ性能ラベル
省エネ性能ラベル(出典:国土交通省「住宅性能ラベル」広告用チラシより抜粋)

ただ、これは私たちが居住用に使用するすべての建築物に表示義務があるわけではなく、2024年4月以降に建築確認を受けた新築物件が対象となります。それ以前の既存建築物についても表示は推奨されますが、表示しない場合でも勧告などの対象とはなりません。

どちらにしてもこの「省エネ性能ラベル」で規定以上(規定については次回説明いたします)の表示がされていれば、安心して購入できる「目安」となることは間違いなさそうです。

住宅ローン減税を受けるにも「省エネ性能」が必須に

住宅ローン減税を受けるにも、2024年1月以降に建築確認を受けた新築住宅の場合は「省エネ性能」が必要となります。

「建築確認」とは、建築物を建てる際に「法令に沿った、こういう建築を建てますよ」と申請し、それが検査機関で確認されることをいいます。つまり、2024年1月以前に「建築確認」を受けている場合、「省エネ性能」は不要です。つまり住宅ローン減税を受けるのに、中古住宅に「省エネ性能」は不要、となります(2024年1月現在)

一方、新築住宅は戸建てに限れば、建築確認がおりればすぐに着工されるものがほとんどですので、2024年半ば以降は、ほぼすべての新築住宅(戸建て)が「省エネ性能」必須の物件になると思われます。

ここで一点、注意が必要です。住宅ローン減税の場合、2024年1月以降に建築確認を受けたものが対象ですが、先に説明した「省エネ性能表示制度」では2024年4月以降の建築確認を受けたものが対象です。その点をご注意ください。

まとめ

大きな目安としては2024年に居住用物件を購入する場合

・(2023年12月31日までに建築確認を受けた)既存住宅(中古住宅)は「省エネ性能」がなくても住宅ローン減税を受けられる
・2024年1月以降に建築確認を受けたもの(新築住宅)は「省エネ性能」がないと住宅ローン減税を受けられない

という、以上の2点が言えます。ただ、受けられる減税額は違いますのでご注意ください。

住宅ローン減税の借入限度額等
~令和6年度税制改正における住宅関係税制のご案内~
(別紙1)令和6年度住宅税制改正概要

新築住宅(主に戸建て)をご検討されている方は、「省エネ性能」にも注目して、物件選びをしてみてください。次回は、住宅ローン減税を受けられる「省エネ性能」とは何か、またそれを示すもの(申請に必要な証明書)は何かをご説明いたします。

***

REDSではお客様にいいことも悪いこともきちんとお話しして売却・購入に携わる「正直不動産」営業に加え、新しい内容をエージェントどうしで情報交換を行い、積極的に知識を増やしています。

不動産に関することは、お客様に接する営業全員が宅建士であるREDSエージェントにお気軽にご相談ください!

 

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公開日:2024年1月28日

REDSエージェント、宅建士の由里拓也です。今回は国土交通省の「子育てエコホーム支援事業」について解説します。

子育てエコホーム支援事業

子育てエコホーム支援事業とは

国土交通省は2023年11月14日、「質の高い住宅ストック形成に関する省エネ住宅への支援(仮称)」事業の名称を、「子育てエコホーム支援事業」とし、2023年11月2日以降に、新築は基礎工事より後の工程の工事に、リフォームはリフォーム工事に着手したものを対象に、子育て世帯と若者夫婦世帯に対し、新築住宅では長期優良住宅に100万円、ZEH住宅では80万円を補助すると発表しました。

省エネ改修や子育て対応改修、バリアフリー改修などのリフォーム工事に対しては、基本は子育て世帯と若者夫婦世帯に対し最大30万円、その他の世帯に対しては最大20万円を補助。予算案では新築住宅への補助に対して1,700億円、リフォームへの補助に対して400億円の計2,100億円を計上。工事事業者側が申請し、交付申請期限は予算が上限に達するか、2024年末までとなります。

注文住宅の新築、新築分譲住宅の購入

以下の①②を満たすことが条件となります。

①子育て世帯または若者夫婦世帯のいずれかである

子育て世帯とは申請時点において、2005年4月2日以降に出生した子を有する世帯です。※令和6年3月31日までに建築着工するものについては、2004年4月2日以降。

若者夫婦世帯とは申請時点において夫婦であり、いずれかが1983年4月2日以降に生まれた世帯です。※令和6年3月31日までに建築着工するものについては、1982年4月2日以降。

②エコホーム支援事業者と請負契約もしくは、売買契約締結をし、住宅を取得する方

以下の1・2のいずれか、かつ3~8を満たす方が対象になります。

1.証明書等により、長期優良住宅に該当することが確認できる
2.証明書等により、ZEH住宅に該当することが確認できる
3.所有者(建築主)自らが居住する
4.住戸の床面積が50㎡以上240㎡以下である
5.土砂災害防止法に基づく、土砂災害特別警戒区域外に立地する
6.都市再生特別措置法第88条第5項の規定により、当該住宅に係る届出をした者が同条第3項の規定による勧告に従わなかった旨の公表がされていないもの
7.未完成または完成から1年以内であり、人の居住の用に供したことのないもの
8.交付申請時、建築士による証明書にて工事完了が確認できること

【補助額】
●長期優良住宅:1住戸につき100万円
●ZEH住宅:1住戸につき80万円

リフォーム

以下の①②を満たすことが条件となります。

①エコホーム支援事業者と工事請負契約等を締結し、リフォーム工事をする方
②リフォームする住宅の所有者等であること

・住宅を所有し、居住する個人またはその家族
・住宅を所有し、賃貸に供する個人または法人
・賃借人
・共同住宅等の管理組合・管理組合法人

【対象となるリフォーム工事】

以下の1~8に該当するリフォーム工事を対象とします。

1.開口部の断熱改修
2.外壁、屋根・天井又は床の断熱改修
3.エコ住宅設備の設置
4.子育て対応改修
5.防災性向上改修
6.バリアフリー改修
7.空気清浄機能・換気機能付きエアコンの設置
8.リフォーム瑕疵保険等への加入

【補助額】
●原則、1戸あたり20万円

詳細は、子育てエコホーム支援事業・ホームページをご確認ください。

子育てエコホーム支援事業は、ZEHレベルの省エネ性能を満たす新築住宅や省エネ化を含む幅広いリフォームを対象にした事業で、開口部の断熱等改修にも補助を行います。

先進的窓リノベ2024事業

「先進的窓リノベ2024事業」は、先進的な窓の断熱等改修に特化した事業で、求める性能と補助額が高いことが特徴です。どちらの事業も、住宅省エネ2024キャンペーンの参加事業ですが、補助対象となる製品や契約、着工の時期等の要件が異なります。

以下①②を満たす方が、補助対象者となります。

①窓リノベ事業者と工事請負契約を締結し、窓のリフォーム工事をすること
②窓のリフォーム工事をする住宅の所有者等であること

・住宅を所有する個人またはその家族
・住宅を所有し、賃貸に供する個人または法人
・賃借人
・集合住宅等の管理組合・管理組合法人

【補助対象となる住宅】

以下の1に行うリフォーム工事を対象とし、2により補助対象になる製品や補助額が異なります。

1.既存住宅
リフォーム工事の工事請負契約日時点において、建築から1年が経過した住宅または過去に人が居住した住宅(現に人が居住している住宅を含む)をいいます。

2.戸建住宅もしくは、集合住宅

【対象となる工事】
対象製品を用いたリフォーム:ガラス交換、内窓設置、外窓交換、ドア交換

対象製品とは、メーカーが登録を申請し、事務局が一定の性能を満たすことを確認した製品です。メーカーから、製品の性能やサイズが記載された「性能証明書」が発行されます。

【補助額上限】
●1戸あたり200万円を上限

詳細は、先進的窓リノベ2024事業・ホームページをご確認ください。

以上、ご参考になりましたら幸いです。
弊社、不動産流通システムでは、諸経費の中でも大きな金額となる仲介手数料が、必ず割引、もしくは無料となります。住宅資金のご相談もお気軽にお問い合わせください!

 

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公開日:2024年1月27日

REDSエージェント、宅建士の畑中隼一郎です。

住宅ローンの選定と返済計画は、長期的な視点と慎重な計画が求められる重要なテーマです。この記事では、住宅ローンの選び方から賢い返済戦略まで、詳細かつ誰でも理解しやすい内容で解説します。

住宅ローン

ローン選びの基本

住宅ローン選びの基本は、慎重な比較と将来を見据えた計画です。まず考慮すべきなのが金利です。金利は借入期間中に支払う利息を左右します。固定金利は一定期間内で一定の金利が適用され、変動金利は金融市場の変動に応じて金利が変わります。選ぶ際には、将来の金利の動向や自身の経済状況を考慮し、最も適したものを選びましょう。

次に注目すべきは借入期間です。借入期間が短いほど返済総額は少なくなりますが、月々の返済額は増えます。一方で、借入期間が長い場合は月々の負担は軽減されますが、返済総額は増加します。ライフスタイルや将来のライフプランに合わせて、返済期間を選定しましょう。

返済額も重要なポイントです。月々の返済が適切でないと、生活に支障をきたす可能性があります。返済能力を正確に把握し、無理のない範囲での返済プランを立てることが必要です。返済額の計算には、元本と金利の分割払いを含めた総返済額を考慮し、適切な月々の支払いプランを組み立てましょう。

最後に、住宅ローンの基本を押さえることは、将来の生活の安定に大いに寄与します。金利や借入期間、返済額を丁寧に比較し、自身のライフプランに合わせた選択を行うことが、住宅ローン契約の成功への第一歩です。

返済計画の作成

住宅ローン契約を締結する前に、徹底的な返済計画を立てることが成功の鍵です。この計画はご自身が返済できる範囲を理解し、将来にわたって安定した生活を維持するための基盤となります。

最初に行うことは、現在の収入と支出を洗い出すことです。定期的な収入や生活費、急な支出などをリストアップし、実際の返済にどれだけの余裕があるかを確認します。これにより、生活の中でどこまでローン返済に回せるかを具体的に把握できます。

将来の変動にも備えるため、計画には柔軟性を持たせましょう。予想外の出費や急激な生活の変化にも対応できるよう、緊急時の備えを計画に組み込んでおくことが重要です。また、計画においては返済期間や月々の返済額、金利の変動に対するリスクを考慮することも重要です。

専門家や金融アドバイザーに相談することもおすすめです。彼らは市場動向や金利変動に精通しており、最適な返済計画を提供してくれるでしょう。専門家の意見を取り入れつつ、自分自身でも計画を練ることで、返済に対する不安を軽減し、より安心して住宅ローンに取り組むことができます。

余裕を持った支払い能力の確保

住宅ローンの返済は家計への負担が大きいため、月々の支払いが収入の30%未満になるように工夫することが重要です。こうすることで、生活に余裕をもたせ、非常時にも対応しやすくなります。返済に使う収入だけでなく、将来のキャリアの変動や家族構成の変化にも注意を払いましょう。

最も効果的な方法は、収入と支出の管理を徹底することです。家計簿をつけ、何にどれだけのお金がかかっているのかを明確にしましょう。節約の余地があれば検討し、無駄な支出を見直すことで、返済に充てる資金を確保できます。支出を見直す際には、食費や光熱費、通信費などを重点的にチェックし、ムダを省く工夫をすると効果的です。

住宅ローン減税の確認

住宅ローン減税をうまく活用することで、住宅購入の初期コストを軽減し、返済負担を軽くすることができます。例えば、利子控除や住宅取得資金の特例などが該当します。

利子控除は通常、住宅ローンの支払いに対して適用されます。支払った利息額が一定の範囲内に収まる場合、その金額を所得税の計算から差し引くことができます。ただし、地域ごとに規定が異なるため、具体的な条件や上限額を確認することが不可欠です。

住宅取得資金の特例も検討する価値があります。これにより、住宅購入時に必要な資金を節約できることがあります。ただし、これらの減税制度は継続的な居住や条件の遵守が求められることが一般的ですので、詳細をよく理解した上で適用することが肝要です。

まとめ

住宅ローンの選び方は金利、借入期間、返済額を慎重に比較し、将来を見据えた計画が鍵です。返済計画では現在の収支だけでなく、将来の変動やライフイベントも考慮し柔軟な計画を立てましょう。

 

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公開日:2024年1月26日

REDSエージェント、宅建士の菊池弘之です。人生で多くても数回の経験となる不動産の購入において、気を付ける必要のある物件について、マンション・戸建て(土地含む)と種別ごとに解説いたします。将来の売却に直結する事柄ですので、参考になれば幸いです。

要注意物件

要注意物件1:管理形態が自主管理のマンション

総戸数が少ないマンションで、築年数が経過しているとおおむね自主管理になりやすいといえます。というのも、総戸数が少ない場合は管理会社が介入すると費用が割高になることと、マンションによっては管理会社から管理NGとなることがあるからです。

また、情報の開示量がどうしても少なく、仲介会社担当者のヒアリング能力によることになるので、購入者が必要な情報が足りないことも多いのがネックです。

要注意物件2:旧耐震物件でかつ耐震適合していない、もしくは特殊な形状のマンション

1981年6月以降に建築確認された物件は「新耐震基準」、これ以前のものは「旧耐震基準」となります。旧耐震基準でも物件によっては頑丈で、住宅供給公社が分譲主となった団地などは、壁式構造である点と単純な構造のため、これまでの地震でも大きな被害はないと言われております。

2024年1月1日の石川・能登地方の地震で8階建てくらいのビルが倒壊している映像がありましたが、旧耐震基準かつ特殊な構造(1階部分はピロティ)のため、倒壊してしまったと言われております。実際に、ピロティのあるマンションは東京都が耐震の助成金を設け、将来の地震に備えるような指針が出ております。以下のURLを参照いただければと思います。

https://www.metro.tokyo.lg.jp/tosei/hodohappyo/press/2023/06/01/18.html

旧耐震基準の物件は近年さらに住宅ローンの取り扱いが厳しくなっていると感じますので、売却の見据えた購入を考えることが大切です。

要注意物件3:半地下の部屋、1階の北向きのマンション

半地下の部屋、1階の北向きのマンションは購入時の価格は安いかもしれませんが、売却する際にかなり難航します。

マンションのメリットである眺望や開放感があまり感じられず、湿気と暗さにより、気分も上がりづらいです。余程その部屋が気に入った場合は問題ありませんが、私個人的にはお勧めしておりません。

要注意物件4:1階が飲食店の小規模マンション

1階が飲食店の小規模マンションでは、どうしても害虫が発生しやすく、気になる人にとっては注意が必要です。特に古いマンションの場合は隙間も多いため、どんなに気を付けていても害虫は発生しやすくなります。

要注意物件5:駅から徒歩20分以上のマンション

特に東京23区などの人口密集地では、一般的にマンションに求めるメリットとして、駅からの距離という利便性があります。徒歩15分以上となると需要としては限定的になり、徒歩20分以上となると、かなり需要が狭まってきます。

ただ郊外の大規模マンションで、車生活がメインのエリアなどはこの限りではありません。

要注意物件6:4階以上なのにエレベーターがないマンション

住宅供給公社などが分譲したバブル期以前くらいのマンションで多くあります。エレベーターなしで3階までは抵抗のない方が多いのですが、4階、5階となると大変ですし、抵抗のある方が多いです。実際、4階以上となるとかなり売却まで時間がかかると思われます。

その分を価格で補うような形になると思います。実際、私の祖母も団地の4階なのですが、階段が大変そうです。なかなか気軽に外に行きづらくなるとも思います。

要注意物件7:検査済証がない、古い擁壁に存する中古戸建て

坂の多い地域では、まだまだ古い擁壁が多く存在しています。新築の建売住宅の場合では、建築ができない擁壁はしっかりと是正をして新築していますが、中古の戸建てを支えている擁壁の場合、その擁壁をしっかり確認することが大切です。調べる方法としては、役所で擁壁の「工作物台帳」があるかどうかを確認すること、なければ外観から問題なさそうか判断することです。

私が近々触れた事例ですと、5mの古い擁壁があり、水抜き穴もなく、地震があった場合は今にも崩れてしまいそうな擁壁でした。(下記写真参照)

擁壁

このような擁壁のやり替え工事は、おおむね見積もりよりも高い金額になります。擁壁のある物件の購入には注意が必要です。

要注意物件8:道路下にある戸建て・土地

道路下にある土地や戸建ては、マンションの半地下・北向きの部屋と似ていて、湿気が多くなりがちなため、カビが発生しやすくなります。

要注意物件9:但し書き道路に接道している戸建て・土地

但し書き道路に接道していると再建築の際に建築物が制限されます。ただそのぶん価格は安いので、金額重視の方は向いているかもしれません。

要注意物件10:新幹線・電車・幹線道路沿いにある戸建て・土地

新幹線、電車、幹線道路沿いにあると、音と振動に悩まされることになります。音だけだと思いきや、意外と振動もあるので、ぐっすり眠りづらくなります。また洗濯物を干す際にも、すすが付きやすいこともあります。

新幹線の近くや電車の近くの物件については、朝から夜まで電車の音が続くので、慣れていない方には厳しいと思います。ただ今までこのような環境で暮らしてきた方にとっては問題ないことも多いです。

今回は上記のとおり、注意が必要な物件についていくつかの具体事例を挙げてみました。REDSは将来的な価値まで考えて、物件を提案させていただきますので、ご安心ください。

少しでも皆様の物件選びのご参考になれば幸いです。

 

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公開日:2024年1月25日

皆様こんにちは。

首都圏1都3県(東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県)の不動産取引について、必ず「仲介手数料が無料」または「仲介手数料が割引」になることで注目の、不動産流通システム【REDS】のマイスターエージェント、宅建士・宅建マイスターの堀茂勝(ほり しげかつ)でございます。

今回は、不動産の共有持ち分の決め方についてのお話です。

共有持ち分

妻の内助の功に応える気持ちが「贈与」でペナルティも?

ご夫婦で不動産を購入した場合、それぞれ「持ち分」を登記することになるのですが、この持ち分、どのように決めたらいいか悩む方も多いようです。

「住宅ローンを組むのは俺だけど、俺が稼いで家を持てたのも、払っていけるのも、家内の内助の功があってこそ。だから、持ち分は半分ずつにしたい!」というお客様も、実際いらっしゃいました。

すごく優しいご主人様の、この奥様への愛情、感動です。

夫婦

でも、そのとおり1/2ずつの持ち分で登記してしまった場合には、奥様が実際に費用を負担していないにもかかわらず、持ち分を持たせてあげた分は「ご主人様から奥様への贈与」という扱いになってしまうことはご存じでしょうか。

贈与税の申告期限は、「贈与を受けた年の翌年の2月1日から3月15日まで」です。この間にきちんと「贈与の申告」までおこなっていれば問題はないのですが、それを知らずに「贈与の申告」をしないままでいると、期限内に手続きを済ませなければ、本来の納付額だけでなく延滞税や加算税などの多大なペナルティさえも課せられてしまいますので、注意が必要ですネ。

持ち分についての基本的な考え方

持ち分を決めるのに参考にしていただくために、まず簡単な表を用意してみました。

持ち分の決め方_表1

この表は「購入にかかった費用」を支払うにあたって、それぞれの共有者が「いくらずつ、出資したのか」を明確にするものです。

持ち分についての基本的な考え方は、それぞれの出資者が「出資した金額」を分子、「購入にかかった総額」を分母にして比率を出したものが、それぞれの「持ち分」になるという考え方です。

実際の持ち分の入力例を見てみよう

実際に下記の例について、表に入力してみましょう。

今回、物件の売買代金は5,000万円であったとします。これを購入するのに必要な取得費用(登記費用や仲介手数料など)は400万円とします。これを足したのが「購入費用(C)」で、5,400万円かかったことになります。この5,400万円を支払うために、それぞれの出資額は下記のとおりでした。

ご主人(共有者①)は、自分で貯めた預貯金から200万円を出し、ご主人様名義の住宅ローンを4,500万円組みましたので、ご主人の出資額は4,700万円となりました。

そして奥様(共有者②)は、独身時代から貯めた預貯金から200万円を出し、自分の親から住宅購入のために500万円の贈与があり、これを支払いにあてましたので、奥様の出資額は700万円となりました。

貯金

この状況を、上記の表に埋めていったのが、下記の表です。

持ち分の決め方_表2

これにより、

・ご主人様の持ち分は、「5400分の4700」
・奥様の持ち分は、「5400分の700」

とするのが妥当そうであることがわかります。

案分して「54分の47」と、「54分の7」としてもかまわないですが、算数・数学ではありませんので、あとあとのわかりやすさでは、そのまま「5400分の4700」で登記するのがよさそうです。

ペアローンの場合

ペアローンの場合、それぞれの借入額がはっきりしている場合は、上記の表にそれぞれの借入額を入力すればよろしいのですが、「連帯債務型」などで、借り入れが1本化している場合はどのようにすればいいのでしょうか。

簡単に言いますと、その「借入額」を「収入合算額のうちの、それぞれの収入額の比率」をかけたものを、それぞれの「借入額」として入力します。

たとえば4,500万円の連帯債務の住宅ローンについて、「ご主人年収600万円、奥様年収300万円収入合算は900万円」であれば、

・ご主人様の借入額は「4,500×(600÷900)=3,000万円」
・奥様の借入額は「4,500×(300÷900)=1,500万円」

と割り振ることになるわけです。

ペアローン

詳しくは
住宅ローンの連帯債務の持分割合の決め方は? シミュレーション付き解説
を参考にしてみてください。

取得費用に含めることができるのは?

購入時に必要な取得費用(登記費用や仲介手数料など)と書きましたが、実際に「取得費用」に入れることができるのは限られています。「購入後」の入居や居住にかかる費用は対象外になるものが多いので、注意が必要です。

取得費用に含められるもの

・移転登記費用
・保存登記費用
・表題登記費用
・契約書印紙代(個人)
・建物建築請負代金
・建物取得費用
・土地・建物購入代金
・土地造成費用
・住宅ローン事務手数料
・住宅ローン保証料
・仲介手数料
・不動産取得税
・固定資産税清算金

取得費用には含められないもの

・引っ越し代金
・火災保険料
・家具家電カーテン等
・インターネットCATV加入料
・住宅ローン金利
・つなぎローン事務手数料
・つなぎローン金利
・管理費・修繕積立金

(参考文献:知らなきゃ損する住まいの税金 第21版 まちの専門家グループ(株)ラックコンサルタント著)

なお、今回のブログの記載の内容については、おおまかな原則的な考え方を説明しているものですので、個別のケースについては、必ず税務署や税理士のアドバイスを受けていただくことが必要になります。

税金

納税の申告漏れに、くれぐれもご注意くださいませネ。

 

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公開日:2024年1月24日

この度、REDSリフォームの一員となりました髙石彩也子です。ブログを書くのは初めてで、何を書こう……?とずっと悩んでいました。せっかくなので、簡単な自己紹介や取得した資格、それに関わるお話を書いていこうかと思います。

私の資格は二級建築士

私は「二級建築士」の資格を持っています。当時勤務していた不動産会社で、販売図面や賃貸募集図面を作っていたのがきっかけで取得を目指すようになりました。

その会社では市販のソフトで大まかに躯体や壁をなぞって図面を作っていました。作るならちゃんと線を引いて描きたいと思い、勉強して資格を取ることにしました。資格を取るには学校に行くのが一番早いと分かったので、学校宛てにすぐ願書を提出、面接・面談、とずいぶん慌ただしいスケジュールでした。

ここまで2~3月の出来事で滑り込み入学のような形だったので、本当にバタバタしていました。年齢や職業もバラバラな面白いクラスメイトに恵まれ、久しぶりであっという間の学生生活などを楽しみながらもなんとか試験に合格し、現在に至ります。

建築士の資格を取得すると、宅建士と同じように法定講習を3年に1度受講します。建築士事務所に所属していない場合は受講義務がありませんが、1年前に機会があり受講しました。受講内容は、建築基準法の改正内容、昨今の新型コロナウイルス感染症に関わる室内空気環境の話、省エネルギー住宅、近年の木造住宅や耐震基準のことなどでした。

地震など自然災害で建築基準法は改正される

法改正

そもそも建築基準法が改正される理由は、社会や技術の変化、新たな課題への対応、法令の見直しや改善の必要性など、さまざまな理由があります。そのひとつが、地震や洪水などの自然災害です。

2016年4月の熊本地震は今回受講した法定講習でもテーマに挙げられていました。熊本地震では震度7の地震が2回繰り返して発生し、多くの建築物が被害を受けました。木造住宅については損壊や倒壊など、甚大な被害だったと記憶しています。

また、住宅の建築年によって被害がどの程度あったのか、日本建築学会が調査を行ったところ、「1981年6月以前に建てられた住宅の被害率が高い」という結果が出ています。

ご存じの方もいらっしゃると思いますが、1981(昭和56)年6月以前の住宅は、旧耐震基準で建てられた住宅です。同年に建築基準法が大きく改正され、新たに新耐震基準が策定されましたが、これは1978(昭和53)年に発生した宮城県沖地震の家屋倒壊の被害が甚大であったことが理由として挙げられています。

私が生まれる以前の地震被害ですが、被害状況などを調べてみると今年初めの「令和6年能登半島地震」と同じように、地震による建物の倒壊や地割れ、津波による浸水などの被害があったようです。建物のほかに塀やブロック塀の破損・倒壊による死傷者が目立ったという記録から、1978年には「ブロック塀の安全対策」について改正もされています。

地震大国と言われるほど地震が多い日本ですが、この時をきっかけにリスク認識が高まり、その影響を最小限にするための対策強化として見直されたのが新耐震基準ということです。建築技術や新しい建材などの発展で、旧耐震基準では考慮されていなかった性能向上が可能となり、より安全で持続可能な建築物を確保することができるようになりました。

阪神・淡路大震災も契機に建築基準法改正

木造住宅を建築する際の必要壁量などの見直しがされていましたので、1995年の阪神・淡路大震災でも一定の役割が果たされていたという結果も出ていたようですが、まだまだ不十分な部分もあり、多くの木造住宅が倒壊しています。

そのため、1995年の阪神・淡路大震災と同年12月に実物大の住宅を用いた振動台実験を繰り返し、倒壊した木造住宅の耐震に対する改善策として挙げられた

1.有筋基礎の義務化
2.筋交いや耐力壁端柱の柱頭柱脚の接合仕様の導入
3.耐力壁配置の確認法の導入

などの内容で、2000年に再度建築基準法の改正が行われました。

接合金物の例1

接合金物の例2

〈接合金物の例〉

部材同士をつなげる金物で、特に隅角部は引き寄せ金物をつけるのがマストだと言われています。これによって、最近の木造住宅の性能は格段に向上しました。

2011年の東日本大震災では、1階部分が津波でえぐられてしまったにもかかわらず、倒壊せずに、余震にも耐えていたという実例もあります。また、津波でべた基礎ごと浮いて移動した住宅もあったというので驚きです。

津波の被害を受けた住宅

〈1階部分が津波でえぐられてしまった住宅〉

熊本地震でも、新耐震基準導入以降の木造建築物では、接合部の仕様が明確化された2000年以降の倒壊率が低く、接合部の仕様等が現行規定どおりのものは、倒壊・崩壊の防止に有効的だったとされています。

耐震性能の目標は「大地震に、建物の倒壊を防いで命を守る」ことです。遡れば建築基準法が制定された昭和25年、その2年前に福井地震がありました。住宅性能の著しく低かった時代に、せめて命は守れるようにと決められたものです。

今の建築基準法は、何年も何年も繰り返し発生する地震や災害の被害経験からどのようにしたら耐え、命を守れるか、検証データや実験、検討を重ねながら改正されてきたといえます。これから先、さらに耐震性能が向上し、大地震にも耐えられるような住宅が増えていったら、被災後の復旧・復興への負担も軽減できるのではないかと期待しています。

まとめ

建築基準法を掘り下げるとどうしても地震のお話が出てきてしまい、今回は耐震のお話がメインとなってしまいました。次回は省エネルギー住宅について書こうと思います。

最後に、この度の令和6年能登半島地震により犠牲になられた方々に謹んでお悔やみを申し上げるとともに、被害を受けられた皆様に心よりお見舞い申し上げます。一日でも早く平穏な生活に戻られますことを心よりお祈り申し上げます。

 

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公開日:2024年1月23日

こんにちは。REDSリフォーム宅建士の水谷純子です。

ステキな家具に囲まれた暮らしは人生を豊かにしてくれますね。家具にはどんな歴史があり、ふだん何気なく使っているイスやテーブル、ベッドにはどんな種類があるのでしょうか。

家具

家具の歴史

人類の生活様式や社会状況の変化と密接に関連して変化してきたのが家具の歴史です。以下に、家具の歴史の一部を紹介します。

古代の家具

家具の使用は、古代のメソポタミア(現在のイラクの一部)やエジプトから確認されています。特に、イスは家具の歴史の始まりとされています。20世紀にエジプトのツタンカーメンの墓が発掘された際、黄金の玉座(イス)や寝台などが発見されました。

日本の家具の歴史

日本の家具製造は、江戸時代以前にはあまりなじみのないものでした。しかし、近代化が進み、家庭だけでなく、学校やオフィスのテーブル・椅子のようなスペースが西欧文化を取り入れるようになってから、家具製造が本格的に発展しました。

日本の主な家具産地としては、大川市(福岡県)、静岡市(静岡県)、高山市(岐阜県)などがあります。これらの地域は、豊富な木材資源と優れた職人技術を持ち、それぞれ独自の家具製造の歴史と特徴を持っています。しかし、1990年代以降、日本の家具製造業界は減少傾向にあります。これは、生活様式の変化、経済の低迷、輸入家具の増加など、さまざまな要因によるものです。

以上のように、家具の歴史は、人々の生活や社会の変化を反映して進化してきました。そして、これからも新たな技術やデザインの発展により、家具の形状や機能はさらに多様化していくことでしょう。

家具の分類

家具は、その形状、機能、使用される材料によってさまざまな種類に分けられます。以下に、それぞれの分類とその特徴について説明します。

形状による分類

脚もの:椅子(チェア)、テーブル、ソファ、ベッドなど、脚が付いているものを指します。
箱もの:タンス、チェスト、キャビネットなど、収納できる箱のようなものを指します。

機能による分類

人体系家具:身体に直接触れて、身体を支える家具を指します。例えば、椅子(チェア)、ソファ、ベッドなどがあります。
準人体系家具:作業するための椅子の補助的役割がある家具です。例えば、テーブル、デスクなどがあります。
建物系家:収納したり整理したりするときに用いられる家具です。例えば、タンス、カップボード、キャビネットなどがあります。

材料による分類

木材:針葉樹と広葉樹があります。また、無垢材と合板で分けることもあります。
金属:鋼、ステンレス、アルミニウム、銅、銅合金などがあります。
プラスチック:熱可塑性樹脂と熱硬化性樹脂があります。

これらの分類は、家具の選択や配置を考える際に参考になります。

家具の種類

家具の種類には、以下のように数多くの種類があります。

椅子の種類

●スツール:背もたれとひじ掛けのない小椅子。バック(腰止め)スツール、ハイスツール(座面が高い)、オットマン(足休め用のスツール)など。

●ダイニングチェア:食事用の椅子(背あり)。アームレス、アームチェアがある。座面高(SH=シートハイ)は約420㎜前後。フォーマルタイプの物は、背の部分が高いハイバックチェアが一般的。LD用リビングダイニングチェアは食事と休息椅子を兼ねるので、ややSHが低め(約390㎜前後)。

●イージーチェア(安楽椅子):一人用の肘掛け椅子。リビングなどで休息用。

●パーソナルチェア:一人用の休息椅子でイージーチェアより座と背の角度が大きいものやリクライニング、ロッキングなどの機能をもつものがある。

●ソファ:休息用の長いす。

●フロアチェア:床に座面が接している椅子。

●カウチ(デイベッド)、寝椅子:横たわるための背がついた休息用ソファ。

●座椅子:和室などに用いる脚のない背もたれ用の椅子。成形合板製でスタッキングできるアームレスタイプが多いが、片肘つきもある。回転式やリクライニング式のものは座面高が70~80mmあり、使い勝手がよい。

●フォールディングチェア:折り畳みの椅子

●スタッキングチェア:収納の際に積み重ねできる椅子。

●ギャンギングチェア:横に連結できる椅子。

●ロッキングチェア:揺り椅子。オフィスの椅子などで背が前後に動く機能をロッキング機能という。

●リクライニングチェア:背が傾いて固定するもの。

●セパレートチェア:肘なし、肘あり、コーナーといった各チェアを自由に組み合わせてレイアウトができるもの。

●ソファベット:背が回転して倒れ、座がスライドしてベッドになるもの。

●昇降式椅子:手動、ガススプリング式で座が上下するもの。

テーブル、デスクの種類

●ダイニングテーブル:食事用テーブル。高さは80~750mmが標準。

●リビングダイニングテーブル:食事兼休息用テーブル。ダイニングテーブルよりやや低め(600~660mmくらい)のものが多い。

●リビングテーブル:ソファとセットで用いられるテーブル。置く場所によってセンター、サイド、コーナーなどの種類がある。高さは300~600mm。

●ナイトテーブル:ベッドの頭脇に置くサイドテーブル。

●座卓:床座生活用のテーブル。高さは330mm程度が標準。

●リフティングテーブル:高さを調整できるテーブル。ガススプリング式が多い。

●エクステンションテーブル:拡張式、伸縮式。主甲板の下に左右2枚の甲板が仕込まれ、左右片方ずつ別々に引き伸ばすことができるドローリーフテーブルもそのひとつ。

●フォールディングテーブル:折りたたみ式テーブル。甲板の両サイドを折りたためるものはバタフライテーブルということが多い。

●ネストテーブル:入れ子式のテーブル。組子テーブルともいわれ、3~5個の相似形テーブルで1組となっている。
●ライティングビューロー:書棚兼デスク。ドロップ扉と連動して扉受けが迫り出す機構を持つものが多い。

●コンソール:壁据付テーブル。

ベッドの種類

●二段ベッド:寝室スペースが狭い所で2人分のベッドを確保できる。分離式や固定式の市販品のほか、床・壁面に造り付けるベッドもある。

●コンバーティブルベッド:通常の寝台以外の用途にも用いられる兼用ベッドの総称。寝椅子状のカウチベッド、ホテルや病院で追加用として使われるエキストラベッドなどがある。

●可動ベッド:スイッチ1つで上半身部分が持ち上がるベッドや、腰部だけが持ち上がり、ストレッチ効果のあるベッドなど。

●昇降式ベッド:電動で任意の高さに止めて利用できるベッド。不使用時には、天井近くまで上昇させて、空間を広く利用することができる。ワンルームや子供部屋で利用されることが多い。

●介護ベッド:補助や介護を受ける人用のベッド。基本的な動きは、上半身を起こしていくものだが、ベッドが半回転してベッドサイドへ直角に身体を向けられる機能が付いたものや、足だけ上昇させる機能が付いたものもある。ほかにも、床ずれ防止のため横臥姿勢をとりやすいように左右どちらかに傾けることができるもの、介護人の腰への負担を軽減させるためにベッド全体を昇降させる機能が付いたもの、ベッド中央にトイレ用の穴があり排泄処理ができるものなどがある。

収納家具の種類

●ダイニングボード(カップボード):食器戸棚のこと。ハッチ付のものもある。※ハッチ:食器類の受け渡し用のための穴。

●リビングボード:AV機器、飾り物などが収納される場合が多い。

●サイドボード:ガラス扉を多用した背の低いリビングボード。

●チェスト:元来は衣類・調度品などを収納するための箱を指した。17世紀半ばに引き出しがつけられ、現在の整理箪笥型へ発達した。

●ウォークインクローゼット:衣類用の小部屋(納戸)。

●ワードローブ:洋服筆筒。

●ドレッサー:洋式の鏡台で、一般的に下段は整理箪筒や小引き出しが付いている。

●箪笥(たんす):箪笥は江戸時代初期に登場し、衣装箪笥、茶箪笥、帳場箪笥、薬箪笥など多様に発展した。

●桐箪笥:キリは和箪笥に最適な材料とされる。軽い材で、吸湿・放湿が速いる(木材は吸湿によって膨張する)ため、箪笥に利用すると湿度の高い時には気密性が高く、乾燥時には通気して衣服を保護する。

まとめ

部屋

家具は私たちの生活を豊かにし、快適にするための重要な要素です。それぞれの種類と機能が、私たちの日常生活を支え、空間を美しく彩り、自分自身のライフスタイルや価値観を反映することができます。新しい家具を選ぶ際は、その機能性と美しさだけでなく、自分自身の生活にどのようにフィットするかを考え、家具とともに、よりよい生活を築いていきましょう。

それでは、次回のブログでお会いしましょう。ありがとうございました。

 

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公開日:2024年1月22日

REDSエージェント、宅建士の森山です。日銀の金融政策の見直しで、長期金利に続き短期金利も上昇する可能性が出てきており、住宅ローンの金利はどれくらい上がるのか、家を買うことを検討しているみなさまの中には気になる方も多いのではないでしょうか。

住宅ローンの金利タイプには変動型と固定型があります。それぞれについて解説します。

住宅ローン

住宅ローン・変動金利型

変動金利型の住宅ローンは一般的には半年ごとに金利が見直され、金利の動きによって返済額が変わる可能性があります。

●メリット:金利が低ければ利息が少なくなるため、借り入れ当初の返済金額を低く抑えることができます。また、金利が下がれば返済額も減少します。
●デメリット:金利が上昇すると返済額が増加します。また、返済計画が立てにくいという点もあります。

住宅ローン・固定金利型

固定金利型の住宅ローンは、一定期間(全期間固定金利型)または借り入れから特定の期間(固定期間選択型)の間、金利が変わらず、返済額も一定です。

●メリット:金利が上昇しても返済額は変わらないため、金利上昇の影響を受けず、返済計画が立てやすいです。
●デメリット:変動金利型に比べて金利が高めに設定されているため、毎月の返済額が高くなり、借入可能額が少なくなる可能性があります。

どちらの金利タイプを選ぶかは、個々の金利観、ライフスタイル、リスク許容度などによります。それぞれの特徴を理解した上で、自身の状況に最も適した選択をすることが重要です。また、金利動向を定期的にチェックし、必要に応じて金利タイプを変更することも選択肢に入れておきましょう。

住宅ローンの保証料・手数料とは

住宅ローンを借りる際には、保証料と融資手数料という2つの費用が発生することがあります。それぞれの役割と違いについて説明します。

保証料

保証料は、借り手が返済できなくなった場合に、保証会社が返済を肩代わりするための費用です。保証料は、借入額と返済期間によって変わります。また、保証料には一括前払い型と金利上乗せ型の2種類があります。

融資手数料

融資手数料は、住宅ローンを借り入れる際の手続きの報酬として金融機関へ支払う費用です。「定率型」と「定額型」の2種類に分けられます。定率型では、住宅ローンの借入金額に対して一定の利率を掛けた金額を支払います。定額型では、手数料を数万円程度の少額に抑えられますが、かわりに借入金利が年0.2%ほど上乗せされるのが一般的です。

これらの費用は、金融機関によって異なります。大手銀行や地方銀行では、保証料の支払いが必要ですが、事務手数料は3万~5万円程度と定額です。一方、ネット銀行では、保証料が不要である代わりに、事務手数料は借入金額の2.2%程度もしくは数十万円の定額に設定されています。最近では大手銀行でも保証料型ではなく手数料型が増えてきました。

これらの特徴を理解し、自身の状況に合った住宅ローンを選ぶことが重要です。

元利均等返済、元金均等返済とは

住宅ローンの返済方法には主に「元利均等返済」と「元金均等返済」の2つがあります。

元利均等返済

元利均等返済とは毎月の返済額が一定になる返済方式です。返済額は一定ですが、その内訳は、返済が進むほど元金が減るので利息額は減っていき、その分元金の返済額が増えていきます。

●メリット:毎月の返済額が一定なので資金計画が立てやすい。初期の返済額を少なくすることができる。
●デメリット:元金均等返済に比べて総返済額が多くなる。借入金の減り方が遅い。

元金均等返済

元利均等返済とは毎月の元金部分の金額を一定にし、それに利息部分を上乗せして返済していく方法です。元金部分と利息部分を合計した返済額は、初回が最も多く、返済が進むにつれて、少なくなっていきます。

●メリット:返済額は返済期間に応じて少なくなる。元利均等返済に比べて、総返済額を少なくすることができる。
●デメリット:返済開始当初の返済額が多く、返済負担が大きい。借入時に必要な収入も高くなるため、借入可能額が少なくなる場合がある。

これらの特性を理解し、自身のライフスタイルや将来の収入予測などを考慮に入れて、最適な返済方法を選ぶことが重要です。具体的なシミュレーションを行うことで、どの返済方法が自身に適しているかを見極めることができます。

団体信用保険とは

住宅ローンの団体信用生命保険(団信)は、住宅ローン契約者が死亡または高度障害状態になった場合に、住宅ローンの残債をゼロにする保険です。以下に詳細を説明します。

団信の仕組み

住宅ローン利用者が死亡または高度障害の状態になった場合に保険が適用され、住宅ローンの残高を支払う必要がなくなります。団信に加入することにより、死亡または高度障害の状態になった場合に残りの住宅ローンの返済を免除され、家族はそのまま住宅に住み続けることができます。

団信の加入条件

団信に加入できるのは、新規の住宅ローン契約者または借り換えを行う人です。加入後に団信のプランを途中変更することはできません。健康状態によっては加入できない場合もあります。

団信の保険料

団信の保険料は金融機関が負担しますが、一般的に、団信の保険料相当額は住宅ローンの金利に含まれています。これらの特性を理解し、自身のライフスタイルや将来の収入予測などを考慮に入れて、最適な返済方法を選ぶことが重要です。具体的なシミュレーションを行うことで、どの返済方法が自身に適しているかを見極めることができます。

まとめ

住宅ローンにはさまざまな種類があります。信頼のできる不動産業者に依頼をして、お客様それぞれに最適な住宅ローンの選択が不可欠です。

弊社は全エージェントが宅地建物取引士ですので、安心してご依頼くださいませ。

 

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