不動産の個人間売買の注意点。特に重要な登記簿の確認ポイントとは？

REDSエージェント、宅建士・宅建マイスターの森山賢治です。

不動産の売買をする相手が知人や貸主、借主などですでに決まっている場合、不動産会社の介入なしで売買を締結した方が仲介手数料を節約できるため、省略してもいいものかとの相談がありました。不動産を個人間で売買する際の注意点を解説します。

不動産の個人間売買をする際の8つの注意点

不動産を個人間売買する際の主な注意点は以下の8つです。

1．価格の適正性：不動産の価格は、物件の立地、築年数、建物の状態などにより大きく変動します。売買価格が適正かどうかを把握するためには、同じような条件の物件の相場を調査することが重要です。

2．契約書の確認：契約書は、売買の条件を明確にするための重要な文書です。契約書には、物件の詳細、価格、引渡し日、ペナルティなどが記載されています。専門家に契約書をチェックしてもらうことをお勧めします。

3．物件の状態の確認：建物の構造、設備の状態、近隣環境などを必ずチェックしましょう。可能であれば、専門家による建物診断を受けることをお勧めします。

4．登記簿謄本の確認：登記簿謄本には、物件の所有者や抵当権などの重要な情報が記載されています。これらの情報を確認し、問題がないかをチェックしましょう。

5．税金や手数料：不動産の売買には、固定資産税や登録免許税、仲介手数料など、さまざまな費用が発生します。これらの費用を事前に確認し、予算内に収まるかを確認しましょう。

6．法律的な手続き：不動産の売買は、法律的な手続きが伴います。たとえば、売買契約の締結、登記の変更などです。これらの手続きは専門的な知識を必要とするため、専門家（弁護士や司法書士など）に依頼することをお勧めします。

7．物件の評価：物件の価値を正確に把握するためには、専門的な評価が必要です。不動産鑑定士による物件評価を受けることで、物件の適正な価格を知ることができます。

8．ローンの確認：不動産の購入には大きな金額が必要となります。ローンの金利や返済計画をしっかりと確認し、自身の経済状況に合った計画を立てることが重要です。

個人間売買で特に重要な登記簿確認

特に4の登記簿謄本の確認について、さらに詳しく説明します。次の9つのステップで登記簿を確認しましょう。

1．所有者の確認：登記簿謄本には物件の所有者が記載されています。売主が実際に所有権を持っていることを確認します。「甲区」の所有権に関する事項から確認ができます。

2．抵当権の確認：抵当権が設定されている場合、その詳細が登記簿謄本に記載されています。抵当権が残っている場合、売買価格以上の債権額がある場合は特に注意が必要です。

3．仮登記、差押の確認：抹消されていない仮登記はまだ効力があります。余白部分に本登記がされますと、この仮登記以降に本物件に受付された登記はすべて抹消されます。また、差押登記の後に所有権移転登記をすることは可能ですが、競売、公売手続き後、買受人が現れた場合、この差押登記以降に受付された登記はすべて抹消されます。事前に仮登記、差押登記を抹消する段取りを整えたうえで進めないとトラブルに発展してしまいます。

4．根抵当権の確認：根抵当権が設定されている場合、現時点で被担保債権の額がゼロであっても、根抵当取引が続いているのであれば、売買契約後も借り入れが行われる可能性もあります。したがって、売買代金が極度額の金額以上であっても、根抵当権者と債務者との取引内容によっては、根抵当権を解除できない場合があります。

5．地役権の確認：地役権が設定されている場合、設定行為で定めた目的に従い、他人の土地を自己の土地の便益に供することになり、他の土地に利用されていることになります。地役権は容易に抹消ができませんので容認できることか確認が必要です。

6．地目の確認：地目は土地の利用目的を示しています（例：宅地、田、畑など）。土地の利用制限を理解するために重要です。例えば地目が「田」「畑」の場合、現況が宅地であったとしても、所有権移転登記を行うに当たっては、農地法5条などの届出受理書もしくは許可書が必要になります。事前に取得しておかないと当日所有権移転ができなくなるため注意が必要です。

7．面積の確認：土地や建物の面積が登記簿謄本に記載されています。実際の面積と一致しているか確認します。増改築などの理由により、登記簿上の床面積と現況の床面積が異なる場合、金融機関から現況に合わせるように求められることがあります。土地家屋調査士に依頼をして現況に合わせて登記をするか、または増改築部分を解体するかになりますが、どちらにしても時間と費用が発生します。事前に取り決めが必要になります。

8．権利種類の確認：所有権以外にも、地上権や賃借権などの権利が存在します。これらの権利が設定されている場合、その詳細を確認します。地上権は地主の承諾を得なくても第三者に譲渡できますが、賃借権の譲渡には地主の承諾が必要です。事前に費用などの確認が必要です。

9．登記の日付と内容：登記の日付と内容を確認し、物件の過去の取引履歴を把握します。

まとめ

今回は、個人間売買の注意点と、特に登記簿謄本について詳しくご説明しました。安易な個人間売買はトラブル発生のもとになります。個人間売買といえども、信頼のできる業者に依頼をされたほうがいいでしょう。

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