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公開日:2025年8月25日  森山 賢治

借地権とは? その種類と売買のポイント、注意点を解説

REDSエージェント、宅建士・宅建マイスターの森山です。今回は、借地権の売買について解説します。

借地権

(写真はイメージです)

借地権の概要と主な種類

借地権(しゃくちけん)とは、建物を建てる目的で他人の土地を借りる権利のことです。土地の所有者(地主)に地代を支払いながら、その土地に建物を建てて使用することができます。

借地権の種類 特徴 契約期間 更新の有無
普通借地権 建物所有を目的とした一般的な借地権 初回30年以上 更新可能
(自動更新あり)
定期借地権 契約期間終了後に土地を返還する 一般定期:50年以上
事業用:10年以上50年未満
更新不可
建物譲渡特約付借地権 契約終了後に地主が建物を買い取る 30年以上 特約により譲渡

普通借地権

普通借地権は、建物を所有する目的で他人の土地を借りる権利であり、1992年に施行された「借地借家法」に基づいて定められた借地権の一種です。契約期間や更新の仕組みなどに特徴があります。

基本的なポイント

  • 契約期間:初回は原則30年以上
  • 契約更新:可能。1回目の更新は20年以上、2回目以降は10年以上
  • 更新拒否:地主が拒否するには「正当事由」が必要(土地の利用計画、立退料の提示など)
  • 建物買取請求権:契約終了時に地主が更新を拒否した場合、借地人は建物の買取を請求できる

地主と借地人の関係性

項目 借地人の権利 地主の権利
契約更新 原則可能 正当事由があれば拒否可能
建物の売却 地主の承諾が必要 承諾料を請求できる
建て替え・増改築 地主の承諾が必要な場合あり 承諾料を請求できる

普通借地権のメリットとデメリット

普通借地権は、建物を所有する目的で他人の土地を借りる権利で、契約更新が可能な点が特徴です。以下に、借地人の視点から見た主なメリットとデメリットを整理しました。

〈メリット〉

  • 土地購入費が不要 → 初期費用を大幅に抑えられます。都心など地価が高い地域でも物件取得が可能。
  • 固定資産税・都市計画税がかからない → 土地の所有者(地主)が納税義務を負うため、借地人は建物分のみの負担で済みます。
  • 契約更新が可能 → 借地借家法により、地主が更新を拒否するには「正当事由」が必要。長期的な土地利用が可能です。
  • 建物買取請求権がある → 契約終了時に地主が更新を拒否した場合、借地人は建物の買取を請求できます。
  • 好立地の物件を安価に取得できる → 借地権付きマンションなどは、所有権付きより2〜3割安いことも。

〈デメリット〉

  • 地代の支払いが必要 → 毎月のランニングコスト。相場は土地価格の年1〜3%程度。将来的に値上げされる可能性も。
  • 更新料・承諾料が発生することがある → 契約更新時や建て替え・譲渡時に地主へ支払う費用。更新料は借地権価格の5%前後が目安。
  • 売却・増改築に地主の承諾が必要 → 自由に処分できないため、交渉が必要。承諾料も発生する場合あり。
  • 住宅ローンの審査が厳しくなることも → 土地が担保にならないため、借地権付き物件は融資額が低くなる傾向。
  • 地主との関係性に左右される → 地主が代替わりした場合、承諾や更新に影響が出ることも。

定期借地権について

定期借地権は、一定期間だけ土地を借りる権利で、契約期間が終了すると土地を地主に返還することが法律で定められています。1992年に施行された「借地借家法」によって導入された制度で、地主と借地人の双方にメリットがあります。

定期借地権の主な種類

種類 契約期間 用途 特徴
一般定期借地権 50年以上 制限なし 契約更新なし。建物買取請求権なし
事業用定期借地権 10年以上50年未満 事業用建物のみ 公正証書で契約。住宅用途不可
建物譲渡特約付借地権 30年以上 制限なし 契約終了時に地主が建物を買い取る特約あり

普通借地権との違い

比較項目 定期借地権 普通借地権
契約更新 なし あり(原則自動更新)
建物買取請求権 原則なし あり
契約終了後 更地で返還 建物が残る場合あり
地主の権利 強い(返還確実) 弱い(返還困難な場合あり)

定期借地権のメリットとデメリットとは

定期借地権は、契約期間が終了すると土地を返還することが法律で定められている借地権です。契約更新がないため、地主と借地人の関係が明確で、トラブルが少ないという特徴があります。

〈メリット(借地人側)〉

  • 土地購入費が不要 → 初期費用を抑えて好立地の物件を取得可能。
  • 固定資産税がかからない → 土地の所有者(地主)が納税するため、建物分のみの負担で済みます。
  • 契約内容が明確 → 契約終了時期が決まっているため、ライフプランが立てやすい。
  • 建物譲渡特約付きなら買取請求も可能 → 建物を地主に買い取ってもらえるケースもあります。

〈デメリット(借地人側)〉

  • 契約更新ができない → 長期的な住居には不向きな場合もあります。
  • 契約終了時に建物を解体し更地で返還 → 解体費用の負担が発生します。
  • 住宅ローンの審査が厳しくなることも → 土地が担保にならないため、融資額が制限される可能性があります。
  • 売却が難しくなることも → 残存期間が短いと資産価値が下がり、買い手がつきにくいことも。

借地権の物件を購入する際の注意点について

借地権物件を購入する際は、以下の点に注意しましょう。

契約内容の確認

  • 借地権の種類(普通借地権・定期借地権など)
  • 契約期間と更新の有無
  • 地代・更新料・承諾料の金額と改定条件
  • 建て替え・譲渡・抵当権設定に地主の承諾が必要かどうか

費用面の注意

  • 地代の支払い:毎月または年単位で発生。固定資産税の3〜4倍が目安とされることも
  • 更新料・承諾料:契約更新や建て替え・譲渡時に発生する可能性あり
  • 解体費用:定期借地権では契約終了時に建物を解体し更地で返還する義務がある

融資・ローンの制約

  • 土地が担保にならないため、住宅ローンの審査が厳しくなる傾向
  • 金融機関によっては借地権物件への融資を制限している場合もある

土地利用の自由度

  • 建物の用途変更や増改築、売却には地主の承諾が必要な場合が多い
  • 無断で行うと契約違反になる可能性あり

その他のチェックポイント

  • 境界や名義の確認(測量図や境界確認書の有無)
  • 地主が複数いる場合の窓口や地代支払い先
  • 将来の売却・相続時の制約(承諾料や流動性の低さ)

借地権の売買は所有権と違った注意ポイントが多数あります。以上述べてきた注意点をよくご理解された上で購入をご検討ください。

 

記事を執筆したエージェント

森山 賢治

回答数 10

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※2026年03月15日現在 本社・首都圏営業所の数値

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  • 平均評価
    5.0
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    209

    2 週間前

    不動産の売却と購入を両方お願い致しました。
    ご担当の小室様には依頼当時は先行して購入したりできることなどすら知らない知識レベルですが、丁寧に売り先行、買い先行なども教えて頂き依頼主の状況に応じて臨機応変に対応頂きました。
    結果売却も購入も予想通りに進み非常に満足です。サイトでは仲介手数料無料やなどの魅力が入口で気になる方は多いと思いますが、依頼した後のサポートが丁寧で迅速で非常に頼りになる会社様だと思います。
    知識がない方でも依頼主に寄り添った対応でアドバイス頂けますので、悩まれる方は是非ご相談頂くことをおすすめします。
    私もまたお世話になる機会がありましたらご依頼させて頂きます。
    本当にありがとうございました。

    2 週間前

    ご担当の堀さんに大変お世話になり、このたび無事に住宅を購入することができました。

    当初は、仲介手数料が比較的低額であることを知り、「知名度の高い最大手仲介会社と比べれば、サービス内容が多少見劣りするのもやむを得ないだろう」と考えたうえで問い合わせましたが、実際には、これ以上望みようのない素晴らしいサポートを頂きました。

    内覧については、何度もお時間をいただくのが心苦しく感じておりましたが、堀さんから「納得したうえで購入された方が良いから」と何度も内覧を勧めていただき、その都度丁寧にお付き合い頂きました。疑問点にも一つひとつ真摯にお答えいただき、安心して検討を重ねることができました。

    また、売主側から提示された資料や条件についても、細部まで目を通したうえで注意すべき点を的確にご指摘くださり、大変心強く感じました。最終的には、「堀さんが買って良いと言っている物件であれば問題無い」という考え方に至りました。

    検討していた物件が金融機関の融資を受けにくいことが判明した際には、複数の銀行へお問い合わせいただき、最終的には融資可能な金融機関を見つけてくださり、担当者の方との調整まで行っていただきました。

    加えて、私どもが40年以上前の施工時の情報について関心を持ち問い合わせた際には、施工を担当したゼネコンにまで問い合わせて確認を取って頂き、懸念点を解消してくださいました。

    振り返りますと、どの場面を取っても、堀さんがご担当でなければ、途中で購入を諦めていたのではないかと思います。

    このように書くと、堀さんが検討者が購入するように仕向けるやり手営業マンという風にも読めるかも知れませんが、実際にはこちらが検討を棚上げしていた時期には検討を促されるようなことは全く無く、こちらがサポートを必要とする時だけ必要なサポート頂いたように思います。ですので大変納得感を持って住宅を購入することができました。

    不動産の購入を検討されている方には強くお勧めしたいと思います。また私自身、引き続き不動産の売買を検討することがあれば、ぜひまた堀さんのお世話になれればと考えています。

    3 か月前

    自宅(中古戸建て)の売却でお世話になりました。

    まず何よりも、営業(小室様)の方に、超丁寧&超迅速&超親身なご対応を頂き、★5では足りないです!!

    当方、介護や仕事や新居(二世帯住宅)の建築対応や仮住まいへの引越しで日々バタバタしてしまい、必要な物を紛失してしまったり、諸対応が遅くなってしまったり、、、と、色々ご迷惑をお掛けしてしまいましたが、都度、豊富な専門知識で臨機応変に気持ちの良いご対応を頂き、本当に心強かったです。感謝しかありません。

    隅々まで行き届いたサービスにも関わらず、仲介手数料は他社様の半額以下という、申し訳なくなるほどありがたい内容でした。

    また、買主様も先方の仲介業者様も素晴らしい方々で、非常に恵まれたお取引ができました。

    こだわりを詰め込んだ思い入れのある注文自宅でしが、まさにそのこだわりを気に入って頂けた買主様に引き合わせて頂き、ご購入頂く事ができ、大変嬉しく思っております。

    また何かありましたら、絶対REDS様にお願いしますし、お友達に不動産取引を検討している人がいたら、全力で勧めようと思います!

    もういくら御礼を言っても足りないです!
    本当に本当にありがとうございました!!

    3 か月前

    担当して頂いた 菅原さん には約1年程お世話になりました。

    不動産のことはもちろん、法律の事などとても知識が豊富な方で色々な事を教わり勉強になりました。些細な質問にも的確でわかりやすくお返事を下さるとても親切な方でした。家探しに疲弊していた時も、とくに営業電話などもなく私達のペースに合わせて頂き本当に助かりました。都内・神奈川県と私達夫婦のわがままにも付き合って頂き、ありがとうございました。

    決済も無事に終わり、念願のマイホームを購入する事ができました。

    とても信頼のできる不動産屋さんです!
    また機会があれば、宜しくお願い致します。

    1 か月前

    中古マンションの購入を検討し始めて約1年、10軒ほどの内見に根気強く同行してくださった担当の山崎さんには、本当にお世話になりました。
    契約を急かされるようなことは一切なく、漠然としていた条件も山崎さんに相談を重ねるうちに、自分たちの中で明確にまとまっていきました。おかげさまで、心から納得して大きな決断ができました。
    巧みな営業トークというよりも、知りたいことに対してメリット・デメリットを隠さず正直に答えてくださる姿勢に、深い信頼を寄せることができました。レスポンスの速さも抜群で、こちらが「ちゃんと休めているかな?」と心配になってしまうほど(笑)。素敵なご縁をいただき、心から感謝しています。