借地権とは？　その種類と売買のポイント、注意点を解説

REDSエージェント、宅建士・宅建マイスターの森山です。今回は、借地権の売買について解説します。

（写真はイメージです）

借地権の概要と主な種類

借地権（しゃくちけん）とは、建物を建てる目的で他人の土地を借りる権利のことです。土地の所有者（地主）に地代を支払いながら、その土地に建物を建てて使用することができます。

普通借地権

普通借地権は、建物を所有する目的で他人の土地を借りる権利であり、1992年に施行された「借地借家法」に基づいて定められた借地権の一種です。契約期間や更新の仕組みなどに特徴があります。

基本的なポイント

• 契約期間：初回は原則30年以上
• 契約更新：可能。1回目の更新は20年以上、2回目以降は10年以上
• 更新拒否：地主が拒否するには「正当事由」が必要（土地の利用計画、立退料の提示など）
• 建物買取請求権：契約終了時に地主が更新を拒否した場合、借地人は建物の買取を請求できる

地主と借地人の関係性

普通借地権のメリットとデメリット

普通借地権は、建物を所有する目的で他人の土地を借りる権利で、契約更新が可能な点が特徴です。以下に、借地人の視点から見た主なメリットとデメリットを整理しました。

〈メリット〉

• 土地購入費が不要 → 初期費用を大幅に抑えられます。都心など地価が高い地域でも物件取得が可能。
• 固定資産税・都市計画税がかからない → 土地の所有者（地主）が納税義務を負うため、借地人は建物分のみの負担で済みます。
• 契約更新が可能 → 借地借家法により、地主が更新を拒否するには「正当事由」が必要。長期的な土地利用が可能です。
• 建物買取請求権がある → 契約終了時に地主が更新を拒否した場合、借地人は建物の買取を請求できます。
• 好立地の物件を安価に取得できる → 借地権付きマンションなどは、所有権付きより2〜3割安いことも。

〈デメリット〉

• 地代の支払いが必要 → 毎月のランニングコスト。相場は土地価格の年1〜3％程度。将来的に値上げされる可能性も。
• 更新料・承諾料が発生することがある → 契約更新時や建て替え・譲渡時に地主へ支払う費用。更新料は借地権価格の5％前後が目安。
• 売却・増改築に地主の承諾が必要 → 自由に処分できないため、交渉が必要。承諾料も発生する場合あり。
• 住宅ローンの審査が厳しくなることも → 土地が担保にならないため、借地権付き物件は融資額が低くなる傾向。
• 地主との関係性に左右される → 地主が代替わりした場合、承諾や更新に影響が出ることも。

定期借地権について

定期借地権は、一定期間だけ土地を借りる権利で、契約期間が終了すると土地を地主に返還することが法律で定められています。1992年に施行された「借地借家法」によって導入された制度で、地主と借地人の双方にメリットがあります。

定期借地権の主な種類

普通借地権との違い

定期借地権のメリットとデメリットとは

定期借地権は、契約期間が終了すると土地を返還することが法律で定められている借地権です。契約更新がないため、地主と借地人の関係が明確で、トラブルが少ないという特徴があります。

〈メリット（借地人側）〉

• 土地購入費が不要 → 初期費用を抑えて好立地の物件を取得可能。
• 固定資産税がかからない → 土地の所有者（地主）が納税するため、建物分のみの負担で済みます。
• 契約内容が明確 → 契約終了時期が決まっているため、ライフプランが立てやすい。
• 建物譲渡特約付きなら買取請求も可能 → 建物を地主に買い取ってもらえるケースもあります。

〈デメリット（借地人側）〉

• 契約更新ができない → 長期的な住居には不向きな場合もあります。
• 契約終了時に建物を解体し更地で返還 → 解体費用の負担が発生します。
• 住宅ローンの審査が厳しくなることも → 土地が担保にならないため、融資額が制限される可能性があります。
• 売却が難しくなることも → 残存期間が短いと資産価値が下がり、買い手がつきにくいことも。

借地権の物件を購入する際の注意点について

借地権物件を購入する際は、以下の点に注意しましょう。

契約内容の確認

• 借地権の種類（普通借地権・定期借地権など）
• 契約期間と更新の有無
• 地代・更新料・承諾料の金額と改定条件
• 建て替え・譲渡・抵当権設定に地主の承諾が必要かどうか

費用面の注意

• 地代の支払い：毎月または年単位で発生。固定資産税の3〜4倍が目安とされることも
• 更新料・承諾料：契約更新や建て替え・譲渡時に発生する可能性あり
• 解体費用：定期借地権では契約終了時に建物を解体し更地で返還する義務がある

融資・ローンの制約

• 土地が担保にならないため、住宅ローンの審査が厳しくなる傾向
• 金融機関によっては借地権物件への融資を制限している場合もある

土地利用の自由度

• 建物の用途変更や増改築、売却には地主の承諾が必要な場合が多い
• 無断で行うと契約違反になる可能性あり

その他のチェックポイント

• 境界や名義の確認（測量図や境界確認書の有無）
• 地主が複数いる場合の窓口や地代支払い先
• 将来の売却・相続時の制約（承諾料や流動性の低さ）

借地権の売買は所有権と違った注意ポイントが多数あります。以上述べてきた注意点をよくご理解された上で購入をご検討ください。