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公開日:2024年6月13日

人口減少、地価暴落リスク、担い手不足……。不動産業界が抱える課題とは

いつもご覧いただき、ありがとうございます。《不動産仲介手数料が無料もしくは割引》不動産流通システム、REDSエージェント、宅建士の坂本和典です。

日本の不動産業界では、現在さまざまな課題を抱えています。今回は主な課題を3つ紹介します。

不動産業界

人口減少・少子高齢化

まず大きな課題として挙げられるのが、人口減少・少子高齢化にともなう不動産市場規模の縮小です。

少子高齢化が進む日本では若い世代の減少が止まりません。経済を支える生産年齢人口も1995年の約8700万人をピークに減少に転じ、2015年には約7700万人まで減少。2065年には約4500万人にまで減少すると予測されています。

生産年齢人口の減少にともない、住宅やオフィス、商業施設などの不動産需要が低減することは避けられません。このまま人口が減り続ければ、新築、中古を問わず、需要に対して供給される物件が過剰となり、地方だけでなく都市部でもマンションの空室や一戸建ての空き家のほかテナントが入らない空きビルなどが増加すると考えられます。

地価暴落のリスク

地価暴落のリスクも日本の不動産業界にとっては大きな課題です。

東京オリンピックや大阪万博といった大きなイベントの開催が決まると、開催前に行われる大規模開発や景気全体の底上げによって地価が上昇します。イベント開催で上昇した地価は、イベント終了後には下落に転じ、最悪の場合は暴落してしまうのではないかという懸念が強く持たれていました。

これは、1964年開催の東京オリンピック後に政府の行った金融引き締め策により、実際に景気が低迷したという過去があるからです。

今回の東京オリンピックでは、終了後に地価が急落したという調査結果はありませんが(むしろ上昇を続けています)、新型コロナウイルス感染症の拡大やウクライナ情勢など、景気に影響を及ぼす不安材料は数多くあります。

不動産業界には「生産緑地の2022年問題」もあり、先行きはさらに不透明です。「生産緑地の2022年問題」とは、1992年の生産緑地法改正時に生産緑地の指定を受けた市街化区域内の農地の多くが、生産緑地指定を解除されることによって起こるさまざまな問題のことを指します。

生産緑地に指定された土地は、使用範囲が制限されただけでなく、設備の維持・管理なども義務として課せられました。その代わり、生産緑地指定を受けた土地の所有者に対しては、固定資産税が減免されたり、贈与税・相続税の納税猶予が認められたりといった優遇措置が与えられています。

1992年の改正生産緑地法では、生産緑地の指定には30年間の期限が付けられていました。つまり1992年から30年が経過した2022年に指定は解除され、生産緑地の所有者は、営農を続けるか買い取りを申し出るかを選択することになります。買い取りを申し出た場合には、自治体や農林漁業希望者が土地を買い取ることになっていますが、自治体などが買い取らなかった場合には、土地が不動産市場に流れることになります。

2017年に再び生産緑地法が改正され、買い取り申出可能な時期を10年延期する特定生産緑地制度ができたため、宅地の供給過剰による地価暴落は現在のところ起きていません。しかしながら、問題が先送りされただけと見ることもでき、地価暴落のリスクが解決されたわけではありません。今後の法改正の動向を見ながら、不動産業界全体で不動産価格の暴落対策を考える必要があります。

不動産業界の担い手不足

不動産業界の担い手不足が深刻化していることも課題です。

公益財団法人不動産流通推進センターの不動産業界における1事業所あたりの平均従業者数は3.6人であり、全産業区分の下から数えて3番目、全産業平均の10.6人に対して3分の1強にすぎません。不動産業界では事業所を少人数で切り盛りしていることがわかります。

また、不動産業のなかでも不動産仲介業は、成果に応じて給与額が決まる出来高制を取る会社が多く、退職者も多いため、特に慢性的な人手不足に陥っています。

まとめ

日本の不動産業界が抱える課題は、人口減少・少子高齢化にともなう市場規模の縮小、地価暴落リスクの高まり、担い手不足の深刻化などによるもので、世相を大きく反映しています。これらの課題を解決するには、時代に合わせたニーズの変化に適応することや、生産性を大きく向上させるDXの推進が欠かせません。

法改正によって、対面での重要事項説明だけでなく、オンラインでの重要事項説明(IT重説)も認められるようになりました。DXを推進してオンライン内見やIT重説を導入すれば、遠方に住んでいるために、対面での契約締結が困難な方もお客様として取り込めるようになり、ビジネスの幅が広がります。

不動産業界はより顧客ニーズを察知して柔軟に対応することが求められます。不動産流通システム【REDS】では、引き続き皆様からのお問い合わせを心よりお待ちしております。

 

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坂本 和典
(宅建士・リフォームスタイリスト)

不動産営業に対するイメージを変えます

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