住み替えは売却先行と購入先行で注意点が異なる！　契約書に入れたい特約や住宅ローンも解説

REDSエージェント、宅建士・宅建マイスターの森山です。

マイホームを住み替える順序には、売却先行、購入先行、同時に売却・購入の3パターンがあります。

• 売却先行：現住居の売却を済ませ、賃貸住宅に仮住まいして新居を探す
• 購入先行：新居を購入してから現住居の売却活動をする

事前にどの方法がご自身に最適かを検討することが非常に重要になります。それぞれの注意点を解説します。

（写真はイメージです）

購入先行の注意点

二重ローンが長引くと苦しい

購入先行では、現住居の売却前に新居を購入するため、資金計画が非常に重要です。現住居と二重の住宅ローン返済が発生するため、売却活動が長引くと家計にダメージとなる可能性があります。

住宅ローンの残債

現住居の住宅ローンが残っている場合、新居の購入資金をどう調達するかが課題となります。売却前に新居のローンを組むと、返済負担が増えることを考慮する必要があります。

資金面でのリスク

新居を購入した後、現住居の売却がスムーズに進まない場合、資金繰りに影響を及ぼす可能性があります。また、現住居もいくらで売れるか分かりません。

このように資金面でのリスクが高い購入先行ですが、条件に合った新居をじっくり探すことができるメリットもあります。慎重に計画を立てて進めることが成功の鍵です。

売却先行の注意点

仮住まいの確保

現住居を売却した後、新居が見つかるまでの間、仮住まいが必要になることがあります。仮住まいの費用や引っ越し費用が追加で発生する可能性があるため、事前に計画しておくことが重要です。

売却価格の見極め

売却価格が予想よりも低くなる場合、新居の購入資金に影響を及ぼすことがあります。市場の動向をよく調査し、適切な価格設定を行うことが大切です。

資金計画の立案

売却によって得られる資金を新居の購入にあてるため、資金計画をしっかりと立てる必要があります。売却がスムーズに進まない場合に備えて、予備資金を確保しておくと安心です。

売却先行の住み替えは、資金面でのリスクが低い一方で、仮住まいの手配や売却価格の見極めが重要です。慎重に計画を立てて進めることが成功の鍵です。

購入と売却を並行して進める際の注意点

上記のように購入先行と売却先行にはそれぞれ一長一短ありますが、それぞれの長所を最大化し、短所を最小化するのが「同時に行う」というやり方です。

購入と売却のタイミング調整

購入と売却を同時に進める場合、タイミングの調整が非常に重要です。売却が先に進むと仮住まいが必要になることがあり、購入が先に進むと二重ローンのリスクがあります。

資金計画の確立

資金計画をしっかりと立てることが必要です。売却代金を新居の購入資金にあてる場合、売却がスムーズに進まないと資金繰りに影響が出る可能性があります。

住み替えローンの利用

購入と売却を同時に進める場合、住み替えローンを利用することができます。これにより、売却物件の残債があっても新居の購入資金を調達することが可能です。

市場の動向を把握

不動産市場の動向をよく調査し、適切なタイミングで売却と購入を行うことが大切です。市場の変動により、売却価格や購入価格が影響を受けることがあります。

売買契約書に入れたほうがいい特約とは

住み替えにともなう不動産売買の場合、売買契約書に入れたほうがいい特約があります。それは以下の4つです。これらの特約を適切に活用することで、住み替えの際のリスクを軽減し、スムーズな取引を進めることができます。

1．買い替え特約：住み替えをする買主が、現住居を売却できなかった場合に、新居の購入契約を解除できる特約です。これにより、二重ローンのリスクを避けることができます。

2．ローン特約：買主が住宅ローンの審査に通らなかった場合、契約を解除できる特約です。これにより、ローンが通らなかった場合のリスクを軽減できます。

3．引渡し猶予特約：売主が新居に引っ越すまでの間、現住居の引渡しを猶予する特約です。これにより、売主がスムーズに新居に移るための時間を確保できます。

4．瑕疵担保責任特約：売主が物件の隠れた欠陥（瑕疵）に対して一定期間責任を負う特約です。これにより、買主は購入後に発見された欠陥に対して補償を受けることができます。

購入先行の住宅ローンについて

購入先行の場合、住宅ローンに特に注意しましょう。慎重に計画を立てて進めることで、スムーズな住み替えが実現できます。

ダブルローン

先行購入では、現住居のローンが残っている状態で新居のローンを組むことが一般的です。これを「ダブルローン」と呼びます。ダブルローンは、二重の返済負担が発生するため、返済計画を慎重に立てる必要があります。

つなぎ融資

つなぎ融資は、現住居の売却が完了するまでの間、新居の購入資金を一時的に借り入れる方法です。売却が完了した時点で一括返済するため、ダブルローンよりも返済負担が軽減されますが、利息が発生する点に注意が必要です。

住み替えローン

住み替えローンは、現住居の売却代金で新居の購入資金を賄うことができない場合に利用されるローンです。現住居の残債と新居の購入資金を一括で借り入れることができるため、資金繰りがスムーズになります。

最後に

住み替えは信頼できる不動産会社を選ぶことで、売却と購入のプロセスをスムーズに進めることができます。事前に相談をいただければ、お客様の立場になり最善のご提案をさせていただきますのでご安心くださいませ。