エージェントブログ
AGENT BLOG
最終更新日:2025年4月6日
公開日:2025年3月30日  森山 賢治

住み替えは売却先行と購入先行で注意点が異なる! 契約書に入れたい特約や住宅ローンも解説

REDSエージェント、宅建士・宅建マイスターの森山です。

マイホームを住み替える順序には、売却先行、購入先行、同時に売却・購入の3パターンがあります。

  • 売却先行:現住居の売却を済ませ、賃貸住宅に仮住まいして新居を探す
  • 購入先行:新居を購入してから現住居の売却活動をする

事前にどの方法がご自身に最適かを検討することが非常に重要になります。それぞれの注意点を解説します。

住み替え

(写真はイメージです)

購入先行の注意点

二重ローンが長引くと苦しい

購入先行では、現住居の売却前に新居を購入するため、資金計画が非常に重要です。現住居と二重の住宅ローン返済が発生するため、売却活動が長引くと家計にダメージとなる可能性があります。

住宅ローンの残債

現住居の住宅ローンが残っている場合、新居の購入資金をどう調達するかが課題となります。売却前に新居のローンを組むと、返済負担が増えることを考慮する必要があります。

資金面でのリスク

新居を購入した後、現住居の売却がスムーズに進まない場合、資金繰りに影響を及ぼす可能性があります。また、現住居もいくらで売れるか分かりません。

このように資金面でのリスクが高い購入先行ですが、条件に合った新居をじっくり探すことができるメリットもあります。慎重に計画を立てて進めることが成功の鍵です。

売却先行の注意点

仮住まいの確保

現住居を売却した後、新居が見つかるまでの間、仮住まいが必要になることがあります。仮住まいの費用や引っ越し費用が追加で発生する可能性があるため、事前に計画しておくことが重要です。

売却価格の見極め

売却価格が予想よりも低くなる場合、新居の購入資金に影響を及ぼすことがあります。市場の動向をよく調査し、適切な価格設定を行うことが大切です。

資金計画の立案

売却によって得られる資金を新居の購入にあてるため、資金計画をしっかりと立てる必要があります。売却がスムーズに進まない場合に備えて、予備資金を確保しておくと安心です。

売却先行の住み替えは、資金面でのリスクが低い一方で、仮住まいの手配や売却価格の見極めが重要です。慎重に計画を立てて進めることが成功の鍵です。

購入と売却を並行して進める際の注意点

上記のように購入先行と売却先行にはそれぞれ一長一短ありますが、それぞれの長所を最大化し、短所を最小化するのが「同時に行う」というやり方です。

購入と売却のタイミング調整

購入と売却を同時に進める場合、タイミングの調整が非常に重要です。売却が先に進むと仮住まいが必要になることがあり、購入が先に進むと二重ローンのリスクがあります。

資金計画の確立

資金計画をしっかりと立てることが必要です。売却代金を新居の購入資金にあてる場合、売却がスムーズに進まないと資金繰りに影響が出る可能性があります。

住み替えローンの利用

購入と売却を同時に進める場合、住み替えローンを利用することができます。これにより、売却物件の残債があっても新居の購入資金を調達することが可能です。

市場の動向を把握

不動産市場の動向をよく調査し、適切なタイミングで売却と購入を行うことが大切です。市場の変動により、売却価格や購入価格が影響を受けることがあります。

売買契約書に入れたほうがいい特約とは

住み替えにともなう不動産売買の場合、売買契約書に入れたほうがいい特約があります。それは以下の4つです。これらの特約を適切に活用することで、住み替えの際のリスクを軽減し、スムーズな取引を進めることができます。

1.買い替え特約:住み替えをする買主が、現住居を売却できなかった場合に、新居の購入契約を解除できる特約です。これにより、二重ローンのリスクを避けることができます。

2.ローン特約:買主が住宅ローンの審査に通らなかった場合、契約を解除できる特約です。これにより、ローンが通らなかった場合のリスクを軽減できます。

3.引渡し猶予特約:売主が新居に引っ越すまでの間、現住居の引渡しを猶予する特約です。これにより、売主がスムーズに新居に移るための時間を確保できます。

4.瑕疵担保責任特約:売主が物件の隠れた欠陥(瑕疵)に対して一定期間責任を負う特約です。これにより、買主は購入後に発見された欠陥に対して補償を受けることができます。

購入先行の住宅ローンについて

購入先行の場合、住宅ローンに特に注意しましょう。慎重に計画を立てて進めることで、スムーズな住み替えが実現できます。

ダブルローン

先行購入では、現住居のローンが残っている状態で新居のローンを組むことが一般的です。これを「ダブルローン」と呼びます。ダブルローンは、二重の返済負担が発生するため、返済計画を慎重に立てる必要があります。

つなぎ融資

つなぎ融資は、現住居の売却が完了するまでの間、新居の購入資金を一時的に借り入れる方法です。売却が完了した時点で一括返済するため、ダブルローンよりも返済負担が軽減されますが、利息が発生する点に注意が必要です。

住み替えローン

住み替えローンは、現住居の売却代金で新居の購入資金を賄うことができない場合に利用されるローンです。現住居の残債と新居の購入資金を一括で借り入れることができるため、資金繰りがスムーズになります。

最後に

住み替えは信頼できる不動産会社を選ぶことで、売却と購入のプロセスをスムーズに進めることができます。事前に相談をいただければ、お客様の立場になり最善のご提案をさせていただきますのでご安心くださいませ。

 

記事を執筆したエージェント

森山 賢治

回答数 15

宅建士・リフォームスタイリスト

プロフィールページへ
このエージェントに相談する

REDSではすべてのお客様に、
Googleクチコミの投稿を
お願いしています。

※2026年07月12日現在 本社・首都圏営業所の数値

※2026年07月12日現在 本社・首都圏営業所の数値

  • 平均評価
    5.0
  • 投稿数
    257

    2 週間前

    中古マンションの売却でお世話になりました。
    担当の志水様は、ベテランならではの豊富な知識で市場動向や適正価格を丁寧に解説してくださり、終始納得感を持って進めることができました。
    何より素晴らしいと感じたのは、情報の囲い込み等を一切行わないという徹底した透明性です。この誠実な姿勢と親身な対応に、人間としても深い信頼を置くことができました。
    結果として非常に満足のいく売却ができ、今後も購入の機会があればぜひ志水様にお願いしたいと考えています。知人にも自信を持って紹介できる不動産会社様です。

    1 か月前

    柳澤さんと出会えて、私は幸せ者でした。中古マンションを購入するにあたり、仲介手数料が半額?全額無料?、正直、どんなカラクリ?他の項目で請求される?なんて思ったのは事実ですが、柳澤さんと電話でご相談した数時間後には、新宿本社で面談。すべての不安を、払拭して頂いたのが柳澤さん。柳澤さんだっからこそ、話を前進させようと思いました。
    柳澤さんは、仕事を楽しまれています、だから、安心して任せられる。とにかく、レスポンスは早い、的確で分かりやすい。
    余計経費は使わない、手数料は片方から貰う、それによって半額や全額無料、素晴らしい経営方針だと思います、間違いなく大成長されると思います。
    柳澤さんとREDSさんとのご縁に感謝、本当にお世話になりました。また、何かの際にはご相談させて貰います、そして、周りの仲間に強く紹介しておきます。

    3 か月前

    REDSは、自分でSUUMOなどを使って物件検索ができる人にはおすすめだと感じました。
    他の不動産会社にも行きましたが、こちらの希望に寄り添うというより、不動産会社側が売りたい物件を勧められているように感じることもありました。

    その点、REDSは自分で見つけた物件を軸に進めやすいのがよかったです。
    一方で、自分が望む物件像がまだ明確でない人や、うまく検索できない人にとっては、REDSだけで良い物件に出会うのは少し難しいかもしれません。

    ただ、そういう場合でも、結局は良い不動産会社や担当者に出会えないと希望の物件にはたどり着きにくいと思います。
    安い買い物ではないので、まずは自分でもいろいろな物件を見て勉強し、ある程度判断できる状態になってから動くのが大切だと感じました。

    担当の山崎一さん対応がスムーズで、とても安心感がありました。こちらが気になることや質問にも毎回正確に答えていただけただけでなく、自分では気づいていなかった点まで補足して教えてくださり、終始安心してお任せできました。

    4 か月前

    新しい自宅の購入でお世話になりました。仲介手数料が無料だったのが素晴らしいです。担当の方(中石さん)の知識も豊富で、返事も迅速、物件購入に際してゴリ押しもなく、気になる物件についてフラットなご意見をいただけたのが性に合っていました。おすすめです。

    3 か月前

    木村さんに中古マンション購入のサポートをしていただきました。
    内見から住宅ローンの選定、契約まで幅広くご対応いただき、大変助かりました。

    特にメールのレスポンスが非常に早く、常に安心してやり取りができた点が印象的です。

    また、引き渡し後にもいくつかご相談させていただきましたが、引き渡しが終わった後も変わらず丁寧にご対応いただき、信頼できる方だと感じました。

    今後、もし購入や売却の機会があれば、ぜひまた木村さんにお願いしたいと思いますし、他の方にも自信を持っておすすめできる方です。