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20年ぶりの水準!円安がヤバい!

公開日:2022年4月20日

円安

菅野です。

どうやら20年ぶりの水準の円安だそうです。

本日4月20日には1ドル129円台をつけたそうです。

 

4月のはじめに5万円ほどドルで外貨預金したのが、今は52000円になっています!

半月ほどで4%って、さすがに円の価値大丈夫か?って心配になるレベルです。

 

この円安ですが、不動産にとっては現状、あまり良いことのようには思えないんですよね。

もしインバウンドが復活するようであれば、この円安は海外からの資金を呼ぶことができる材料になると思います。

しかし、ウクライナ戦争の影響もあり、世界は原材料・エネルギーの取り合いの様相です。

こういったときに自国通貨が弱くなるというのはかなりのマイナス要素となります。

現に、不動産の価格高騰は需要拡大によるものではなく、新築物件においては木材や設備資材の価格上昇の影響が非常に大きいです。

木材も住設機器も、輸入に頼る部分が非常に大きいため、調達時に円安となるのは価格上昇にさらに追い打ちをかけてしまいます。

そして需要が大きくないときに、価格が上がるのは余計に需要を縮小させてしまいます。

 

首都圏のマンション価格はバブル時代を超えたそうです。

しかし、不動産ばかり値段が上がっていっても、買える人が増える状況でないと、私たちは商売あがったりになってしまいます。

実質的な景気の上昇と、皆さんの賃金が上がってくれることで、不動産市場も大いに活気が出てくるのだと思います。

 

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フラット35の不正利用について、クローズアップ現代で情報を募集しています

公開日:2022年4月5日

菅野です。

先日、フラット35の不正利用について取材を受けました。

私がブログでこのような記事を書いていたことをご覧になったそうで、ご連絡をいただきました。

フラット35の不正使用 一括返済へ 悪徳業者の横行 

 

電話での取材だったのですが、私はディレクターさんに結構、厳しめな話をお伝えした記憶があります。

 

ルールを犯していれば、ペナルティを受けるのは致し方ないこと。

投資というのは事業であるから、当事者は事業者であって消費者ではないということ。

事業者であれば、自己判断での損失はやむを得ないこと。

私のところにも住宅ローンを投資に利用したいという話はあったが、お断りしたこと。

明確に住宅ローンを投資につかうとは言わないがセカンドハウスとしてローンを利用したいという方に、いろいろ突っ込んで話を聞くとやはり投資目的であった、というような案件がしばしばあったこと。

 

こんなことを話した気がします。

 

REDSは基本的に、当社から営業をかけるということはいたしません。

ですので、お客様より依頼をもらって動くということがほとんどであり、フラット35の不正利用について聞かれると、顧客から持ち掛けられた話ばかりになってしまいます。

当社で見かけたそういった方が一括返済を求められたとしても、これは自業自得です。

 

しかし、先日のブログ内でも書いていますが、悪徳業者が何もしらない一般個人を唆し、相場より高い価格で不動産を購入させ、挙句は不正な融資利用のために書類を改ざんしたりするのは犯罪ではないでしょうか。

この犯罪には、不動産業者と金融機関(もしくは代理店)が共謀して行っている可能性が高く、しかも、明るみに出たあとに会社を清算したり倒産させたりして逃げている業者もいます。

わひこが破産。1億2000万円の脱税で逮捕。。不動産投資物件の専門業者が営業停止に。~もふもふ不動産

某アパート建築会社は同様のことを行っているにも拘らず、名前を変えて現在も上場継続中とか。おかしいよね。

 

冒頭に貼った「クローズアップ現代」のツイートの動画で、マッチングアプリで知り合った者に不動産投資を勧められたとありましたが、これはいわゆる「デート商法」というやつです。

また、相場より高い価格の物件を購入させられたとありましたが、これはいわゆる「三為」契約の可能性があります。

もし「三為」での契約などで、売主が不動産業者などの法人だとすると「消費者契約法」が適用となり、虚偽の説明を受けて契約するなどした場合、契約の解除が可能になることもあります。

こういった事態に陥った場合、自分でなんとかしようと思っても難しいですので、弁護士に相談するのが肝要です。

 

もし、お困りの方がこちらのブログを見ることがあれば、相談に応じます。

ただ具体的な解決に関しては弁護士にご依頼いただくことになると思います。

また、自分のケースはどうなのか?と考えておられる方は、匿名でもお話をください。

もしNHKに話を聞いてほしいという方がいらっしゃったら、こちらから繋ぐことも可能です。

もちろん、直接お話を冒頭のTwitterアカウントにダイレクトメッセージでご連絡してもよいかと思います。

 

不動産業界に身を置くものの一人として、詐欺まがいの悪質業者はとにかくいなくなってほしい。

こういった行為が詐欺として認められるのであれば、法執行機関において適切な捜査と処罰がなされることを期待したいです。

 

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日本だけなんでこんなに金利が低いのだろう

公開日:2022年3月24日

菅野です。

アメリカFRBはとうとうゼロ金利政策を解除しましたね。

 

それにともない、住宅ローン金利は30年固定で4.5%!まで上がったそうです。

 

 

一方、不動産バブルの懸念があり金融の引き締めを行った中国は、住宅ローン金利が下がっています。こちらは先月の記事ですが、

 

中国4大銀行、広州で住宅ローン金利20bp引き下げ=関係筋/ロイター

金利を引き下げて4.8%!!です。

 

 

日本はどうでしょう。今月のフラット35の金利が2か月連続で上がったとニュースになりました。

 

最頻金利が1.43%です。これは2000年台の銀行住宅ローン金利より低い値です。

 

こちらのSBIさんのサイト「イー・ローン」で1985年以降のローン金利の推移が確認できます。

住宅ローン関連の金利推移

 

日本だけがいまだに低金利なままなのは、日銀が「マイナス金利政策」を解除しないことが原因です。

今回のウクライナ侵攻の影響による原材料不足、それに伴う輸入原材料やエネルギーの価格高騰のあおりを受けて景気は悪化へと向かう様相です。

長く続いた日銀のマイナス金利政策ですが、景気の回復傾向はそこそこでしかなく、銀行の経営への圧迫だけが目に付きいろいろな弊害をおこしています。

銀行という業態は基本的には「金貸し」です。お金を貸してその利子で儲けているわけです。

その金利が低いということは貸出金額あたりの儲けが減るということで、たくさんのお金を貸していかなければ儲からないということになります。

そのため「貸出競争」が発生します。

(もちろん法律違反はダメですが)スルガ問題をはじめとするさまざまな金融機関の不正融資事件はこの異常な低金利が遠因であったといえるわけです。

 

そして「マイナス金利政策」とは、預金をすると利子をもらえるどころか、逆に払わないといけなくなる金利政策です。

預金するとお金が減っていくということになるため、それじゃ預金はやめようという方向に働きます。

そうすると現金が流通しやすくなる、という目論見なのですが、実際のところそうなっていないのです。

 

原材料や輸入製品の価格高騰は、物不足だけでなく円安も影響し非常に深刻です。

このさまざまな物の価格高騰により「コストプッシュ型インフレ」が起き、それが「スタグフレーション」へと変化していくのではないかと予想されています。

「コストプッシュ型インフレ」というのは、企業等のコストアップが原因のインフレのことで、対義語は「ディマンドプル型インフレ」で需要が増大することが原因のインフレを指します。

スタグフレーションというのは、インフレと不況が同時に起こる現象のことで、第一次オイルショックはこのスタグフレーション状態だったといわれています。

アメリカの場合、同じコストプッシュ型インフレでも人手不足による賃金上昇が原因のひとつのようです。

しかし日本は、大手企業が春闘満額回答などと報道されるも、庶民にはこの賃金上昇の風が吹いてきている様子は全く見えません。

賃金以外のコストアップが企業を苦しめ、それが逆に賃金を削る原因になってしまうと最悪です。

 

不況下に金利は上がりません。金利を政策で上げてしまうと、資金調達がしにくくなるため金詰りで倒産する企業が増えてしまいます。

かといって金利が低いままでは、円売りによる円安を一段と強め、輸入原材料やエネルギーはますます高くなってしまうでしょう。

八方ふさがりとも思える経済状況で、岸田政権は「新しい資本主義」をどう展開していくのでしょうか。

岸田総理の手腕が問われます。

 

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優遇の薄い2022年の住宅税制、それでも買うべきか

公開日:2022年2月26日

菅野です。

やっと令和4年度予算案が衆議院を通過しました。

政府には早くお仕事をしてほしいと思うのですが、コロナ禍オミクロン株に加えてロシアの暴挙のせいでどんどん遅れていくのが非常に腹立たしいです。

というのも、住宅ローン減税、法案が可決されないとどうにもならんのです。

 

今年は「すまい給付金」も「グリーン住宅ポイント」もありません!

住宅ローン減税も大幅縮小となりました。

じゃあ、買うのを待つべきか?という話ですが、もしインフレが進んでしまった場合には

不動産価格の上昇と金利の上昇

が起こり、更に住宅が買いにくくなってしまう懸念があります。

これは、

・東京オリンピックがコロナ禍で盛り上がりに欠けたため、逆に熱を冷ます効果も失ったこと

・再生可能エネルギーへのシフトを煽ることが、既存のエネルギー価格の上昇を招いていること

・米国の人手不足、物不足によるインフレ

の影響で、日本も今後おそらくインフレへと進むのではないかという予想があるからです。

 

とにかく、オリンピックが終わったら不動産価格は下落する、という話はあてが外れていたということです。

価格下落を期待して買い控えていた方がいたとすれば、残念なことです。

2012年以降はずっと、できるだけ早い時期に不動産を購入していた方が勝ち組、ということがはっきりしています。

 

ですので、住宅ローン減税が縮小された2022年でも、買ったほうが良い、です。

ご検討されている方は、なるべく早くご購入されることをおすすめします。

 

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長期金利が上がっている

公開日:2022年2月7日

菅野です。

本日2月7日のブルームバーグの記事です。

 

長期金利が一時6年ぶりの高水準、日銀から臨時国債買い入れ通知なし

 

日銀は国債の買い入れをしなかったそうです。

マイナス金利終了はそろそろ、ですかね。

 

すでに、ガソリン等の燃油高をはじめ、市中の物価上昇は目にイタイほどの状況になっています。

昨日買いに行ったペットフードの価格が一袋200円も値上げされてて、目ン玉飛び出ました。

コンビニのおにぎりはどんどん小さくなっていってるし、ほんと、財布開くたびにすごいインフレ感があります。

これで物価上昇率が2%いってないとすると、2%の物価上昇って相当ヤバイ気がします。

物価上昇に賃金上昇が伴わないのは「インフレ」というより「スタグフレーション」ですよね。

オイルショックと同じ状況が、この令和の世の中で起こるとすればそれは大変なことです。

なんで日本って賃金が上がらないのかね・・・

 

こんだけじゃぶじゃぶになっているはずのマネーは、どこに行ってしまったのか?

不思議で仕方ないです。

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23区賃貸ワンルームの厳しい現状

公開日:2022年1月24日

 

菅野です。

今日のYahoo!ニュースでこんな記事がありました。

こちらの記事をみると、おそらくあるはずのデータ表示が見られなかったため、元記事を探してみました。

元記事↓

賃貸住宅は東京23区独り負け コロナで変わる不動産事情 <週刊エコノミスト Online>

 

記事では、23区の世帯増加数が2020年の春頃から一気に減少していて、しかしながら貸家着工数は殆ど減っていないというデータが示されています。

要は賃貸住宅が23区でだぶつき、特にワンルームの空室率が上がっている、ということのようです。

(記事中には高級賃貸は影響が見られない、というようなことも書かれています。)

 

2020年に新型コロナウイルス感染症が流行し、都内の経済活動は麻痺してしまいました。

様々な店舗が営業を自粛し、特に宿泊業・飲食業への影響が大きかったものとおもわれます。

これらの業種の従業員は非正規雇用率が高く、職を失い東京を離れたことが、単身向け住宅の空室率上昇の原因である、と記事では述べられています。

またテレワークの普及で、郊外やより広い部屋への住み替えが促進されたことも理由の一つで、住宅販売が堅調であったことから購入へと踏み切った世帯も多かったものと思われます。

これに付け加えて、単身居住の学生が、授業講義のオンライン化のため実家に帰るというような事象も聞いております。

 

ということで、23区内のワンルーム需要は今、底にあるといえるでしょう。

サブリースをしている業者の中には、傾いてしまうところも出るかもしれません。

そうなると、サブリース賃料が下がったり、ひどいと賃料自体が払われなくなったりして、高金利のローンを支払えなくなるオーナーも出てくるでしょう。

厳しいことですが、今年の春が終わると耐えきれなくなった物件の放出が始まる、そんな気がしています。

 

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住宅ローン減税の契約は11月30日まで!!

公開日:2021年11月12日

菅野です!!

 

住宅ローン減税を受けるためには、

 

11月30日

 

までに契約しないといけません!!!

 

あと19日!!!!!

 

とにかく急いでください!!!!!!!

 

控除期間最大13年!!!!!!!!!

最大控除額600万円!!!!!!!!

 

個人間売買でも控除期間10年!!!!

 

まだ間に合います!!!!!!!!!

 

住宅を買うならREDS!!

住宅を買うならREDS!!

 

急げーーーーーーーーーーっ!!!

 

 

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中国不動産市況の冷え込みが厳しすぎる模様

公開日:2021年10月14日

菅野です。

中国恒大集団のデフォルト懸念がささやかれていますが、中国の不動産市場は現在、急激に冷え込んでいます。

 

 

記事には以下のような内容もあります。以下引用です。

特に下落が目立つのは、価格上昇が続いていた中古住宅市場だ。全国主要50都市の8月の中古住宅の取引件数は20ポイント減少し、35都市で中古住宅価格指数が減少した。不動産価格が大きく下落している山西省(Shanxi)太原市(Taiyuan)ではすでに契約が完了しているマンションの工事が停止したり、建物の引き渡しが延期されたりしている。駐車場の取引価格は「白菜並み」といわれるほど下がっている。

引用終わり

駐車場とはいえ、都市内の土地価格が『白菜並み』とはすごいですね。

この状況は、中国当局の金融引き締めによるもののようです。こちらも引用です。

そんな中、中国人民銀行(People’s Bank of China、中央銀行)の金融政策委員会は9月24日に開いた四半期定例会合で、「不動産市場の健全な発展を守る」方針を表明。中国人民銀行は国内の主要銀行を集めた9月29日の会議でも「不動産を投機対象としない」と重ねて強調した。あくまで不動産市場の過熱を抑えながら、経済全体や金融システムへの影響を防ぐ狙いだ。

引用終わり

不動産に対する融資が締まってしまい、不動産関連の資金の調達が難しくなっていて、それが恒大集団のデフォルト懸念につながっているわけです。恒大集団だけでなく、以下のウォールストリートジャーナルでは成約額が急減している不動産会社が列挙されています。

知り合いの中国に不動産を持つ中国人に話を聞きましたが

「今年の初めに無理しても売っておくべきだった。ここまで急激に冷え込むことは予測できなかった。」

とのことでした。今はとりあえず売るのを止めて、貸し出す方向に動いているとのこと。

この知り合いは、恒大集団の分譲地も見に行ったことがあるそうですが、一つの町を分譲しているような、それは規模のでっかい分譲地らしいです。

これは、恒大集団が開発した海南島のリゾートですが、結構すごいです。でも今、大変らしいですが。

 

 

 

 

ところで日本です。

中国人投資家が資金調達のために売りが始まるのでは、と懸念する向きもあるようですが、そもそも日本から資金を中国に移動するのは大変なので、その懸念はあまり当てはまらないのではないかと思われます。

むしろ、日本等の海外不動産のほうが現在は安定して値上がりしている状況の為、コロナさえ落ち着けばまた中国からのマネー流入は復活するのではないかと思われます。

おそらく、コロナの流行さえなければ来年の春節の時期にはまた中国人投資家の購入の流れが始まってくるものと思います。

 

9月のレインズサマリーレポートでは、首都圏マンションの成約㎡単価は前年同月比で11%上昇となりました。

今後も価格上昇は続く模様です。

 

 

今はただ、バブル崩壊が来ないことを祈るのみです。

最後にバブル懸念に関する記事を貼って、今回のブログは終了いたします。

 

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小銭をゆうちょに預けるなら、年内まで!!

公開日:2021年10月7日

菅野です。

既にご存じの方もいらっしゃるかと思いますが、金融機関による硬貨の扱いがどんどん厳しくなっています。

 

お金を預けるのに費用がかかる、という考え方に抵抗感を感じるかたは多いと思います。

実は、預かったお金を運用して儲けているのが金融機関、というのは現在では間違っているようで、お金を預かる行為は銀行にとって儲けとならない時代となっています。

これは日銀のマイナス金利政策によるものです。

以前は、金融機関はお客様から預かったお金を日銀へ預けて、預けた金融機関は日銀から金利を受け取り、それより低い金利でお客様に利子を払うことにより、薄い差額によって儲けがでるという仕組みでした。

しかし、現在では日銀に預けるとマイナス金利という手数料をとられるため、他で儲けを確保しなければなりません。

でも預けなければよいのではないか?という疑問がが生まれます。

これは、法律で準備預金制度というものが定められており、この制度は金融機関の資金繰り悪化などに対応するために、預金預かり額の一定割合を必ず日銀に預けなければならない、とするものです。

ですので、現在のマイナス金利政策によって、銀行等の金融機関は、日銀へはらうマイナス金利以上の手数料をお客様からもらわないと経営が成り立たない、ということになります。

そのため、金融機関は様々な手数料を生み出し、さらにその手数料が上がってきているということなのです。

 

そこで最初の硬貨の話に戻りますが、硬貨の取り扱いというのは、手間がかかります。

金属でできているので、沢山集まると重く、運ぶのが大変です。

しかも額面が小さいため、同じ手間でも金額ではお札よりも小さくなります。

その為に硬貨の取り扱いについては各金融機関は手数料を設定しています。

 

ところで、郵便局です。

今までは庶民の為の金融機関という扱いでしたので、なるべく庶民に対する負担は少なくすべきという考えで、手数料などは安く、また無料で行っていました。

しかし、郵政民営化です。

ゆうちょについては庶民の金融機関という役割を脱ぎ捨て、利益を出さなくてはならなくなりました。

郵政三事業はバラバラになり合理化が図られ、日本郵便については土日配達も普通郵便の翌日配達もなくなり、かんぽについては行き過ぎた実績追求によって不正がはびこり大問題となり、またかんぽの宿はすべて売却先が決まったとのこと。

そんな中、ゆうちょについてもいろいろな合理化を進めていかなければならない状況のようです。

 

で、硬貨の話に戻りますが、ゆうちょ銀行では来年1月17日より、いろいろな手数料の新設、改定があるとのことです。

その中で「ATM硬貨預払料金」「硬貨取扱料金」「金種指定料金」が新設されました。

硬貨を含む預け入れ、払い戻しには手数料がかかることになるそうです。

まずATM硬貨預払料金の内訳です。

 

そして窓口で硬貨を預ける場合の「硬貨取扱料金」です。

 

ということは、1円玉を預けるとマイナスになる、ってことです。1円玉貯金をしている方は1月16日までに預けないと、ゆうちょに預金できません。

また、千円未満の硬貨を伴う払戻にも110円の手数料がかかります。札以外は他でやってくれ、ということのようです。

金種指定料金というのは、窓口で払い戻しの際に、〇〇円硬貨を何枚、●●円札を何枚とか、新札でお願いします、などと効果やお札の種類を指定するときに料金が発生する、というものです。

指定後合計枚数というのは、払い戻し時の札・硬貨を併せた枚数で、新券でない一万円札はこの合計枚数に含まれないとのことです。

これは、銀行等でいうところの「両替」の意味合いもあるので手数料が発生するのは致し方ない部分もあるかもしれません。

でも、1円玉100枚そろえるに「550円」かかるってのは厳しいですね。

 

まあ、日本のデフレ不況の原因の一つが「タンス預金」だともいわれているようなので、市中に出回っていない現金をコストとしてどんどん処理してもらうという必要もあるのかもしれません。500円貯金とか、好きな人多いですものね。

 

以前、大手企業の役員さんが、秋葉原駅のミルクスタンドでsuicaが使えないのが不便だとtwitterでツイートしたときに、多くの反感をもらっていましたが、実際、今では使えるようになっていますし、世間の流れとして現金、特に硬貨の使用についてはなるべく控えるという風潮になっていくのだと思います。

 

ともかく、今、貯金箱などに入っているお金について、ゆうちょを使っている方は今年中にお預けになられたほうがよろしいです!!

注意喚起です!!

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アメリカFRB 量的緩和縮小へ 2022年利上げも前倒しか

公開日:2021年9月23日

菅野です。

昨夜、こちらのニュースが流れました。

 

このニュースを受け、米株価は上昇しました。

市場では、債券等の買い入れを減らすことによる金融緩和の縮小(テーパリング)は織り込み済みの判断が強いようで、またアメリカではインフレ懸念のほうが強く、今回のニュースは市場に安心感を与えたとの感想が強いようです。

各国の金融政策機関が量的緩和の縮小を模索する中、FRBは先鞭をつけた形です。

アメリカは新型コロナの影響を乗り越え、株価は順調に上昇しています。

 

ところで、日銀について以下のようなニュースも流れていました。

 

 

先日、こんなブログを書きましたが、日銀も量的緩和の縮小を模索中です。

オリンピックと不況

オリンピック後に見え隠れする経済への暗雲

コロナ感染状況についてはかなり落ち着いてきた昨今ですが、今後仮に財政出動に消極的な方が自民党総裁 → 総理大臣となった場合には、日銀の金融緩和縮小の方向性と相まって、若干の景気後退が懸念されます。

日本は、日銀が定めた目標インフレ率を達成していませんので、アメリカほどインフレ懸念が大きいわけではありません。

そんな状況で金融緩和縮小をすれば、確実に悪材料となることでしょう。

 

中国の恒大集団のデフォルト懸念から、22日の東証は下がりました。

GPIFも恒大集団に投資しているようです。

 

 

日本だけ巻き添えをくらう、なんてことになるかもしれません。

これからの金融政策の取り回しが非常に注目されます。

 

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