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菅野 洋充かんの ひろみつ

令和4年度税制改正大綱で気になったところ

最終更新日:2021年12月13日
公開日:2021年12月12日

この会社に入って一番とも思える12月師走の忙しさに、目がまわり心折れそうな菅野です。

ちょっと無理かもーって思ってます。誰か助けてください。

 

 

12月10日に自民党ウェブサイトにて

令和4年度税制改正大綱

が公表されました。

この時間のない中、目次含む102ページを読みましたが、結構、改正点が見えますね。

 

住宅ローン減税についてはかなりいろいろなところで報道されていますが、控除額については逆ざや解消のため住宅ローン借り入れ残高の0.7%へと減ることになりました。

所得要件も3000万円以下から2000万円以下に引き下げられました。

これはまあ予想されていたので、驚くところではありません。

 

それよりも細かい話ではありますが、年末調整のときに住宅ローンの年末残高証明書の添付が不要になるようで、これはちょっと便利だなと思いました。

申請書に年末残高予定金額を記載する欄が新設され、そこに金額を書くだけでOKとなるみたいです。

これは、銀行から年末残高予定金額を記載した調書を税務署に提出することが義務化され、そちらと申請書を照合する形に運用が変わる、ということのようです。

 

あと、住宅ローン控除の適用要件から”築年数要件”(耐火建築物は築25年以内、それ以外は築20年以内)が廃止され、みなし新耐震(昭和57年1月1日以降に新築登記がされている建物)が適用要件となるそうです。

この築年数要件は登録免許税の軽減、直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税措置、相続時精算課税制度についても廃止となります。

これも大変ありがたいですね。

今までは新耐震ギリギリの築年の建物だと「耐震基準適合証明書」の取得が必要でした。建築士さんはちょっと残念かもしれませんね。

 

直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税措置については、継続となりましたが、最初のころから比べるとだいぶ縮小されていますね。

耐震、省エネ、バリアフリーの住宅で1000万円、それ以外は500万円まで非課税となります。

 

 

また逆に、これは私の不勉強なところもあったのですが、ちょっと驚いたという部分がありました。

今年の4月に「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」が成立し、また民法・不動産登記法も一部改正されました。

この法改正は「所有者不明土地」が問題となっている中、それを解消、予防するための措置だそうです。

これにより、相続登記や住所変更登記が義務化され、正当な理由のない申請漏れは罰則が課せられるようになりました!

所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し(民法・不動産登記法等一部改正法・相続土地国庫帰属法)

改正内容については上記のページをご確認いただければと思いますが、いろいろな改正点がありました。

 

・登記情報に新たに「登記名義人の死亡の有無」が表示されることになりました。

・住所変更登記についても登記官の職権的な変更登記ができるようになるそうです。

登記名義人の死亡の有無や住所変更については、法務局の登記官が「住民基本台帳ネットワークシステム」で照会することで異動情報を取得し、住所変更や氏名変更などはその当人に変更を行うことを確認した上で変更登記するんだそうです。

これは便利ですね!

・新たに「相続人申告登記」という手続きが新設され、こちらは登記官の職権にて登記がなされることになりました。

しかも登録免許税がどうやらかからないという方向のようです。(こちらの非課税というのが今回の税制大綱に記載されていたため、この改正を知ることになりました。不勉強で恥ずかしいところです。)

こちらの手続きは、遺産分割協議がまとまる前に「私が法定相続人です。」と申し出ることで相続登記を申請したとみなすことができる登記、なのだそうです。

とりあえず誰が相続人か、ということを登記にて把握することができるようになり、所有者不明という事態は免れることができるというわけです。

 

 

 

あと、登録免許税をクレジットカード等で納付することができるようになりそうです。政府はキャッシュレス決済を推進している流れですので、これはぜひやってもらいたいところかもしれません。

 

全く不動産に関係ないのですが、面白かったのが

「ウイスキー又はブランデーに類似するスピリッツに係る製造時の酒税の承認制度を見直し、誤認防止のための要件を設けた上、移出時の承認制度とするとともに、その承認における着色度に関する制限を撤廃する。」

というもの。色の濃さで税金が違ったんですね!お酒あんまり飲まないんで知りませんでした!

 

まあ、いろいろと並べましたが、関わりの濃い薄いはあるものの、税制というのは国民生活に大きく影響しますので、文字だけで大変ではありますが、「令和4年度税制改正大綱」皆さんご一読されてみてはいかがでしょうか?

税

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不動産の表示に関する公正競争規約の改正案について

最終更新日:2021年11月5日
公開日:2021年11月4日

菅野です。

先月10月27日に、不動産広告についての規則「不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則」の改正案が不動産公正取引協議会の総会にて承認されたとのことです。

不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則の改正案を承認しました(不動産公正取引協議会連合会)

新旧対照表の概要を見ると、基本的には記載内容についての制限緩和が主となっているようですが、厳しくなっているところもあり、そこが重要といえるかと思います。以下、私が気になった主な改正点です。

・予告広告やシリーズ広告が実施できる物件に「一棟リノベーションマンション」を新たに認めることとし、「一棟リノベーションマンション」の必要な表示事項を新設する。

・電車等の所要時間について、
①「平常時の所要時間を著しく超えるときは通勤時の所要時間を明示すること」と規定しているが、これを「朝の通勤ラッシュ時の所要時間を明示し、平常時の所要時間をその旨を明示して併記できる」とする。
②「乗り換えを要するときは、その旨を明示すること」と規定しているが、これを「乗り換えを要するときは、その旨を明示し、所要時間に乗り換えに概ね要する時間を含めること。」とする。

・物件から、駅や商業施設等までの所要時間や道路距離を記載する場合において、
①マンションやアパートについては、建物の出入り口を起点とすることを明文化する。
②販売戸数(区画数)が2以上の分譲物件においては、最も近い区画までの表示のみで可としていたが、最も遠い住戸(区画)までの所要時間等を併記することとする。

・新築住宅等の外観写真について、建物が未完成等の場合には、取引する建物と「規模、形質及び外観が同一の他の建物」に限り認めているが、これを「構造、階数、仕様が同一であって、規模、形状、色等が類似する」他の建物も認めることとする。

・旧価格を比較対象とする二重価格表示は、旧価格で3か月以上前に公表され3か月以上販売していたこととしているが、これらの期間を2か月以上と短縮することとする。

以上になります。

(その他の変更点もたくさんありますが、上記リンクよりご確認いただけます。)

 

まず、「一棟リノベーションマンション」分譲については、予告広告やシリーズ広告の規約がなかった!のでそれを新設したそうです。

ここ10年くらいで古い一棟賃貸のRCマンションを不動産会社が買い取り区分登記して売り出す案件が増えていますので、それに対応したということですね。

 

次に、これは新築マンションの広告でよくある話ですが、「新宿まで〇〇分!」みたいな表記で「そんな早く着かんわ‼」みたいなのが解消されます。

今までは「平常時の所要時間を著しく超えるときは通勤時の所要時間を明示すること」というあいまいな規則でしたが、

「朝の通勤ラッシュ時の所要時間」を表示して、平常時の所要時間は「平常時である」旨を明示した上で「併記できる」

となり、 実際の通勤時間に近い所要時間が表記されることになりました。

また、今までは乗り換えがあることだけ書けば、乗り換えにかかる時間等はしなくてよかったのが、

乗り換え時間を含めた所要時間を表記

しなければならなくなりました。

 

これは府中の某物件の広告です。

府中駅から池袋まで26分?っとなっています。

ちなみに一番下のほうにこんなエクスキューズの記載があります。

この表記は乗り換えと待ち時間は含まず、日中平常時最短所要時間なんだそうです。

 

ということでジョルダンで朝7時30分の通勤時間を見ると、

なんと57分です!

新しい規則はこの表記に替わるわけですので、印象の違いは大きいですよね!

 

そして物件から、駅や商業施設等までの所要時間や道路距離を記載する場合、今までは敷地の一番近いところや、複数分譲の場合に一番近い物件からの距離や所要時間を記載すればよかったんですが、

・マンションやアパートについては、建物の出入り口から
・2区画以上の分譲物件においては、最も近い区画までの表示のみで可としていたが、最も遠い住戸(区画)までの所要時間等を併記

となるので、より実感に近づくことになります。

 

あとの二つですが、

「新築住宅等の外観写真について、建物が未完成等の場合には、取引する建物と『規模、形質及び外観が同一の他の建物』に限り認めているが、これを『構造、階数、仕様が同一であって、規模、形状、色等が類似する』他の建物も認める」

ってのも、どれくらい類似していたらいいのか若干あいまいな規約ですが、不動産で同じ規模形質外観ってのはなかなかございませんので、お客様から文句を言われないレベルで似ていたらよいということのようです。

また、旧価格記載の二重価格表示については、現在のインターネット社会ですと細かく価格の変更をする売主さんも見受けられますので、「旧価格で3か月以上前に公表され3か月以上販売していたこと」という条件に合致する物件も多くないということかと思います。

(正直、二重価格表示は規制厳しくてもよいかな?とは思いますが、価格の変遷は判ったほうが消費者のためにもなるということなのかもしれません。)

 

と、いろいろ申してまいりましたが、まだこちらの規約変更は正式申請されていないそうで、消費者庁及び公正取引委員会による文書審査が完了した後に正式申請され、認定後に概ね半年程度の周知期間を設けて施行するとのことです。

まだちょっと先のことになるようですが、距離・時間についてはやはり実感に近いほうが良いでしょうから、こちらの改正は是といえるかと思います。

 

 

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REDS北千住営業所、開設しました!

公開日:2021年10月29日

菅野です。

本日10月29日より、REDS北千住営業所が開設の運びとなりました!

パチパチパチパチ~

場所はこちらにございます。

〒120-0034 東京都足立区千住1-37-1タカトクビル6階

 

東京メトロ北千住駅1番出口より徒歩2分の近さでございます。

千住警察署のすぐ隣で、向かいには日本政策金融公庫、近くには中央労働金庫や足立成和信用金庫、千葉銀行などがあり、不動産会社としては便利な場所にございます。

ただ、名物「開かずの踏切」も近く、夕方あたりはかなり踏切の音がうるさい場所でもあります。

北千住営業所室内2

左は当社の酒井エージェント

デスク二人分の小さな営業所でございます。

見ての通り、広くはありませんが、ご契約などでお越しの際にはどうぞよろしくお願いいたします。

 

 

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ぎっくり腰になりました(4年ぶり5度目)

公開日:2021年9月30日

菅野です。

またしてもぎっくり腰になってしまいました。

以下のブログを書いたあたりが前回ですので、4年ぶり5度目になります。

ぎっくり腰と花粉症と宅配問題

しばらーく兆候がなかったので、油断しておりました。

今回は、電車で空いていた席に座るときに発症しました。

あ、やっちまったな、という感じでした。

その後、歩いているとどんどん痛みが増して、ついには一歩踏む毎に激痛が全身に走るようになりました。

整形外科を受診したところ、第五腰椎と仙骨の間の椎間板がかなり狭まっていて、椎間板ヘルニアの可能性があるとのこと。

痛み止めを服用して、かつロキソニン配合の湿布を貼付して仕事に臨んでいますが、非常につらいです。

最近は座り仕事が多く、ジェルクッションなどを使用するなどして警戒していましたが、そもそもずっと座っていることが腰に良くないようですので、今後はできるだけ立って仕事をするようにしようと思います。

でも、しばらく流行っていたジェルクッション、こういう事態になると威力がすごくてびっくりです。

普通に椅子にすわるよりも、痛くないんですよ。皆さんにもおススメです。

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Covid-19ワクチン2回接種済み!

公開日:2021年9月10日

菅野です。

9月7日火曜日に新型コロナウイルス感染症のワクチン2回目を接種しました。

 

妻が先に2回目を接種し、副反応が酷かったのでかなりビビッていましたが、全くと言っていいレベルで副反応がありませんでした。

(腕に筋肉痛レベル)

ただ、あと2週間たたないと体が完全な免疫体制にならないそうですので、油断せず過ごしてまいります。

これからはこのバッジをつけてお仕事していきます。

コロナワクチン接種済みバッジ

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REDS吉祥寺営業所ができました!

公開日:2021年9月4日

菅野です。

とうとう、吉祥寺駅最寄りにREDSの営業所ができました!!

場所はこちらの906号室になります。

 

 

ヨドバシカメラの隣で、非常に便利なところです。

中はこんな感じです。

 

吉祥寺営業所1

 

あまり広くありませんが、ご契約やご商談など、ぜひお越しいただければ幸いです。

 

 

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不動産流通実務検定“スコア”の受検申込開始

公開日:2021年9月2日

菅野です。

なんと、当社REDSが「スコア推進協議会」の会員になりました!

 

「スコア」って何?って思いますよね。

「スコア」というのは「不動産流通実務検定”スコア”」という、公益社団法人不動産流通推進センターで行われる、不動産取引に関する検定テストのことです。

このテストは名前の通り、実務検定ですので、実際の取引事例に即した内容の試験となっています。

不動産流通推進センターのウェブサイトに「不動産相談」というページがあり、こちらは実際のトラブル相談と、それに対する回答が掲載されており大変、ためになります。

こういった相談事例等はそのまま取引安全に対する重要な知識となります。

試験にはそういった事例が盛り込まれ、「宅建マイスター」「不動産コンサルティングマスター」等の試験に繋がる問題もあり、非常に有意な試験です。

この試験の点数が高いということはそのまま「不動産取引に精通している」といえる試験かと思います。

私も今年、受験します。結果はまたこちらのブログでご報告したいと思います。

 

 

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2020年発行パスポートで本人確認はダメ?

最終更新日:2021年7月16日
公開日:2021年7月5日

菅野です。

皆さん、最新のパスポートは本人確認書類と認められないって知っていました?

202024日から富岳三十六景が各ページにデザインされた新しいパスポートが発行されていますが、こちらには住所を書く欄がなくなってしまいました。

以前は、所持人記入欄というものがあって、そこに自分で氏名、住所、電話番号、緊急連絡先を記載するようになっていましたが、その欄がありません。

その為、パスポートが本人確認書面の種類として示されている場合には、「202023日以前に発行されたもの」という但し書きが現在はついています。

 パスポート

そもそも、本人確認って何のためにやっているか、というと、これは「犯罪収益移転防止法」という法律で決められているためです。

昔、不動産の売買に必要だったのは、売主は「権利書、実印、印鑑証明」で、買主は「住民票、お金」でした。

ただ、これって本人でなくても書類が揃っていたら取引が可能だったんですよね。

銀行の口座も、昔は子供の口座を親が簡単につくることができたりしていました。

 

こういった状況が変わったのが2001.9.11アメリカ同時多発テロ事件です。

アメリカは各国に「テロ資金供与防止条約」の批准を求め、日本は2001年に署名、2002年に批准しました。この条約批准を受け「金融機関等による顧客等の本人確認等に関する法律」(本人確認法)が成立。その後口座の不正利用に対する罰則を加えた「金融機関等による顧客等の本人確認等及び預金口座等の不正な利用の防止に関する法律」が2004年より施行されました。

これは金融機関に対するマネーロンダリング防止のための法律だったのですが、マネーロンダリングは預金口座を使わなくとも、高額物品や不動産の売買などでも行うことが可能で、そこの部分を埋めるための法律として「犯罪による収益の移転防止に関する法律」(犯罪収益移転防止法)が2007年より施行、2008年から宅建業者も本人確認を行うこととなりました。(ここまで早口で読んでください)

 

ちなみに「本人確認書類」(本人確認書面)は

犯罪による収益の移転防止に関する法律施行規則

に定められていまして、個人の場合

 

・運転免許証等(運転経歴証明書含む)

・在留カード

・特別永住者証明書

・マイナンバーカード

・旅券等(パスポート)

・身体障害者手帳

・精神障害者保健福祉手帳

・療育手帳

・戦傷病者手帳

で、その個人の氏名、住所、生年月日の記載があるもの、となっています。

 

今回、パスポートについては書式変更で(住所)の記載が出来なくなったため、本人確認書類からは外れることとなったというわけです。

上記のほかにも官公庁から発行・発給された書類でその個人の氏名、住所、生年月日の記載があり、かつ発行した官公庁が写真を貼り付けた書類ならOK、ということで「宅地建物取引士証」(宅建士証)は本人確認書類となります。

また、健康保険証は本人確認書類にならないのかというと、そうではなく写真のついていない本人確認書類という扱いになりまして、その場合はもう一つ別の本人確認書類を提示してもらう必要があります。

(こちらもこの施行規則で定められています。)

写真付きでない本人確認書面としては

 

・健康保険証

・年金手帳

・児童扶養手当証書

・母子健康手帳

・印鑑証明書、戸籍謄本(抄本)、住民票の写し若しくは住民票記載事項証明書

で、上記4つは有効期限内であること、印鑑証明等の役所発行証明については発行から6か月以内のもの、となっていて、すべて氏名、住所、生年月日記載のものが条件です。

 

本人確認の方法についてもこの施行規則にありますが、結構たくさんあって、例えば転送不要郵便を使う方法だったり、オンラインで本人確認する方法についても定められており非常に興味深いです。

電子契約等で利用されるオンラインでの本人確認については「eKYC」と呼ばれていて、ネット銀行や携帯電話等の契約時に利用されています。

不動産の売買についても、今年の3月10日から国交省にて「売買取引における書面の電磁的交付に係る社会実験」が開始され、不動産取引でのオンライン本人確認「eKYC」についても行われていくこととなりそうです。

 

何年か前に五反田駅前の土地取引で「地面師」による詐欺が話題となりました。

本人確認は、取引の安全の根幹にかかわる大事な手続きですので、おろそかにはできません。

 「なんで保険証だけじゃダメなの~??」

などと駄々をこねられても法律で決まっていますので、恐れ入りますがお取引の際には別のものを併せてご用意くださいますよう、よろしくお願いいたします。

 

 

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あれ?この業者おかしい、と思ったら「国土交通省ネガティブ情報等検索サイト」

公開日:2021年6月24日

菅野です。

他の不動産業者でいろいろあって、REDSにたどり着いた方いらっしゃいますか?

「この業者、なんか変」とか、「おかしくない?」とか思って、ここに来られた方、こんなサイトがあります。

 

国土交通省ネガティブ情報等検索サイト

 

こちらでは国土交通省所管の業者の行政指導、処分履歴について確認ができます。

この中には

・建築

・不動産

・運送

・旅行

にかかる業者の処分の概要が検索できるんです。

宅地建物取引業者の指導歴もでます。

もちろん、当社には処分歴はありません!

(当たり前っちゃ、あたりまえですが)

 

いろいろ見ていたんですが、一級建築士の処分を検索をするとすごいですね!

昨年から免許取り消しになっている建築士がたくさんいるのですが、みんなあの屋根裏界壁の件で問題になった某㋹〇〇〇〇にかかわっている方ばかりなのです。

まあ、あれだけ問題になったので、その建築にかかわった建築士に何もないなんて許されませんが、バンバン免許取消になってます!

 

 

ところで当社は東京、埼玉、神奈川で営業していますが、東京都の宅建業者で何か処分歴がないか確認したい場合は、以下のサイトが良いです。

 

宅地建物取引業者免許情報提供サービス

 

こちちは、東京にある宅建業者であれば、国土交通大臣免許の業者も検索できます。

事務所の場所や、免許番号、免許年月日、支店や事務所の場所などを確認できるサイトです。

処分歴もキチンと載っているので、過去に営業停止命令を受けたかどうか、などを確認したりすることができます。

 

 

最後に、こちらは匿名での公表となっていますが、おとり広告があった場合にはこちらに通報すると、やっつけてくれます。

 

公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会

 

おとり広告で課徴金徴収となった場合、不動産ポータルサイト等にも広告掲載できなくなるので、一石二鳥です。

おとり広告でだまされたら、そんな業者で契約は絶対にせず、どんどん通報しましょう。

 

健全で信頼できる不動産業界であってほしいと、私は常に願ってお仕事をしています。

健全安心なREDSをどうぞご利用くださいね‼

行政処分のイラスト

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渋谷区の用途地域等の変更素案が発表されました

最終更新日:2021年6月17日
公開日:2021年6月14日

菅野です。

6月11日に、渋谷区の用途地域等の変更および都市計画道路の計画変更についての素案が発表されました。

詳細は下記URLの「しぶや区ニュース」

をご参照ください(PDF注意)。

こちらを見ていただくとわかるのですが、用途地域等の変更については25地区、都市計画道路の計画変更は2路線の一部区間廃止となっています。

変更内容としては、

・用途地域変更 15か所

・建ぺい率 増→2か所、減→4か所

・容積率 増→11か所、減→10か所

・高度地区変更 11か所

・日影規制 追加7か所、緩和2か所

・特別用途地区の変更 6か所

と結構、細かくたくさんの部分が変更となるようです。

 

地域を大まかに分けると

・代々木四丁目

・千駄ヶ谷方面

・道玄坂地区

・渋谷三丁目(一部桜丘町)

・東一丁目

・代官山周辺

・恵比須三丁目

となっています。

 

この中で、制限強化が著しいのが「代々木四丁目」地区です。

こちらの都市計画道路「補助線街路第59号線」の区間廃止により、他路線接続部分の隅切り型用途地域部分が、周囲の用途地域に合わせた形での変更予定となっています。

今まで道路沿線の制限緩めの用途地域(準住居、二種住居)から、(二種低層、二種中高層)住居専用地域へと、厳しめの制限に変更となります。

ただ、実際に現地を見てみると、変更後の用途地域に沿った土地利用をされているように見えなくもないので、そこまで大きく影響はないのではないか、とも感じました。

 

千駄ヶ谷方面に関しては、道路に係る変更ばかりでほとんど影響はないでしょう。

道玄坂地区は細かい調整的意味が感じられ、そこに建てるビル等建築物の容積率には影響を与えそうです。

渋谷三丁目、桜丘町、東一丁目の一部、代官山周辺については、東急東横線地下化に伴う変更となり、元線路部分の緩和が主です。

また東一丁目の「補助線街路第7号線」の廃止に伴い道路境界線からの距離に係る用途地域の変更は、高度地区の高さ制限の緩和はありますが、ほとんど影響はなさそうです。

 

こうして見てまいりますと、「妥当」の一言かと思います。

今後、意見交換会、意見書の受付等を経て、都市計画道路の廃止は令和4年3月、用途地域等の変更は令和5年3月を予定しているそうです。

 

直接かかわる者ではありませんが、建ぺい率、容積率等は建築可能な建物の大きさに係り、土地取引の価格の重要な要素となりますので、今後、注視していきたいと思います。

 

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