年中無休/10時〜19時 0800-100-6633

REDSエージェントのウェビナー、盛況でした!

公開日:2022年8月2日

菅野です!

先月7月23日および7月30日の土曜日、REDSエージェントの二人がウェビナー(オンラインセミナー)を開催、どちらも大盛況でした!

 

7月23日は

ドラマ「正直不動産」で現場監修を行ったREDSエージェント「堤 延歳」が、正直不動産のエピソードテーマとなった「ペアローン」「タワーマンション」「建築条件付き土地」について徹底解説いたしました。

 

 

7月30日は

マンション管理士の資格を持つREDSエージェント「津司 徳義」が、「マンションは管理を買え!」という格言からどのように高値売却を目指すべきかというテーマで、「管理を売る」エージェントの見分け方を徹底解説いたしました。

 

アンケートのご意見として、傾向が2つに分かれました。

一つは、既知の事柄が多く目新しさがない、というご意見。

もう一つは、興味深い内容で大変参考になった、というご意見。

どちらもありがとうございます!

 

お話しする内容についてですが、「意外と知らなかったりすること」を丁寧にお伝えしたいと思っております。

ただ、既に当社をご利用いただいているご参加者も多く、担当エージェントからもうこのお話しは聞いてますよ、というご意見ににつきましてはまことに申し訳ございません!

今後は物件探しの方法や一戸建ての売却についてなど、どんどん有用な情報を発信できたらよいと思っております。

なお、今回のウェビナー動画につきましては、編集してYouTubeのREDSチャンネルにアップいたします。

リアルタイムでご視聴できなかった皆様、ぜひ、ご覧くださいましたら幸いです。

 

カテゴリー:

新しい囲い込み方法「買える人しか見せない」

公開日:2022年7月11日

菅野です。

某す◯ふさんの両手率が下がった!と話題ですが、実際はまだ結構やってるのね、「囲い込み」って話です・。・

 

不動産の囲い込みとは?囲い込まれた物件の悲惨な末路

いろいろな方法を考えてくるものですが、今回紹介するのが「買える人しか見せない」です。

STOP『囲い込み』被害!私たちはだまされない!

 

具体的な手法ですが、内見希望を入れた際に、内見希望者に対し「ここまで必要なの?」というレベルの個人情報提示を要求する、という手法になります。

内見希望されたお客様を嫌な気持ちにさせて相手から断らせる、という陰湿なやりかたです。

しかも、実際に聞くのは内見希望者側の不動産業者になるので、悪印象はなぜか売主側の囲い込んでいる不動産業者ではなく、お客様に聞いた不動産業者に向かうという非常に悪質な手法です。

 

 

まあ、本気度の高い買い手候補にだけ見せたいという気持ちは、わからなくはないです。

実際、そういったことを仰る売却希望のお客様もいないわけではありません。

しかし、本当に見たかったら別に正しい情報を伝えなくとも良いわけで、ただ見たいだけのお客様をこれでブロックすることはできないんです。

逆に、買うか買わないか迷っている真剣なお客様を完全に遠ざけることになり、大きな機会損失になっているのです。

深いところの個人情報を一見のお客様に求めるのは、このご時世、無理なんですよ。

しかも、囲い込んでいる側は、実は百も承知でやっているんですね。

自分のところに来たお客様については、適当な情報を並べて案内するわけです。

 

売却を検討されているお客様、みなさんへのお願いです。

「本当に買えるお客様だけ案内しますね!」

は、囲い込みです!

STOP『囲い込み』被害!

騙されて「買える人だけしか来ないんだ、いいね!」なんて思っていると、囲い込み業者の思うツボですよ!

 

 

カテゴリー:

Internet Explorerが6月16日でサポート終了

公開日:2022年6月13日

菅野です。

とうとう、Internet Explorerのサポート終了です。

公共機関のウェブサイトで、ギリギリまでIE推奨だったところも、だいたいがGoogle Chrome推奨に変わりました。

(正直、これが一番の問題でした。役所のWebサイトは頑なにIEを推奨していたので、わざわざIEを立ち上げてURLをコピペして見る、という非常に面倒かつ反セキュアなことをやらされていたわけです。)

 

しかしながら実際、まだまだ使っているひとはたくさんいるようで、最近のブラウザシェアランキングでも依然として6位に入る状況です。

2月デスクトップブラウザシェア、Chrome急増とEdge減少の日本/TECH+

未だに、日本でパソコンからネットを見ている人の1%以上がInternet explorerを使用しているのですねぇ。

でも、それももう少しで終わりです!

 

Web製作者の一番厄介だったIE対策ももう、終わりだ!!

ということで皆さん、IEは終了です!

もう使うなよ!!危ないぞ!!

カテゴリー:

いたずらの問い合わせがたくさん来ている

公開日:2022年5月27日

菅野です。

実は、4月の初旬から、いたずらの問い合わせが頻発しています。

中身のない問い合わせを捨てアドを入力して送信するというものです。

幸いにも、4月より新しい顧客管理ソフトを導入していることで、なんとか対応できている状況です。

 

すでに当社の所轄である日本橋警察署に相談し、いろいろご確認いただいているところです。

送信元のIPアドレス等はすでに取得しており、わりと簡単に犯人は特定できるのではないかと考えております。

いちおう、いろいろなところのフリーWi-Fiなどを利用している様子が見えますが、近いところからの送信が頻繁に見受けられ、なかなか偽装って難しいのだな、と考えさせられております。

インターネットって匿名かと思いきや、実はそうではないのだな、と実感しております。

ときどき、遠方に行った際にいたずら送信したりしている様子も見受けられ「旅行でも行っているのかな?」とか思ったり(笑)

また、犯人は楽天市場を利用して販売しているショップの従業員の可能性があるようです。

(これ、お客様からのメールを流用している可能性があり、本件は犯人の勤務先からも何かしらのペナルティを受けそうです。)

 

当社損害についても弁護士他、関係各所にご相談し、犯人を特定しだい損害賠償請求する形となるかと思います。

たくさん送信すればするほど、こちらの損害は増えます。

まあ、首を洗ってお待ち下さい、という今のところのご報告になります。

 

カテゴリー:

無理とは言わない不動産屋

公開日:2022年5月8日

菅野です。

異動がありまして、5月より完全内勤となり、土日にお休みをいただくようになりました。

そうしましたら、今まで見ていた時間帯とは違ったテレビ番組を見る機会があり、日曜日にフジテレビの

「ザ・ノンフィクション」

という番組を見ることができました。

今回、題名は

「ワケあり人生と部屋探し ~無理とは言わない不動産屋~」

という、横浜市のとある不動産屋さんのお話でした。

こちらの業者さんは、東急田園都市線「青葉台」駅最寄りのアオバ住宅社さんという会社で、齋藤瞳さんという方がおひとりで営業されているようです。

障がいをもっていたり生活保護を受給されていたりという、部屋を借りるのが困難な方がこちらを頼ってこられるそうで、そういった方に「無理」と言わずにお部屋探しをしてあげるという仕事をなされている業者さんなのだそうです。

番組では、精神障害を持つ息子さんと高齢のお母さんが現在の家の立ち退きを迫られていて、その引っ越しのために奔走する様子が流れておりました。

お引越しをしなければならないご本人たちは、なかなか状況を客観的にみることができず引っ越しに後ろ向きで、それを心配しているのになかなか分かってもらえないもどかしさ、が感じられて、私も昔の経験を思い出してしまいました。

 

以前、このようなブログ記事を書きました。

私も、以前いた不動産業者で生活保護の方や、低所得の方の賃貸仲介を何度か担当しましたが、本当に大変でした。

事故物件でも

賃貸の仲介って、報酬(いわゆる仲介手数料)は基本的に賃料の1か月分なんですね。

家賃48,000円の困難な状況のお客様でも、家賃16万円の大手企業の社宅でも仲介手数料は基本、1か月分なのです。

しかも、断然、大手企業の社宅のほうが入居審査は通りやすいのです。

番組内でも

「(生活保護は)物件が100件あれば90件は断られる」

と、精神障害をもつ息子さんが、電話でアオバさんとは別の業者に言われるシーンがありました。

これは本当のことです。

こういった難しい条件の方が借りられる物件を探すには、聞いては断られ、を繰り返していく大変な労力が必要となります。

それでも、仲介手数料は賃料の1か月分です。

ちなみに、横浜市の生活保護の住宅扶助月額(家賃の上限)は、単身者で52,000円、二人入居で62,000円だそうです。

これが仲介手数料の上限となるわけです。

そしてアオバさんのある青葉台駅周辺は高級住宅地ですので、この家賃の物件を探すことがまず、大変だろうと推察します。

 

こういったお仕事は、実際のところ、賃貸仲介をやっていると少なからず経験するのですが、皆、積極的に引き受けようとはなかなか思えないお仕事です。

普通に考えれば「福祉事業」ですので、公共の機関が行うべき仕事だと思います。

ただ、役所や社会福祉協議会などの公共団体だけでは手に負えないのが実態です。

 

また、お客様一人ひとりの状況についてそれぞれ違った困難があり、それに対応するのもかなり大変で苦労が絶えないだろうと思われます。

どうか、齋藤さんにおかれましては、ご自身を大切にしながら頑張ってほしいと思います。

本当に頭が下がる思いです。

 

カテゴリー:

2022年、クールビズってなくなったの?

公開日:2022年3月14日

菅野です。

今日は暑かったですね!

関東も夏日になり、宮崎では28.4度Cまで気温があがったそうです。

そこで待ち遠しいのが

COOL BIZ

です。

やっぱりノーネクタイは楽ですしね!

 

でも、昨年に「クールビズ」がなくなった?なんて声もちらほら聞こえてきました。

本当なんでしょうか?

 

 

結論としては、無くなっていません!!

無くなったのは「政府が定める期間」です。

これは以下のページを誤解した方が「クールビズがなくなった」と言っているのだと思います。

令和3年度 クールビズについて

こちらによると(以下引用)

コロナ禍で働き方の多様化の進展や、気候変動の影響とも考えられる季節外れの暑い日の増加といった変化が見られるとともに、地域による気候の違い等もあります。さらに、2050年カーボンニュートラルの実現に向けては、一人ひとりのライフスタイルを脱炭素型へと転換していただくことも必要です。
 このような状況を踏まえ、これまでのように政府が全国一律の実施期間の設定を行うことはせず、個々の事情に応じた、多様で柔軟な働き方にも資する省エネ・省CO2対策として「クールビズ」を呼び掛けていきます。(引用終わり)

とあり、一律でクールビズの期間を決めずに「暑いときは脱ぎ、暑くなければ着ればいいじゃないか」というような方向にシフトした、ということです。

 

ただ、日本人って一律横並びが好きな人が多いですし、また未だに化石のように「ノーネクタイはダメ」という人もいらっしゃるようですので、政府が期間を決めるということについては一定の役割があったように思われます。

【クールビズとは】

 地球温暖化対策の一環として、平成17(2005)年度から政府が提唱する、過度な冷房に頼らず様々な工夫をして夏を快適に過ごすライフスタイル。

 室温の適正化とその温度に適した軽装などの取組を呼び掛けています。軽装以外の取組としては、これまでは、省エネ型エアコンへの買換え、西日よけのブラインド、日射の熱エネルギーを遮蔽する効果がある緑のカーテンなど、具体的なアクションなどを推奨してきました。

とあるように、カーボンニュートラルの実現に向けて非常に重要な政策であると思いますので、その精神を忘れずに令和4年度も取り組みたいですね。

暑いサラリーマン

 

カテゴリー:

東京マラソン コースは横断できませんので!

最終更新日:2022年3月6日
公開日:2022年3月5日

菅野です。

明日は「東京マラソン2021」開催日です!

(再延期がなんとか実行できてよかったですね!)

朝9時に東京都庁前からスタートし、都心を縦横無尽に走り回って、最後は皇居(大手町)にゴールします。

 

警視庁の交通規制ページ

東京マラソン2021に伴う交通規制について-警視庁

東京マラソンウェブサイト

東京マラソン2021 交通規制のお知らせ

 

こちらを見ていただくとわかるのですが、都心のど真ん中、皇居北側の靖国通り・外堀通りを西から東に走っていき、東部は中央通りをメインに新大橋通り、清洲橋通り、江戸通り、清澄通りを通り、中央通りに戻ったら銀座から日比谷通りを田町折返しで戻ってきて最後、大手町という順路です。

このコースですが、もちろん横断できません!!

これは車だけでなく、歩行者もです!

上記ページに通行規制の時間が書いてありますが、一番遅くて21時!まで通行止めとなります。

明日、都心にご用事のあるかたはご注意ください!

目の前のコンビニにいきたいんだけど・・・っていうのも、歩道橋や地下鉄の出入り口などで迂回が必要です。

秋葉原なんか、上野広小路経由のシャトルバスが出ているそうですので、けっこう大変かもしれませんよ。

カテゴリー:

郵便って民営化で合理化するんじゃなかったの?

公開日:2022年2月17日

菅野です。

本日のFNNのニュースで、郵便の合理化について流れてきました。

手紙・はがき 翌日配達廃止 木曜投函で4日後の月曜に

私の印象としては「まだ翌日配達してくれていたんだ」という感じです。

一部には「サービスの後退」などという方もいらっしゃるようですが、郵便料金って実際安いですよね。

はがきは63円、定型封筒で84円~94円ですよ。

この金額で翌日配達なんて、そりゃ赤字になりますって。

運送料って、だいたい人件費ですから、これだけ安いってことは給料も安くせにゃならんということです。

それは良くない、って言いたい。

 

急いでるならレターパック使えばいいんですからね。

ポスト投函翌日配達のレターパックライトが360円。

でも、総武線で秋葉原と新宿間往復で340円ですから、この金額で全国だいたい翌日に着くなんてのは明らかに安すぎです。

宅急便だとタイムサービス使って東京から北海道まで1700円かかるんですよ。

レターパックはたしかに便利ですが、これも民業圧迫の最たるものですよ。

 

郵便というのは「ユニバーサルサービス」として全国一律のサービス提供が義務付けられています。

でも、民営化したのだから、少なくとも赤字にならないような合理化は必要なはず。

このサービスを維持するなら、おそらく再度国営化しないともたないはず。

と思ったらこんな記事を見つけました。

「郵便局」赤字転落で蠢く「再国営化」の大愚策
 フォーサイト-新潮社ニュースマガジン

こういう中途半端な半官半民な状態の企業の赤字は、有耶無耶になって大体、税金で処理されていくと相場が決まっているものです。

全国一律のサービスはお願いしたいと思いますが、せめて採算性については民間企業なのだからきちんと考えるべき、と思います。

63円切手

カテゴリー:

令和4年度税制改正大綱で気になったところ

最終更新日:2021年12月13日
公開日:2021年12月12日

この会社に入って一番とも思える12月師走の忙しさに、目がまわり心折れそうな菅野です。

ちょっと無理かもーって思ってます。誰か助けてください。

 

 

12月10日に自民党ウェブサイトにて

令和4年度税制改正大綱

が公表されました。

この時間のない中、目次含む102ページを読みましたが、結構、改正点が見えますね。

 

住宅ローン減税についてはかなりいろいろなところで報道されていますが、控除額については逆ざや解消のため住宅ローン借り入れ残高の0.7%へと減ることになりました。

所得要件も3000万円以下から2000万円以下に引き下げられました。

これはまあ予想されていたので、驚くところではありません。

 

それよりも細かい話ではありますが、年末調整のときに住宅ローンの年末残高証明書の添付が不要になるようで、これはちょっと便利だなと思いました。

申請書に年末残高予定金額を記載する欄が新設され、そこに金額を書くだけでOKとなるみたいです。

これは、銀行から年末残高予定金額を記載した調書を税務署に提出することが義務化され、そちらと申請書を照合する形に運用が変わる、ということのようです。

 

あと、住宅ローン控除の適用要件から”築年数要件”(耐火建築物は築25年以内、それ以外は築20年以内)が廃止され、みなし新耐震(昭和57年1月1日以降に新築登記がされている建物)が適用要件となるそうです。

この築年数要件は登録免許税の軽減、直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税措置、相続時精算課税制度についても廃止となります。

これも大変ありがたいですね。

今までは新耐震ギリギリの築年の建物だと「耐震基準適合証明書」の取得が必要でした。建築士さんはちょっと残念かもしれませんね。

 

直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税措置については、継続となりましたが、最初のころから比べるとだいぶ縮小されていますね。

耐震、省エネ、バリアフリーの住宅で1000万円、それ以外は500万円まで非課税となります。

 

 

また逆に、これは私の不勉強なところもあったのですが、ちょっと驚いたという部分がありました。

今年の4月に「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」が成立し、また民法・不動産登記法も一部改正されました。

この法改正は「所有者不明土地」が問題となっている中、それを解消、予防するための措置だそうです。

これにより、相続登記や住所変更登記が義務化され、正当な理由のない申請漏れは罰則が課せられるようになりました!

所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し(民法・不動産登記法等一部改正法・相続土地国庫帰属法)

改正内容については上記のページをご確認いただければと思いますが、いろいろな改正点がありました。

 

・登記情報に新たに「登記名義人の死亡の有無」が表示されることになりました。

・住所変更登記についても登記官の職権的な変更登記ができるようになるそうです。

登記名義人の死亡の有無や住所変更については、法務局の登記官が「住民基本台帳ネットワークシステム」で照会することで異動情報を取得し、住所変更や氏名変更などはその当人に変更を行うことを確認した上で変更登記するんだそうです。

これは便利ですね!

・新たに「相続人申告登記」という手続きが新設され、こちらは登記官の職権にて登記がなされることになりました。

しかも登録免許税がどうやらかからないという方向のようです。(こちらの非課税というのが今回の税制大綱に記載されていたため、この改正を知ることになりました。不勉強で恥ずかしいところです。)

こちらの手続きは、遺産分割協議がまとまる前に「私が法定相続人です。」と申し出ることで相続登記を申請したとみなすことができる登記、なのだそうです。

とりあえず誰が相続人か、ということを登記にて把握することができるようになり、所有者不明という事態は免れることができるというわけです。

 

 

 

あと、登録免許税をクレジットカード等で納付することができるようになりそうです。政府はキャッシュレス決済を推進している流れですので、これはぜひやってもらいたいところかもしれません。

 

全く不動産に関係ないのですが、面白かったのが

「ウイスキー又はブランデーに類似するスピリッツに係る製造時の酒税の承認制度を見直し、誤認防止のための要件を設けた上、移出時の承認制度とするとともに、その承認における着色度に関する制限を撤廃する。」

というもの。色の濃さで税金が違ったんですね!お酒あんまり飲まないんで知りませんでした!

 

まあ、いろいろと並べましたが、関わりの濃い薄いはあるものの、税制というのは国民生活に大きく影響しますので、文字だけで大変ではありますが、「令和4年度税制改正大綱」皆さんご一読されてみてはいかがでしょうか?

税

カテゴリー:

不動産の表示に関する公正競争規約の改正案について

最終更新日:2021年11月5日
公開日:2021年11月4日

菅野です。

先月10月27日に、不動産広告についての規則「不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則」の改正案が不動産公正取引協議会の総会にて承認されたとのことです。

不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則の改正案を承認しました(不動産公正取引協議会連合会)

新旧対照表の概要を見ると、基本的には記載内容についての制限緩和が主となっているようですが、厳しくなっているところもあり、そこが重要といえるかと思います。以下、私が気になった主な改正点です。

・予告広告やシリーズ広告が実施できる物件に「一棟リノベーションマンション」を新たに認めることとし、「一棟リノベーションマンション」の必要な表示事項を新設する。

・電車等の所要時間について、
①「平常時の所要時間を著しく超えるときは通勤時の所要時間を明示すること」と規定しているが、これを「朝の通勤ラッシュ時の所要時間を明示し、平常時の所要時間をその旨を明示して併記できる」とする。
②「乗り換えを要するときは、その旨を明示すること」と規定しているが、これを「乗り換えを要するときは、その旨を明示し、所要時間に乗り換えに概ね要する時間を含めること。」とする。

・物件から、駅や商業施設等までの所要時間や道路距離を記載する場合において、
①マンションやアパートについては、建物の出入り口を起点とすることを明文化する。
②販売戸数(区画数)が2以上の分譲物件においては、最も近い区画までの表示のみで可としていたが、最も遠い住戸(区画)までの所要時間等を併記することとする。

・新築住宅等の外観写真について、建物が未完成等の場合には、取引する建物と「規模、形質及び外観が同一の他の建物」に限り認めているが、これを「構造、階数、仕様が同一であって、規模、形状、色等が類似する」他の建物も認めることとする。

・旧価格を比較対象とする二重価格表示は、旧価格で3か月以上前に公表され3か月以上販売していたこととしているが、これらの期間を2か月以上と短縮することとする。

以上になります。

(その他の変更点もたくさんありますが、上記リンクよりご確認いただけます。)

 

まず、「一棟リノベーションマンション」分譲については、予告広告やシリーズ広告の規約がなかった!のでそれを新設したそうです。

ここ10年くらいで古い一棟賃貸のRCマンションを不動産会社が買い取り区分登記して売り出す案件が増えていますので、それに対応したということですね。

 

次に、これは新築マンションの広告でよくある話ですが、「新宿まで〇〇分!」みたいな表記で「そんな早く着かんわ‼」みたいなのが解消されます。

今までは「平常時の所要時間を著しく超えるときは通勤時の所要時間を明示すること」というあいまいな規則でしたが、

「朝の通勤ラッシュ時の所要時間」を表示して、平常時の所要時間は「平常時である」旨を明示した上で「併記できる」

となり、 実際の通勤時間に近い所要時間が表記されることになりました。

また、今までは乗り換えがあることだけ書けば、乗り換えにかかる時間等はしなくてよかったのが、

乗り換え時間を含めた所要時間を表記

しなければならなくなりました。

 

これは府中の某物件の広告です。

府中駅から池袋まで26分?っとなっています。

ちなみに一番下のほうにこんなエクスキューズの記載があります。

この表記は乗り換えと待ち時間は含まず、日中平常時最短所要時間なんだそうです。

 

ということでジョルダンで朝7時30分の通勤時間を見ると、

なんと57分です!

新しい規則はこの表記に替わるわけですので、印象の違いは大きいですよね!

 

そして物件から、駅や商業施設等までの所要時間や道路距離を記載する場合、今までは敷地の一番近いところや、複数分譲の場合に一番近い物件からの距離や所要時間を記載すればよかったんですが、

・マンションやアパートについては、建物の出入り口から
・2区画以上の分譲物件においては、最も近い区画までの表示のみで可としていたが、最も遠い住戸(区画)までの所要時間等を併記

となるので、より実感に近づくことになります。

 

あとの二つですが、

「新築住宅等の外観写真について、建物が未完成等の場合には、取引する建物と『規模、形質及び外観が同一の他の建物』に限り認めているが、これを『構造、階数、仕様が同一であって、規模、形状、色等が類似する』他の建物も認める」

ってのも、どれくらい類似していたらいいのか若干あいまいな規約ですが、不動産で同じ規模形質外観ってのはなかなかございませんので、お客様から文句を言われないレベルで似ていたらよいということのようです。

また、旧価格記載の二重価格表示については、現在のインターネット社会ですと細かく価格の変更をする売主さんも見受けられますので、「旧価格で3か月以上前に公表され3か月以上販売していたこと」という条件に合致する物件も多くないということかと思います。

(正直、二重価格表示は規制厳しくてもよいかな?とは思いますが、価格の変遷は判ったほうが消費者のためにもなるということなのかもしれません。)

 

と、いろいろ申してまいりましたが、まだこちらの規約変更は正式申請されていないそうで、消費者庁及び公正取引委員会による文書審査が完了した後に正式申請され、認定後に概ね半年程度の周知期間を設けて施行するとのことです。

まだちょっと先のことになるようですが、距離・時間についてはやはり実感に近いほうが良いでしょうから、こちらの改正は是といえるかと思います。

 

 

カテゴリー: