菅野です。残暑お見舞い申し上げます。

昨日から、来週の日曜日までレインズ（東日本不動産流通機構）データベースの利用ができません。

これは、来年からローンチ予定の新システムのテストのためだそうです。

新システムは、推奨ブラウザがInternetExplorerからGoogleChromeになるそうで、レインズの為だけにInternetExplorerを常時開けている状況からは解放されそうです。

（ただ、東京都水道局の配管図閲覧システム他、いまだにInternetExplorerを推奨ブラウザとしている公的サイトはたくさん存在します。これ、大規模なクラッキングでもなければ状況は変わらないのでしょうね。）

新システム導入は大歓迎です。

とはいえ、システム休止は私たちの仕事には支障ありありです。

実は、今年のコロナ禍で仕事にならなかったりした分を取り戻そうと、今年のお盆は全社「交代制」で夏季休暇をとり、8月中もREDSは通常営業しております。

しかしながら、大変恐縮ではございますが以下の通りとなりますのでご注意ください。

・担当営業は一週間休みを取ります（ちなみに私は11日から19日までお休みさせていただきます）ため、その間はご連絡できない、または連絡が届かない場合がございます。

・17日のレインズシステム再開まで、各種お問い合わせについてのご回答ができない場合がございます。

・関係他社の休業に伴い、ご希望物件のご案内等ができない場合がございます。

上記により、ご迷惑をおかけする場合がございますが、何卒ご容赦くださいますようお願い申し上げます。

菅野です。今日は重要事項説明について書いてみようと思います。

ちょっと恥ずかしい話ですが私の近しい身内で、かれこれ十数年前に埼玉の市街化調整区域の土地を買った者がおります。「水道もガスも通っているし、駅からも近いからそのうち家を建てられるようになる」と騙されて買わされてしまったようで、その後現在に至ってもそこは市街化調整区域のままで、その土地は区画分けされた菜園のまま存在します。

宅建業者に課せられている「重要事項説明」、説明する内容は年を経るごとに増えていっております。約２０年近く前、と言っても既に２１世紀に入ってから私は家を買いましたが、その時の重要事項説明書は、Ｂ４のノンカーボン複写紙３枚しかありませんでした。

昔はお上の決めた内容だけ紙で説明して署名捺印をもらっておけば、あとは口八丁手八丁で丸め込んで買わせたもの勝ち、という業者が跳梁跋扈していましたが、消費者保護意識の高まりでそういった悪徳業者は淘汰されていく時代に少しずつですが変わってまいりました。

今、弊社で新築一戸建ての売買契約をするときの重要事項説明書はＡ４で１５ページ以上となり、重要事項説明をおこなうには少なくとも１時間以上は必要となっております。

重要事項説明の説明内容は、今までに起こったトラブルや事件、災害に対応するかたちで増えていきました。

例えば、東日本大震災の津波で壊滅的な被害を受けたあとには「津波災害警戒区域」について内・外の別を説明する事項が追加され、身近なトラブルについてでは、プロパンガス会社の契約切り替えに伴うトラブルが増えたことから、売買の際に家庭用プロパンガスの配管設備がプロパンガス販売会社にある場合はその旨を説明することとなりました。

国土交通省HP「宅地建物取引業法　法令改正・解釈について」

この国土交通省のウェブサイトには、平成13年からの宅建業法に関する改正の履歴が表示されています。

それによると、令和2年までになんと７０件もの改正があり、説明事項が追加されていることがわかります。

また、東日本大震災のあった平成23年以降から、災害対策に係る説明事項の追加が目立ってきます。

直近では「水害ハザードマップにおける対象不動産の所在」が説明事項として追加となり、令和2年8月28日より施行となります。

これは最近の豪雨災害の被害を鑑みてのことと思われますが、先日下った、水害被害のあった分譲地の販売で販売者であった福知山市が水害リスクの説明を怠ったとした判決

水害リスクの説明責任訴訟、市側が敗訴、全国初　台風で住宅水没、京都地裁

などの影響もあろうかと考えられます。

宅建業は「衣・食・住」のうちの「住」をつかさどる、なくてはならない業です。

ところが不動産業は「千三つ屋」などと言われ、嘘つき＝不動産屋などと揶揄される存在でもあります。

お客様の財産を守る砦となるのか、それとも嘘八百の千三つ屋となるのか、それぞれの宅建業者の質が今、問われる時代となっています。

私たちREDSの宅建士は、お客様の財産を守る砦となれるよう、日々研鑽を積み、お客様の期待にこたえられるよう努めております。

菅野です。

今年の5月は良い気候ですね。コロナが無ければ、の話ではありますが・・・

14日に３９県の緊急事態宣言が解除され、その前後の1週間については東京でもCOVID-19の新規感染者が10人を割るかどうかという状況です。

もちろんまだ油断はできませんが、そろそろ巣ごもりから目覚め、動き出すフェーズに入ってきたように感じます。

物件選びの志向が”コロナ前”と”アフターコロナ”では変わっていくだろう、ということを以前のブログで書きました。

実際に、5月に入っていろいろなお問い合わせを受けておりますが、戸建の購入や買い替え希望のお問い合わせが多くあり、戸建需要が拡大しているように感じられます。

また、ご案内に行った物件（特にマンション）で気に入らなかった理由を聞くと、「狭い」とか「囲まれてる感が強い」とか「陽当り、風通しの悪さ」という理由が非常に多いです。

狭くて新しい物件より、少し広くて古い物件を選ぶ率も高くなってきています。

やはり「新しい生活様式」は、住宅の選択に大きく影響していると思われます。

また弊社では、東京23区近郊を取扱いエリアとしておりますが、すこし遠方からのお問い合わせが増えています。

これは他の不動産業者が営業を控えているからかもしれませんが、都心にくらべて周辺地域の需要が膨らんでいるせいでもあるのではないかと考えます。

対応できないところのお問い合わせをいただきましたお客様におかれましては、誠に力不足で申し訳なく存じます。

COVID-19の流行で、不動産価格は下落傾向になりそうではありましたが、実際のところ、そこまで大幅に下がってきている様子は感じられません。

4月の東日本不動産流通機構（レインズ）の取引記録データでは、取引件数は前年から大幅に減少しましたが、成約価格については全くの横ばいで、神奈川などではむしろ上昇していたりします。

このまま流行がおさまっていってくれるのであれば、オリンピック延期もあいまって、もう少し売り場の相場が続くかもしれません。

もうダメだ、とあきらめかけていた売却希望のお客様も、あきらめずこれからの相場に賭けてみてもよいのではないかと考えます。

菅野です。
 
新型コロナウイルス感染症の影響は、住宅ローンなどの不動産購入ローンにも暗い影を落としてきています。
各金融機関についても、テレワークや自宅待機などを行っているようで人員が不足し、ローン審査に非常に時間がかかることが普通になってまいりました。
平時で２～３日、早ければ翌日に事前審査がおりてきたものが、一週間かかることもしばしば、となってまいりました。

イオン銀行は、支店がイオンモール内に多いということもあり、かなりの数の支店が一時休業となっていて、どうやら新規受付を休止している、などといううわさも流れてきています。
いくつかの都市銀行でも新規の審査受付を停止するなどといううわさが流れてきていますが、真偽不明です。

さらに審査の厳格化（エビデンス確認、属性に対する融資基準の変更など）が見えてくるようになりました。

今までなら、借りられるだろうと判断できたレベルの内容で、否決されるケースが明らかに増えてきています。

実際、キャッシュをそれなりに用意されているお客様が、土地を購入して住宅を建設しようとした住宅ローンを地方銀行の本審査で否決される、という事態を目の当たりにしています。

  
フラット35についても、先日の投資物件への不正融資問題が大きく響いており、審査の厳格化が不安を拡大させています。
今まで借りられていたマンションの審査が、急に不適となったりする事態が生じています。
例えば、旧耐震のマンションについては一部の金融機関が既に貸し出し基準から外れた物件という扱いをとっていますが、フラット35でもローンが組めない、となると一層の価値低下が予想されます。
耐震診断、補強、建て替えの検討をしない旧耐震マンションは、今後さらに、資産価値の面から非推奨なものとなっていくかもしれません。

 
新規受付を停止している、といえばアパートローンについても今は非常に厳しい状況です。
地銀はもちろん、オリックス、三井住友トラストローン＆ファイナンスなど、目立ったノンバンクも軒並み受付をストップしているようです。
もともと以前より、スルガ銀行「かぼちゃの馬車」問題、西武信金の反社融資問題などで、投資用不動産への融資は門戸が狭まっていましたが、このコロナ禍がとどめを指す状況となっているようです。
国交省からの賃料のモラトリアム（支払い猶予）要請、家賃減額請求ななどで困っていく大家さんが増えていくことも想像でき、今後、オーナーチェンジ物件はキャッシュを持つ投資家の狩場となっていくことが予想されます。
賃料モラトリアムについては要請レベルではありますが、業界に与えたインパクトは非常に大きく、下手をすると不動産への融資が不良債権化し、バブル崩壊後の銀行破綻の再来があるかもしれません。

 
日本政府は拙速ながら、いろいろな施策を打ち出しています。
今はとりあえずやるしかないという場面かもしれませんが、緊急避難的政策はあくまでも緊急避難ですので、後に禍根とならないよう、全方向に速やかなバックアップをお願いしたいです。
総量規制がバブルを崩壊させ、後に平成不況、就職氷河期を起こしたように、一部の人、団体、世代、属性に大きな負担をさせるような施策は、その後に大きな歪みを生むこととなると思いますので。