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菅野 洋充（宅建士・リフォームスタイリスト）

社会に必要とされ人に役立つ企業を目指します

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公開日：2021年3月15日

売買取引における重要事項説明書等の電子交付の社会実験が始まりました

菅野です。

先日、お客様にご希望いただき、当社初のIT重説を行いました。

終わってからリモート重説の感想をお客様にお聞きしたのですが、

「売買の取引は3度目だが、こんなに丁寧に説明を受けたことはない」

と非常に高評価をいただきました。

ＩＴ重説、4月より正式に売買で利用可能に！

こちらのブログと

不動産の契約からハンコは無くせるか？

こちらのブログでいろいろとITを活用した売買契約の可能性について書きましたが、

 

この今まさに審議中のデジタル関連法案に

「重要事項説明書の押印義務の廃止」

「重要事項説明書の書面化義務の緩和」

が盛り込まれています。

これの法案が無事可決すれば、不動産売買契約の電子化に大きく前進することとなります。

 

またそれに伴い、国土交通省で

不動産の売買取引における重要事項説明書等の書面の電子化に係る社会実験を開始・ 賃貸取引における書面の電子化に係る社会実験の実施期間を延長

することとなりました。

この「重要事項説明書等」には、媒介契約書も含まれるそうです。

この「媒介契約書を含む」ことには大きな意味があり、売り出したいという意思を確認できれば、すぐにEメール等で媒介契約書を取り交わすことができ、速やかに販売を開始できることになります。

 

ただ、これについて銀行などの金融機関はどのように対応するのかが非常に気になるところです。

電子化した重要事項説明書を印刷して提出するというのは時代の流れに逆行していると思われます。

電子化した重要事項説明書等のデータを（改ざんなどの危険を排除して）受け取ることができる環境の整備が必要かと思われます。

いまだにメールでの対応を拒む金融機関もあるようですが、ぜひともこの度の法改正でこういった流れに対応していってもらいたいところです。

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公開日：2021年2月25日

Yahoo!地図がいつのまにか変わっていた！

菅野です。

以前にYahoo!地図についてブログで書きました。

Yahoo!地図に関するライフハック

営業担当者だったときはヘビーユーザーで、大変お世話になったYahoo!地図ですが、久々にみたら変わってしまっていてビックリしました。

 

なんと、ゼンリンさんの地図を使っていない！
以前はゼンリンの地図をそのまま使っていたので、住宅地図の代用として使用できるものでしたが、現在はアメリカのMapbox社のデータをオープンソースアプリのOpenStreetMapに落とし込んで作っているようです。

しかし、実はMapbox社はゼンリンから地図データの提供を受けています。なぜわざわざMapbox社を挟むような形にしたのでしょうね。

OpenStreetMapの地図は、若干手書き感のあるもので、住宅地図の代用としては正直使いづらいと思います。

でも、住所の書き込みは結構細かいので、やはりゼンリンの地図を直接利用しづらい、なにかがあるのかもしれません。

こちらがGoogleMap

こちらが新しいYahoo!地図

見やすさについては、個人差があると思いますが私はGoogleMapかな？

こういったブログなどのWebサイトへの埋め込みについてもGoogleMapのほうが少し使いやすいです。

住所の書き込みがYahoo!地図はかなり使えそうな気がします。

あと、Yahoo!地図は雨雲レーダーを重ねることができるそうなので、ピンポイントの雨予想にはいいかもしれません。

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公開日：2021年2月11日

2021年1月の成約件数（中古戸建、中古マンション）が過去最高に

菅野です。

非常に、忙しいです。

当社の社員はみな、このコロナ禍の中、感染症対策をとりながら駆けずり回っています。

皆様はいかがお過ごしですか？

 

東日本不動産流通機構（レインズ）が10日に発表した今年1月のデータで、首都圏の既存（中古）マンション、中古戸建の成約件数が、1990年5月の機構発足以来、過去最高を更新したそうです。

マンションについては前年比29.9％増、中古戸建については37％の大幅増となっています。

 

一方で新規登録件数、在庫件数は大幅に減少しています。

首都圏の中古マンションの新規登録数は前年から22.3％マイナス、在庫数は22.2％マイナスとなっています。一戸建てについては、新規登録数で中古がマイナス27.8％、新築がマイナス37.2％となっていて、購入できる物件がどんどん少なくなっていることがわかります。

これはやはり、コロナ禍で売却活動を控える動きがあり、しかしながら購入需要は旺盛にあるという状況を表していると思われ、価格については今後も上昇基調が続きそうです。

 

 

売却をご検討されている方におかれましてはコロナ感染の懸念もあるかと存じますが、今春は昨年とは違い、購入に動かれる方はかなり多いと思われますので、しっかりと感染対策をとり、好機を逃さず販売されることをお勧めします。

当社では

「リモート内見」「ＩＴ重説」

の対応が可能です。売主様と買主様の接触を極力減らして感染防止に役立つこの

「リモート内見」「ＩＴ重説」

は売る側にも、買う側にも大きなメリットがございますので、ぜひご利用をご検討ください。

 

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公開日：2021年1月28日

ＩＴ重説、4月より正式に売買で利用可能に！

菅野です。

25日のＮＨＫのニュースで来ました！

 

現在、社会実験中のＩＴ重説ですが、やっと4月より正式に利用可能となりそうです。

関東以外のお客様が、わざわざ飛行機や新幹線で来なくとも、売買契約が可能になります。

また、新型コロナウイルス感染症対策としてご利用いただくことも、もちろん可能になります。

 

あとは、電子契約が可能になると、書面の交付も不要となるのですが、それはもう少し先でしょうか？

不動産の契約からハンコは無くせるか？

現在の宅建業法では「35条書面（重要事項説明書）」「37条書面（いわゆる売買契約書）」の交付が定められていますが、すでに賃貸借契約については昨年9月より、電子契約の社会実験が進んでいます。

重要事項説明書等の電磁的方法による交付に係る社会実験（令和元年度～）

こちらも売買契約についてはあと１、２年というところでしょうか。

保守的な業界である不動産業も、やっとＤＸ化が進んでいくでしょうね。

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公開日：2021年1月16日

緊急事態宣言下の今だから、リモートでの契約ができればよいのに

菅野です。

とうとう緊急事態宣言が出てしまい、町は閑散としていますね。

20時以降の飲食店の営業自粛が呼びかけられ、少し遅くまで仕事をしてしまうともう、夕食は家に帰るまで食べることができない状況です。

昨年の緊急事態宣言時には、皆さんかなり厳しく外出制限を守り、市街には人がいなくなりましたが、今回はそこまでではなく、日中は通常通り出社されている方も多いようです。

 

 

かく言う私も大変恐縮ではございますが、出社して仕事をしている身分です。

家から出ましたら、感染予防には非常に気をつかい、PCR検査を昨年11月と先週に受け、陰性の結果を見てこの結果は今だけだと分かりつつもほっとしています。

ＲＥＤＳ社員はみな不織布マスクの使用を徹底しています。

また、遅ればせながら各営業所に透明なパーティションを設置し、接客時に利用しています。

 

 

透明パーティション

向かって右がＰＥＴ製、左がアクリル製です。

 

しかし、どれだけ気を付けても、家から外に出て公共交通機関を利用して不動産会社の事務所に向かい、対面で長時間口頭での説明を受け、いろいろな書類やペン、机等に触れ、調印しお金を触り、また外へ出て帰宅する、この一連の行為に感染リスクの懸念はぬぐえません。

 

 

もしＺＯＯＭなどのリモート会議システムを使い契約することができたら、お客様も家で重要事項説明を受けることができ、感染リスクを大幅に下げることができるはずです。

こういった事態に備えていたというわけではないようですが、国土交通省では

「宅建業法にかかるITを活用した重要事項説明等に関する取組み」

（通称「ＩＴ重説」）を平成27年から行ってきました。

賃貸借契約に関してはすでに「ＩＴ重説」による契約が可能となっていて、遠方に住まわれている方が引っ越しまで上京せず契約するなどということもあるようです。

 

しかし、不動産の売買契約についての「ＩＴ重説」は、一昨年から社会実験を行っている段階で、実はまだ正式に承認されていません。

誰もが使えるというところまで行っていないのが実情です。

 

売買契約についてもできるだけ早く利用可能になることが、現在の状況では必要であると考えます。

そこで、当社でもこの社会実験に参加し、できる限り早い実現と普及に貢献したいと考えています。

すでにＲＥＤＳでは社会実験参加の承認を受け、いつでもＩＴ重説が可能なように準備をしております。

お客様の中でもし、リモートでの重要事項説明をご希望される方がいらっしゃいましたら、ぜひお声掛けください。

 

 

ただ、実施に際しまして、お客様にしていただくことがございます。

１、お客様のＩＴ環境が重要事項説明のやり取りが可能かどうかの確認

PCやタブレット等を利用し、ZOOM、Microsoft Teamsなどのテレビ会議システムで双方向のやりとりが必要になりますので、事前に重要事項説明を受けるお客様側の端末のスぺック等の確認をさせていただく必要がございます。

 

２、お客様に事前にＩＴ重説利用の同意をいただくこと

（当たり前ですが）同意なくＩＴ重説を行うことはできません。事前に同意書をいただきます。

これはＩＴ重説を受ける買主様だけでなく、売主様にも同意をいただかなくはなりません。

売主様がＮＯと言ってしまわれると、残念ながらＩＴ重説はできません。

 

３、契約後にアンケートへのご協力

ＩＴ重説の実施時とその3か月後、アンケートのご協力をいただきます。

3か月後ですと、引き渡しまで短い場合には、決済後しばらくしてからアンケートのご連絡がいくことになりますので、お手数ですがご協力をお願いいたします。

 

ちょっと面倒だな、と思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、もちろん無理強いはしません。

ただ、新型コロナウイルスが大規模に感染拡大している昨今です。

対面での説明と遜色なく行うことができますので、ぜひご利用いただけたらと思います。

 

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公開日：2020年11月12日

「ＩＴを活用した重要事項説明に係る社会実験」に参加します

菅野です。

この度

「ＩＴを活用した重要事項説明に係る社会実験」

にREDSが参加することになりました。

実施準備ができ次第、アナウンスさせていただきます。

 

あくまでも社会実験ではありますが、このコロナ禍のなかでは対面での重要事項説明を必須とするという宅建業法はナンセンスであろうと皆、思っていることでしょうから、こういった非対面で行えるようになることは喜ばしいことです。

ただ、「やはり対面でないと不十分だ」などと言われるような重要事項説明ではいけません。

面前で行うのと変わらないクオリティの重要事項説明をおこなうことが求められます。

 

IT重説を行う際の必要事項として、国交省からガイドラインが発表されており、実験参加者はそれを遵守して行います。

また、IT重説直後、および実施3か月後に売主、買主、宅建士がそれぞれ国交省のアンケートに答えることを求められています。

ご参加者の皆様には、ご協力をお願いいたします。

そして、実施状況について定期的に国交省へ報告を行い、またトラブルがあった際には随時、報告を行うことも義務付けられています。

 

首都圏のみの営業となっている弊社では、機会はそう多くはないかもしれませんが、お客様からのご要望がございましたら、速やかに対応できるよう準備してまいります。

 

電話オペレーター

 

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公開日：2020年11月2日

５０㎡未満でも住宅ローン減税を受けられるようになるかもしれない、という話

菅野です。

先週の日経の記事です。

住宅ローン減税特例、2年延長へ 22年入居まで、財務・国交省調整　小規模物件も検討

こちらの記事によると、

住宅ローン減税は、住宅の床面積「50平方メートル以上」を要件としている。政府はこの面積要件も緩和し、より小さな物件でも対象に含める案を検討する。

とあります。

どこまで緩和するかは今後の協議となるでしょうが、40㎡くらいまで緩和されるのではないかというのが関係筋の予測のようです。

ただ、今まで各地方自治体で「ワンルーム規制」をするための建築基準の厳格化を進めてきたことに矛盾するような気もいたします。

また、住宅ローン減税の期間が消費税増税後に延長されましたが、それも引き続き行っていくそうです。

住宅業界への景気対策だそうですが、金融庁の変な締め付けを減らすことのほうが、住宅業界への景気対策となりうる気がしますが、いかがなもんでしょうか。

銀行業界全体の「羹に懲りて膾を吹く」風潮もなんとかしてほしいと思いますが、この低金利で住宅ローンなんかやってらんねぇ、という銀行もしばしば見受けられるようで、なかなか厳しいな、という感じです。

政府はいろいろやりたがりですが、規制緩和して自由な取引を推進し、その中でルール違反は厳しく罰する、ということをやってくれさえすればいいのになあ、と思ってしまいます。

 

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公開日：2020年10月26日

八重洲本店、東京営業所へお越しになるルート

菅野です。

とうとう本社が八重洲に移転しました。

それに伴い、営業部と本社機能を分けることとなりました。

で、不動産流通システム新本社、および東京営業所はこちらでございます。

REDS新本社1

 

 

8階が本社、5階が東京営業所、となっておりますが、エージェントは5階の東京営業所におります。

ご契約やご相談、商談等については5階でお受けすることになるかと思います。

 

こちらにお越しになるルートですが、最寄駅はＪＲと地下鉄で変わります。

 

①JRの場合・・・東京駅

ＪＲ東京駅からREDS

東京駅の八重洲中央口より、東京駅八重洲通りをほぼ真っ直ぐにきていただけば、スギ薬局とセブンイレブンに挟まれた1階がアフラックのビルにございます。

アップダウンもなく、ベビーカーや車いすでも問題なくお越しになれます。

ちなみに、荒天時には八重洲地下街からお越しになることも可能です。いったん地下に降りていただき、八重洲地下街の地下1番通り22番出口を右手に上がっていただければ、となりのセブンイレブンの前に出ますので、ほぼ濡れずにお越しいただけます。

 

②東京メトロの場合・・・日本橋

日本橋駅からREDS

銀座線日本橋駅が最寄となります。B3出口（丸善）から300ｍ（徒歩4分）です。東西線日本橋駅からですと、A7出口から400ｍ（徒歩5分）です。

丸ノ内線東京駅は、駅が丸の内側になるため非常に遠くお勧めしません。（約10分）

 

 

地下鉄とJRで最寄駅が違いますが、どちらも近いですのでご安心ください。

新たなREDS不動産流通システムをよろしくお願いいたします。

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公開日：2020年10月12日

不動産の契約からハンコは無くせるか？

菅野です。

先日発足した菅政権の政策でいま最もホットなのは

「ハンコ撲滅運動」

です。

行政のあらゆる場面からハンコを無くそう！と、河野太郎行政改革担当大臣が頑張っておられます。

これは行政のデジタル化、いわゆる「DX」（デジタルトランスフォーメーション）の一環として、「はんこを廃止しろ」と河野大臣が最初の一手を打った、ということのようです。

最初の一手は「はんこをやめろ」/　NHK政治マガジン

 

行政のデジタル化はぜひ進めていただきたいです！

運転免許証が全国どこでも発行可能になるというニュースも、行政のデジタル化の賜物ですね。

運転免許システム全国一元化へ、マイナンバーカードとの一体化も（TBSニュース）

 

ところで本題に移りますが、不動産の契約でハンコは無くせるの？という疑問ですが、

 

これはYESといえます。

 

というより、現時点でも日本非居住者（日本国籍、外国籍問わず）は印鑑証明というものがありませんので、基本的にはサインで意志確認OKなのです。

日本に住んでいると、なにか重要な契約を結ぶ際に「印鑑証明」を添付して「実印」で捺印を求められますが、これは日本在住者に限った話、ということになります。

ちなみに日本国籍で外国居住の場合、印鑑証明の代わりに大使館で「署名証明（サイン証明）」を発行してもらい、それを印鑑証明の代わりとして利用することができます。所有権移転登記にはこの「署名証明（サイン証明）」を使用します。また署名した登記委任状に大使館にて認証を受け、認証済みの登記委任状とサイン証明とをセットで登記を行う形となります。

 

 

まあ、ぶっちゃけるとサインのほうが大変なんです。

印鑑証明と実印のほうが、実は手続きが簡略なのです。

ですので、「無くそうと思えば無くせるが、逆に面倒なので無くさない」というのが、関係者の正しい気持ちかもしれません。

 

契約書にハンコ

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公開日：2020年8月28日

10年目の新たな旅立ち　知事免許から大臣免許へ

菅野です。

 

既にほかのエージェントもブログに書いておりますが、弊社は令和2年8月25日付で国土交通大臣免許へと変更になりました。

 

今年は宅建業免許を取得してからちょうど10年目の年でありました。

そのままであれば11月に

 

東京都知事（３）第９２３４３号

 

となるところでしたが、これからは

 

国土交通大臣（１）第９７７０号

 

が新しい宅建業の免許番号となります。

 

この免許替えはもちろん、東京都だけでなく他県での営業を開始するためです。

最初に、23区と並んで数多くのお問い合わせをいただく「横浜市」へ進出いたします。

9月中旬には、横浜市内に新たな店舗を開設する予定です。

横浜市方面の皆様、もう少しお待ちくださいませ。

 

これからも【REDS】不動産流通システムをよろしくお願いいたします。

 

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