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菅野 洋充

トランプ大統領来日!交通規制!!

公開日:2019年5月24日

トランプのジョーカー

菅野です。

明日からアメリカのトランプ大統領が来日します。

私、結構忙しいんですが、都内の移動で絡むとちょっと大変だと思い調べました。

予定をみるとゴルフに相撲観戦に炉端焼きと、どっかのサラリーマンのお偉いさんへの接待と変わらんですな。

 

トランプ来日時の日程はこちら(時事通信)

【図解・国際】トランプ米大統領の来日日程(2019年5月)

そしてこちらは『乗り物ニュース』の道路に関する記事です。

首都高で大規模交通規制 5月25日から28日にかけ、トランプ大統領来日で 警視庁

 

 

明日の土曜日25日は午後に都心環状線、1号上野線、2号目黒線、3号渋谷線、4号新宿線、11号台場線、湾岸線、八重洲線が通行止めになるそう。

26日日曜日は午前中が都心環状線、3号渋谷線、4号新宿線(ゴルフに行く)、午後は相撲を見るそうですので両国方面がヤバい(都心環状線、1号上野線、3号渋谷線、4号新宿線、6号向島線、7号小松川線、八重洲線)、あと夕食は六本木で炉端焼きだそうですので、六本木周辺の一般道も通行止めになりそうです。

(偏食家のトランプは炉端焼きなんて食べるんだろうか?)

27日月曜日は都心環状線、4号新宿線、八重洲線と、一般道の赤坂迎賓館前が通行止めになるそうです。(日米首脳会談)

28日火曜日は午前中に都心環状線、3号渋谷線、4号新宿線が通行止め(横須賀で護衛艦『かが』に乗ったあと離日)

 

 

こちらとしては、日曜日が一番影響を受けそう。

あと平日はみんな大変かもしれませんね。

ご注意あれ!!

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いきなり勝手に人の家を壊そうとした奴らは「反社」なのか

公開日:2019年4月12日

菅野です。

先日のこの記事の続報がありました。

知らない人にいきなり建物を勝手に壊されても、警察は止めてくれないらしい

このあと、もう一回、倉庫をぶっ壊しに来たのを撃退したそうです。

ある日突然無断で他人の建物をショベルカーで破壊する企業は「反社会的勢力」ではないのか? -GIGAZIN

そして、反社会的勢力(以下、「反社」という)っぽい雰囲気をそこはかとなく臭わせた「顧問」を名乗る人物が登場してきました。

普通に考えれば、「反社」を利用したり、取引したりした不動産屋は完全アウトです。

 

私も以前いた不動産屋で、賃貸管理していた物件の店舗に「反社」が入ってきてしまったときのことを思い出しました。

借りていた店子が「反社」に又貸しをしており(無断の又貸しで完全に契約違反です)そこに退去通告をしたら、「反社」が不動産屋の事務所に乗り込んできて、それはもう怖かったです。

私は後ろで警察を呼んで、不動産屋の社長が話している間に警官2人に来てもらいました。

で、結果としては、逮捕されて連れて行かれました。

本当にその手の人って、小指が無いんだなぁと思ったのを覚えています。

 

これはGIGAZIN側からの一方的な見方にすぎない、みたいなことを言っている人がいますが、経緯をみれば地主側や業者側は明らかに負い目があるようにしか見えず、平穏に明渡しを受けようとしたり、借地契約を解除したり、建物を譲り受けたりという方法を検討していたようには全く見えません。

強引にことを押し進めようという意図しか感じられないこの状況で、買い受けたという業者は宅建業免許を失いかねないようなことをして、それでも元が取れると考えているのでしょうか。

まだまだ目が離せない状況が続いています!

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知らない人にいきなり建物を勝手に壊されても、警察は止めてくれないらしい

公開日:2019年3月30日

建物解体

菅野です。

すごい記事で、ネット界隈が湧いています。

ある日突然自分の建物を他人がショベルカーで破壊しても「建造物損壊」にはならないのか?

GIGAZINというネットマガジンの会社の倉庫が、いきなり壊されたそうです。

土地は地主から借りていて、建物は編集長の所有権登記がなされているとのこと。

いわゆる「借地権」の物件です。

 

これが、いきなり勝手に壊されたらしいのです。

非常に怖いですねぇ…

警察に通報しても、

”故意性”

がないと言って破壊を止めてくれないらしいんですよ。なにそれ?!

 

建物を現に壊しているんだから「故意」だろ、と普通は思うじゃないですか。

でも、壊そうとした地主は、

「自分の建物を壊している」

と主張したそうで、そうなると

”誰のものか?”

という争いとなり、これは民事だ、となるらしいのです。

 

建物はGIGAZIN編集長の名義で登記がされてあり、火災保険も掛けてあり、固定資産税も払っているそうですので、編集長の所有であることは疑いないと思われます。

地主は口で所有権を主張しているだけのように見えるのですが、それでも所有権の争いがあれば「民事不介入」と言って警察は介入できない、というのはちょっとおかしいだろ、と思うのは私だけではないようです。

 

また、この記事内に書かれているのですが、「建物滅失登記」は建物が物理的に無くなってしまえば登記官の職権で登記できる、というのが非常に怖いところです。

借地権の対抗要件(第三者に借地権があることを主張することが出来る要件)は

借地借家法第10条

に定められており

1.借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。

「借地上に自分の名義の登記がなされた建物を所有していること」ですので、その建物が勝手に壊されて、しかも登記も無くなってしまうと主張できないじゃん、というおそろしいことになってしまいます。

ただ

2.前項の場合において、建物の滅失があっても、借地権者が、その建物を特定するために必要な事項、その滅失があった日及び建物を新たに築造する旨を土地の上の見やすい場所に掲示するときは、借地権は、なお同項の効力を有する。ただし、建物の滅失があった日から二年を経過した後にあっては、その前に建物を新たに築造し、かつ、その建物につき登記した場合に限る。

建物滅失後2年以内であれば、土地の見やすいところに「私は誰それで、ここに以前こんな建物があってそれは私のもので、いついつに壊してなくなったので建物をまた新しく建てます」という標識をたてておけば、借地権が主張できる、ということらしいのです。

しかし、その標識も取っ払われてしまったらどうするんでしょう。

この倉庫の所有者さんは、このあと更に壊されないように、建物に登記事項の内容を書いたものをあちこち貼り付けておいたそうですが、いつの間にか誰かに勝手に取り外されてしまったそうです。

その後、また解体屋が来て取り壊しを始めたそうで、これのどこが「故意」でないというのでしょうか?

 

はてなやtwitter上ではいろいろな人が興味を持ち議論しているようです。

続報を待ちたいと思います。

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google map がなんか変

公開日:2019年3月22日

地図アプリを見る人

菅野です。

巷でgoogle mapが変わってしまったと話題です。

実際に見てみました。

東京都北区田端1丁目20の地図ですが、西側の行き止まり道路がおかしくなっています。

どう見てももう少し、奥まで伸びているように見える行き止まりの道路が、手前で止まっています。

あと、道路の角が「丸い」です。ちょっと違和感を感じます。

 

報道によりますと、これは地図を提供していたゼンリンとグーグルとの契約が解除になり、グーグルが自社データを使用し始めたとのことです。

一部の報道では、androidスマートフォンの移動情報を利用しているのではないか、とも言われています。

ゼンリンの地図を利用していたときに比べ、細かい道路の表記が減り、東京都内を案内する私達にとっては、若干不便になったように思えます。

まあ、私には不動産屋のつよい味方「Yahoo!地図」があるのでいいですけど。

Yahoo!地図に関するライフハック

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日本では「ヒートショック現象」で年間1万7千人も死んでいる

公開日:2019年1月25日

先日、39.4℃の高熱を出してしまった菅野です。

その節、ご迷惑をおかけしたお客様、関係各所の方々にお詫び申し上げます。

非常にしんどかったです。

 

ところで、今回は「ヒートショック現象」について考えたので書いてみます。

風邪の引きかけのときに、非常に寒い脱衣所で服を脱いだらものすごく震えが止まらなくなり、風呂に飛び込んだら震えが止まらないうえに胸がバクバクして本当に死ぬかと思いました。

おそらく「ヒートショック現象」で血圧が爆上げしていたと思われます。

死ななくてよかったです。

 

日本の家は「寒い」と言われています。

こんなデータがあるようです。

 

 

 

 

これはロシアの情報サイトで公開されたデータだそうですが、なんと、日本の(東京の)家の冬の室内気温は、世界でダントツに低いというもの。

日本でも、北国では断熱性能の高い家で、室内は冬でも暖かいのが普通です。

東京(というか南関東)の家は、寒いですね。部分暖房でしのぐことが当たり前となっているので、冬の平均室温はここまで下がってしまうようです。

この「寒さ」がヒートショックを起こす原因の一つとも言われています。

 

冒頭の「年間1万7000人死んでいる」というデータは、独立行政法人東京都健康長寿医療センター研究所の、以下の記事にございます。

冬場の住居内の温度管理と健康について

交通事故を遥かに超える数の人間が死んでいるにもかかわらず、対策が出来ていないのは政策の不作為であると思います。

この「ヒートショック現象」に対する一つの有効的な対策が「建物全館空調」です。

温度差がなく体にやさしい ー Z空調特設サイト

全館空調で室内ごとの温度差を無くすことで「ヒートショック現象」のリスクを減らすことができます。

 

ただ、この全館空調には高い断熱性能が不可欠となります。

真面目な建築会社は、世界的な流れとして今後、高断熱性能が義務となってくるだろうと準備をしてまいりました。

しかしながら、国交省は先日の「建築環境部会」で「今後の住宅・建築物の省エネルギー対策のあり方」についての第二次報告案をだしましたが、その内容はかなり後退した内容になっており、今までも省エネルギー基準をクリアしてきた大規模建築物(マンション等)には省エネ基準の義務を課す一方で、戸建等の小規模建築物には義務化を見送り、省エネに真面目に取り組んでいない「粗製乱造業者」に配慮した内容となっております。

(こちらのサイトにその審議結果の概要があります)

http://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/house04_sg_000094.html

 

「省エネ基準の大幅な簡素化や、伝統的構法の省エネ基準の合理化について検討することが必要」って、簡素化してどないすんねん!!!!!

これから「省エネ性能の工場の必要性や公課について、消費者への情報発信することが重要」って、そんな段階じゃないでしょ!!!

こんな状況が続くかぎり、ヒートショックで死ぬ人は減らないでしょうね。

皆さん、自衛するしかないでしょう。

LIFULL介護のサイトにヒートショックを防ぐ方法がありました。

ヒートショックを防ぐために LIFULL介護

どうやら血圧上昇が大敵ということのようですので、

1,脱衣場やトイレ等を暖房で温めること

2,熱いお風呂は避けること

3,血圧の上がる行為(長湯、立ち上がる、酒を飲む、いきむ等)は慎むこと

以上が、ヒートショックへの自衛行為と言えるかと思います。

 

先日も販売中のマンションについて業者に問い合わせたら、本物件はお風呂で心臓発作で亡くなった物件です、なんてことを聞きました。

ヒートショックは身近にいる死神です。皆さん、本当に気をつけてくださいね!

 

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『負動産』深谷市がお金を払ってまで市有財産の土地を民間に引き取ってもらう

公開日:2018年12月27日

菅野です。

今週は株価の暴落から始まり、さらに日本の”脱・国際協調”の気運も高まる「IWC(国際捕鯨委員会)脱退」という事態に、来年に対する不安感を一層掻き立てるような巷の雰囲気となっております。

また、怖い話ですが、近現代で元号が変わると恐慌が起きるというジンクスがあるという話を耳にしました。(大正は第一次世界大戦、昭和は金融恐慌、平成はバブル崩壊だそうです。)

そんな年末ですが、びっくりするニュースが飛び込んできました。

 

なんと、深谷市がわざわざお金を支払ってまで、市有財産である土地を民間に引き取ってもらうという決断をしたというのです。

市民の大切な市有財産をお金を払ってまで引き取ってもらうなんて、市民からの訴訟リスクはないのかと変な心配をしてみたりもしてしまいます。

しかし事情としては、深谷市が廃校にした小学校の土地を入札で売ろうとしたのですが、土地の評価額を廃校小学校の建物解体費が上回り、2回入札をしたものの誰もお金を出して買おうとする人がいなかったとのこと。そのため、お金を払っても土地を引き取ってもらい、そこを所有した人から固定資産税や都市計画税を徴税できれば良いという決断をしたということのようです。

深谷市は入札予定金額をマイナス1340万6000円(譲渡時に市が支払う最高額)に設定し、それより高い金額のマイナス795万円(マイナスなので絶対値が減るというややこしさ)で応札した方が落札したとのことです。

深谷市サイトの「空き家対策」ページをみると、深谷市は全国でも空き家率の高い市であるとのことです。いわゆる「負動産」の多い地域であると言えます。そういうところでは、不動産の価格はマイナスになってしまう、ということなのです。

今回のケースは、市の財産である土地ですら資産ではなく負債と化してしまうという事実を目の当たりにさせてくれる、恐ろしい事例であるといえます。

東京から在来線で1時間半で行ける埼玉の市でもこのような状況であるのですから、地方の空洞化(と東京一極集中)は非常に深刻であると言えるのではないでしょうか。

日本の未来はどうなるのだろう、と暗くなってしまう年末です。

 

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札幌大爆発で脚光 抗菌消臭施工と消毒施工の違い

公開日:2018年12月20日

菅野です。

我がふるさと、札幌市豊平区は平岸で大爆発が起こりました。

火元はなんと、「不動産屋」ときたもんでございます。

ニュースによると、抗菌消臭用スプレー缶のガスを120本も噴出させて、手を洗おうとしたら引火したとか…

「抗菌消臭スプレー缶大放出でガス大爆発」とか、早口言葉にもなりません。

ニュースでは、本来、施工しているはずの抗菌消臭をしていなかった可能性があり、その証拠を隠滅するためにやったらしい、とまで言われているとのことです。最悪…

お金とってるんだから、施工はちゃんとやろうよ…

 

ところで、都内で賃貸物件を借りられた方は、もしかすると「消毒」という名目で不動産屋からお金を取られていたりするかもしれません。

この「消毒」と「抗菌消臭」は、厳密にはちょっと違うんです。

これが「消毒」です。消毒という言葉でググると、ウィキペディアでは

 

消毒(しょうどく、disinfection)とは、広義では人体有害物質を除去または無害化することであり、広義の消毒には化学物質中和を含む。

 

とありますが、不動産屋でお金を取られているのは「害虫駆除」のことです。

(「消毒業」で検索するとこの意味で出てきます)

まあ、バルサンの強いやつといえばそうなんですが、害虫が出そうなところに噴霧器で薬剤を撒いていく作業をおこなうものです。

古い賃貸アパートや貸家なんかだと、いかにも例のGが出そうな感じの物件があります。

そういった害虫を入居前に駆除しておこう、ということです。

 

ただ、北国札幌では例のGがいないのです(地下街ポールタウン、オーロラタウン、すすきののきったないビル等を除く)。

また、都内でもそんな生物は出そうもないような、きれいなマンションなんかも今はあるわけです。

害虫が出なきゃ消毒料が取れない!と不動産屋は考えた。どうする!?

そうだ!!抗菌消臭なら、きれいなマンションでものいない北国でもいける!!

かくして、抗菌消臭スプレー缶を売る不動産屋の誕生となった、というお話しでございました、チャンチャン!

 

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家で死にかけた話

公開日:2018年7月26日

 

菅野です。

今日は30度でしのぎやすいなぁ、なんて感じてしまうほどずっと暑かったですが、皆様はいかがおすごしでしょうか?

 

先日、テレビで40度がどうとか言っていた日ですが、私は熱中症で死にかけました。しかも家で。

 

顛末ですが、私があまりエアコンをつけたまま寝るのが好きでないため、妻が起きた時にエアコンを消していったんです。

そうしたら、暑さで目が覚めて起きようとしたらなんだか動きにくい。力が入らない。

(エアコン消してから起きるまで2時間ほどでした。)

これはもしや、と思い2階の寝室から1階の居間に降りようとしたのですが、足がもつれる。

何とか降りて、エアコンがついている居間にしばらくいたのですが、動けない。

水シャワーを浴びて、何とか動けるようになったのですが、全身に力が入らないので着替えもなかなか進まず、手足の震えが止まらないような状況でした。

 

何とか会社に向かいましたが、正直、午前中は仕事にならない状態でした。

マウスを持つと手が震えるのが見えるレベルのヤバさでした。

たった2時間、エアコンを消して寝ていただけで、熱中症って襲ってくるんですね。

 

先日、私の住む八潮市で86歳のお年寄りが室内で熱中症でお亡くなりになったそうです。

エアコンをどうやら使っていなかったとのこと。

今年の暑さはまさに「殺人的」ですので、確かに冷たい風が不快に感じる御仁もおられるかと思いますが、命には代えられませんので、ちゃんとエアコン・クーラーを使いましょうね。

初めて熱中症で死にかけた(しかも自分の家で)僕との約束だよ!!

皆さん、ホントに気を付けてくださいね!!

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レオパレス 界壁不備で建築違反か

公開日:2018年5月31日

レオパレス伝説

エアコンが勝手に切れる

チャイムならされたと思って玄関を開けたら、四軒隣の部屋だった

チャイムが聞こえ今度こそはと思ったけど、やっぱり隣の部屋だった

ティッシュを取る音が聞こえてくるのは当たり前、携帯のポチポチが聞こえることも

爪切りの音も聞こえる

納豆をかき混ぜる音も

壁ドンしたら壁に穴が開いた

というか、穴が開いたあとも開くまえと聞こえてくる音は変わらなかった

壁に画鋲をさしたら隣の部屋から悲鳴が聞こえた

隣二部屋を借り、「これで防音ばっちりだ」と思ったがさらにその向こうの部屋の音が聞こえてきた

右の隣の部屋の住人が屁をこいたら、左の部屋の住人が壁ドンしてきた

すかしっ屁の音が聞こえる、というか臭いもする

だけど家賃6万

業績悪化でさらに壁が薄くなる

将来的には壁がなくなる可能性も

 

 

菅野です。

今回、上記の「レオパレス伝説」が本当にだった、と大騒ぎになりました。

きっかけはテレビ東京「ガイアの夜明け」です。

 

5月29日の放送では、以前にブログで紹介した「かぼちゃの馬車」の融資不正の実態と、このレオパレスの建築違反の疑いについてという、2本立てのすごい特集でした。

どのような建築違反の疑いだったかというと、屋根裏に「界壁」が無いアパートがある、というものでした。

建築基準法では、隣戸との境壁は屋根裏までつながっていなければならないのです。しかも、それは防火壁でないといけません。(これが界壁)

レオパレスの「ゴールドネイル」シリーズに、その屋根裏の界壁が無い物件があるというのです。

番組では屋根裏がスッカスカでアパートの端から端まで通り抜けられちゃう状況でした。

これ、屋根裏から隣の部屋に入ることもできちゃいますよ。ヒドいもんです。

そりゃあ、音なんか当たり前に聞こえてくるわけですよ。

また一番の問題は防火壁が無いことで、簡単に火事が延焼してしまうということです。

中を確認した建築士に「世の中にあってはいけない建物」と言われてしまうような物件に、お金を出して住んでいる方がいるという恐怖です。

番組ではかなり突っ込んだことまで言っていましたが、どうなんでしょうね。

レオパレスでは放送直前にプレスリリースを出したそうですが、次の日の株価はキツイ動きとなりました。

 

レオパレスでは1件につき60万円の補修費用が掛かると見込んでいるそうです。

1件60万円のコストカットでここまで悪評を晒すのはどうかと思いますが、いかがでしょうか?

コストダウンは合法的にやってもらいたいものですね。

また、これだけでなく昔の建物は建築違反が本当に多いんですよ。

これじゃあ日本人の新築信仰も無くならないとおもいますね。

 

今回も私のブログをお読みいただきありがとうございました!

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私道の通行妨害で逮捕、再び

公開日:2017年11月16日

菅野です。

 

私道の通行妨害は逮捕される?!

以前にもこんなブログエントリーを書きましたが、大阪の堺市でまた、私道の通行妨害による逮捕者がでました。

ナゼ? 寝転がり女性を妨害 大阪・堺市(FNN)

 

「私有地」通行妨害トラブルが映像に、妻「主人はやる、命のある限り」(MBS)

 

どうやら、自転車に乗って通ろうとした方を押し倒して傷害罪で検挙されたようです。

これ、映像を見ていると通行妨害しているおじさんが

「(地目)宅地や」

といっているのがちょっと気になりました。

ここの登記簿を見ていないので、あくまでも「仮定」のお話になりますが、この道路の共有の仕方にもしかすると、このおじさんが主張する言い分が見えてくるかもしれません。

私道の共有といってもいろいろな共有のしかたがあります。

例えば件の道路が下記のような共有であれば、おじさんの言うことは全くの筋違いになります。

↓こんな共有の仕方もあります。

これだと、自分の家の前の土地を共有者がもっているので、「自分の土地を通るな」と言い張ると、他の方にも「じゃあお前も俺の土地を通るな」と言われてしまい、家から出ることが出来なくなります。

お互いに他人の所有する土地が家の目の前にあるので、お互い様、となります。

 

 

ところで、今回の事件はもしかするとこうなっているとするとちょっと厄介です。

こうなっていても、本来であればおじさんの所有する私道部分は「道路」として使用することを条件に「おじさんち」を建築する許可が出ているので、あくまでも「道路」として利用しなければいけません。

ただ(道路として通行させるか否かは別として)目の前の土地は自分の土地だ、と言い張ることは出来なくはないのですよね。

古い私道に面する物件で、上記のような権利関係の「位置指定道路」物件は、実はけっこうあります。

その中に、家の前の土地に植栽があったり、自動車を停めたりして近隣とトラブルになっているところはしばしばあります。

これがひどいと「位置指定道路」として認められなくなり、その沿道の土地には家が建てられなくなったりしてしまいます。

 

わたしたち不動産のプロでも、私道の取り扱いは厄介なものです。

今回の騒動はとんでもないことですが、実は権利関係にそういった騒動のタネがあったりしますので、注意したいところです。

 

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不動産事業プロデューサー 牧野知弘氏による推薦の言葉

 世の中に名の通った大手でも、地域密着の中小でも、不動産会社に「仲介手数料」をたずねるとほとんどの場合「物件価格の3%+6万円」と答えます。でも私は知っています。それはあくまでも法律で決められた上限であり、定価ではないことを。だからREDSが行っている「仲介手数料の割引サービス」は、本当はとても自然な取り組みであり、これまでなかったことが不思議なくらいです。営業スタッフ全員が宅建士で、さらに上級資格の宅建マイスター認定者が多く在籍するREDSは、横並びの不動産業界に新たな息吹を吹き込むことでしょう。

オラガ総研株式会社 代表取締役 牧野知弘氏

東京大学経済学部卒業。第一勧業銀行(現:みずほ銀行)、ボストンコンサルティンググループを経て1989年三井不動産入社。数多くの不動産買収、開発、証券化業務を手がけたのち、三井不動産ホテルマネジメントに出向し、ホテルリノベーション、経営企画、収益分析、コスト削減、新規開発業務に従事する。2006年日本コマーシャル投資法人執行役員に就任しJ-REIT(不動産投資信託)市場に上場。2009年株式会社オフィス・牧野設立およびオラガHSC株式会社を設立、代表取締役に就任。2015年オラガ総研株式会社設立、代表取締役に就任する。著書に『なぜ、町の不動産屋はつぶれないのか』『空き家問題』『民泊ビジネス』(いずれも祥伝社新書)『老いる東京、甦る地方』(PHPビジネス新書)『こんな街に「家」を買ってはいけない』(角川新書)『2020年マンション大崩壊』『2040年全ビジネスモデル消滅』(ともに文春新書)などがある。テレビ、新聞などメディア出演多数

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