菅野です。

日本テレビ「ＺＩＰ！」より取材いただき、その模様が3月19日に放送されました。

ディレクターさんが、先日私の書いたブログを見ていただいたそうで、コロナショックの不動産関係に対する影響についていろいろとお話させていただきました。

その中で、実際に番組内で使われたのは住設機器の発注停止・納入延期による物件引渡の遅延についての部分でした。

例年、この時期は引っ越しに伴う購入、売却の案件が多く、時期の決まった急ぎの購入案件もあります。

今年に限っては、新型コロナウイルスの影響で、企業の転勤異動そのものが減っているようですが、それでもこの時期に引っ越ししないといけない方には、

「状態の良い中古物件」

をお勧めしています。（これにはリフォーム済みのものも含みます。）

理由としては

１、現物を見ることができる。

２、すぐ住める。

３、新築物件に比べると、価格下落のリスクが低い。

ということが挙げられます。

１、現物を見ることができる。

未完成物件の購入で往々にしてあるのは、事前に思い描いていたものと完成品が違っているということです。

これは一つの例ですが、以前、私が所有物件を売却させていただいた方から、せっかく購入契約した新築マンションを解約したという話を聞きました。

もともと、契約したお部屋は南向きではあったものの、あまり陽当りの宜しくない位置だったらしいのですが、完成直前に販売会社から仕様変更の連絡があり、経緯は不明ながらリビングの窓の上の梁が太くなったそうで、結果的に梁が下がり、かつ張り出す形になってしまったそうです。

お客様がお住まいになり、私が売った物件は天井近くまで窓のある、採光に優れたお部屋でしたので、許せない仕様変更だったそうです。

その頃は、新築マンションの値上がりが見込める時期でしたので、私はお客様に「一度買って、気に入らなければ売る方向でも損はしませんよ」というアドバイスをいたしましたが、お客様には分譲会社が不誠実だと感じられたらしく、すったもんだの挙句、解約されたとのことでした。

現物を見ることができれば、このようなこともありません。

また、現物があれば検討者が自分で見るだけでなく、ホームインスペクション（住宅診断）などで物件のチェックをすることも可能です。

２、すぐ住める。

状態の良い中古物件は、簡易なリフォームやハウスクリーニング等を施すことで、すぐに住めます。

リフォーム済み物件ならもちろん、それも不要です。

傷みの大きい物件は、自分の好みの仕様へと大がかりなリフォームを希望されている方には向きますが、工事の滞っている今はあまりお勧めしません。

３、新築物件に比べると、価格下落のリスクが低い。

コロナショックで不動産価格の値下がりリスクが高まる今は、価格相場が天井に達した新築マンションを購入することはプラスはなくリスクでしかありません。

もちろん、中古物件も値上がりはしていますが、それなりに年を経たマンションは減価償却され、ある程度、値段がこなれています。

不動産の価格は、景気を無視すると一般的には、経年の反比例に近い値のカーブになるとされています。

1000万円の戸建の景気を考慮しない減価のグラフ、単位は縦が価格、横が年です。

すなわち、新築時が最も高く、そこから急角度に価格が落ちていき、一定期間を過ぎると値下がり率が緩やかになっていきます。

急角度に価格が落ちる新築物件よりも、一定期間たった中古物件のほうが値下がりカーブが緩やかになっているので、リスクが低くなります。

混乱の経済状況下で、私たちは出来る限りのリスク回避をしていきたいところです。

こういう時代だからこそ、変化しにくい「資産価値」がどのようなものであるかを、お客様もご一緒にお考えのうえ、ご購入いただけたらと思います。

菅野です。

先週のブログで、20000円を割る勢い、と書いたらあっという間に17000円割れとなりました。

NYダウで今週2度もサーキットブレーカーが発動して株取引が一時停止するという、歴史的な事態を目の当たりにして愕然としております。

こちらは13日の日経の記事です。

NYダウ2352ドル安、過去最大の下げ幅 米入国制限警戒

2月12日の最高値から、1カ月でなんと28％も値が下がっているというありさまで、1931年以来の下落率とのこと。

1931年というのは、戦前の世界大恐慌の時のことですから、その後の世界の状況を思うと暗たんとします。

歴史の授業を思いだしてほしいのですが、その大恐慌の後、世界は植民地主義・保護貿易を軸としたブロック経済化し、第二次世界大戦へと向かっていったわけです。

ヨーロッパではナチスドイツを筆頭とするファシズムが台頭し、アメリカは共和党のフーバー大統領の時代でしたが無策を批判され大統領選で落選、民主党のフランクリン・ローズヴェルトが当選しニューディール政策という財政出動方針を打ち出す流れとなりました。

日本は、大蔵大臣高橋是清が、赤字国債を発行して公共事業を行うという積極的な財政出動を行い、他国に比べて比較的早くデフレから脱出できたと言われています。

（ちなみに有名な、片面だけ刷ったお札を大量発行して銀行の店頭に積ませて、人々の不安を鎮めて恐慌を乗り切ったのは、その前の「昭和金融恐慌（1927年）」です。）

しかし、満州事変で景気が回復したと勘違いした国民は軍部を支持し、5.15事件で政党政治は終焉を迎え、2.26事件で高橋も暗殺され、日本は軍国主義へと歩みを進めていってしまった、というのが教科書の内容だったと思います。

現在に戻ると、トランプ大統領はさすがにまずいと、500億ドル（約5兆円）の財政出動を可能にする国家非常事態を宣言し、このインパクトで結局、13日のNYダウ平均は12日の終値から1985ドル戻して、終値23,185.62ドルとなりました。

しかし、日本はどうでしょうか。

麻生財務大臣の談話を聞く限り、消費税減税もあまり乗り気ではなさそうですし、具体的な景気対策についてはどのようにされるつもりなのかと、非常に心配になります。

株価についても、日銀が一度介入したようにも見えましたが焼け石に水で、東京新聞では日銀のETF含み損が2.8兆円なんていう記事も出る始末です。

＜新型コロナ＞止まらぬ株価暴落　日銀ＥＴＦ含み損２．８兆円

株もまた塩漬けになっちゃいます

景気について安倍さんは、いままでは正直、黒田日銀任せのような感じでしたが、さすがにもう無理でしょう。

ここで政府がインパクトのある景気対策を打ち出さないと、コロナ騒動が収束しても、おそらく日本経済はまた、暗いトンネルに突入していってしまいそうです。

麻生さんには、一度自分が政権を奪われたことを思い起こしてもらって、是非とも今度はうまくかじ取りしていただきたいです。月曜日の株価はどうなるでしょうか。

菅野です。

以前、このような記事を書きました。

住宅ローンの不正利用（フラット35を利用した不正融資）について

基本的に住宅ローンを投資に利用することは出来ないのですが、やっている人はかなり多くいたようです。

このフラット35を利用した投資を持ち掛け、詐欺まがいに買わせる悪徳業者が多数、横行していたようです。

今年2月4日の日経の記事です。

住宅機構、一括返済を要求　「フラット35」不正で

記事には、悪徳業者の不正（というよりほとんど詐欺）の手口が以下のように書かれています。

（以下、記事引用）

不動産業者から問題ないと言われ、フラット35を使って投資目的で東京・足立のマンションを約1800万円で買った埼玉県の20代男性は、契約時に計900万円強の架空のリフォームや家具購入の融資契約も結ばされた。信販大手2社への融資申込書には男性のものではない印鑑が押されていたという。

所有者から物件を借りて転貸するサブリース業者による家賃保証額も一方的に切り下げられているという。代理人を務める東京八丁堀法律事務所（東京・港）の白石紘一弁護士は「一貫して業者グループにだまされており非常に悪質。契約の無効を主張するほか、業者グループの不法行為責任も追及する」と話す。

（以上、引用終わり）

こちらは、2月5日のダイヤモンド不動産研究所の記事です。

フラット35を投資目的で不正利用した人の末路は？ 一括返済できないと競売後に借金が残るケースも

この記事に、この不正がどのように広まったかを探るヒントがありました。

（以下、記事引用）

2009年に施行された、「中小企業者等に対する金融の円滑化を図るための臨時措置に関する法律」（返済猶予法）後に、返済が苦しくなったときには賃貸住宅に回して、賃料で返済することを認める措置が実施されたことがある。
この法律は2013年に期限切れになっているが、現在も、返済が苦しい場合には、機構は個別に返済相談に応じている。

（以上、引用終わり）

リーマンショック後の時限立法だったいわゆる「中小企業金融円滑化法」が、実はこのフラット不正が広がる始まりだったようです。

この記事にもあるように、この法律は2013年に期限切れとなっているのですが、皆そのままやっちゃっていた、というよりエスカレートしていった、というのが今回の事件の概要かなと思っています。

おおっぴらには言わないものの、昔から住宅ローンを利用して買った物件を賃貸に回すということは普通に行われていました。

よくある不正で、しかもかなりしっかり調べないとわからないし、転勤留守宅の賃貸（リロケーション）なんてことも「やむを得ない事情」ということで黙認されていたんです。

しかし、昨今ではあからさまに「フラット35を利用した資産運用」などと吹聴する輩が出てきて、挙句の果てには悪徳不動産業者がさも当然のように不正利用し、被害を受ける人たちがたくさん出てきたものだから、このたび規制というか厳格運用されるに至ったわけです。

この規制により迷惑するのは、普通に正しくやってきた人たちになります。

新たにマイホームを買おうとする人、そしてそれを売る普通の不動産業者です。

おそらく、今後はフラット35の申込手続きは煩雑化し、審査期間は長くなるでしょう。

まじめにやってきている人たちが迷惑を被るんです。本当に、許せません。

（許せないのは悪徳業者です。）

一括返済を求められている人で、悪徳業者の被害にあっている方はきちんと弁護士さんに相談し、業者に損害賠償請求すべきだと思います。

ただ、昨今の風潮で自分からフラット不正に手を出した方たちは、然るべき報いを受けるのは致し方ないのかな、と思います。