後藤 光志（宅建士・リフォームスタイリスト）
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公開日：2023年11月20日
REDSの宅建士・宅建マイスターの後藤です。
こんにちは、11月も半ばが過ぎ、紅葉の美しい季節ですね。皆様のお住まいの地域では、どんな景色が見られますか？ 好きな場所、自慢の景色はありますか？ 今月もよろしくお願いします。
不動産取引では擁壁のある物件に出合うことがあります。この擁壁が安全なのかどうか気になることはありませんか？ 今回は擁壁に関係ある不動産用語を解説します。
擁壁
擁壁とは、がけや盛土などの高低差のある土地の斜面の土を抑え（土圧を受ける）、がけ崩れを防ぐために造られる構造物が擁壁です。
宅地造成工事規制区域
『宅地造成工事規制区域』は、宅地造成等規制法第3条に基づき、「宅地造成に伴い災害が生ずるおそれが大きい市街地又は市街地となろうとする土地の区域であって、宅地造成に関する工事について規制を行う必要があるもの」として市長が指定したもので、この区域内で次の行為を行う場合には都道府県知事の許可が必要となります。
・高さが2mを超えるがけを生ずることとなる切土
・高さが1mを超えるがけを生ずることとなる盛土
・切土と盛土とが同時に行われる場合で、盛土部分に生じるがけが1m以下かつ全体で2mを超えるがけが生ずるもの
・以上に該当しない場合でも、切土または盛土の土地の面積が500㎡を超えるもの
ただし、都市計画法による開発許可を受けた宅地造成工事については許可が不要です。また、上記許可にかかる宅地造成工事の計画の変更をする場合、原則として都道府県知事の許可が必要となります。ここでいう「がけ」とは人工のがけ（擁壁など）を含みます。
開発許可
開発許可とは、都市計画法に基づく制度で、一定規模以上の開発行為を行う場合に必要な許可のことです。開発行為とは、主に建築物の建築や特定工作物の建設のために、土地の区画形質を変更することで、開発許可は、都道府県知事や市長が行います。
擁壁が安全かどうかは所有者の維持管理や立地、経過年数などにより変わってきますので一概にはいえませんが、法的に手続きが取られたものかどうかを確認することはできます。上記の「宅地造成に関する工事の許可」または「開発許可」を受けて築造されたものであり、検査済証の交付を受けているものであれば、法的基準に沿った擁壁だということになります。この許可、検査済証の交付時期が新しいものであればまずは安全と考えられるのではないでしょうか。
建築確認申請（工作物）建築基準法88条
宅地造成許可、開発許可が不要で2mを超える擁壁を築造する場合は、工作物の建築確認申請を行う必要があります。この工作物の建築確認申請及び検査済証があれば、これも法的基準に沿った擁壁だと考えられます。
では宅地造成工事の許可や開発許可がなく擁壁の高さが2ｍ以下の場合はどうでしょうか？ 法的手続きの必要がありませんからどんな基準で築造してもいいことになります。擁壁は高いものより低いものの方が安全なはずなのに法的手続きが不要では役所で調査しようがありません。
建築確認申請（建築物）建築基準法第19条
某役所に「2m以下の擁壁の安全は確認されないまま建築物の建築確認は取得できるのか？」と尋ねたところ、「2m以下の工作物の築造は確かにどんなもので作ろうと自由ですが、建物を建築する場合は違います。建築基準法第19条に敷地の安全性の条文があり、擁壁が安全でない場合はこの条文により建築確認済証の交付はできない。また中間検査、完了検査を行い安全性が確認できない場合は検査済証の交付もできません。建物が崩壊するようなものを建築したら建築士も責任を追及されるでしょうし、建築確認済、検査済証を交付した役所も責任を追及されます。危険な状態のままで建物の建築はできません」との回答でした。ということで直近の建築確認済、検査済証の交付があった建物であれば、その敷地の高さ2m以下の擁壁も一応安全と考えてよさそうです。
がけ（崖）条例
がけ（崖）条例とは、一定の高さの崖の上や下に建物を建築する場合の制限を定めた条例のことです。崖とは、2mまたは3mを超える高さで、30度を超える傾斜のある土地を指します。崖条例は、都道府県や市町村によって内容が異なりますが、一般的には以下のような規制があります。
・崖の上に建築する場合は、崖の下端から水平距離で崖の高さの2倍以上離れた位置に建てる必要がある
・崖の下に建築する場合は、崖の上端から水平距離で崖の高さの2倍以上離れた位置に建てる必要がある。
これらの規制は、崖が崩壊したり土砂が流れ込んだりする危険を防ぐために設けられています。しかし、これらの規制を満たさなくても、一定の条件をクリアすれば、規制が緩和される場合があります。例えば、以下のような対策を行うことで、規制緩和の対象となる可能性があります。
・崖と建物の間に高さ2ｍを超える擁壁を設置する
・崖の上に建築物を建築する場合、建物の基礎の応力が崖に影響を及ぼさないとき
・崖の下に建築物を建築する場合、その主要構造部が鉄筋コンクリート造若しくは鉄骨鉄筋コンクリート造である場合など
ちなみにこの崖条例に適合した建築物は、たとえ崖崩れがあっても建物に大きな影響がないとの判断によるものであり、擁壁についての検査済でない限り擁壁の安全性を約束したものではないので注意が必要です。
最後に
多くの方に弊社をご利用いただき誠にありがとうございます。弊社REDSでは引き続き売却物件を募集しています。弊社REDS受任物件には設備保証が付きますので、ぜひ弊社REDSエージェントへご相談ください。また、お知り合いの方に不動産の売買をご検討中の方がいらっしゃいましたらぜひREDS紹介制度をご利用ください。
弊社REDSのエージェントは経験豊かなプロ集団です。お客様に寄り添います。皆様、売る時も買う時も「どんな不動産も仲介手数料が全て割引！さらには無料も」のREDSをどうぞよろしくお願いいたします。
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公開日：2023年11月19日
REDSエージェント、宅建士の伊藤靖陽です。「住宅ローン控除」もしくは「住宅ローン減税」って、よく耳にする言葉ですよね。
理解しているようで難しいのですが、住宅を購入した際には大変重要な役割を果たすものです。毎年のように内容が細かく変わる制度なので、我々も常にチェックしています。
ここではみなさまが、迷わないようにわかりやすく簡単に「住宅ローン控除」「住宅ローン減税」について説明させていただきます。今回は、「中古住宅」を購入した場合の住宅ローン控除についてです。
住宅ローン控除とは
住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用して住宅の取得または増改築（リフォーム）などをした場合に、本来支払うべき所得税額が控除できる制度です。
住宅ローン控除は2022年に制度が見直され、適用期間が2025年まで延長されました。原則として2025年12月31日までに入居した人が適用対象とされます。
控除率は新築住宅・買取再販・中古住宅ともに0.7％です。控除期間は、新築住宅と買取再販は2022年～2023年の入居であれば13年間、2024年～2025年の入居の場合は10年間です。
中古住宅に関しては2022年から2025年の適用対象期間を通し、一律10年間とされておりますので、10年間にわたり税金の控除が受けられる制度だとご理解ください。
気になる控除額は
住宅ローン控除の制度でいくらお得になるのでしょうか。
●一般中古住宅
2,000万円×0.7％（一律）⇒毎年最高14万円×10年⇒最高140万円です！！
●その中古住宅が、認定住宅（長期優良住宅、低炭素住宅）、ZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅のどれかに該当していれば、
3,000万円×0.7％（一律）⇒毎年最高21万円×10年⇒最高210万円です！！
しかし、認定住宅やZEH水準省エネ住宅などである中古マンションは大変少ないので、ほとんどは控除対象額2,000万円で、10年間最高140万円控除と考えておけば間違いはなさそうです。
これらは年末調整にて、毎年12月のお給料日に支給されます！ なんとも助かる制度ですよね。
ただし、必ず上記の額が戻ってくるわけではなく、みなさまの組まれた住宅ローンの額や、控除される年の所得税により変動しますので、詳しくは税務署にてご確認ください。上記は居住年が2022～2025年の場合の制度です。
住宅ローン控除を利用できる条件
住宅ローン控除は大変得する制度なので、中古物件を購入する際は利用したくなりますが、残念ながらすべてのお客様が、すべての物件で住宅ローン控除を利用できるわけではありませんので、まずは条件をチェックしましょう！
以下の条件、すべてに該当していないと利用できません！！
①中古住宅であること
新築住宅や買取再販住宅に該当しない住宅のうち、新耐震基準に適合している住宅であること
【要注意ポイント】
●昭和57（1982）年1月1日以後に建築されたものであること
●昭和57（1982）年1月1日以前に建築されたものであっても、
「取得の日前2年以内に耐震基準に適合している耐震住宅であること」または、
「上記に該当しない要耐震改修住宅のうち、その取得の日までに耐震改修を行うことについて申請をし、かつ、居住の用に供した日までにその耐震改修により家屋が耐震基準に適合することにつき証明がされたものであること」
のどちらかに該当できれば中古住宅として、住宅ローン控除の対象となります。
②中古住宅の取得の日（鍵の引き渡し日）から6か月以内に入居していること
③この特別控除を受ける年分の12月31日まで引き続き居住の用に供していること。
※個人が死亡した日の属する年にあっては、同日まで引き続き住んでいること。
④この特別控除を受ける年分の合計所得金額が2,000万円以下であること。
⑤登記簿に表示される床面積が50㎡以上であり、かつ、床面積の2分の1以上を専ら自己の居住の用に供していること。
⑥住宅ローンの返済期間が10年以上であること。
⑦2つ以上の住宅を所有している場合には、主として居住の用に供すると認められる住宅であること。
⑧贈与による住宅の取得でないこと。
⑨住宅の取得（その敷地の用に要する土地等の取得を含む）は、その取得時および取得後も引き続き生計を一にする親族や特別な関係のある者からの取得でないこと。
⑩居住年およびその前2年の計3年間に次に掲げる譲渡所得の課税の特例の適用を受けていないこと（※3000万円の特別控除など、複数該当。詳しくは国税庁HPにて記載）。
以上です。
何やら難しいことも書いてありますが、まずは①の検討される物件の築年数や⑤の検討されている物件が50㎡以上（登記簿上）あるかないかを確認すると比較的スムーズかと思われます。
注意点は、普段私たちが目にするWeb広告、チラシ、パンフレットなどに記載されている平米数（㎡）は壁芯計算です。一方、住宅ローンの対象としているのは登記簿上の平米数（内法計算）です。広告には53㎡と記載されていても、登記簿上では50㎡以下の場合があります。これらの詳細については私たち不動産会社にお問い合わせください。
また、40㎡以上であれば住宅ローン控除が適用されると誤認している方もいますが、これは新築住宅の場合で、所得金額が1,000万円以下の場合にかぎり、2023年以前に建築確認を受けた物件であれば、床面積要件（登記簿上）が40㎡以上に緩和されます。
また、①の「昭和57年1月1日以後に建築されたものであること」もポイントです。こちらに該当していれば、住宅ローン控除が利用できることになります。
②については、カギの引き渡し（決済日）から半年以内に引っ越しをしていることが住宅ローン控除を利用できる条件ですので、引き渡しを受けても何らかの理由で引っ越しが遅れてしまう方は要注意です。
住宅ローン控除の利用を申告するタイミングなどご不明点は多々あるかと思います。ぜひ、お気軽にREDSエージェント伊藤靖陽にご相談ください。
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公開日：2023年11月18日
【仲介手数料最大無料】のREDSエージェント、宅建士の小田 俊介（おだ しゅんすけ）です。
本ページをご覧いただき誠にありがとうございます。このブログがみなさまの不動産取引の一助になれば幸いです。
今回は「不動産の査定価格」について書かせていただこうと思います。
不動産売却査定とは
初めに、不動産売却査定とは何かについて解説します。それは、お持ちの不動産にどのくらいの価値があって、いくらの価格で売却できるのかを調査することです。査定価格がわかれば適切な売出価格を設定できるようになり、相場よりも安く売り出して損をしたり高く売り出して買い手が付かなかったりといった事態を回避できます。
また、住み替えを予定している場合や売却代金を何かに充てることを予定している場合は、査定結果を把握することで資金計画を立てやすくなるでしょう。大まかな査定の流れは以下のとおりです。
（1）市場調査：対象不動産に類似した物件を比較し、現在の市場状況を分析します。
（2）物件の詳細調査：対象不動産の詳細について調べます。これには、物件の広さ、設備・建物の状態、土地の利用規制、立地条件などの個別要因が含まれます。役所や法務局などの行政機関にて調査を行います。
（3）地域特性の評価：対象不動産が属するエリアの特性、地域の魅力、近くの学校、公共交通機関、ショッピングエリア、治安、景観などが評価（加点・減点）されます。
（4）市場のトレンド分析：不動産市場の動向とトレンド、過去数年間の価格動向、取引データなどが調査されます。市場が売り手市場か買い手市場か、価格が上昇しているか下降しているかを分析します。
以上の流れから担当者は、多角的に不動産を見ながら、査定価格を算出していきます。
査定の方法は机上査定と訪問査定の2つ
不動産の査定には机上査定（簡易査定）と訪問査定の2種類の査定方法があります。
机上査定は実際に物件を見ることなく、立地や築年数、面積などの情報にもとづいて大まかな査定価格を算出する方法です。同じエリア内にある類似物件の相場や過去の取引事例を参考にしながら、市場で通用する価格を査定します。現地調査をせずに概算で算出されるので、「簡易査定」ともいいます。
近年では、匿名で査定依頼できる「匿名査定」やAIを使用した「AI査定」も提供されており、これらのサービスを利用すれば、気軽に自宅マンションの査定価格をリサーチすることが可能です。
一方、訪問査定は不動産会社の担当者が実際に物件を訪れて、査定額を算出する方法です。机上査定を受けた会社の中で気に入った会社があれば、訪問での査定の依頼に移ることもできます。
訪問査定は担当者が不動産の状態を目視で確認し、建物の状態や周辺環境もあわせてじっくり査定するので、精度の高い査定価格を算出することができます。不動産売却を本格的に検討している人に向いている査定方法とも言えるでしょう。
会社によって査定価格が異なる理由
不動産の査定価格は不動産会社によって異なります。主要な理由は次のとおりです。
査定基準の違い
不動産会社によって独自の査定基準を持ち、それに従って査定を行います。基準は、市場調査方法、データの収集方法、評価モデル等が会社によって異なるため、査定価格に違いが生じます。
地域知識の違い
不動産売却査定において地域の地理的特性、市場トレンド、地域の魅力などを正確に評価できるかはとても重要です。担当者によっては査定エリアのことを全く分からないということもしばしばあり、その知識の違いが査定価格に影響します。
取り扱うデータの違い
査定に使用するデータが異なれば査定価格も異なります。例えばデータが古い・新しい、金額が低い・高いなど、不動産会社によって選択するデータは異なるため、査定価格にも必然的に差が生じます。
査定価格が高い会社を信用してはいけない？
不動産のご売却を検討された方で「一括査定を各社に依頼したら、1社だけ飛びぬけて高かった」という経験はありませんでしたか？ 実はこれ要注意なんです。
査定金額が高ければ高いほど、売主様としては気分がよくなるものです。高値査定をした営業担当者はさらに後押しで「弊社にお客様がすでにいるため、ウチと専任媒介を結んでください！」のようにお客様へ言います。もはや常套句ですね。
そうして専任媒介を締結したはいいものの、その後ピタリと連絡がなくなり、忘れた頃に「全く問い合わせがないので、金額を下げませんか？」と営業担当者より連絡が入り、がっかりされたという経験をよくお客様から聞いたものです。
ここで、お客様にご注意いただきたいことが3点あります。
一つ目は、査定価格は不動産会社によってある程度操作できてしまうので、根拠を明確にしてもらったうえで、自分自身が相場を把握すること（←かなり大事）。
二つ目に、査定価格を理解したうえで、値引き交渉を想定し売出価格を設定すること。
三つ目に、買主様もある程度自ら相場を調べているため、高すぎる売出価格だと、当然にして問い合わせがないということ。それに伴い売れ残り物件という悪いイメージが付いてしまうこと。
以上を注意すれば、これから売却活動を行う売主様は、いいスタートが切れるものと思います。
「査定価格と売出価格の幅がどれくらいだったら適正なのかわからない！」といったお声もあると思いますが、一概にはお答えできないため、『REDSエージェントの小田』までご連絡くださいませ。
よろしくお願いいたします。
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公開日：2023年11月17日
こんにちは。仲介手数料が必ず割引、最大無料の不動産流通システム、REDSエージェント、宅建士の片岡と申します。
マイホームを売却したときに、売却益が出れば通常、譲渡所得税を払う必要があります。しかし、条件が当てはまれば「3,000万円特別控除」で譲渡所得税がゼロになる可能性もあるのです。それはどういうことなのか、詳しく解説します。
3,000万円特別控除とは？
マイホーム（居住用財産）を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。ただし、3,000万円特別控除には適用要件があります。
●自分が住んでいる家屋、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。
●マイホームを売った年の前年および前々年にこの特例や、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。
●マイホームを売った年とその前年および前々年にマイホームの買い替えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと。
●売った家屋や敷地などについて、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
●マイホームが地震や災害により家屋が滅失した場合は、その敷地に住まなくなった日から3年後の12月31日までに売却すること。
●売主様と買主様が、親子や夫婦などの関係でないこと。
以上の条件を全て満たす必要があります。
※以前住んでいたマイホームについて、転勤などを理由に住まなくなってから売却する場合、住まなくなった日から3年後の12月31日までに売却すれば適用を受けることが可能です。また、マイホームが建っていた土地を、家屋を解体してから売却する場合、家屋解体から1年以内に売買契約を締結し、かつ住まなくなった日から3年後の12月31日までに売却すれば適用を受けられます。ただし、家屋を取り壊してから売買契約を結ぶ日までの間に、貸駐車場などにして貸し付けていた場合は適用を受けられません。
3,000万円の控除が受けられるその他の特例
相続された物件を売却する場合
相続や遺贈により取得した物件を売却する場合、必要な条件を満たせば3,000万円特別控除の適用を受けられます。これを「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除」（別名空き家に係る譲渡所得の特別控除）といい、被相続人がマイホームとして居住していることなどが要件となります。詳しい適用要件に関しては後ほど解説します。
賃貸に出している物件を売却する場合
マイホームであった物件を賃貸に出している場合でも、条件を満たせば3,000万円特別控除の適用を受けることが可能です。
ただし、売却時点においてマイホームでない物件を売却する場合、住まなくなった日から3年後の12月31日までに売却しなければなりません。また、自宅兼貸家を売却する場合には、自宅部分のみ、3,000万円特別控除の適用要件を満たせば控除を受けることが可能です。
店舗と併用していた物件を売却する場合
店舗併用住宅を売却する場合、自宅部分に該当する部分のみ、3,000万円特別控除の適用要件を満たせば、控除を受けることが可能です。なお、全体の90％以上を居住用として使っていた場合には、建物全体について3,000万円特別控除の適用を受けられます。
共同の名義の物件を売却する場合
複数の人間で共有していたマイホームを売却する場合、適用要件に合致する全員が3,000万円分の特別控除を受けることができます。
例えば、持分が2分の1ずつだったとしても、条件を満たせばそれぞれ3,000万円の特別控除を受けることが可能なのです。敷地のみを所有しており、家屋の所有権がない方は、控除の適用を受けることができません。
マイホームを取り壊して敷地のみを売却する場合
マイホームを解体した後に敷地だけ売却する場合、以下の要件を満たすことで3,000万円特別控除の適用を受けることが可能です。
●建物解体から1年以内に敷地を売る契約を結ぶこと。
●住まなくなってから3年後の年の12月31日までに売却すること。
●建物解体から売買契約締結の日までに駐車場などとして第三者に貸し付けていないこと。
3,000万円特別控除を適用したときの税額は？
まず、マイホームを売ったときにかかる税金の額を計算してみましょう。まず、売却によって得られる利益（譲渡所得）を計算します。
●譲渡所得＝譲渡価格－（取得費＋譲渡費用）
譲渡所得がプラス（売却益が出た）の場合、下記税率にて情緒所得税の金額を計算します（復興特別所得税含む）。
・長期譲渡所得（5年超）の場合は、20.315％
・短期譲渡所得（5年以下）の場合は、36.93％
例えば、購入価格が5,000万円、取得費が300万円、売却金額が8,000万円で税額を計算してみましょう。
●譲渡所得：8,000万円－（5,000万円＋300万円）＝2,700万円
これが課税譲渡所得になります。ここから納税額を求めます。
・所有期間が5年超：2,700万円×20.315%=548万5,050円
・所有期間が5年以下：2,700万円×39.63%=1,070万0,100円
通常はこうなりますが、3,000万円特別控除を適用すると、以下のようになります。
●譲渡所得：譲渡価格8,000万円－（取得費5,000万円＋譲渡費用300万円）－特別控除3,000万円＝0円
つまり、特別控除の適用を受けることで、短期譲渡所得、長期譲渡所得の両方で、税金が控除されます。
マイホームの3,000万円特別控除を受ける場合、不動産を売却した年の翌年2月16日～3月15日の間に申告書を作成し、管轄の税務署に提出する必要があります（e-Taxを利用すれば、自宅から申告できます）。
3,000万円特別控除と併用できる特例・併用できない特例
併用できる特例
●10年超所有軽減税率の特例
●被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除
●相続財産譲渡時の取得費加算特例
●10年超所有軽減税率の特例
10年超所有軽減税率の特例とは、売却したマイホームの所有期間が10年超だった場合、軽減税率の適用を受けられる特例です。
併用できない控除・特例
●住宅ローン控除
●居住用財産の買い替え等に係る特例
※住宅ローン控除
住宅ローンを組んで購入した際に、住宅ローンの年末残高の0.7%について13年間（既存住宅の場合は10年間）控除を受けられる制度です。ただし、現在所有しているマイホームを売却して新しくマイホームを購入する場合、売却時に3,000万円特別控除の適用を受けていると、新しくマイホームを購入する際に住宅ローン控除の適用を受けられなくなります。
住宅ローン控除と3,000万円控除が併用できると思っているお客様は多いので、ご注意ください。
まとめ
以上、マイホーム3,000万円特別控除についてお伝えしました。不動産流通システムREDSでは、常に顧客目線で考え、お客様の満足を最優先に業務に取り組んでいます。その一環として、弊社ではお客様がエージェントを指名できるように対応しております。
不動産売買で大切なのは会社よりも、対応する担当者ともいわれております。お客様と相性のよさそうなエージェントがいましたら是非、ご指名をいただけたら幸いです。
《不動産仲介手数料が無料もしくは割引》の不動産流通システム【REDS】では、引き続き皆様からのお問い合わせを心よりお待ちしております。
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公開日：2023年11月16日
REDSエージェント、宅建士の菊池弘之です。今回は「マンションや戸建てなど人気物件を購入したいときにライバルに勝てる方法」をご紹介いたします。人気物件には、購入の申し込みが重なることがよくありますが、その際にどのような基準で1番手が決まるのか、契約できるのかについて解説させていただきます。
一般的な優先順位
マンションや戸建てなどの売却に多数の購入希望者が現れた場合、売主様は以下の順番で順位を付けることが多いです。
住宅ローンを含めた購入資金での条件面
1．現金での購入の方
現金購入は一番強いです。住宅ローンを利用する方が付ける「ローン否決による白紙解除の条項」を契約書に付けないからです。この白紙解除の条項がないということは、売主様側としてもスケジュールが組みやすく優先されます。
2．住宅ローン利用で、頭金を入れる方
住宅ローンを利用する方で最初に優先されるのは、ローンの借り入れをすべての金額（フルローン）ではなく一部現金（頭金）を入れる方です。住宅ローンの本審査が承認となる可能性が高まるためです。
3．住宅ローン利用で、頭金を入れずにフルローンの方
4．住宅ローンを利用で、諸費用・リフォーム代まで借入する方
実は2～4の条件については、ほぼ変わりませんが、順番を付けるとしたら上記のようになります。また、これから住宅ローンの審査を行う方より、すでに事前審査が完了している方が優先されます。契約までのスピードもかなり変わりますので、気に入った物件がありましたら、内見する前でも事前審査をしていただくことをお勧めいたします。
弊社の場合でも、内見前から事前審査していただけます。事前審査にはウェブから申請できるものがありますので、どこにいても手続きが可能です。
住宅ローン以外の条件面
また、住宅ローン以外の条件面としては以下のようになります。
●購入価格が高い順（高く買ってくれる人）
●引渡しまでの期間が短い順（早く買ってくれる人）
●申込書を先に入れた方、もしくは契約日が早い順（条件が同じ場合）
人気物件の場合、どうしても売主様側のほうが交渉では有利（立場が上）となりますので、売主様の希望する条件に合わせるほうが勝てる確率が上がります。
いい物件を購入するのに備えて準備できること
物件情報サイトで「内見してよかったら決めよう」と思える物件が見つかれば、事前に準備をすることでライバルに先を越せるかもしれません。具体的には以下の2点です。
（1）住宅ローンの事前審査
住宅ローンの審査は、ネット系だと3日程度で審査結果が分かります。ただ、気を付けないといけないのが、そうした簡易審査の多くが個人信用調査を行っていないことです。この場合、「事前審査承認」とはなりません。
REDSでは提携先の銀行（アプリ審査など）をご紹介させていただきます。また任意の銀行にて直近で行っていただくのも一つの方法です。
銀行窓口の場合は、仮承認までやや日数がかかります。可能であれば気になっている物件で仮審査を行っていただくのがいいでしょう。検討物件の優劣が付けられない場合には、金額の高い方を仮の物件として審査することで、どちらになったとしても「事前審査が通っている」状態になります。
（2）事前に現地にて確認する懸念点を明確にする
現地で懸念点をクリアにして、その場で購入申込を入れれば、他のライバルに差を付けることができます。人気の物件はスピード勝負です。申し込みのタイミングが半日遅くなっただけでも、2番手になってしまうことはよくあるため、この手法は有効です。
ただし、最後は買主様の内容を総合的に考えて、売主様もしくは売主様側仲介会社が順番を決めることになります。
理想の家探しの事前準備
現在では、売り出されたマンションや戸建てについては、インターネットですぐに公開されるため、新着物件にいち早くアクセスできるかということも重要になってきます。スーモとアットホームはほとんどの不動産会社が利用しているので、この2つのポータルサイトに登録しておきましょう。
探しているエリア、予算、広さ、間取り等の条件を事前に登録しておいて、新着物件が売り出されたらメールが来るように設定することで、効率よく新着物件の情報にアクセスできます。「価格更新」のお知らせも重要です。狙っていた物件が少し高いなと思うときは、その物件をお気に入り登録することで、価格変更があった際にはすぐに通知があるので、これもおすすめです。
まとめ
以上、「人気物件を確実に購入したいときにライバルに勝てる方法」をご紹介いたしました。不明瞭な点があれば仲介会社の担当者に相談することをおすすめします。
気に入った物件がありましたらスピード感がとても大事となります。ただ、REDSのエージェントはお客様に疑問点が残るまま契約を急かすようなことはございませんのでご安心ください。ご不明点などございましたら、ぜひREDSエージェント、宅建士の菊池弘之にお気軽にお問い合わせくださいませ。
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公開日：2023年11月15日
REDSエージェント、宅建士の木村です。戸建てを購入する際、家の前を走る道路についていろいろと決まりがあることを初めて知ったという方も多いかもしれません。道路には建築基準法と道路法の2つの法律が関係しています。今回は道路について建築基準法と道路法の両面から解説します。
建築基準法の道路
建築基準法では、道路と建築物との間における一定の関係が定められています。これには、道路の幅員や、道路と建築物の距離、道路の拡幅などに関する規定が含まれています。以下に、建築基準法における道路に関する主な規定を詳しく説明します。
大原則として、幅員4m以上の建築基準法上の道路に、2m以上接道していないと家は建てられません。この道路について建築基準法では7つ規定されています。
1．建築基準法42条1項1号道路
建築基準法42条1項1号道路は、基本的に道路幅員4ｍ以上です。国・都道府県・市町村が管理しています。
2．建築基準法42条1項2号道路
建築基準法42条1項2号道路も基本的に道路幅員は4ｍ以上で、都市計画法により定められた道路になります。都市計画法とは、土地利用、建築基準、交通インフラ、環境保全などに関する規制や方針を設け、都市や地域の発展を適切に調整し、公共の福祉を確保することを目的としています。
3．建築基準法42条1項3号道路
建築基準法42条1項3号道路とは、建築基準法施行時の昭和25年11月23日以前に都市計画区域の指定を受けていた地域で、その日にすでに幅員4ｍ以上あった道路のことです。既存道路とも呼ばれます。
4．建築基準法42条1項4号道路
建築基準法42条1項4号道路とは、現在は道路ではなく、これから造られる計画段階の道路のことです。道路幅員は4m以上で、2年以内に事業の執行が予定されているものとして特定行政庁が指定したものです。
5．建築基準法42条1項5号道路
建築基準法42条1項5号道路とは、建築基準法施行時の昭和25年11月23日以降に民間が申請を行い造った道路で位置指定を受けた道路です。通称、位置指定道路と呼ばれています。
6．建築基準法42条2項道路
建築基準法42条2項道路の道路幅員は4ｍ未満です。建築基準法施行時の昭和25年11月23日に、すでにあった道路です。建物が密集しており建て替えの際には、セットバックが必要な道路です。
一般的には、道路の中心線から水平距離2mの範囲をセットバックするか、道路の片側が崖地や川などである場合には、その側の道路境界線から水平距離4mの範囲をセットバックすることになります。
7．建築基準法42条3項道路
建築基準法42条3項道路は、道路幅員は4ｍ未満で建築基準法施行時の昭和25年11月23日に、すでにあった道路です。建物が密集しておりセットバック不可能な道路です。
特定行政庁は、土地の状況により、やむを得ない場合においては、前項の規定にかかわらず、同項に規定する中心線からの水平距離については2ｍ未満1.35ｍ以上の範囲内において、同項に規定するがけ地などの境界線からの水平距離については4ｍ未満2.7ｍ以上の範囲内において、別にその水平距離を指定することができる。水平距離指定道路とも言われます。
日本の道路法の道路について
日本の道路法（道路交通法）には、道路に関する詳細な規定が含まれています。
道路の分類
■高速自動車道（高速道路）
自動車専用の高速道路で、通常、高速自動車道法に基づいて管理されています。高速道路は、最高速度制限、車線規制、出入口の規則などが厳格に定められています。
■一般国道
一般国道法に基づいて管理され、都市間や県を結ぶ幹線道路です。一般国道も速度制限や交通規制が適用されます。
■都道
都道法に基づいて都道府県が管理する道路です。都市内や都市間の地域を結びます。
■県道
県道法に基づいて都道府県が管理する道路で、都道と市町村道の中間に位置します。
■市町村道
市町村が管理する地域内の道路です。市町村道法に基づいて規定があります。
道路の設計と管理
道路の設計と建設は、厳格な規格と基準に従って行われます。これには道路の幅、カーブの設計、標識や信号の配置、歩道や自転車道の設置などが含まれます。
■速度制限
道路ごとに異なる速度制限が設定されており、高速道路では最高速度が通常100km/hまたは80km/hで、一般国道や都道、市町村道では一般的に40km/hから60km/hまでが一般的です。
■交通規制
道路法では、車線規制、通行止め、駐車規制などの交通規制についても規定されており、これらの規則を守ることが求められます。
■道路標識・信号
道路標識と信号は、交通の安全と秩序を維持するために道路上に配置されています。これらの標識や信号を守ることが法律で義務付けられています。
■交通事故と保険
道路での交通事故に関する法的規定と、自動車保険の義務についても道路法に記載されています。交通事故が発生した場合、事故処理や保険の適用に関する詳細な規定が適用されます。
日本の道路法は、道路の安全と交通秩序の維持を目的としており、道路利用者に対して責任と義務を課す法律です。詳細な規則については、日本の交通法規に直接アクセスし、最新の情報を確認することが重要です。
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公開日：2023年11月14日
こんにちは。仲介手数料が必ず割引、最大無料の【不動産流通システム】、REDSエージェント、宅建士の戸村です。
住まいにおいて、一般的に方角は「南向き」が人気です。ただ、タワーマンション、特に高層階においては「南向き」を選ぶと日常生活で不便なことがあるのをご存知でしょうか？ 本日はその話をしたいと思います。
住宅で南向きが人気な理由
通常の住宅、特に戸建て住宅は南向きが圧倒的に人気です。理由は、一日を通して陽当たりがよく、明るいからです。
昔の日本家屋を見るとよくわかりますが、庇を大きく張り出して、夏場は真上にくる太陽の日を避け、冬場は横から入ってくる日差しを十分に取り込めるようになっています。よく考えられている合理的な造りです。
昔の日本家屋であれば合理的な「南向き」ですが、現代のタワーマンション、特に高層階には当てはまらないことがあります。なぜ当てはまらないのでしょうか？
タワーマンションの高層階は影になる部分がない
タワーマンション高層階は、隣に高層建築物がない限り影になることはありません。南向きのお部屋の場合、日の出から日没まで日が差す可能性もゼロではありません。それが夏だったらどうなるでしょう？
昨今の夏は「観測史上初の高温」や「猛暑日」といわれる日が続くようになっています。日中は室内で過ごすように注意がほぼ毎日出る、という2023年の夏、タワーマンション高層階の南・西面側の方は強い日差しが入ってきて非常に暑い思いをされたのではないでしょうか。
高層階は地上より太陽に近く、また、地面で熱された空気は上昇します。タワーマンションは断熱や遮熱性能を施した窓や外壁になっていますが、それだけでは防ぎきれない暑さが一日中続きます。特に大きな窓の部屋では、そこから熱を取り込んでしまい、さらにコンクリートは熱をため込んでしまいます。
高層階のマンションは防犯や安全面のため風を部屋の中に通すことも難しい場合もあり、夜に空気を冷やすこともままなりません。エアコンをつけて過ごすしかないのですが、私が過去にお預かりしたタワーマンションの南向きのお部屋は、地上付近が32度くらいでも室内は35度以上になり、35度以上の猛暑日には40度近くになるとお客様が話されていました。体感としてはそれ以上だそうです。エアコンをつけても温度が下がらず、部屋の中にいたくないので低層階の共用部に移動してしのいでいたそうです。結局、そのお客様は戸建て住宅にお引っ越しされました。
タワーマンション高層階、オススメの方角は？
周辺の建造物などにもよりますので一概には言えませんが、西向きのお部屋は午後からの日差しが長く家の中に差し込みますので、南向きと同じように暑いとされます。冬場にはそれが暖かさを運んでくれますが、夏場の午後は注意が必要です。また、タワーマンションに限らず、西向きの部屋については、家具や室内装飾が日焼けしやすい、と指摘されていることを知っておきましょう。
前面に建物がなく、眺望などに問題がないのであれば私は北向きや東向きをオススメいたします。
誤解されやすいのですが、北向きというのは決して暗くはありません。一定の明るさが保てるので、細かい作業される方が職場の北側の天井に天窓を付けて室内に明るさを取り込んでいるケースなどもございます。天窓からの光も、南向きですと明るさ以外の熱も取り込んでしまいますが、北向きは明るさのみを取り込み、人が「暑い」と感じるほどの熱までは取り込みません。
東向きは朝の日差しが若干強烈だと思いますが、午後からは落ち着いてきます。西日が入ることもありません。
高層階であれば湿気なども低層階などよりはたまりづらいので、カビなどの発生も比較的抑えられます。もちろん諸条件によって変わりますので断言はできませんが、北・東向きはタワーマンション高層階であれば比較的過ごしやすいでしょう。
最後に
タワーマンションの高層階においての方角選びは、一般的な戸建てやマンションなどとは違います。それぞれの特性を鑑みて、ご自身にあったお住まい選びをされるよう、このブログがお役に立てれば幸いです。
タワーマンションはもちろん、戸建ても土地もすべて仲介手数料が最大無料・必ず割引のREDSは、お客様に沿って物件のご提案をさせていただきます。良いことも悪いこともきちんとお話しますので、お気軽にご相談ください！ どうぞよろしくお願いいたします。
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公開日：2023年11月13日
REDSエージェント、宅建士の由里です。住宅ローンを組む際、ひと昔前までは「頭金が物件価格の2割以上は必要」といわれていましたが、諸経費を含め、自己資金がゼロでも住宅ローン融資が受けられることがあります。お子様が小さなご家庭など、将来的な出費を考えると、資金を手元に残しておきたいお客様も多いでしょう。今回は、自己資金ゼロで、住宅購入を検討される場合の参考にしていただければと思います。
※自己資金とは、諸経費と本体価格を含めた金額に対して準備できる資金を指します。一方、頭金とは本体価格に対してのみ、準備ができる資金のことです。両者は区別して理解しておきましょう。
自己資金ゼロだと借り入れ条件が厳しくなる
自己資金ゼロだと、住宅ローンの審査は自己資金ありの場合と比べて厳しくなります。住宅ローンを組むと、完済までは、家や土地に金融機関の抵当権が設定されます。万が一、住宅ローンが支払えなくなってしまうと、金融機関は、抵当権を実行して、その物件を売却します。このとき、物件の売却価格が住宅ローンの残高よりも安くなってしまうリスクがあるため、住宅ローンの審査が承認されにくくなるのです。
逆に、自己資金を少しでも多く出せば、融資手数料や保証料が安くなるだけでなく、金利が優遇されてより安くなることがあります。
自己資金ゼロだと売却をしたくてもできなくなるリスク
自己資金ゼロで住宅ローンを組むと、転勤など急な事情から購入物件を手放す場合、実際に売却で得られる金額よりも借り入れているローンの残高が上回ってしまう可能性があります。
一般的には、戸建てでもマンションでも築年数が経過すれば建物の価値は下がっていきます。借入金額が売却金額を上回っている場合には、売却時にその差額分を現金で返済しなければ、金融機関の抵当権を抹消することができません。そのため、売却をしたくてもできなくなるリスクがあります。
自己資金ゼロだと完済年齢が早まる
たとえば本体価格＋諸経費が、5,000万円の不動産を購入する場合、自己資金を1割とすると必要な金額は500万円となります。住宅購入を検討し始めてから貯蓄を開始すると、500万円貯まるのは数年先になってしまうかもしれません。
自己資金ゼロで融資承認された場合、貯蓄の期間分、若いうちから住宅ローン返済を始められるため、完済年齢も早まります。金融機関が提供する住宅ローン商品には、申込条件に年齢についての制限があります。一般的に借り入れ時の年齢は70歳未満が目安となっており、さらに完済時の年齢を80歳未満としているところがほとんどです。
民間の金融機関は住宅ローンの利用に関して団体信用生命保険への加入を必須条件としています。高齢になるにつれて、健康上の理由により団体信用生命保険の加入審査も厳しくなり、場合によっては加入できない可能性があります。
自己資金ゼロだと住宅ローン控除の恩恵を最大限受けられる可能性
住宅ローン控除とは、住宅ローンを借りて住宅を取得した場合に、年末のローン残高2,000万円～5,000万円の0.7％を最大10～13年間、所得税から控除する制度です。自己資金を入れずに住宅ローン残高を増やすことで、控除額を増やせる可能性があります。
住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税制度を利用可能
自己資金が用意できるめどが立たない場合、父母や祖父母など直系尊属に資金援助を頼むという手段が考えられます。通常、直系尊属からであっても一定の金額を超える贈与には贈与税がかかります。しかし住宅の購入のために贈与を受ける場合、一定の限度額までは非課税となる制度があります。
令和4（2022）年1月1日から令和5（2023）年12月31日までの贈与であれば、一般住宅で500万円、省エネ基準を満たす住宅で1,000万円まで非課税となります。この制度を利用して、親や祖父母に援助を頼むという選択肢もあります。他にも贈与税の非課税枠以外でも相続時精算課税の特例・贈与税の基礎控除等があります。
自己資金ゼロでも手付金の支払いは必須
売買契約を結ぶとき、物件価格の一部を「手付金」として現金で支払う必要があります。手付金の金額は一般的には物件価格の5％程度となりますので、5,000万円の物件を購入する場合には、250万円が現金で必要となります。
諸費用をすべて住宅ローンに組み込むとしても先出しで現金が必要になるため、手元に現金がない場合には、一時的に、ご親族などから借り入れる必要があります。手付金の工面として、金融機関などから借り入れると、住宅ローン審査に大きく影響するため、やめたほうがいいでしょう。あらかじめ、手付金工面のご算段をしておいていただくことが必要です。
まとめ
自己資金ゼロにて、融資承認された場合、本体価格＋諸経費をあわせて、5,000万円の融資承認がされ、手付金が500万円の場合、残代金は4,500万円となります。金融機関からは引渡し日に、5,000万円の融資がされ、残代金4,500万円を支払えば、手付金と同額の500万円が手元に残ります。
弊社、不動産流通システムでは、諸経費の中でも大きな金額となる仲介手数料が、必ず、割引もしくは、無料となります。住宅資金のご相談もお気軽にお問い合わせください！
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公開日：2023年11月12日
REDSエージェント、宅建士の畑中です。「賃貸と購入、どちらがいいのか」は住まいについての永遠のテーマですね。
住宅を購入するならさまざまな観点から決断しなければなりません。今回は住宅を購入する7つのメリットを紹介します。この中から3つ以上に納得した、もしくは当てはまっていたという方は、早い段階で住宅購入を実行していただいたほうがいいと思います。決断は早いほど、その後の人生をより豊かに送れるでしょう。
住宅購入の7大メリットとは
住宅を購入するとメリットがいくつかありますが、主なものを7つ紹介します。
1．資産の構築
住宅購入の最大の魅力は、資産を構築できることです。住宅の中には時間の経過とともに価値が上昇するものもあります。不動産市場が安定的に成長すれば、マイホームが資産の一部として成長し、将来的には売却することで利益を上げられるでしょう。
例えば、ある都市で住宅を購入し、数年後に売却すると、市場価値が上昇している場合、差額を利益として受け取ることができます。これは、将来の不測の事態に備えるための重要な手段となり、次世代への投資にもなります。
2．生活の安定性とセキュリティ
住宅を所有することにより、生活の安定性とセキュリティが向上します。住宅ローンを通じて自宅を購入すると、定期的なローン返済が必要ですが、安心感も得られます。賃貸にはありがちな家賃の増加や突然の転居のリスクから解放され、家族にとって帰る場所が与えられるからです。
3．自己表現とカスタマイズ
マイホームでは自己表現とカスタマイズが自由です。賃貸住宅では居室のカスタマイズには制限が多いですが、マイホームでは壁の色やデザイン、庭の配置などを自分の好みに合わせてカスタマイズできます。個性を反映した居住空間での暮らしは、人生もより楽しく魅力的になるでしょう。
4．税制上の優遇
マイホームを所有すると、以下のような税制上の優遇措置が受けられることがあります。
●住宅ローン控除：住宅ローンを利用してマイホームを購入すると、「年末時点での住宅ローンの残高の0.7％」が、入居時から最長13年間にわたって、給与などから納めた所得税や住民税から控除されます。
●不動産税の優遇：不動産を所有すると不動産税が課されますが、住宅所有者は税金の面で優遇を受けることがあります。これにより、不動産にかかる税金が削減されます。脱税は犯罪ですが、賢く節税をするのはいいことです。
●キャピタルゲイン税の免除：キャピタルゲイン税とは、資産の売却によって生じる利益に対して課せられる税金のことです。これは、資産の売却益が資産を取得した時の価格（取得原価）よりも高い場合に課されます。住宅の売却益が一定の金額以下の場合、キャピタルゲイン税が免除されることがあります。これにより、住宅の売却による利益を最大化できます。
5．低利率の住宅ローン
住宅ローン金利は通常、他の種類の借入金よりも低く抑えられています。低金利を利用することで、住宅購入がより手頃になり、月々の支払いが抑えられます。
6．退職資産の一部
自宅を所有すると、将来の退職したあとの生活設計に役立ちます。住宅ローンの返済を完了すると、退職後に家賃を支払う必要がないため、生活費の軽減につながります。一方、賃貸はある意味で無制限の支払いです。働けなくなって収入がなくなると支払いができないリスクがあることを考え、早めに住宅を購入し老後の居場所を確保しておきましょう。
7．家族の成長
自宅を所有することは、家族の成長と未来の計画をサポートすることでもあります。自宅の庭で家族の時間を過ごすことは、絆を深める素晴らしい機会となるでしょう。子供が成長する過程をゆっくりと見届けられ、転居の心配などせずに家族との時間をゆっくり過ごすことができます。住居を変更する必要が少ないことは、子供たちに安心感と安定感をもたらします。
まとめ
住宅購入は、あなたの未来に向けた重要な一歩です。資産の構築、生活の安定性、自己表現の機会、税制上の優遇、低金利のローン、退職資産の一部構築、そして家族の成長をもたらしてくれるでしょう。あなたのライフスタイルをカスタマイズし、将来の退職後の老後生活を強化できます。
ただし、住宅購入には検討すべき多くの要因があり、慎重な計画が必要です。個人の状況に合わせて、住宅購入が最善の選択であるかどうかを検討し、将来の成功に備えましょう。
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公開日：2023年11月11日
Are there any good ways to identify we-maintained condominiums when purchasing?
Yes! We will explain things you have to look at carefully to identify well-managed condominiums.
Exterior and Cleanliness:
Well-managed condominiums have a clean exterior with meticulous maintenance. Check for minimal dirt or damage on the exterior walls and common areas.
Signage and Communication:
In well-managed properties, there are clear signs at the entrance and elevators. Also, check if there is a management office where staff interacts with residents.
Security Measures:
High-quality condominiums often have security measures such as surveillance cameras and keycard access at the entrance, making it less accessible to unauthorized individuals.
Cleaning and Waste Disposal:
Regular cleaning of common areas and well-organized garbage disposal areas are indicators of good management. Compliance with proper waste separation rules is crucial.
Facility Maintenance:
Verify if shared facilities within the condominium (elevators, common toilets, etc.) undergo frequent maintenance. Visible maintenance schedules enhance reliability.
Transparency of the Management Association:
Confirm the transparency of information from the management association. Ideal situations include shared meeting minutes and financial reports with residents’ input on significant decisions.
Adequacy of Repair Reserve Funds:
Well-managed condominiums often have sufficient repair reserve funds. Ensure that there is ample funding set aside for future maintenance needs.
Community Events:
In properties with attentive management, regular community events for residents may be organized. These events foster community engagement and contribute to a positive living environment.
Emergency Response and Support:
A well-managed property is equipped to respond promptly and effectively to faults or emergencies. Ensure that emergency contact information is clearly provided.
Review of Reviews and Reputation:
Checking online reviews and local sources can provide insights into the reputation of the condominium. The authentic experiences of residents serve as reliable indicators.
By carefully examining these points, you can effectively identify well-managed condominiums.
We REDS agents are here to help you looking for good properties in Japan!
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