エージェントブログAGENT BLOG

公開日：2023年11月11日

「契約不適合責任」に民法改正で変わった「瑕疵担保責任」。買主が有利になったって本当？

こんにちは、REDS不動産流通システムエージェント、宅建士の大西（おおにし）進（すすむ）です。私のブログをご覧いただきありがとうございます。少し時間がたちましたが、2020年4月1日に施行された改正民法によりこれまでの不動産の「瑕疵担保責任」という言葉は、契約不適合責任に置き換えられました。しかしながら、不動産取引をしている中で、売買仲介の相手方「業者」には「見えないキズに対して、売主側が責を負う保証」という意味で「瑕疵担保」というの言葉を当たり前のように話す「残念な業者」が多くみられます。

もしかすると、物件のご案内中やご購入を申し込む際に誤った説明を行い、その後お客様は重要事項説明を聞き、売買契約書に「瑕疵担保責任＝契約不適合責任」と勘違いしたまま、署名押印をしているお客様もいらっしゃるのでは、とすら思います。

今回はこれまでの「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」に置き換えられて何がどう変わったのかについて解説します。

不動産の契約

瑕疵担保責任と契約不適合責任とは

瑕疵担保責任と契約不適合責任についてそれぞれ解説します。

■瑕疵担保責任
売買や請負などの契約に基づき引き渡された目的物に欠陥があった場合に、売主や施工業者が負う法的責任でした。欠陥が「隠れた」ものであること、すなわち契約締結時点において、買主や施主が欠陥の存在について善意無過失であったことを要求していました。

■契約不適合責任
目的物の種類・品質・数量が契約の内容と適合していない場合に、売主や施工業者が負う法的責任です。欠陥が隠れていても、隠れていなくても「契約内容に適合しているかどうか」という点が重要になります。

具体的に瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いは、以下のような点が挙げられます。

・契約不適合責任では、契約責任説を明示的に採用し、目的物が特定物・不特定物のいずれである場合にも適用されます。瑕疵担保責任では、法定責任説が一応の通説とされ、目的物が特定物である場合にのみ適用されていました。

・契約不適合責任では、買主や施主が利用できる救済手段が増えました。瑕疵担保責任では、損害賠償請求と契約の解除のみが可能でしたが、契約不適合責任ではこれに加えて履行の追完請求と代金減額請求が認められています。

・契約不適合責任では、「隠れた瑕疵」の要件が撤廃されました。契約不適合責任が発生するかどうかは、専ら目的物が契約内容に適合しているかどうかによって判断されますので、買主や施主の善意無過失は要件となりません。

では、契約不適合責任と瑕疵担保責任のどちらが有利なのか、という問いについては一概に答えることはできません。売主と買主の立場や契約の内容によって、有利不利は異なるからです。しかし、一般的に、以下のような点が考えられます。

・契約不適合責任では、買主が行使できる権利が増えました。瑕疵担保責任では、損害賠償請求と契約の解除のみが可能でしたが、契約不適合責任では、これに加えて履行の追完請求と代金減額請求が認められています。これは、買主にとっては有利な変更といえます。

・契約不適合責任では、損害賠償の範囲が広くなりました。瑕疵担保責任では、損害賠償の範囲は信頼利益に限られていましたが、契約不適合責任では、履行利益も含まれます。これも、買主にとっては有利な変更といえます。

・契約不適合責任では、責任追及できる期間が延長されました。瑕疵担保責任では、瑕疵があることを知った時から1年以内に損害賠償や解除をしなければなりませんでしたが、契約不適合責任では、不適合を知った時から1年以内にその旨を売主に通知すれば責任を追及できます。これも、買主にとっては有利な変更といえます。

まとめ

以上のように、契約不適合責任は、瑕疵担保責任に比べて、買主の「救済手段を強化する」内容となっているといっていいでしょう。したがって、売主は契約不適合責任を免除する特約を結ぶことでリスクを回避しようとするかもしれませんが、その場合は無効になる可能性があります。

また、売主もしくは買主のいずれかが宅建業者なのかによっても異なりますので、売主も買主も、契約内容とその条項や約款の意味をよく理解しておく必要があります。

当社では、ご契約いただく際にはその条項や約款もご理解いただくことに努めており、説明が漏れることはありません。また、新築住宅以外の中古戸建て、中古マンション、土地については、売主様にご協力いただき現状を説明した「物件状況報告書」「付帯設備表」といった書類も作成し添付することにより、後々の「契約不適合責任」のトラブルにならないようにしております。

ご購入・ご売却の際には、不明点がございましたら、株式会社不動産流通システム、REDSエージェント大西進（おおにしすすむ）まで、何なりとご質問ご相談くださいませ。

この記事を執筆した
エージェントプロフィール

4.6

大西進
（宅建士・リフォームスタイリスト）

キャリアを生かした質の高い仕事をさせていただきます。

4.6

プロフィールページへ

このエージェントに相談する

080-3316-8123

【仲介手数料が最大無料】の不動産流通システム（REDS）

カテゴリー：

大西　進

嬉しい口コミも
多数いただいております

40代男性（マンション売却）
こちらでマンションの売却をいたしました。
比較した大手の不動産屋よりも専門知識が豊富に感じ、なおかつ仲介手数料も安かったのでこちらにお願いしました。
結果、売り出し価格で1回の内覧で決まり、満足しています。
無駄な勧誘が一切なかったのもおすすめできます。
50代女性（マンション購入）
マンション購入にてお世話になりました。
担当の鈴木朋子さんには、本当に親切にしていただき感謝しかないです。いつも私たちの目線になり、分かりやすいアドバイスをしてくださりました！子供への気遣いも嬉しかったです。何より、鈴木さんの表裏のない感じが私も夫も大好きです。（笑）
不動産購入で後悔したくない方、安心して物件探しや手続きを進めたい方にはぜひお勧めしたいです！お世話になり、本当にありがとうございました。
40代男性（中古マンション購入）
中古マンション購入にあたり、いくつかの不動産仲介会社にあたってたところ不動産流通システムさんに辿り着きました。他の仲介会社さんは営業の電話が激しく、仕事の障害になる程でうんざりしておりましたが、不動産流通システムにて担当頂いた成田さんは、押し売りする様なことは一切無く安心して物件を探せました。

女性ならではの細かい気配りと単刀直入に物件の懸念点をプロの目からアドバイス頂き、納得のいく物件選びができました。会社名が大手の不動産仲介会社ほど知れ渡ってはおりませんが、ネットでの口コミで良いサービスが良いものとして伝わり、より多くの消費者が良いサービスが受けれる様になればと思い書き込ませて頂きました。
大手の名前だけに騙されて無駄な手数料払うのは、勿体ないですよ。
不動産流通システムさんで物件を売り買いするのに、大手に引けを取らないサービスをより安価に受けれますので
40代女性（住み替え：購入・売却）
不動産の売却・購入の両方お世話になりました。
以前中古マンションを購入する際は、不動産ポータルサイトに掲載している不動産会社に問い合わせをしないと内覧ができなかったことが何度かあり、大手不動産会社に任せると、売却の際幅広く宣伝活動がされないのではないかという不安がありました。
そこで、「囲い込みはせず、他社にドンドン広告掲載してもらい幅広い媒体で宣伝してもらう」「LINEからの問い合わせも可能」「仲介手数料が安い」の3点に惹かれ、お任せしました。
担当の鈴木さんの明るく、お茶目な人柄も好きだったので、購入売却にかかる庶務も憂うつにならずに対応できました。いつも家族のことや、部屋についてもポジティブなことを言ってくれるので安心してお任せしました。
最寄駅にはないので、いつでも会って相談するというのむずかしいかもしれませんが、心配なことはメールや電話ですぐに対応してくれるので、私達には十分満足できました。
結果としては売却も1ヶ月で売出価格で決まり、購入時のローンも紹介していただき、購入・住み替えもスムーズに決まりました。また住み替えの際にはぜひお願いしたいです。
50代男性（マンション売却）
マンション売却で、担当していただいた津司さんには本当にお世話になりました。
次に住む所の相談と住んでいるマンションの売却を同時進行で行いましたが、分かりやすい説明と進め方の提示が手際良く、安心してお任せする事が出来ました。
ネットで何でも調べられる時代ですが相手が何を考え、何を優先するかは会話の中でこそ分かると思います。プロフェッショナルを感じました
30代女性（マンション購入）
とにかくレスが早い。
専門知識も豊富で、説明が分かりやすいです。
担当してくれた方は非常に業界に通じており、ホスピタリティーに溢れていてかなり信用できます。他社と比べて手数料もとても安いのでオススメの会社です。
60代男性（戸建て購入）
酒井智様にご担当して頂きました！細かい相談も小さな不安も毎回本当に迅速に対応して頂き、無事マイホームを購入できました！
酒井さんは大変親切な方でREDSを選んで本当に良かったです。
仲介手数料も無料で！今物件等お探しで検討してる方は絶対REDの酒井さんに相談してみてください！