住宅性能評価書のメリットとは？　評価項目や取得費用を解説

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新築住宅を検討中、チラシなどで「設計住宅性能評価書」「建設住宅性能評価書」といった言葉を目にされたことがあると思います。これらは住宅ローンや税制優遇の申請、物件の売却時にも影響を与えます。

「住宅性能評価書」とはどんな書類なのか、どういうタイミングで誰が作成するのか、詳しく解説していきます。

（写真はイメージです）

住宅性能評価書とは？　2つの種類と仕組み

住宅性能評価書とは、「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」に基づき、住宅の性能を評価する制度です。評価基準は国によって定められ、それに基づいて第三者機関が評価を行います。住宅の品質や安全性、快適性、環境性能など、さまざまな側面において一定の基準を満たしていることを証明するものです。

住宅性能評価書は、建築のタイミングによって2つに分かれます。

設計住宅性能評価書

設計段階で、住宅がどのように作られるか、設計図面や仕様書をもとに評価が行われます。この段階では、住宅性能表示制度を基に、設計がどのように性能基準を満たしているか、またはどの基準をクリアしようとしているかが評価されます。書類の中には住宅の耐震性や省エネルギー性など10分野にわたる評価が記載されます。住宅ローンの申請や長期優良住宅の認定のために提出するのは通常こちらの評価書です。

建設住宅性能評価書

住宅が完成した段階で、最終的な住宅性能評価書が発行されます。完成した住宅が設計どおりに性能基準を満たしているかどうかを最終的に確認するものです。住宅が引き渡される前に第三者機関によって行われ、耐震性、省エネルギー性能、劣化対策などの評価が最終的に決定されます。

これらの評価が終わった後、住宅性能評価書が正式に交付され、施主に渡されることになります。

建築中には「中間評価」も行われます。建築が計画どおりに進んでいるか、性能面での基準が守られているかを確認するためのものです。例えば、構造材の使用や断熱材の施工状況など、実際の施工が設計どおりになっているかをチェックします。

評価を取得することで住宅の品質や安全性を客観的に証明できるほか、住宅ローンの金利優遇や保険の割引などが受けられる場合もあります。

参考：国土交通省「新築住宅の住宅性能表示制度 住宅性能表示制度ガイド」

住宅性能評価書を取得するメリット

住宅性能評価書を取得することでどんなメリットがあるのでしょうか。

住宅の性能が保証される

住宅性能評価書は、第三者機関によって住宅の性能が客観的に評価される証明書です。これにより耐震性や省エネルギー性など、住宅の安全性や性能が担保されます。

第三者による評価なので施工ミスや不具合のリスクが低減し、購入者や居住者にとって信頼性が向上します。評価を受けることで品質に対する安心感が得られ、万が一のトラブル時にも確かな基準が基づいた対応が可能です。

住宅ローン・地震保険で有利

住宅性能評価書を取得した住宅は、住宅ローンや地震保険の契約時に有利な条件を受けられる場合があります。これは長期的なコスト削減につながります。ただし実際の金利は金融商品によって異なるため、契約前に確認しましょう。

税制上のメリットが大きい

特に贈与税において大きな差が出ます。一般住宅の非課税枠が500万円なのに対して、「質の高い住宅」は1,000万円となります。ただしこの制度は適用期限がありますので実際に利用する際には、国土交通省のサイトをご確認ください。

また長期優良住宅の認定を受けた評価書があれば、自治体によって固定資産税の減額、住宅ローン減税、登録免許税の軽減などさまざまなメリットがあります。

参考：国土交通省「住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置」

資産価値向上につながる

第三者機関による性能評価は、将来の売却時に有利に働く場合があります。特に耐震性や省エネルギー性能が高い住宅は魅力的な条件で、取引価格を維持しやすくなります。

トラブルの発生時でも安心

住宅性能評価書を取得した住宅は、万が一のトラブル時に紛争処理機関を利用できます。評価基準に基づいて住宅の性能や施工状況を調査し、第三者の立場で解決策を提案してくれるのがメリットです。

これによりトラブルが発生した場合にでも公正かつ迅速に問題を解決できるため、大きな安心材料となります。

第三者による施工ミス防止

プロの検査員が現場を確認し、新築の場合、10分野32項目にわたって評価され、住宅性能評価書に記載されます。

住宅性能は「10分野」で評価される

新築住宅の場合、以下の10分野（32項目）でランク付けされます。

1. 構造の安定：耐震・耐風・耐積雪性能など
2. 火災時の安全：燃えにくさや避難のしやすさ
3. 劣化の軽減：建物の耐久性（柱や土台の腐食対策）
4. 維持管理・更新：配管の点検や掃除のしやすさ
5. 温熱環境・エネルギー消費：断熱性能や省エネ性
6. 空気環境：ホルムアルデヒド対策などの換気
7. 光・視環境：窓の大きさや採光のよさ
8. 音環境：遮音性（※オプション項目）
9. 高齢者等への配慮：バリアフリー設計の充実度
10. 防犯：ドアや窓の防犯対策

住宅性能評価書の取得方法

住宅性能評価書の取得の流れは以下の要領です。

事前打ち合わせ

住宅性能表示書の取得には、設計者（建築士）や施工会社との事前打ち合わせが大切です。どのような性能評価を受けるべきか、どの基準を満たすためにどう設計を進めるべきかを一緒に考えてもらいましょう。また施工段階での確認や施工方法に関する質問は施工会社に相談しますが、設計者を通した方がスムーズな場合があります。

評価申込み

評価を受けるために評価機関（指定住宅性能評価機関）に申し込む必要があります。申込み時には、必要な書類や設計図面、詳細な仕様書などを提出する必要があります。

設計段階での評価

住宅の設計段階で、設計図に基づいて性能評価を受けます。この段階で、住宅がどのような性能を持っているのか（耐震性、耐火性、省エネルギー性能など）をチェックします。提出された設計図書類や必要な資料を基に、第三者機関が住宅の性能を審査します。評価機関は、住宅が性能基準を満たしているかを検査し、評価します。

設計住宅性能評価書の交付

設計段階で評価機関に申し込み、住宅が各性能項目（耐震性、省エネルギー性、耐火性など）についてどのように評価されるかを示した書類です。この評価書は、設計段階で住宅が性能基準に適合していることを証明します。ローン審査のため金融機関や保険会社などに提示できます。

建設住宅性能評価書の交付

住宅が完成した後に、最終的に住宅が設計どおりに建てられ、全ての性能基準が満たされているか評価されます。施工後の評価が完了すると、建設住宅性能評価書が交付されます。評価書には住宅が基準を満たしているか、どの性能等級に該当するかなどの詳細が記載されています。一般的にはこの評価書を取得した後に引き渡しが行われます。

住宅性能評価書のよくある質問（Q&A）

ここでは住宅性能評価書のよくある疑問をまとめて紹介します。

Q．住宅性能評価書の取得は義務？

A．義務ではなく、任意です。新築住宅を建設する際に評価書を取得するかどうかは、個人の判断で決められます。しかし、評価書を取得することで住宅の品質や安全性が客観的に証明されるので、取得したほうが多くのメリットを享受できるでしょう。

Q．取得費用の目安は？

A．一般的に10万〜30万円程度が目安です。費用には、設計住宅性能評価書と建設住宅性能評価書のそれぞれにかかる料金が含まれます。ただしこの金額は、評価を依頼する機関や住宅の規模・構造によって異なります。詳細な料金については、評価機関の最新の資料を確認することが重要です。

参考：日本確認検査センター「新築住宅 性能評価料金」

Q．あとから取得できる？　紛失した場合、再発行は可能？

A．新築住宅の場合、住宅性能評価書は後から取得することはできません。評価書は建設前の段階から評価されており、設計段階から基準を満たしている必要があるからです。ただし評価書を紛失した場合は、再発行が可能です。再発行は評価機関に申請し、所定の手続きを実施しましょう。

まとめ

住宅性能評価書は住まいの性能を客観的に評価した書類です。住宅ローンの金利優遇や紛争処理などが受けられるので、取得をおすすめします。第三者の評価を得ることで、納得のいく住まいづくりが実現できることでしょう。

今後もこうした動きを注視しながら、手持ちの資産や、今後購入を検討している不動産への影響を慎重に見極めていく必要があります。

不動産を購入・売却をしたい、その他不動産に関することであれば「REDSエージェント　大西 進」まで何でもご相談ください（連絡先080-3316-8123）。

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