マイホーム建築前に必要な「土地調査」「周辺調査」「地盤調査」とは

仲介手数料最大無料REDSの不動産エージェント、宅建士の大西 進（おおにし すすむ）と申します。こちらのページをご覧いただきまして、誠にありがとうございます！　皆さまのご期待にお応えできるよう毎日、一生懸命お仕事をさせていただいております。

今回は「土地調査」「周辺調査」「地盤調査」について、目的・内容・流れなどをわかりやすくまとめます。

土地を購入して、理想のマイホームを建築するにあたり、快適な暮らしや安全を確保するために「土地調査」「周辺調査」「地盤調査」が必要です。各調査によって、費用負担が大きく異なってくるだけではなく、安全性の確保や建てたマイホームで快適に暮らすためにもとても重要なプロセスです。

（画像はイメージです）

土地調査とは

まず、私たち不動産会社がお客様に土地を、ご紹介・ご購入いただくにあたり必ず行うのが【土地調査】です。土地調査は、土地の法律的・物理的な状況を確認する調査です。土地を購入したり建物を建てたりする際に必要で、主に次のような内容が含まれます。

法律・権利関係の調査

• 土地の所有者は誰か
• 境界ライン・面積は？
• 地役権・農地法・都市計画法などの制限は？
• 用途地域（住居・商業など）

→ 登記簿、法務局、役所の資料で確認します。

物理的条件（敷地）の調査

■境界杭の有無

境界が不明確な土地は「境界確定測量」が求められることが多い。境界の杭が残っていても、測量から年数が経過している場合は実施するケースも多い。

■道路の幅や接道条件

• 道路に2m以上接しているか（接道義務）。
• 接道がない土地は、家が建てられないことがあります。
• セットバックが必要か（古い道路は道幅が不足していることが多く、敷地の一部を道路として後退させる必要がある場合があります）。

■高低差、崖条例の対象か

■インフラ（給水・下水・ガス）の引込状況

■日当たり、騒音などの周辺環境

擁壁や傾斜地がある場合

安全性確認のための調査が必要になることがあります。

目視チェックでひび割れ、ズレ、水の染み、傾きの有無などを確認。必要に応じて、専門家（地盤調査や擁壁診断の資格を持つ業者）による本格調査を実施。場合によっては補修・補強を検討します。

周辺調査とは

法律や役所の調査だけではなく、実際にお住まいになるにあたり、安心して快適に生活するために確認いただく事項が【周辺環境の調査】になります。

• ハザードマップ（洪水・土砂崩れ）
• 周辺の住民・雰囲気（昼と夜で印象が変わることが多い）
• 学校・買い物・交通の利便性（日常の暮らしを左右するポイント）
• 将来の変化（近隣に大きなマンション計画があると日当たりが変わる可能性）

地盤調査とは

お客様が土地をご購入後、ハウスメーカーや工務店が建物を建築する前に行うのが【地盤調査】です。

地盤調査は、建物を建てる際にその土地の地盤がどれくらいの強さを持っているか調べる調査です。家が不同沈下（建物が場所によって異なる沈み方をして、建物全体が傾いてしまう現象）しないかどうかを判断するために必須です。

地盤調査の主な方法は以下のとおりです。

スクリューウエイト貫入試験（SWS試験）

• 一般的な木造住宅の地盤調査で最も使われる
• ロッド（棒）を回転させて地中に押し込み、抵抗値から地盤の強さを評価
• 所要時間は数時間

ボーリング調査

• 大きな建物や弱い地盤が疑われる場合に実施
• 地中からサンプル（コア）を採取し、土質・水位などを詳細分析
• 費用は高いが精度は最も高い

軟弱地盤の判定

調査でわかることは以下のとおりです。

• N値（地盤の硬さ）
• 地層構成（砂・粘土・盛り土など）
• 地下水位
• 液状化の可能性
• 建物に必要な基礎の種類（べた基礎・杭基礎など）

地盤調査の結果どうなる？

調査結果に応じて、その土地にあった施工方法が判断されます。

◎良好な地盤の場合→通常の基礎（ベタ基礎または布基礎）でOK
◎軟弱地盤・不同沈下のリスクがある場合→次のような地盤改良が必要

• 表層改良
• 柱状改良
• 小口径鋼管杭など

費用はおよそ数十万円〜百数十万円程度が多いです。

最後にお金の注意点

今回は土地購入の前後に必要な調査事項について説明をしました。具体的な金銭的な負担については、購入代金だけではなく、土地の状況などによって大きく異なるため、記載はしておりません。そこで最後に【お金の注意点】について補足いたします。

土地以外にかかる費用が多い

• 地盤改良
• 外構工事
• 上下水道引き込み
• 各種建築の条件など

固定資産税・都市計画税・不動産取得税がどのくらいか

土地によって差があります。特に建物のない、更地の物件は様々な軽減措置が受けられないため、思いのほか高額になります。

住宅ローンにかかる費用

建売住宅やマンションとは異なり、住宅ローンの審査も厳しくなり、かつ銀行費用や登記にかかる費用が多くなります。住宅ローン事前審査を行う際にも、〈土地＋建物〉の総額を多めに見積もりをしておくことが大切です。