こんにちは、REDSエージェント、宅建士の大西 進（おおにし すすむ）です。私のブログをご覧いただきありがとうございます。

中古住宅のご購入を検討していらっしゃるお客様は「リフォーム済物件」や「新規リノベーション物件」といった表記の物件を目にすることがあると思います。私も、中古戸建・中古マンションの売買業務をたくさん行ってまいりました。

同マンション内の同じ間取りのお部屋でも、「手の入れ方によってこんなに違うのか」と思うこともが多々あります。「自分だったらどちらのお部屋を購入しようかな」等々考えながら内見することもあります。そこで、今回は「リノベーション物件とリフォーム物件との違い」「リノベーション物件のメリット・デメリット」「リノベーションを前提に家を探すときのポイント」について解説いたします。

そもそもリノベーション物件とリフォーム物件との違いとメリットは？

近年人気が高まっているリノベーション物件とは、一体どのような物件なのでしょうか。リフォーム物件との違いやメリットと併せて解説します。

リノベーション物件とは

リノベーション物件とは、中古住宅に手を加えて資産価値（付加価値）を高めた物件のことです。たとえば、現代のライフスタイルに合わせた間取りの物件、最新の設備が整った使い勝手のよい物件、スタイリッシュでデザイン性の高い物件などがあります。

リノベーション物件とリフォーム物件の違い

リノベーション物件は、先述したように大規模な改修などで住宅を新築時よりもレベルアップさせた住宅です。それに対して、リフォーム物件は壊れた個所を修繕したり古くなった設備を取り換えたりして、新築と同じレベルに回復させた住宅を指します。

リノベーション物件のメリット

リノベーションを行うと、どんなメリットがあるのでしょうか。以下で主な5つを紹介します。

1．新築のような家を安く手に入れられる

統計的に、エリアや間取りなどの条件が同じであれば、新築の物件よりも内装や設備が新築同様のリノベーション物件のほうが、価格や費用が安く抑えられる傾向にあります。費用だけでなく、周辺環境やアクセスを気にする方にも、選択肢が広がるのでおすすめです。

2．間取りやデザインを自由に決められる

一般向けに売り出されている分譲住宅や分譲マンションは、無難な間取りやデザインになる傾向があります。しかし、リノベーションを行えば、家族構成に合わせた部屋の配置や人の目を引くデザインなど思いのままに決められます。

3．家の趣が残せる

新しい家に生まれ変わらせるのがリノベーションの役割ですが、あえて元の家の特徴を残すことも可能です。たとえば、古民家なら全体の趣を残しつつ最新の設備を導入することで、古いものの味わいと新しいものの便利さを兼ね備えた住まいが形にできるでしょう。

4．資産価値を上げられる

建物自体の築年数が古くても、リノベーションによって資産価値を上げることができます。一般的に住宅は、年数がたつと資産としての価値も減少していきますが、古くなった設備を最新式に交換したり外観や内装をきれいにしたりすることで、古い物件にも新しい価値が生まれるのです。

5．物件によっては購入費用だけで済む

自分好みにリノベーションするのもよいですが、すでにリノベーション済みとして販売されている物件が近年増加しています。趣向を凝らしていたりこれまでにはない個性的なデザインだったり、物件によっては購入費用だけで手に入れることが可能です。また、リノベーション済みなので、すぐに入居できる点もメリットと言えるでしょう。

リノベーション物件のデメリット

リノベーション済み物件もメリットばかりではありません。ただ、デメリットを知っておけば、あらかじめ対応策を考えることもできます。リノベーション済みの物件は、一見きれいに見えますが、見えにくいところにキズや汚れがあるので気を付けましょう。

1．リノベーションの範囲が限定的なことも

一言にリノベーションといっても工事内容はさまざまです。目に見える表面的な部分はきれいでも、床下の状態や排水管に不備が見つかることもあります。どの範囲までリノベーションしたのか、元のオーナーや不動産会社にしっかり確認しておくことが大切です。

2．耐震性に不安が残る

現在の耐震基準（新耐震基準）は、1981年6月1日に施行されたものです。それ以前に建てられた物件には適用されていません。たとえリノベーションされていても、古い物件では現在の耐震基準を満たしていない可能性があります。築年数を確認して、1981年5月以前に建てられていた場合、耐震補強がされているかを確認するようにしましょう。

3．断熱性が不十分

中古住宅には天井や外壁に使用されている断熱材が薄く、断熱性能の低い窓やサッシが使用されている物件もあります。断熱性が不十分であれば、実際に住んでみたら予想以上に寒かったということになりかねません。

4．間取りが古い

時代の変化とともに住みやすい家の間取りは変わっていきます。リノベーション済みであっても、建物の構造上、間取りを変えられなかった物件では、間取りが古く使いにくいと感じるかもしれません。

5．電気容量が小さい

マンションなどの集合住宅では、建物全体で使える電気の容量が決まっているため、各戸の電気契約に上限があります。リノベーション工事だけでは解決できない問題なので、事前に確認しておきましょう。

中古物件を買ってリノベーションする場合のデメリット

中古物件を購入する際は、以下の3点に注意しましょう。

1．当初の予算を超える可能性が高い

中古物件では、老朽化による床下の水漏れや腐敗など、見えない部分を補修する費用についても考慮しておかなければなりません。再利用するはずだったドアや柵が使えなくなったり、電気や下水道の整備費用を想定していなかったりと、当初の予算だけではまかなえなくなるケースが多いので、プランニングの際には十分検討してください。

2．入居までに時間がかかる

リノベーションの工事期間は工事の内容によりますが、1～3か月ほどが多い傾向です。物件探しやローン審査などを含めるとさらに数か月が必要で、天災などで工事が遅れるケースもあります。入居希望日から逆算して、余裕をもったスケジュールを組みましょう。

3．リノベーションできない部分もある

【マンションの場合】

リノベーションができるのは占有部分のみで、共用廊下など共用部分には手を加えることはできません。また、床材変更禁止などマンションごとの管理規約によって制約を受けるケースもあります。

【戸建ての場合】

都市計画法・建築基準法によって、容積率・建ぺい率に上限があり、増築などができないケースに注意しましょう。

リノベーションを前提に家を探すときのポイント

リノベーションをする前提で物件を探す場合、以下の2点を確認しましょう。

1．物件の価格とリノベーション費用を確認する

物件の購入では、物件本体の取得費用のほかに、不動産取得税や火災・地震保険料など10種類を超える諸費用がかかります。リノベーションでは、工事費以外に設計料や現場管理費などの費用も必要です。総額が大きな金額になるので、見積もりの段階でしっかり確認しておいてください。

2．保証制度の期間と内容を確認する

リノベーション工事後に契約した内容と異なる施工箇所が見つかった場合、民法で定められた「契約不適合責任」により、売主が責任を負わなくてはなりません。契約不適合責任の期間は、原則として購入者が契約不適合を知ってから1年以内です。加えて、リノベーションを行なった業者による独自の保証もあります。保証内容と期間は個別に定められているため、契約前に保証制度について確認しておきましょう。

以上のような注意点を確認しながら、お客様にとって良い住宅をご購入できるようお手伝いさせていただきます。

ご購入・ご売却の際には、不明点がございましたら、株式会社不動産流通システム、REDSエージェント 大西 進（おおにし すすむ）まで、何なりとご質問ご相談くださいませ。

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