【令和8年度税制改正】貸付用不動産の相続税評価見直しと「5年ルール」を宅建士解説

仲介手数料最大無料REDSの不動産エージェント、宅建士の大西 進（おおにし すすむ）と申します。こちらのページをご覧いただきまして、誠にありがとうございます！

賃貸不動産経営をされている方、これから将来に備えて不動産経営をお考えの方に極めて影響の大きい税制改正について解説します。

2025年12月、「令和8（2026）年度税制改正大綱」が閣議決定され、不動産分野の相続税評価に大きなメスが入りました。これまでの節税スキームが通用しなくなる可能性もある重要な内容ですので、ぜひご参考になさってください。

（写真はイメージです）

今回の改正の核心：何が変わるのか？

令和8年度の改正では、「課税時期（相続・贈与の）前5年以内」に取得または新築した貸付用不動産は、従来の相続税評価額ではなく「通常の取引価額（時価の80％を目安）」で評価されるようになりました。

まずは、財務省が発表した税制改正大綱の該当条文（資産課税分野）を確認してみましょう。

国税（4）相続税等の財産評価の適正化

相続税法の時価主義の下、貸付用不動産の市場価格と相続税評価額との乖離（かいり）の実態を踏まえ、その取引実態等を考慮し、次の見直しを行う。

1．被相続人等が課税時期前5年以内に対価を伴う取引により取得または新築をした一定の貸付用不動産については、課税時期における通常の取引価額に相当する金額によって評価する。
2．不動産特定共同事業契約または信託受益権に係る金融商品取引契約のうち、一定のものに基づく権利の目的となっている貸付用不動産については、その取得の時期にかかわらず、課税時期における通常の取引価額に相当する金額によって評価する。

※引用元：2026（令和8）年度税制改正（P52）｜その他（国税4の1、2）相続税等の財産評価の適正化｜財務省

ここで言う「貸付用不動産」とは貸家、賃貸アパート、賃貸マンション、賃貸ビル、そして下記で解説する不動産小口化商品などを指します。

改正の背景：なぜ見直しが行われたのか？

従来、貸付用不動産（賃貸アパート、賃貸マンション、貸家建付地など）は、土地は「路線価」、建物は「固定資産税評価額」を基に評価され、さらに借家権割合や借地権割合による減額が認められていたため、市場価格よりも相続税評価額が大幅に低くなる（時価の4〜6割程度に圧縮される）ことが一般的でした。

このギャップを利用し、相続の直前に不動産を買って相続税を減らすという、いわゆる『駆け込み節税』が横行しています。課税の公平性を保つため、国税庁はこのような極端な節税スキームを抑制することを目的で見直しに踏み切りました。

現行の貸付用不動産の相続税評価方法

現行の貸付用不動産の相続税評価方法を一覧表にすると以下のようになっています。この仕組みがあったからこそ減額効果が生まれていました。

　
（※1）倍率方式…相続税・贈与税の土地評価で使用される代表的な評価方法のひとつで、国税庁が定める路線価が付されていない地域（地方部や郊外の住宅地・農地・山林など）で活用されています。算式は固定資産税評価額×国税庁が定めた倍率。
（※2）借家権割合…建物の借主がその建物を使う権利の割合のこと、現状全国一律30%。
（※3）賃貸割合…建物の延べ床面積のうち、賃貸に使用されている割合のこと。
（※4）借地権割合…土地を借りて使う割合がどれぐらいになるかその比率のこと、地域によって異なり国税庁によって定められています（およそ30～90%）。

改正後のポイントと注意すべき「適用対象」

新ルールでは、「5年以内に取得・新築した物件」に対して、上記のような従来の減額計算が適用されなくなります。

適用対象例

• 相続や贈与が始まる前5年以内に購入した土地・建物
• 5年より前から所有している土地に、前5年以内に建物を新築した場合

経過措置

改正通達が発布される日の5年前から所有している土地の上に、発布日前に新築された建物や、現在建築中の建物については対象外（現行ルールが適用）となります。

今後のスケジュールと注意点

令和9（2027）年以降に相続が発生する場合、令和7年や8年に取得した貸付用不動産も新ルールが適用されます。新築や購入を検討している場合、建物が5年以内であれば固定資産税評価額ではなく、時価評価の80％で計算されるため、相続税対策の計画に影響します。

空室や駐車場などの貸付状況によって評価方法が変わる可能性があり、今後の財産評価基本通達で詳細が明らかになる予定です。

まとめ

令和8年度税制改正により、貸付用不動産の評価は従来の減額評価から市場価格に近い評価へと見直されました。これにより、相続税や贈与税の計算がより公平かつ透明になります。今後、取得や新築を検討する場合は、5年以内ルールや評価方法の変更点を踏まえた計画が重要です。

なお、令和9（2027）年1月1日以降に相続、遺贈、または贈与により取得する財産の評価について適用される見通しです。本改正により、相続直前の駆け込みによる賃貸物件の取得は減少することが想定されます。

今回の内容は賃貸オーナー様向けの専門的な税制に関するものでしたが、REDSではこうした最新の法改正・税制トレンドを常にアップデートし、お客様に最適なご提案を心がけております。「所有している不動産の価値を知りたい」「将来に備えて売却や買い替えを検討したい」など不動産に関することであれば「REDSエージェント　大西 進」まで何でもご相談ください。

常にお客様のことを考え、お客様の利益を最優先したお仕事をさせていただくことをお約束いたします。