古いマンションを買うなら注意したいこと。リスクもあるがメリットも！

仲介手数料最大無料REDSの不動産エージェント、宅建士の大西進（おおにしすすむ）と申します。こちらのページをご覧いただきまして、誠にありがとうございます！　皆さまのご期待にお応えできるよう毎日、一生懸命お仕事をさせていただいております。

昨年、次のような物件をご希望されていらっしゃるお客様と一緒に、お住まい探しをさせていただきました。

「旧耐震物件」（1981年5月31日以前の建築確認を受けた建物に適用される耐震基準）で、かつ「旧法借地権」「再建築不可」「既存不適格」「レッドゾーン（土砂災害特別警戒区域）」「告知事項有」など、一般的には聞いただけで一歩引いてしまうような、訳あり物件。

数回ご案内をさせていただきながら、それらのリスクや注意点をご説明しつつ、リスクはあるがそれ以上にメリットがあるなど、十分ご理解をいただきながらお手伝いさせていただきました。その中で最初にご説明をさせていただき、お客様の希望条件にもありました、築年数が経過した古いマンション（旧耐震物件・築45年超）への住み替えのための考え方や、確認しておきたいこと、またリノベーションを検討される際に、押さえておくべき重要なポイントとして、ご案内の際にご提案させていただいた内容を整理しました。

（画像はイメージです）

築年数が古いことのメリット

築年数が古いマンションが立地するのは、早くから駅前開発が進んだエリアであることが多く、環境が整った好立地物件が多いことが最大のメリットです。

また、築20〜25年を過ぎると価格下落が緩やかになり、将来的な資産価値の目減りが少ない傾向にあることもメリットといえるでしょう。

注意すべきリスクとチェックポイント

1981（昭和56）年5月以前の建築確認物件は「旧耐震基準」であり、耐震補強工事の有無を確認しましょう。

配管が老朽化している可能性もあります。専有部だけでなく、共用部の配管（竪管）が更新されているか、更新計画があるかを確認しましょう。

長年の修繕履歴や管理組合の運営状況（積立金の有無など）は事前にチェックできます。途中、管理会社が変更されている場合、管理会社からの引継ぎ書類に不備があることが多いため注意が必要です。築年数が経つほど修繕費用が増えるため、修繕積立金が極端に安すぎる物件は将来の一時金徴収のリスクがあることも知っておきましょう。

住宅ローン控除には、以前は築年数制限がありました。現在は「新耐震基準適合」であれば築年数を問わず控除対象となるケースが増えています。詳細は国税庁の住宅借入金等特別控除のページで確認できます。

リノベーションの活用

古い間取り（和室が多い、キッチンが独立している）でも、フルリノベーションによって新築同様、または自分好みに再生可能です。電気容量のアップや断熱改修も同時に行うといいでしょう。

ただ、建物構造や既存設備の関係から、思い描いたリノベーションができないこともあります。あえて不便さを楽しみとする覚悟が必要なのかもしれません。どのようなリノベーションが可能か、いろいろな会社のリノベーション事例などでイメージをするのもおすすめです。

建て替え・敷地売却の可能性

築50年を超えると「建て替え」の議論が出るマンションもあります。2024年以降、老朽化マンションの再生を円滑にする法改正も進んでおり、将来的な出口（売却）戦略としても重要です。

最後に

以上、お客様をご案内の際に、お話させていただいていることをそのまま文章にしてみました。

お客様とは主に物件のお話をしますが、失敗例なども正直にお話しすることも多いです。ご縁があって、私と一緒に物件をご覧いただく機会がございましたら、お気軽にお尋ねいただければと思います。ブログでは書けない具体的な物件探しや、特定物件の調査方法について詳しく知りたい場合は、さらに詳細をお伝えさせていただきます。

不動産を購入・売却をしたい、その他不動産に関することであれば「REDSエージェント　大西進」まで何でもご相談ください。常にお客様のことを考え、お客様の利益を最優先したお仕事をさせていただくことをお約束させていただきます。

記事を執筆したエージェント

大西進

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宅建士・リフォームスタイリスト

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2 週間前
不動産の売却と購入を両方お願い致しました。
ご担当の小室様には依頼当時は先行して購入したりできることなどすら知らない知識レベルですが、丁寧に売り先行、買い先行なども教えて頂き依頼主の状況に応じて臨機応変に対応頂きました。
結果売却も購入も予想通りに進み非常に満足です。サイトでは仲介手数料無料やなどの魅力が入口で気になる方は多いと思いますが、依頼した後のサポートが丁寧で迅速で非常に頼りになる会社様だと思います。
知識がない方でも依頼主に寄り添った対応でアドバイス頂けますので、悩まれる方は是非ご相談頂くことをおすすめします。
私もまたお世話になる機会がありましたらご依頼させて頂きます。
本当にありがとうございました。
2 週間前
ご担当の堀さんに大変お世話になり、このたび無事に住宅を購入することができました。

当初は、仲介手数料が比較的低額であることを知り、「知名度の高い最大手仲介会社と比べれば、サービス内容が多少見劣りするのもやむを得ないだろう」と考えたうえで問い合わせましたが、実際には、これ以上望みようのない素晴らしいサポートを頂きました。

内覧については、何度もお時間をいただくのが心苦しく感じておりましたが、堀さんから「納得したうえで購入された方が良いから」と何度も内覧を勧めていただき、その都度丁寧にお付き合い頂きました。疑問点にも一つひとつ真摯にお答えいただき、安心して検討を重ねることができました。

また、売主側から提示された資料や条件についても、細部まで目を通したうえで注意すべき点を的確にご指摘くださり、大変心強く感じました。最終的には、「堀さんが買って良いと言っている物件であれば問題無い」という考え方に至りました。

検討していた物件が金融機関の融資を受けにくいことが判明した際には、複数の銀行へお問い合わせいただき、最終的には融資可能な金融機関を見つけてくださり、担当者の方との調整まで行っていただきました。

加えて、私どもが40年以上前の施工時の情報について関心を持ち問い合わせた際には、施工を担当したゼネコンにまで問い合わせて確認を取って頂き、懸念点を解消してくださいました。

振り返りますと、どの場面を取っても、堀さんがご担当でなければ、途中で購入を諦めていたのではないかと思います。

このように書くと、堀さんが検討者が購入するように仕向けるやり手営業マンという風にも読めるかも知れませんが、実際にはこちらが検討を棚上げしていた時期には検討を促されるようなことは全く無く、こちらがサポートを必要とする時だけ必要なサポート頂いたように思います。ですので大変納得感を持って住宅を購入することができました。

不動産の購入を検討されている方には強くお勧めしたいと思います。また私自身、引き続き不動産の売買を検討することがあれば、ぜひまた堀さんのお世話になれればと考えています。
3 か月前
自宅(中古戸建て)の売却でお世話になりました。

まず何よりも、営業(小室様)の方に、超丁寧&超迅速&超親身なご対応を頂き、★5では足りないです！！

当方、介護や仕事や新居（二世帯住宅）の建築対応や仮住まいへの引越しで日々バタバタしてしまい、必要な物を紛失してしまったり、諸対応が遅くなってしまったり、、、と、色々ご迷惑をお掛けしてしまいましたが、都度、豊富な専門知識で臨機応変に気持ちの良いご対応を頂き、本当に心強かったです。感謝しかありません。

隅々まで行き届いたサービスにも関わらず、仲介手数料は他社様の半額以下という、申し訳なくなるほどありがたい内容でした。

また、買主様も先方の仲介業者様も素晴らしい方々で、非常に恵まれたお取引ができました。

こだわりを詰め込んだ思い入れのある注文自宅でしが、まさにそのこだわりを気に入って頂けた買主様に引き合わせて頂き、ご購入頂く事ができ、大変嬉しく思っております。

また何かありましたら、絶対REDS様にお願いしますし、お友達に不動産取引を検討している人がいたら、全力で勧めようと思います！

もういくら御礼を言っても足りないです！
本当に本当にありがとうございました！！
3 か月前
担当して頂いた菅原さんには約1年程お世話になりました。

不動産のことはもちろん、法律の事などとても知識が豊富な方で色々な事を教わり勉強になりました。些細な質問にも的確でわかりやすくお返事を下さるとても親切な方でした。家探しに疲弊していた時も、とくに営業電話などもなく私達のペースに合わせて頂き本当に助かりました。都内・神奈川県と私達夫婦のわがままにも付き合って頂き、ありがとうございました。

決済も無事に終わり、念願のマイホームを購入する事ができました。

とても信頼のできる不動産屋さんです！
また機会があれば、宜しくお願い致します。
1 か月前
中古マンションの購入を検討し始めて約1年、10軒ほどの内見に根気強く同行してくださった担当の山崎さんには、本当にお世話になりました。
契約を急かされるようなことは一切なく、漠然としていた条件も山崎さんに相談を重ねるうちに、自分たちの中で明確にまとまっていきました。おかげさまで、心から納得して大きな決断ができました。
巧みな営業トークというよりも、知りたいことに対してメリット・デメリットを隠さず正直に答えてくださる姿勢に、深い信頼を寄せることができました。レスポンスの速さも抜群で、こちらが「ちゃんと休めているかな？」と心配になってしまうほど（笑）。素敵なご縁をいただき、心から感謝しています。
※Google口コミより他の口コミを見る