こんにちは、REDSエージェント、宅建士の大西進（おおにしすすむ）です。私のブログをご覧いただきありがとうございます。

今回は相続登記の義務化（相続人申告登記制度）について、お話ししたいと思います。

相続登記とは

相続登記とは、不動産を相続したことを登記簿に記録する手続きのことです。相続登記は、相続人の権利を明確にし、不動産の所有者を正しく把握するために重要なものです。しかし、現在は相続登記をしなくても罰則がないため、多くの人が相続登記を怠っています。その結果、所有者不明土地と呼ばれる問題が深刻化しています。

所在者不明土地ができる原因

所有者不明土地とは、不動産を相続したことを登記簿に記録しなかったり、登記簿上の所有者と実際の所有者が一致しなかったりすることで、土地の所有者が分からなくなってしまった土地のことです。所有者不明土地ができる原因はいくつかありますが、主なものは以下のとおりです。

相続登記がされないこと

不動産の所有者が亡くなったときに、その土地や建物の名義を相続人に変更する手続きを怠ると、登記簿上の所有者と実際の所有者が一致しなくなります。

住所変更登記がされないこと

不動産の所有者が転居したときに、その住所を登記簿に反映させる手続きを怠ると、所有者の所在が不明になります。

相続人が多数であること

相続人が多数いるときは、全員の同意が必要な場合があります。そのため、相続人同士の話し合いや連絡が困難になると、土地の処分や管理ができなくなります。

土地利用ニーズの低下や負担感

固定資産税や管理費用などの負担を避けるために、土地に価値を見出さない所有者や相続人が、登記や管理を放棄することもあります。

以上のように、登記や管理が不十分になることで、所有者不明土地が発生します。

所有者不明土地は社会問題に

近年、所有者不明土地は、日本では深刻な問題になっています。所有者不明土地は、公共事業や復旧・復興事業の妨げになったり、土地の利活用や取引の阻害要因になったりしています。また、所有者不明土地は、適切な管理がされずに荒れ果てたり、雑草やゴミが溜まったり、災害の危険が高まったりします。

私の取り扱ったケースでは、私道の相続未登記が数件、調整区域の荒れた雑種地の放置などがありました。私道は、一般に複数の土地所有者が共有しています。しかし、相続登記や住所変更登記がされなかったり、相続人が多数であったりすることで、私道の所有者が不明になることがあります。

このほか、所有者不明私道は、舗装やライフラインの設置・管理などに支障をきたします。また、所有者不明私道に隣接する土地の利用や取引も困難になります。

相続登記は義務化された

このような問題に対処するために、法務省は民法と不動産登記法などの一部を改正し、相続登記の義務化を決定しました。相続登記の義務化とは、以下の3点を意味します。

■相続（遺言も含む）によって不動産を取得した相続人は、その所有権の取得を知った日から3年以内に相続登記の申請をしなければなりません。

■遺産分割が成立した場合には、これによって不動産を取得した相続人は、遺産分割が成立した日から3年以内に相続登記をしなければなりません。

■過去の相続分も義務の対象です。

いずれの場合も、正当な理由なく義務に違反した場合は10万円以下の過料（行政上のペナルティ）が科せられます。相続登記の義務化は2024年（令和6年）4月1日から施行されます。ただし、2024年4月1日より前に相続が開始している場合も、2027年（令和9年）3月31日までに相続登記をする必要があります。

相続登記義務化の特例

ただし、相続登記義務化には、以下のような特例もあります。

登録免許税の免税措置

相続人が相続登記をしないで死亡した場合や、法務大臣指定の土地を相続した場合には、登録免許税が免税となります。これは、2025（令和7）年3月31日までの間に限ります。

相続土地国庫帰属制度

相続人が不明であるか、相続人が相続放棄をした場合には、その土地が国庫に帰属することになります。これは2023（令和5）年4月から施行されました。

所有者不明土地管理制度

所有者不明土地の利用や管理を裁判所が選任する財産管理人に委ねることができます。これは、2022（令和4）年11月から施行されました。

地域福利増進事業

所有者不明土地を災害対策や再生可能エネルギー発電などの公益性の高い施設として活用することができます。これは、2022（令和4）年11月から施行されました。

以上の特例も検討しながら、皆さんのご家族が相続された土地についてどのように対応するのかもお考えになってみてはいかがでしょうか。

まとめ

相続登記の義務化は、不動産の所有者情報を正確に更新し、所有者不明土地を解消することで、次世代への財産移転や土地活用を促進することを目的としています。相続登記は、家族をつなぐ大切な手続きです。不動産を相続したら、お早めに登記の申請をしましょう。