住み替えで自宅を売却するタイミングは3パターン。そのメリット・デメリット徹底解説2：「買い先行」と「同時進行」

仲介手数料最大無料REDSの不動産エージェント、宅建士の大西 進（おおにし すすむ）です。

今回は、こちらの記事の続きです。マイホームの住み替えにおいて、新居購入後にご自宅を売却する「買い先行」と「同時進行」について説明します。

（写真はイメージです）

買い先行のメリット

次に住む家をじっくり探すことができる

現在住んでいる家をまだ売りに出していないので、ゆっくりと新居探しができます。焦らずゆとりを持って新居探しができるのは、大きなメリットの一つです。

新居選びに妥協したくない人にとって、良い物件が出てきたときにすぐ購入できることはメリットといえます。スケジュールに余裕をもって次の新居探しができるのも、「買い先行」のメリットです。

仮住まいをする必要がない

「売り先行」との大きな違いは、先に新居を購入すれば、仮住まいを用意する必要がないことです。

売却後に家を購入する場合（売り先行）は、一次的に仮住まいを用意する必要があります。先に家の売却をすることにより、一時的に住む場所を失ってしまうからです。そのため、実家での仮住まいをしたり、賃貸やマンスリーマンションなどへの一時入居をしたりなどしなければなりません。

引越しが2回となってしまうことにより、手間が増えるだけでなく仲介手数料や引越し費用もかかってしまいます。

元の家を空き家の状態で売却できるため、売りやすい

物件を売る際、空き家であれば生活感がないため、購入希望者にとって印象が良くなります。最低限のハウスクリーニングやリフォームをしておけば、比較的良い条件で売れる可能性が高くなります。空き家状態での売却は、売主だけでなく、購入希望者にも大きなメリットといえるでしょう。

空き家であれば、つど内見に立ち会う必要もありません。新居に引越したあとに売却するため、基本的には不動産会社に鍵を預けておけばよいのです。「内見のために土日の予定を空けられない」といった心配がないことも「買い先行」の大きなメリットです。

買い先行のデメリット

住宅ローンが二重になる時期がある

買い先行で住み替えを進めると、現在の住宅ローンと新居の住宅ローンを二重で返済（ダブルローン）しなければならない時期が出てきます。負担が大きくなるので早めに家を売却して、現在の住宅ローンを完済する必要があるでしょう。

今の家に抵当権がついたままの状態では所有権を引き渡すことができません。そのため、抵当権をなくす「抵当権抹消登記」という手続きが必要となります。また、ダブルローンの審査は通常の住宅ローンよりも当然厳しくなります。年収、年齢、勤続年数、ローンの滞納がないかなど、かなり厳しくチェックされます。

もしダブルローンを利用できない場合は、「つなぎ融資」を利用することになります。つなぎ融資とは、新居購入時に必要な資金が用意できない場合、一時的な資金不足を補うための短期の融資のことです。

つなぎ融資の金利は2～3％と高く、利息や事務手数料などの諸費用もかかります。つなぎ融資を利用する場合は、しっかりとした資金計画が重要となることに注意しましょう。

資金計画が立てにくい

現在の家の具体的な売却金額がわからないため、資金計画が立てにくいです。家がなかなか売れないというリスクもあるでしょう。

「買い先行」の場合、売却金額が確定する前に新居に引越すことになります。思っていた以上に売却金額が下がってしまった場合、今後の資金計画が見直しとなってしまいます。

家が売れないリスクがある

家が売れないと空き家状態が続くことになり、その期間も固定資産税や都市計画税を支払い続けなければなりません。また、戸建ての場合は空き家のままにしておくと、放火や不審者が勝手に住みつくなどのリスクもあります。

長期間家が売れない場合は、不動産会社による「買い取り」も検討してみましょう。相場価格よりは下がってしまいますが、早期に家を売ることができます。

売却しながら新居の購入も同時に進める「同時進行」

住み替えの「同時進行」とは、自宅を売却しながら、購入候補の物件も見学に行き、「自宅の売却」と「住み替え先の購入」を同時に進めて、同日で決済（引渡し）または数日だけ「引越しの猶予期間」を設けてもらって、今のお住まいから新居に引越すという進め方です。

同時進行のメリット

1．上手くタイミングが合えば、売却・購入・引越しが一度に完結し、手続きに無駄がありません。

2．買い先行のように一定期間「ダブルローン」になる心配がありません。

3．売り先行のように一定期間の家賃（仮住まい）が必要ありません。

上記の3つが同時進行の大きなメリットだと思います。「買い先行」や「売り先行」とは少し異なり、「タイミング」や「運」的要素が強くなります。タイミングが合えば「手間」「ムダ」「ストレス」が省けるというイメージです。

ただ、上記のメリットを上回る「デメリット・リスク」もあります。

同時進行型のデメリット

1．慌てて購入物件を決めて失敗してしまうリスク。先に「良い買い手」が現れた場合、引渡し期限までに住み替え先を決めなくてはなりません。

2．「安売り」させられてしまうリスク。売却よりも先に気に入った物件が見つかった場合、その物件はいつまでも待ってくれません。そのために急いで売る必要があり、値下げ・値引きに応じなくてはならない場合があります。

3．「高く買ってくれる買主」を逃がしてしまうケース。ご売却の条件に「契約から引渡しまで3～6カ月」など長めの期間を設けなくてはなりません。良い条件で買ってくれる買主ほど、早い引渡しを希望される傾向にあります。

まとめ

不動産の購入や売却は手間と時間がかかるもの。それを同時期に行うのが自宅の住み替えです。スケジュールと資金計画は余裕をもったものにしましょう。

仕事や家庭を維持しながら住み替えを行うには、何よりも余裕をもったスケジュール、着実に段階を踏んでいくことが大事です。自宅が予定どおり売れないこともあります。住宅ローンの審査にも思いのほか時間がかかることもあります。

また、買い替えには少なくとも自分たち以外に自宅の買主と新居の売主がいます。このほか、不動産会社をはじめとした関係者まで数えるときりがありません。つまり、自分たちの予定だけで進んでいかないのです。このため、余裕をもった計画を立て、少々時間がかかっても全体の計画が破綻しないようにしましょう。

 

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