住み替えで自宅を売却するタイミングは3パターン。そのメリット・デメリット徹底解説1：「売り先行」

仲介手数料最大無料REDSの不動産エージェント、宅建士の大西 進（おおにし すすむ）と申します。こちらのページをご覧いただきまして、誠にありがとうございます！　お客様のご期待にお応えできるよう、とことんお客様に寄り添い、毎日、一生懸命お仕事をさせていただいております。

ご自宅の買い替えでお越しになったお客様から「自宅を売却するタイミングとその進め方」についてよくご相談があります。新居購入の前に売却を進めるのか、それとも新居を購入後に売却を進めるのか。とても重要な問題です。

不動産の売却理由は、住み替えだけではありませんが、今回のブログでは「お住み替えによる買い替え」についてお話ししたいと思います。

（写真はイメージです）

売り先行と買い先行と同時進行

もちろん、2件目として保有されるお客様もいらっしゃいますが、多くの方は、住宅ローンの残債・ローン控除の適用要件・売却資金を新居にあてたいなどの理由から、買い替えを選択すると思います。

その際、新居を購入する前に売却を進めるのか、それとも新居を購入後に売却を進めるのかという選択をしていただくことになります。

私たち不動産業者は、売却のタイミングを「売り先行」「買い先行」「同時進行」と呼んでいます。では、「売り先行」「買い先行」「同時進行」とはどんな方法なのか、順番に説明します。

新居を購入する前に旧居を売却する「売り先行」

売り先行のメリット

売り先行は、どちらかといえば「堅実型」の方に向いた方法だと思います。その理由を5つ述べます。

1．物件が売れてから動くため、資金計画が明確になる

先に売却を完了することで、次の物件購入に使える正確な資金を把握できます。これにより、購入時の予算設定が明確になり、無理のない資金計画を立てられます。

2．ローンの負担が軽減できる

既存の住宅ローンを売却資金で完済（残債を清算）した後に新しい物件を購入できるため、二重ローン（ダブルローン）のリスクを回避できます。これは特に住宅ローンの負担が大きい人にとって重要なポイントです。

3．希望価格で売れる可能性が高く、売却価格をじっくり交渉できる

先に売却することで、時間をかけて適正な価格で売ることができます。売れ残りを避けるために急いで安く売る必要がなくなり、納得のいく価格で売却できる可能性が高まります。

4．売却後、購入物件の交渉がしやすくなる

すでに売却済みで資金が確保されている場合、購入時の交渉がしやすくなります。売り先行のお客様は「すぐに購入できる買主」として売主に好印象を与え、価格交渉などが有利になることがあります。

5．心理的な安心感

先に売却しておくことにより、資金面の不安を軽減し、落ち着いて購入を検討できます。売れ残るリスクを避けられるため、焦らずに購入物件を探すことができます。

売り先行のデメリット

売り先行にはデメリットもあります。

1．購入したい新居が見つからない

売却はしたものの、希望する条件の物件がなかなか見つからない可能性があります。売却後に新居が決まっていない場合、仮住まい（賃貸住宅やホテル、親族の家を間借りなど）への引越し費用や賃料（敷金や礼金など）が発生し、経済的な負担として数十万円から100万円以上も増える可能性があります。

2．市場価格の変動による購入価格の上昇

売却後に市場が変動し、購入希望の物件価格が上昇することがあります。特に近年のように不動産市場が上向きの場合、売却時の価格よりも高い金額で購入しなければならないこともあります。

3．購入の選択肢が限られる

売却後にすぐに新居を購入しなければならない場合、時間的な制約があるため、じっくりと物件選択の余裕がなくなります。結果として、妥協して購入することになる可能性があります。

売却時の契約条件で、通常の引き渡し期限は2～3カ月です。売り先行の場合、半年から10カ月程度は引き渡し期間を長くして余裕を持たせることも可能ですが、買主にとっては新居がすぐに手に入らないというマイナスポイントになってしまいますので、売却価格が下がってしまうこともあります。

4．心理的な負担

売却後に仮住まいの期間が長くなるとストレスが増えることも考えられます。特にご家族がいる場合、新居を探すプレッシャーがかかり、焦って決断してしまうことがあります。

まとめ

売り先行には資金計画が立てやすいなどのメリットがありますが、購入物件が見つからないリスクや仮住まいの負担などのデメリットもあります。不動産市場の状況やご家族皆様のライフプランを考慮しながら、慎重に判断することが重要です。

次回は、新居購入後にご自宅を売却する「買い先行」と「同時進行」について説明したいと思います。

 

不動産を売却したい、その他不動産に関することであれば「REDSエージェント 大西 進」まで何でもご相談ください。常にお客様のことを考え、お客様の利益を最優先したお仕事をさせていただくことをお約束させていただきます。