こんにちは。

不動産売買の仲介手数料が【無料・割引】の【REDS】の小野田（おのだ）です。

本日は 前回のブログ の続きで、不動産の「リースバック」契約の注意点・まとめについて記載させて頂きます。

◆「リースバック」契約の注意点

・契約の特性と売却金額の妥当性

不動産の「リースバック」契約では不動産会社等が買主となりますので、一般的な仲介で一般消費者（エンドユーザー）へ売却を行う場合に比べて売却金額は低くなってしまいます。

売却までの期間が短期で済む点や、売却先が不動産会社であることを考慮すれば、個人的には「20～30％」程度安くなってしまうことは仕方のない範囲と思われますが、そもそも「リースバック」契約は売却金額が安くなってしまう契約であることを理解した上で契約を行うことと、その売却金額が妥当な範囲の値引き率に収まっているのかを良く検証することが必要です。

・売買契約の内容の公平性（契約内容が売主に不利、買主に有利になっていないか）

私が先日びっくりしたのは、まさしくこの売買契約の内容でした。

 売買契約書に書かれている「契約解除」に関する条項が、とにかく「買主だけに有利」だったのです。

①普段の売買契約書では見かけたことのない項目が解除できる条件で入っている。

②契約の解除の申し出は、基本「買主から」のみとなっている。

私が見た売買契約書では、境界や隣地からの越境物、その他諸々について、何かあれば「買主は白紙解除を行うことが出来る」となっていました。

本来は対象不動産について十分に調査を行い、物的・法的な確定を行って売買を行うべきですが「リースバック」を利用する売主様の中には、緊急に資金が必要な方もいると思いますので、これらの調査が行えない（待てない）場合もあるかと思いますので「（境界の確定が出来ない等）何かあれば契約を解除できる」という契約条件で契約を行うのは仕方ない場合もあると考えられますが、契約解除の多くが「買主から」のみ行えるのは、如何なものかと思いました。

また、解除を申し立てることが出来る事項に「物件に瑕疵が認められた場合」には解除できるという、非常に抽象的な表現が使われており、「瑕疵」の程度や内容について「あえて抽象的にぼかして書いているのでは？」と思われる節がありました（「瑕疵」の程度や内容を限定していないので、お引渡しが完了するまでは解約のリスクの高い不安定な契約となります）。

・賃貸借契約の内容の公平性

不動産の「リースバック」契約は、売買契約により所有権が移転すると同時に、買主を貸主・売主を借主とする賃貸借契約を締結することになります。

従いまして、この賃貸借契約の内容も非常に重要なポイントとなります。

賃貸の契約方式は「普通賃貸借」・「定期賃貸借」のいずれか、賃料、管理費、その他の毎月の諸費用、敷金・礼金等の金額は妥当なのか、退去時の条件は妥当なのか等、賃貸契約の内容も「リースバック」の売買契約前に契約条件を確認しておくことが重要です。

・「買戻し」の金額について

不動産の「リースバック」契約に「買戻し特約」が付いている場合には、リースバックの売買契約で定めた期間内に、契約で定めた金額を支払うことで物件を買戻すこと出来ます。

「買い戻すこと」を前提に「リースバック」方式で売買を行う場合には、その買戻しの金額は現実的で妥当性のある金額なのかを見極める必要があります。

（私の見た契約書では、定期賃貸借の終了する3年後に売却金額の約1.2倍の金額を払えば買い戻せる様になっていました）

◆「リースバック」契約についてのまとめ

不動産の「リースバック」契約は、現在の自宅にそのまま住み続けながら、売却資金を受け取れるという特徴を持った売買契約です。「買戻し特約」が付いている場合には、後で自宅を買い戻すことが出来ます。

買主は不動産業者等となることから、売却までの期間は短期となりますが、売却金額は一般に売却を行う場合に比べて低くなってしまいます。また、売却後は賃借人となるため「家賃」が発生します。

これから高齢化社会が進むと「売値は多少割安になっても構わないから、現在の自宅に住み続けたい」というニーズも出て来ると思いますので、売主様の背景によっては「リースバック」契約が最良の売却の選択肢となるケースが増えて行く可能性もあるかと思います。

　ただ、売買契約締結前に契約内容をチェックして、売買契約の条件があまりにも売主（自分）に不利になっていないか、またその後の賃貸契約の内容も通常の場合に比べて一方的に借主（自分）不利な契約条件となっていないか等、

不動産のリースバック契約の特徴や契約内容（リスクを含め）をきちんと理解した上で契約を行うことは、正直、一般の方にはかなりハードルが高いのではないかと思います。

（不動産の「リースバック」契約は、仲介が入らない事も多く、売主様（個人）は買主となる不動産会社等と直接契約を行うことも多いため、ますますこの点がネックになりそうです）

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では、また。

こんにちは。

不動産売買の仲介手数料が【無料・割引】の【REDS】の小野田（おのだ）です。

本日は東京での新型コロナウイルスの新規感染者数が 1,000人 を超えてしまいました。

ただ、治療薬がない現時点での新型コロナウイルスとの闘いは、ワクチンの接種率が総人口の過半数を超えるまで「社会全体のダメージをどれだけ抑えられるか」という持久戦ですので、このタイミングでゴールデンウィークの大型連休に入れたのは、不幸中の幸いだったのかも知れませんね・・・。

ところで、先日不動産の「リースバック」の売買契約書を見る機会があったのですが、その契約内容を読んでびっくりしました。

そこで、本日は不動産の「リースバック」の売買契約の特徴、メリット、デメリット、注意点について記載させて頂きます。

◆「リースバック」とは

正式名称は「セール・アンド・リースバック」。

現在住んでいる住宅を売却し、売却後は売主は買主から賃借することで、現在の住まいに住み続けることができる不動産の売却方式です。

◆「リースバック」契約の特徴

①まとまったお金を一括で受け取れる。

②さらに売却後も現在の住まいに賃借人として住み続けることができる

という２点があげられます。

リースバックの中には、売却した住まいを買い戻せる権利（買戻し特約）が付いたものもあり、「買戻し特約」がついている場合には、リースバックの売買契約で定めた期間内に、契約で定めた金額を支払うことで、物件を買戻すことが出来るという仕組みになっています。

◆「リースバック」契約のメリット

・売却によりまとまった資金を一括で受け取ることが出来る。

・売却後も現在の住居に住み続けることが出来る。

・売却までの期間が短い（不動産会社等が買い取るため）。

・所有コスト（固都税、建物・設備の修繕費等）が不要になる。

・「買戻し特約」が付いている場合には、「買戻し」が可能（※ 要注意）

◆「リースバック」契約のデメリット

・売却金額が一般的な売買金額に比べて安い。

・「家賃」が発生することになる。

少々長くなってしまいましたので、

不動産の「リースバック」契約の注意点につきましては、次回のブログ で記載させて頂きたいと思います。

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では、また。

こんにちは。

不動産売買の仲介手数料が【無料・割引】の【REDS】の小野田です。

2度目の緊急事態宣言が発令されて、昼間の人出はあまり変わりませんが、夜の8時を過ぎると流石に人通りは少なくなった様な気がします。

そのせいか、ここ数日は新規感染者数は横ばいの状態なので、これ以上 新規感染者の数が増えない事を祈るばかりです。

ワクチンの接種率と気温と湿度が上昇するまでの辛抱ですので、それまでは、マスクの着用・手指のアルコール消毒等を徹底して、自分と周りの人の健康に気を付けて過ごして行くしかないですね。

話はかわりまして、

2021年1月15日に（公財）東日本不動産流通機構が「2020年12月の首都圏不動産流通市場動向」を発表しました。

概要は以下の様になりますが、これを見ると、首都圏の中古のマンションは売り物件が少ない状況が続き、供給の少なさが価格の上昇傾向をサポートしていて、中古の戸建てについては、新型コロナの影響で人気の高まりとともに、成約件数が大幅に上昇しているという状況でしょうか。

〇中古マンション

首都圏成約件数　 2,533件（前年同月比 －9.9％）
東京都1,280件（同－14.3％）、埼玉県318件（同－4.2％）、千葉県291件（同－13.1％）、神奈川県644件（同－0.8％）と各エリアで減少しています。

成約価格　1平方メートル当たりの成約単価は57万5,300円（同＋4.8％）、平均成約価格は3,739万円（同＋5.3％）。　成約単価は8ヵ月連続、成約価格は7ヵ月連続の上昇となっています。

成約㎡単価はすべての地域が前年比で上昇し、東京都区部と多摩は 8 ヶ月連続、横浜・川崎市と埼玉県は 7 ヶ月連続で前年同月を上回っています。

新規登録件数は1万2,125件（同－18.5％）と16ヵ月連続で前年同月を下回った。在庫件数は3万8,173件（同－18.9％）と13ヵ月連続の減少。

〇中古戸建

首都圏成約件数　1,092件 （前年同月比＋9.3％）、6 ヶ月連続で前年同月を上回っています。

成約価格　3,488万円 （同＋ 10.7％増）

では、また。