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小野田 浩

投資用物件のローンの厳しさ。

公開日:2019年7月13日

こんにちは。

不動産売買の仲介手数料が【無料・割引】の【REDS】の小野田です。

 

当方がご担当させて頂いているお客様で、都内の一等地にある投資用物件を複数所有されているお客様がいらっしゃいます。

 

その方と先日お話をした時に、下記の様な話題が出ました。

「最近は投資用物件についての銀行の貸出しが厳しくて、今までは問題なかった融資が借り難くなった」

 

ご存知の様に、スルガ銀行の1件以降、金融庁の指導によって 投資用物件の融資に比較的積極的だった金融機関でも、投資用物件のローン付けが厳しくなっています。

 

我々も日々の業務の中で、投資用物件に対する融資の締め付けを実感させられています。

(最近は融資条件として、諸費用とは別に、物件価格の20~30%位の自己資金(現金)を要求される事が多い様です)

 

投資用物件の価格が近年高騰(=利回りは低下)していた反動もあり、最近は投資用物件に求められる利回りも高くなっています。

 

ここ数年の投資物件ブームで物件を購入された方は、儲けが出ないまでも「購入金額+諸費用」分の「損しない金額」で物件を売却したいとお考えになっても、

現状の相場ではこの水準まで売却価格は伸びない事も多く、かと言って「損切り」をすることは精神的にも経済的にも難しい為、結果として、現在 市場には売れない投資用の売却物件がダブつき気味の状況となっています。

(「レオパレス」の問題が起きて、個人投資家の投資熱が冷めたのも追い打ちで市況を悪化させました)

 

経済に「波」があるのは当然なので、市場が加熱した後に、冷めるのは仕方がない事ですが、「消費税増税」「オリンピック後」という大きなハードルを控えて、放っておいても数年後には市場は冷めて行く可能性の高いこの状況下で、何も政府(金融庁)が更に不動産市場を冷やす様な事をしなくても…と不動産業界にいる人間としては思ってしまいます。

 

ではまた。

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「無料で床下点検」にご用心!

公開日:2019年6月21日

こんにちは。

 

不動産売買の仲介手数料が【無料・割引】のREDSの小野田です。

(夏風邪を引いてしまい、ブログの投稿の間隔が少々空いてしまいました。申し訳ありません)

 

先日、中古の戸建住宅をご購入頂き、お引渡しも完了したお客様から「「床下」にカビが発生している。このまま放置すると床の上まで出て来て、健康被害が出ると言われた。建物の構造的な欠陥かも知れないとも言われた。建物の欠陥なら「瑕疵担保」で修繕して欲しい」とのご連絡が入りました。

 

正直「おかしいな?」と思いました。

 

というのもこちらのお宅、昨年の10月に売主側の仲介会社が「住宅検査」を入れており、第三者の建物検査のプロが見て「問題なし」と判定をして、写真付きの診断書もある物件でした。

 

梅雨はこれからで、数か月前から「空家」の状態で水道も止めていますので、湿気が発生するような状況ではなく、普通に考えれば、カビは発生しづらい状況です。

 

とは言え、現地を見ないと何とも言えないので、現地を確認しに行きました。

 

当方が確認した限りでは、カビ臭さもなく、床下にカビも見当たりません。

 

お客様に「誰がどういう風にカビを確認したのか、どこにカビがあるのか」を確認したところ、「無料で床下点検をする業者に確認してもらった」との事でした。

 

「無料で床下点検」と聞いた時点で、何となく予感はありましたが、決め付けは良くないと考え直し、詳しい話を聞くために、お客様に床下を点検した業者の連絡先を聞いて、その場で電話をしたところ、

 

「建物に欠陥があるなんて事は一言も言っていません。素晴らしい作りの建物です。ただ、気密性が高くカビが発生しやすいので、床下の換気を良くする様に換気扇の設置等をご提案しました」との事でした。

 

お客様が床下点検の業者さんの言う事を聞き間違えたのか、床下点検の業者さんが言い間違えたのか、それとも…

 

ともかく、これ以上 認識のそごが起こらない様に、床下点検業者には当方に伝えたことをそのままお客様に伝えてもらう様に言って、お客様と電話を替わり、建物に異常はない事を確認して頂きました。

(中古住宅の場合は仮に床下の部材に少々のカビが発生していても、それは通常の「経年劣化」と考えられ、構造材の腐食等がなければ、瑕疵担保の対象とはなりません)

 

昔から「床下の点検」や「屋根の点検」をして、高額な請求をされるといったトラブルはとても多くあります。

 

今回の床下点検業者が必ずしもそうだとは言いませんが、車で2時間もかかる場所から無料で点検に来て、異常が見つからなければ、そのまま何もせずに帰って行ったのでは、おそらくその会社は存続できないのではないでしょうか。

 

ちなみに、今回お客様に提示された見積書の内容は、床下の消毒と換気扇4個の設置、基礎の通風口の拡大工事で、80数万円という金額でした。

 

 

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不動産市場の繁忙期となりました

最終更新日:2019年3月7日
公開日:2019年1月14日

こんにちは。

 

不動産売買の仲介手数料が【無料・割引】の【REDS】の小野田です。

 

転勤や進学等、人が動く時に不動産も動きますので、不動産市場は12月から4月が繁忙期となります。

 

おかげさまで、このところは毎日忙しく動き回っており、この三連休も、たくさんのお客様の購入物件のご案内や売却物件のお立会い等を行わせて頂きました。

 

今週は2件の決済(お引渡し)があり、売却物件も新たに2件登録させて頂く予定です。

 

繁忙期だからといって、仕事の質は落としません。

 

経験豊富なスタッフが対応させて頂きますので、不動産の売買をお考えの方は、是非弊社へお問合せ下さい。

 

では、また。

 

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不動産市場の「後半戦」はお盆明けが始まりです。

最終更新日:2019年3月21日
公開日:2018年8月19日

こんにちは。

 

売る時も買う時も不動産売買の 仲介手数料が【無料・割引】【REDS】の小野田です。

 

不動産業界では8月の初旬から中旬にかけて、1週間から10日間程の夏季休暇を頂戴する会社が多い為、8月の不動産市場は実質的にお盆明けの8月の中旬から開始される事になります。

 

弊社も業界全体の夏季休暇のスケジュールに合わせて、一昨日(8/16(水))まで、夏季休暇を頂戴しておりました。

 

今年は異常気象と言えるほどの酷暑であった為、例年以上に7月中旬から8月初旬の不動産市場は「夏枯れ」の状態が強く、

購入のお客様の動きが鈍かったのですが、ここ数日は過ごしやすい気温となった為か、購入のお客様のご案内が増えて参りました。

 

またご売却に関しましても、お客様の増える時期を待って物件の販売を開始する売主様も多い事から、

おそらく例年通りに、これから市場全体の売却物件の数が増えて来ると思われます。

(当方もお盆明けのこの2日間の間に、ご売却物件を2件お預かり致しました)

 

不動産市場の(年間の)「後半戦」はお盆明けのこの時期からが始まりとなります。

これからはご購入に向けて動かれるお客様も売却物件も増えて参ります。

 

物件のご購入・ご売却をお考えのお客様、仲介手数料【無料・半額】にて、経験豊富なスタッフが対応させて頂きますので、是非【REDS】へお気軽にお問合せ下さい。

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「お客様の声」を頂戴しました。

最終更新日:2018年3月18日
公開日:2017年2月12日

こんにちは。 不動産売買の仲介手数料が《無料・半額》の【REDS】の小野田です。   先日決済を行ったお客様から「お客様の声」を頂戴しました。 「お客様の声」は決済が終わったお客様から、仕事振りについて頂くアンケートです。   弊社のHPの「お客様の声」からご覧いただけます。 https://www.reds.co.jp/voice_cat/onoda-hiroshi/   今回のお客様には 大変ご満足を頂き、 「不動産の売買は誰に担当してもらうかが、とても重要なんですね。 勉強になりました」と仰って頂きました。 感謝感激です。 ありがとうございます。   お客様からお褒めの言葉や感謝の言葉を頂きますと、 これまでの苦労が一気に報われて、「次の仕事も頑張ろう」なんて気持ちになります。   多分、これは私だけではない筈です。 おそらく、ほとんどの営業マンがそうだと思います。   弊社でお取引をして頂いたお客様には、お取引の最後に「お客様の声」のご記入をお願いしています。   バタバタと慌しく。ゆっくりとアンケートに答えている暇がない場合もあるかと思います。 でも、そんな時はほんの一言でも結構ですので、「お客様の声」へのご回答を頂ければ幸いです。

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気温に反比例して、不動産市場は活気を帯びています。

公開日:2017年1月15日

こんにちは。

不動産を売るときも買うときも、仲介手数料が《無料・半額》の【REDS】の小野田です。

 

いや~ 寒いですね。

この週末は今季一番の寒波との事で、今日は時折 雪もちらついていました。

 

この気温に反比例するかの様に熱気を帯びているのが、不動産市場です。

 

1月~3月は人が動く時期ですので、それに合わせて物件も動きます。

 

ご購入もご売却も一年で一番盛り上がる時期です。

 

私も今週、2件の買付を頂き、ご成約に向けて各種条件を調整中です。

また、お預かりしている物件の内見も年末に比べて増えて参りました。

 

私を含め、弊社のスタッフはみんなこの週末はご案内等に忙しく出歩いております。

 

この時期、人気のある物件はお客様が競合する事も珍しくありません。

(何故か「買付」って同じタイミングで重なる物なんです)

 

気になっていた物件が、いつの間にか他の人に買われてしまった何て事が無い様に、気になる物件がございましたら、まずはお気軽にお問合せください。

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「耐震基準適合証明書」と住宅ローン控除について

最終更新日:2016年8月9日
公開日:2016年7月30日

こんにちは。

不動産売買の仲介手数料が【無料・半額】のREDSの小野田です。

 

今日は【耐震適合証明書】の事を書きます。

 

先日ご購入のお手伝いをさせて頂いた物件は、旧耐震(建築確認の取得日が昭和56年6月1日以前)のマンションでした。

 

普通なら、「住宅ローン控除」は利用出来ない物件です。

「住宅ローン控除」は、原則として下記の築年の建物でないと、原則として適用になりません。

 

〇 非耐火住宅(木造等)・・・築後20年以内

〇 耐火住宅(RC、SRC造等)・・・築後25年以内

(※ この他に延床面積の要件も満たす必要が有ります)

 

ですが、この築後年数要件を緩和する方法がいくつか有ります。

 

その一つが「耐震基準適合証明書」の取得です。

「耐震基準適合証明書」は、建物が現行の耐震基準を満たしていることを証明する書類で、 建築事務所や指定性能評価機関などで発行をお願い出来ます。

発行費用は3?7万円程度掛りますが、住宅ローン控除の他に登録免許税の軽減措置や不動産取得税の軽減等も受けられるので、かなりコスパは高いです。

可能なら是非とも取得したい所です。

(2,000万円以上のローンの借入があれば、100万円以上の差が付いて来ます)

 

ただ、適用に際しては注意点がございます。

それは「所有権移転前」に取得する必要が有ることです。

ここでうっかり、所有権移転後に取得してしまうと「住宅ローン控除」の適用は受けられなくなりますのでご注意ください。

 

では、また。

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マンション売却物件「南町田ロッソ・レガーロ」のご案内

最終更新日:2017年1月15日
公開日:2016年1月16日

こんにちは。

不動産売買の仲介手数料が、《無料・半額》の【REDS】の小野田です。

 

最近、急に冬らしくなって、昼間でも寒く感じる事が多くなりました。

動きやすいのにちゃんと暖かい、ニットのベストの偉大さを感じているこの頃です。

 

ところで、話は変わりますが、新規の売却物件をお預かり致しました。

中古のマンション「ロッソ・レガーロ」(町田市鶴間1856-1)です。

最寄駅「南町田」駅まで徒歩7分、H19年築、71.53?(3LDK)の3階のお部屋になります。インフォシート3

広々とした16.6帖のLDKが自慢のお部屋です。

大通りに面していますが、窓を閉めていると騒音等は気にならない位に静かです。

アウトレット・モールの「グランベリーモール」(http://www.grandberrymall.com/)までも徒歩7分の距離にあります。

 

ご興味のある方は、ご案内させて頂きますので、お気軽にご連絡ください。

 

REDS(レッズ)の事務所は秋葉原が最寄り駅です。

REDS(レッズ)の販売手法を駆使すれば、秋葉原エリアだけではなく、東京23区、23区周辺の東京都下及び都内通勤エリアまでも対応可能なエリアとなります。

 

売却相談・無料査定」・「仲介手数料査定」・「お問合せ」は、メールであれば24時間受付中です。メールでも迅速な対応を心掛けています。

お気軽にお問合せください。

 

REDS(レッズ)は水曜日も9:00-19:00まで営業(電話受付け)しております。

もちろん土日祝日も営業しています。お気軽にお電話ください。

皆様からのお問合せを心よりお待ちしております。

 

仲介手数料が無料、半額と聞くと「大丈夫なのだろうか」と疑問に思う方も少なくないと思います。「そんなうまい話があるわけない!」、「仕事が雑なのでは?」、「他に追加費用がかかるのでは?」などと思っていませんか?

今までREDS(レッズ)をご利用いただいた多くの売主様・買主様も、初めのうちは多かれ少なかれ、そのような疑問を持っておられたと思います。

 

それでも「本当に仲介手数料が安くなるのなら・・・」と思ってお問合せをいただいた結果と評価を「お客様の声」や、お客様へのインタビューでご紹介しています。

手前みそで恐縮ですが、大変ご好評をいただいておりますので、ぜひご覧ください。

 

私、小野田浩のプロフィールはこちらです。

REDSでは、売るときも買うときも一生懸命お手伝いさせて頂きます。

どうぞよろしくお願いいたします。

 

 

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「囲い込み」の防止策となるのでしょうか?

公開日:2015年12月26日

こんにちは。

 

この処、あまり季節を感じるイベント事に参加していないので、季節の移り変わりを感じるのは気温の変化だけでしたが、気がが付けば、今年のクリスマス が終わってしまいました。

(来年は季節のイベントを入れる様にしなくては…)

 

あっ、そういえば 2週間前位から自販機で暖かい「お汁粉」を買う様になってました。

今までは「誰がこんな物を飲むんだろう?」なんて思っていましたが、いざ飲んでみると、けっこうイケます。

個人的には、隠し味の食塩で後口がさっぱりとした「アサヒ飲料」のお汁粉 がお気に入りです。

昭和25年創業の老舗製餡メーカー、遠藤製餡との共同開発商品だそうです。

皆さん、是非、お試しあれ!

 

 

ところで、昨今 問題になっていた「囲い込み」の予防策として、平成28年1月よりレインズ(宅地建物取引業者間の物件検索システム)で「取引状況の登録」制度の導入と「売却依頼主専用確認画面」の提供が開始されます。
「取引状況の登録」では、売却依頼主から媒介を受けている宅地建物取引業者が「公開中」、「書面による購入申込みあり」、「売主都合で一時紹介停止中」の3種類をレインズに登録し、レインズを利用する他の宅地建物取引業者が取引状況を確認できる様になります。

 

また「売却依頼主専用確認画面」では、媒介を依頼した物件のレインズへの登録内容や取引状況の確認ができるようになります。
これで取引の透明性を確保し、「囲い込み」の防止に役立つという事だそうです。

 

(国土交通省 報道発表 ページ)

http://www.mlit.go.jp/report/press/totikensangyo16_hh_000129.html

 

これで「囲い込み」は無くなるのでしょうか?

 

個人的には、手を変え、品を変えで、あまり無くならないと思います。

 

容易に想像できるのは、自分のところで買主のお客様を付けたい場合には、

他の業者へは「担当のスケジュールが合わないので、ご案内出来ません」と言って、

売主様には「今週は内見希望のお客様はいらっしゃいません」と報告する事です。

 

このシステムですと、上記の場合には、売主様は「囲い込み」を受けている事が分からないと思います。

 

「囲い込み」の防止するのであれば、他の業者がこの物件について、どういうアクションを取っているのかが、媒介業者の恣意性を排して分かる様にすべきではないでしょうか。

 

では、また。

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アメリカで利上げが決定されました。 さて、日本の住宅ローンの金利は・・・

公開日:2015年12月20日

こんにちは。

 

12/17に、アメリカ(FOMC)で利上げが決定されました。

アメリカでは景気が良くなって来たので、「異常な状態(低金利)からの脱却」だそうです。

 

実に7年に及ぶ「実質0金利政策」の終了です。

世界経済全体にもインパクトを与える様な、滅茶苦茶大きなニュースです。

 

我々不動産業界にも、当然、大きな影響が出てくる事が予想されます。

良くも悪くも本当に色々な所に影響が出てくると思いますが、

その中でも、おそらく一番多くの方の関心があるのが「住宅ローンの金利」ではないでしょうか。

 

住宅ローンの金利は、10年物国債の利回りに正の関係で連動します。

アメリカの金利が高くなると、日本国債の利回りも間接的な影響を受けて上昇します。

アメリカは、0.25%の値上げを年に3回から4回予定しているそうなので、年に0.75%?1.00%の利上げの予定です。

どれ位の影響を受けて、どれ位の期間で、どれ位の上昇になるのかは不明ですが、日本国債の利回りの上昇要因で有ることは確かです。

 

では、日本国債の利回りも、アメリカに連動して順調に上昇してゆくのかと言えば、個人的な予想ですが、「その可能性は低い」と考えています。

もっと正確に言えば、「上昇しても2?3年はかなり緩やかな上昇」になると思います。

 

と、いうのも日本は「消費税増税」の実施を控えています。

増税もあり、内景気の状況がいま一つはっきりしない状況下で金利が上がっては、国内景気が下を向くのは確実です。

今まで散々税金をつぎ込んだ「アベノミクス」が台無しになってしまいます。

なので、増税の痛みが薄らぎ、国内景気がやや上を向くまでは、日本は日銀と政府が進めてきた「金融緩和」を継続すると思われます。

中国経済の状況や、選挙の状況、タイミングによっては、「2?3年」よりももっと長い間、「かなり緩やかな上昇」が意図的に作られるかも知れません。

 

一個人の想像なので、全くアテにはなりませんが(というか誰もしないですね…)いずれにしても今後の住宅ローン選びはますますじっくり考える必要がありますね。

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不動産事業プロデューサー 牧野知弘氏による推薦の言葉

 世の中に名の通った大手でも、地域密着の中小でも、不動産会社に「仲介手数料」をたずねるとほとんどの場合「物件価格の3%+6万円」と答えます。でも私は知っています。それはあくまでも法律で決められた上限であり、定価ではないことを。だからREDSが行っている「仲介手数料の割引サービス」は、本当はとても自然な取り組みであり、これまでなかったことが不思議なくらいです。営業スタッフ全員が宅建士で、さらに上級資格の宅建マイスター認定者が多く在籍するREDSは、横並びの不動産業界に新たな息吹を吹き込むことでしょう。

オラガ総研株式会社 代表取締役 牧野知弘氏

東京大学経済学部卒業。第一勧業銀行(現:みずほ銀行)、ボストンコンサルティンググループを経て1989年三井不動産入社。数多くの不動産買収、開発、証券化業務を手がけたのち、三井不動産ホテルマネジメントに出向し、ホテルリノベーション、経営企画、収益分析、コスト削減、新規開発業務に従事する。2006年日本コマーシャル投資法人執行役員に就任しJ-REIT(不動産投資信託)市場に上場。2009年株式会社オフィス・牧野設立およびオラガHSC株式会社を設立、代表取締役に就任。2015年オラガ総研株式会社設立、代表取締役に就任する。著書に『なぜ、町の不動産屋はつぶれないのか』『空き家問題』『民泊ビジネス』(いずれも祥伝社新書)『老いる東京、甦る地方』(PHPビジネス新書)『こんな街に「家」を買ってはいけない』(角川新書)『2020年マンション大崩壊』『2040年全ビジネスモデル消滅』(ともに文春新書)などがある。テレビ、新聞などメディア出演多数

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