菅野 洋充(宅建士・リフォームスタイリスト)
社会に必要とされ人に役立つ企業を目指します
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公開日:2021年2月11日
菅野です。
非常に、忙しいです。
当社の社員はみな、このコロナ禍の中、感染症対策をとりながら駆けずり回っています。
皆様はいかがお過ごしですか?
東日本不動産流通機構(レインズ)が10日に発表した今年1月のデータで、首都圏の既存(中古)マンション、中古戸建の成約件数が、1990年5月の機構発足以来、過去最高を更新したそうです。
マンションについては前年比29.9%増、中古戸建については37%の大幅増となっています。
一方で新規登録件数、在庫件数は大幅に減少しています。
首都圏の中古マンションの新規登録数は前年から22.3%マイナス、在庫数は22.2%マイナスとなっています。一戸建てについては、新規登録数で中古がマイナス27.8%、新築がマイナス37.2%となっていて、購入できる物件がどんどん少なくなっていることがわかります。
これはやはり、コロナ禍で売却活動を控える動きがあり、しかしながら購入需要は旺盛にあるという状況を表していると思われ、価格については今後も上昇基調が続きそうです。
売却をご検討されている方におかれましてはコロナ感染の懸念もあるかと存じますが、今春は昨年とは違い、購入に動かれる方はかなり多いと思われますので、しっかりと感染対策をとり、好機を逃さず販売されることをお勧めします。
当社では
の対応が可能です。売主様と買主様の接触を極力減らして感染防止に役立つこの
は売る側にも、買う側にも大きなメリットがございますので、ぜひご利用をご検討ください。
公開日:2021年1月28日
菅野です。
25日のNHKのニュースで来ました!
不動産売買の「重要事項説明」 4月からオンラインでも可能に #nhk_news https://t.co/Ml4qWi1LLc
— NHKニュース (@nhk_news) January 25, 2021
現在、社会実験中のIT重説ですが、やっと4月より正式に利用可能となりそうです。
関東以外のお客様が、わざわざ飛行機や新幹線で来なくとも、売買契約が可能になります。
また、新型コロナウイルス感染症対策としてご利用いただくことも、もちろん可能になります。
あとは、電子契約が可能になると、書面の交付も不要となるのですが、それはもう少し先でしょうか?
現在の宅建業法では「35条書面(重要事項説明書)」「37条書面(いわゆる売買契約書)」の交付が定められていますが、すでに賃貸借契約については昨年9月より、電子契約の社会実験が進んでいます。
重要事項説明書等の電磁的方法による交付に係る社会実験(令和元年度~)
こちらも売買契約についてはあと1、2年というところでしょうか。
保守的な業界である不動産業も、やっとDX化が進んでいくでしょうね。
公開日:2021年1月16日
菅野です。
とうとう緊急事態宣言が出てしまい、町は閑散としていますね。
20時以降の飲食店の営業自粛が呼びかけられ、少し遅くまで仕事をしてしまうともう、夕食は家に帰るまで食べることができない状況です。
昨年の緊急事態宣言時には、皆さんかなり厳しく外出制限を守り、市街には人がいなくなりましたが、今回はそこまでではなく、日中は通常通り出社されている方も多いようです。
かく言う私も大変恐縮ではございますが、出社して仕事をしている身分です。
家から出ましたら、感染予防には非常に気をつかい、PCR検査を昨年11月と先週に受け、陰性の結果を見てこの結果は今だけだと分かりつつもほっとしています。
REDS社員はみな不織布マスクの使用を徹底しています。
また、遅ればせながら各営業所に透明なパーティションを設置し、接客時に利用しています。
しかし、どれだけ気を付けても、家から外に出て公共交通機関を利用して不動産会社の事務所に向かい、対面で長時間口頭での説明を受け、いろいろな書類やペン、机等に触れ、調印しお金を触り、また外へ出て帰宅する、この一連の行為に感染リスクの懸念はぬぐえません。
もしZOOMなどのリモート会議システムを使い契約することができたら、お客様も家で重要事項説明を受けることができ、感染リスクを大幅に下げることができるはずです。
こういった事態に備えていたというわけではないようですが、国土交通省では
「宅建業法にかかるITを活用した重要事項説明等に関する取組み」
(通称「IT重説」)を平成27年から行ってきました。
賃貸借契約に関してはすでに「IT重説」による契約が可能となっていて、遠方に住まわれている方が引っ越しまで上京せず契約するなどということもあるようです。
しかし、不動産の売買契約についての「IT重説」は、一昨年から社会実験を行っている段階で、実はまだ正式に承認されていません。
誰もが使えるというところまで行っていないのが実情です。
売買契約についてもできるだけ早く利用可能になることが、現在の状況では必要であると考えます。
そこで、当社でもこの社会実験に参加し、できる限り早い実現と普及に貢献したいと考えています。
すでにREDSでは社会実験参加の承認を受け、いつでもIT重説が可能なように準備をしております。
お客様の中でもし、リモートでの重要事項説明をご希望される方がいらっしゃいましたら、ぜひお声掛けください。
ただ、実施に際しまして、お客様にしていただくことがございます。
1、お客様のIT環境が重要事項説明のやり取りが可能かどうかの確認
PCやタブレット等を利用し、ZOOM、Microsoft Teamsなどのテレビ会議システムで双方向のやりとりが必要になりますので、事前に重要事項説明を受けるお客様側の端末のスぺック等の確認をさせていただく必要がございます。
2、お客様に事前にIT重説利用の同意をいただくこと
(当たり前ですが)同意なくIT重説を行うことはできません。事前に同意書をいただきます。
これはIT重説を受ける買主様だけでなく、売主様にも同意をいただかなくはなりません。
売主様がNOと言ってしまわれると、残念ながらIT重説はできません。
3、契約後にアンケートへのご協力
IT重説の実施時とその3か月後、アンケートのご協力をいただきます。
3か月後ですと、引き渡しまで短い場合には、決済後しばらくしてからアンケートのご連絡がいくことになりますので、お手数ですがご協力をお願いいたします。
ちょっと面倒だな、と思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、もちろん無理強いはしません。
ただ、新型コロナウイルスが大規模に感染拡大している昨今です。
対面での説明と遜色なく行うことができますので、ぜひご利用いただけたらと思います。
公開日:2021年1月4日
明けましておめでとうございます。
2021年も、株式会社不動産流通システムREDSをどうぞよろしくお願いいたします。
と、いうことで緊急事態宣言検討のニュースが新年そうそうに入ってまいりました。
大みそかに東京の新型コロナ陽性者は1000人を軽く飛び越え1300人超となりました。
年が明けても感染者数は高水準でどんどん増えていきそうな気配です。
ちょっと毒を吐きますが、「勝負の3週間」ってなんだったんでしょうね。
なんか「何もしないで感染者数が下がるほうに賭ける!!」ってな博打をうったような感じで、そういう勝負!?って思ったのは私だけでしょうか。
菅総理は「アクセルとブレーキを同時に踏むこともある」みたいな発言もあったそうですが、その辺の加速減速のアクセルワークが上手くいかないと、国のかじ取りもうまくコーナーを回れないんでないの?と、毒づきたくなってしまいます。
流れてくるニュースからは、宣言発出は1月9日から11日ごろ、早ければ7日から等、情報が錯綜しています。
ただ今回、1月初旬での検討は、緊急事態宣言を出すタイミングとしては正直、あまりよろしくないのではないか、と思っています。
というのも昨年、安倍さんが緊急事態宣言を出した後、一旦は非常に感染が収まったんですよね。
時期として4月5月に強力な自粛をおこなって、だいたい7月くらいまでは感染者数は低水準だったはずです。
菅さんは本当は、7月のオリンピックを開催したいので3月から5月の間くらいに緊急事態宣言を使いたかったのではないでしょうか。
そうすることで、直前に一旦収まらせてオリンピックを開催、と目論んでいたのではないでしょうか。
(あくまでも憶測にすぎませんが)
これが前倒しとなってしまうと、昨年と重ね合わせてみれば第二波のタイミングがオリンピックの時期と重なってしまいそうです。
ですので、やるとすればこのタイミングではなく2か月後くらいがよかったのではないかと考えてしまいます。
でもそれならばオリンピック直前にもう一回宣言するか、長くやるかすればよい、と考える方もいるかもしれません。
しかしながら緊急事態宣言による外出の自粛、飲食店の営業時間の繰り上げ等は、個人商店や中小企業に苛烈なダメージを与えました。
昨年の緊急事態宣言、終わってみれば賛否両論でした。
選挙を控えた政治家さんたちにとって、今回の緊急事態宣言発出は次の選挙の当落に大きく影響しそうで、非常に怖いでしょうね。
出来れば止めて、って思っている人は少なくないはずです。
緊急事態宣言は何度もそう簡単に出せるものではない、ってことは間違いないと思います。
それでは今後、どのように推移していくのか?という予想ですが、Google社の予想サイト(COVID-19感染予測日本版)を見ると、1月4日時点の予測として今月の18日ごろには、あああああああああああああああああああああああああああああああなんと一日の感染者数が「5000人」近くまで増えるっていうのです!!!!
そのあと一日の感染者数は減少に転じるという予想のようですが、そこまで行ってしまうと恐らく「医療崩壊」してしまうのではないでしょうか。
兎にも角にも、現在の状況が待ったなしであることは間違いないと思いますので、何とかこの第3波もみなで乗り切って、ワクチンが届くまで辛抱しながら、経済を何とか回していくしかありません。
私たちにできるのは、人が集まるのを避け、マスクをし、手洗いをまめに行い、アルコール消毒をすることです。
馬鹿にせずこの基本を粛々とやっていって、乗り切っていこうではありませんか。
緊急事態宣言が必要な事態である、そのことを皆噛みしめて新型コロナ流行の縮小に国民全体で力を合わせるときだと思います。
新年早々、本当に大変ですが、みんなで頑張っていきましょう!!!
公開日:2020年12月30日
菅野です。
令和2年もあと明日を残すところとなりました。
本年は新型コロナウイルスに翻弄された年となり、本当に皆様、大変な一年だったことかと思います。
経済を見ると、コロナ禍の影響は全体的には悪い方向に作用したように見えます。
人出が減ることにより、飲食業、観光業などがかなりの痛手を受けているようです。
しかしながら、スーパー、ドラッグストアなど日用品販売業や、ネット販売業、それに係る運送業などは業績を伸ばしている様子です。
今年の日経平均株価は、コロナ禍で一時は16,000円台まで下がったものの、本日の大納会では終値27,444円と、1989年以来の高値となりました。
1989年の大納会終値は38,915円と、1万1千円以上も高いので、まだまだいけるでしょうか?
しかし、なんとなく実態経済から離れているように感じられなくもなく、やはり少し怖いですね。
不動産の価格については、大都市圏とそれ以外の格差が大きくなっていて、特に東京都心では値下がりの雰囲気は今のところ感じられません。
この状況は来年も続くのではないかと思います。
ただ、オリンピックの開催可否は景気に少なからず影響を与えそうですので、気になります。
これはあくまでも私見ですが、「トリクルダウン」とは真逆の現象が現在起こっているような気がしています。
コロナ禍対策で配ったお金が市中に出て、それが貧困者から富裕層に巻き上がっていく。
そして行き所のないマネーが不動産や株などに流れて価格上昇の基調を作っているように感じられます。
まるで大海に流れ出た水が蒸発し雲となり、雨となって山の上流に降り注ぐかのごとくです。
そして水は上流にあるいくつもの巨大なダムにせき止められ、下流の川には水がチョロチョロとしか流れていないのが現在のような気がします。
結局、最後に上流に降り注ぐのであれば、どんどん下流に真水を供給してやればよいと思います。
猛烈な大雨が降ればダムも放流せざるをえなくなるかもしれませんが、それを待っていてはみな喉が渇いて死んでしまいますので、菅政権にはぜひとも大胆な経済施策を希望します。
安倍さんの経済施策は結果を出してきたと思いますので、菅さんもぜひ頑張ってもらいたいと思っています。
不動産流通システムREDSは、今年は飛躍の年となりました。
営業所は今年、渋谷に加え横浜、池袋と3つに増え、来年1月4日より新たに
「TX営業所」が加わり4つの営業所で頑張ってまいります。
2020年は本当にありがとうございました。
2021年も
「どんな不動産でも仲介手数料がすべて割引、さらには無料も!」
不動産流通システムREDSをどうぞよろしくお願いいたします。
公開日:2020年12月11日
菅野です。
こんなコロナ禍の中で熱を出して寝込んでしまいました。
幸いにもPCR検査は受けることができ、陰性でした。
しかしながら、発熱外来とやらを探す気力もない状況で、医者にかかることもできず、回復するまでに普段の倍以上の時間がかかってしまいました。
皆さまにおかれましては、くれぐれも油断せずマスク着用、手洗いの励行と三密の回避をなさっていただければと、心より思うところです。
さて先日、今後の不動産市況についてブログに書いたところ反響が少なからずございました。
私が寝込んでいる最中にもいろいろな動きがあったようです。
まずは住宅ローン減税について、以下のブログ記事で書いた内容がそのまま決まりそうです。
本日の時事通信の記事です。
内容としては
・減税期間13年…これは継続
・対象不動産の面積要件…50㎡から40㎡に緩和
ここまではうれしい人も多いと思いますが、次は日経の12月3日の記事です。
こちらによると
・年税控除額…住宅ローンの年末残高の1%から1年間の利払い分へ
という方向性が議論されているとのこと。
これは、昨今の低金利で住宅ローンの金利を1%未満で借りている方が多いため、逆ザヤとなり「借りたほうが儲かる」人がいることを政府が問題視しているからです。
実際、「パワーカップル」と呼ばれる高所得共働き夫婦世帯で、ペアローンで与信ギリギリまで借りて住宅ローン減税を大きく受ける、という手法を使われる方は少なくないです。
これが2022年度以降に使えなくなる可能性がある、ということのようです。
来年はこの逆ざや狙いで目一杯の住宅ローン減税を目指す方が増えるかもしれません。
そして、こちらは産経新聞の記事です。
来年は固定資産税の評価替えの年になりますが、課税額を据え置くとのことです。
最初は商業地だけ据え置きを検討していたそうですが、公明党のねじ込みですべての土地の税額を据え置くことになるとのことです。
おそらくこの税制優遇は、郊外へ向かっていた需要が都心回帰に変わるきっかけになりそうです。
都心のビル所有者は今、コロナ禍の影響で空き事務所、空き店舗が多くなり本当に大変そうです。
テレワークの普及により事務所を縮小する事業者が多く、事務所の空きが非常に増えています。
また、コロナ不況で店舗を閉める事業者も多く、弊社のすぐ下の八重洲地下街もシャッターを閉めている店舗が多く見受けられるような状況です。
この状況下で、投資資金は事業系不動産から、流動性の高いレジ(区分マンション等)に流れてきています。
首都圏既存マンション、11月は過去最高の成約数 R.E.port
先月11月の首都圏既存(中古)マンションの成約数は過去最高だったそうです。
おそらく、しばらくはこの動向は続きそうですので、都心の区分マンションの価格だけは下がらない、むしろ(低いカーブながらも)上昇基調が続くのではないかと予想します。
公開日:2020年11月29日
菅野です。
先日、エージェントの井原さんに相談を受けました。
井原「菅野さん、なんかおすすめのWi-Fiルーターってないですか?」
菅野「おお、そうね。TP-LINKのWi-Fi6対応の最新機種は爆速でヤバイらしいよ!IPV6…」
井原「いやー、そういうごっついのはいらないんですわ。」
菅野「そういえば、井原君は一人暮らしだっけ?それなら、新しければなんでもいいんじゃない?」
井原「それが、非常に遅いんですよ。ルーターが古いからだと思って、替えようと思うんです。」
菅野「そう、でも一人で使うレベルなら、買い替えてもそんなに変わらんかもしれないよ。」
井原「そうなんですか?」
菅野「マンションのインターネット回線が遅い可能性もあるんじゃない?」
井原「ああ、もともと最初から込みで入ってるネット回線で、100M共有なんです。」
菅野「それが原因だよ。いくら低圧用のシャワーヘッドに変えても、水圧が極端に低けりゃどうにもならないのと一緒だよ。」
井原「管理会社に言ってるんですが、全然変わらないんですよね!」
という相談で、結論としては「引っ越すしかない」という感じでした。
2000年台前半から2010年台にかけて、マンション全体で常時接続インターネット回線(FTTH)を引き、管理費に組み込むスキームが流行しました。
そのころは「インターネットの契約をいちいちしなくてもすぐに繋がって便利」と考える人が多かったのは事実です。
しかし、このコロナ禍でテレワークが普及し、インターネット回線の使用頻度が上がってきています。
また「YouTube」は言うに及ばず「AmazonPrimeVideo」「Netflix」「Hulu」などの定額大容量動画配信サービスを利用する方も増え、回線の容量というものが建築当時に比べ、非常に重要な要素となってきています。
先ほどの井原さんのマンションですが「100M共有」という仕組みだそうです。
これは回線容量100Mbpsを32世帯で共有するという形で、実際に全戸が利用してた場合には最大「100/32」Mbpsまで速度が落ちます。
また、現在のインターネットプロトコルはIPV4という方式を利用していますが、これが速度遅延の原因となることが分かっています。
(IPV4 IPアドレス枯渇問題)
詳しくは上記リンクをご覧いただければと思いますが、IPアドレスが枯渇してしまった所為で「プライベートアドレス」という仕組みが使われています。
これは上記の100M共有と同じような仕組みで、それがISP(プロバイダ)でも行われ、ISPの回線が混むとそこから遅くなっていく、という事態になってしまいます。
こんな感じになってます。枝分かれがすごく、これではスピードはどんどん下がっていってしまいます。
この「IPアドレス枯渇問題」を解決するのがインターネットプロトコルヴァージョン6、いわゆる「IPV6」だといわれています。
ただ、マンション全体でインターネット回線を導入しているマンションで、プロバイダが指定されているものも多く、そのプロバイダが「IPV6」に対応していない場合は利用できません。
(IPV6を利用する場合には、終端装置やルーターがIPV6に対応しているものを利用しなければなりません。また、IPV4とIPV6の互換性がないため、別の問題がおこる可能性があります。詳しくはご利用のプロバイダ、回線業者にご確認ください。)
ということで、マンションを検討する際には、これからは「インターネット回線」についての調査も重要です。
特に購入される方は気をつけてください。買ってから「ネット遅い!」と思っても遅い場合もあるのです。
公開日:2020年11月21日
菅野です。
今週は、新型コロナウイルス感染症の各地の感染者数が毎日、過去最高を更新しています。
このコロナ「第3波」の影響で、gotoキャンペーンの一時中断が検討される事態となり、一時回復へ向かった経済への深刻な打撃が懸念されます。
そんな中で、首都圏の不動産価格はどのように推移するのでしょうか。
直近で注目した2つのデータがあります。
こちらは全宅連加入の宅建業者から今後の不動産の動向予想について回答を得た内容のデータです。
それによると、土地の価格動向について、調査した10月現在の状況は7割が「横ばい」という回答で、「上昇している」という回答(11%)と「下落している」という回答(18%)との差は大きくありません。
しかし、3カ月後の来年1月の予想は、上昇するという回答は非常に少なく、横ばいが6割に減り、下落するという予想が3割に増えています。
かなり悲観的に傾いていまして、しかもこれは第3波流行前の10月に調査した結果であることに驚きます。
こちらのデータは(一社)土地総合研究所による、不動産業者(デベロッパー・仲介業者・ビル賃貸業者)の経営状況についてのアンケートデータです。
前回調査の7月が非常に悪かったのですが、それに比べると改善傾向はあるものの、依然として業況は「悪い」に傾いています。
特に「ビル賃貸業」の悪化が顕著で、前回「良い」に傾いていたものが、急激に「悪い」に傾いています。
これも、第3波前の10月調査案件です。
上記から考えると、この後の状況は間違いなく悪化していく方向だと思われ、不動産の価格については、良くて「横這い」、そのまま推移するとほぼ下落方向に向かうのではないかと予想されます。
このまま新型コロナウイルス感染症の流行が拡大し続ければ、来年に延期したはずのオリンピックの開催も危ういです。
そうなれば、来年の経済は暗黒です。
不動産の価格だけ上昇や横這い、というわけにはいかないだろうと思われますが、皆さんはどうお考えになりますでしょうか。
公開日:2020年11月12日
菅野です。
この度
「ITを活用した重要事項説明に係る社会実験」
にREDSが参加することになりました。
実施準備ができ次第、アナウンスさせていただきます。
あくまでも社会実験ではありますが、このコロナ禍のなかでは対面での重要事項説明を必須とするという宅建業法はナンセンスであろうと皆、思っていることでしょうから、こういった非対面で行えるようになることは喜ばしいことです。
ただ、「やはり対面でないと不十分だ」などと言われるような重要事項説明ではいけません。
面前で行うのと変わらないクオリティの重要事項説明をおこなうことが求められます。
IT重説を行う際の必要事項として、国交省からガイドラインが発表されており、実験参加者はそれを遵守して行います。
また、IT重説直後、および実施3か月後に売主、買主、宅建士がそれぞれ国交省のアンケートに答えることを求められています。
ご参加者の皆様には、ご協力をお願いいたします。
そして、実施状況について定期的に国交省へ報告を行い、またトラブルがあった際には随時、報告を行うことも義務付けられています。
首都圏のみの営業となっている弊社では、機会はそう多くはないかもしれませんが、お客様からのご要望がございましたら、速やかに対応できるよう準備してまいります。
公開日:2020年11月2日
菅野です。
先週の日経の記事です。
住宅ローン減税特例、2年延長へ 22年入居まで、財務・国交省調整 小規模物件も検討
こちらの記事によると、
住宅ローン減税は、住宅の床面積「50平方メートル以上」を要件としている。政府はこの面積要件も緩和し、より小さな物件でも対象に含める案を検討する。
とあります。
どこまで緩和するかは今後の協議となるでしょうが、40㎡くらいまで緩和されるのではないかというのが関係筋の予測のようです。
ただ、今まで各地方自治体で「ワンルーム規制」をするための建築基準の厳格化を進めてきたことに矛盾するような気もいたします。
また、住宅ローン減税の期間が消費税増税後に延長されましたが、それも引き続き行っていくそうです。
住宅業界への景気対策だそうですが、金融庁の変な締め付けを減らすことのほうが、住宅業界への景気対策となりうる気がしますが、いかがなもんでしょうか。
銀行業界全体の「羹に懲りて膾を吹く」風潮もなんとかしてほしいと思いますが、この低金利で住宅ローンなんかやってらんねぇ、という銀行もしばしば見受けられるようで、なかなか厳しいな、という感じです。
政府はいろいろやりたがりですが、規制緩和して自由な取引を推進し、その中でルール違反は厳しく罰する、ということをやってくれさえすればいいのになあ、と思ってしまいます。