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菅野 洋充

増税後にお得!不動産にかかわる優遇措置のあれこれ ③住宅取得等資金の贈与税の非課税

公開日:2019年9月30日

菅野です。

3日連続での特集で、消費税増税後にお得になる、不動産に関わる税制等の優遇措置を解説しています。

本日は「住宅取得等資金の贈与税の非課税」についておさらいします。

 

国税庁のサイトでは

No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税

となっていますが、具体的には

親や祖父母(直系尊属)から住宅を取得するための資金をもらったときに「贈与税」が非課税となる

という制度のことです。

「贈与」とありますが、合法的に相続人に対して資産を移行することができ、大きな相続財産を所有されている方の相続税対策として有効な制度です。

 

2015年(平成27年)に最大1500万円が非課税となったときは、”タワマンスキーム”と合わせて相続税対策として盛んに利用されました。

※タワマンスキームとは、タワーマンションの購入価格(購入時の時価)と相続税評価額のギャップを利用した相続税対策で、この差が大きいほど有利だと言われています。

以前は、建物の高さによる相続税評価額の差がなかった(最上階も1階も広さで評価額を計算していた)ため、上階であればあるほど購入価格と評価額の差が大きく有利となり、タワーマンション最上階近辺のプレミアム住戸が飛ぶように売れました。購入価格を評価額で割った数値を「圧縮率」と呼び、その比率が大きいほど良い物件とされました。

しかしその後、平成29年に国税庁はこの”タワマンスキーム”の対策として「階層別専有床面積補正率」という評価額按分方式を導入し、上階と下階の評価額に差が生ずることとなりました。

「不動産のリアル 階層で変わる? タワーマンションの固定資産税を不動産鑑定士が解説」に詳細があります。)

 

話がずれましたが、本題に戻ります。

今回、消費税増税にともないこの非課税額がアップしています。

表を作りました。

住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税

消費税10%を含む物件を購入した場合の非課税額は、来年3月まで省エネ等住宅だと

3000万円

までOKなのです。省エネ等住宅に該当しなくても消費税10%が価格に含まれていれば

2500万円

まで非課税になります。これは新築・リノベ物件購入で使えちゃいますね。

 

ちなみに「省エネ等住宅」の要件は

・断熱等性能等級4若しくは一次エネルギー消費量等級4以上であること

・耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)2以上若しくは免震建築物であること

・高齢者等配慮対策等級(専用部分)3以上であること)に適合する住宅用の家屋であること

のいずれかを証明する書面が必要となります。

新築なら

・住宅性能証明書
・建設住宅性能評価書の写し
・長期優良住宅認定通知書の写し及び住宅用家屋証明書(の写し)又は認定長期優良住宅建築証明書
・低炭素建築物新築等計画認定通知書の写し及び住宅用家屋証明書(の写し)又は認定低炭素住宅建築証明書

中古なら

・住宅性能証明書
・既存住宅に係る建設住宅性能評価書の写し

があればOKです。

 

また、この制度は住宅ローン控除に近い条件ですので、金額は低くなりますが中古の購入にも使うことが可能です。

建物の要件ですが(住宅ローン控除とほぼ一緒です)

・床面積50㎡以上240㎡以下で、その床面積の2分の1以上が受贈者(子または孫)の居住の用に供されるもの

・以下のいずれかに該当すること

①建築後使用されていないもの

②築後20年以内(耐火建築物の場合は25年以内)のもの

③耐震基準適合証明書・既存住宅売買瑕疵保険付保証明書・建設住宅性能評価書で耐震等級が1以上と証明されたもの(ただし2年以内に発行されたもの)

 

そしてお金を受け取った方(受贈者)の要件として

①日本国内に住所がある

②贈与者の直系卑属(子ども、または孫のこと)

③贈与を受ける年の1月1日現在で20歳以上

④贈与を受ける年の合計所得金額が2000万円以下

⑤贈与を受けた年の翌年3月15日までに受け取った資金の全額を充てて住宅の新築、取得、増改築を完了すること

⑥贈与を受けた年の翌年3月15日までにその住宅に住むこと

となります。

ここで注意する必要があるのは、⑤と⑥です。

今年中にお金を受け取って建物を新築する場合は、来年の3月15日に完成を間に合わせる必要があります。

ですので、完成が3月15日を超えてしまいそうな場合には、年が明けてから贈与を受けるほうが安全です。

 

相続税の基礎控除が2015年に最少で3600万円まで下がったため、財産を持つ方は相続税の対策に頭を悩ませてきたと思います。

せっかく拡充されたこの機会に、是非ともご利用されることをおすすめします。

 

最後に、私達不動産業者は高額帯の物件がこの非課税措置でまた動き出すのではないかという期待を持っておりますので、これから都内のマンション価格が下がるのではないかと考えているお客様も、諦めずご相談いただければと思います。

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増税後にお得!不動産にかかわる優遇措置のあれこれ ②すまい給付金

最終更新日:2019年9月30日
公開日:2019年9月29日

菅野です。

昨日の「住宅ローン控除」のおさらいに続きまして、本日は

 

すまい給付金

 

についておさらいしたいと思います。

 

 

「すまい給付金は、消費税率引上げによる住宅取得者の負担をかなりの程度緩和するために創設した制度です。消費税率8%時は収入額の目安が510万円以下の方を対象に最大30万円、10%時は収入額の目安が775万円以下の方を対象に最大50万円を給付するものです。」

”国土交通省「すまい給付金」サイトより”

 

まず、住宅ローン控除(住宅ローン減税)と比較してみます。

住宅ローン控除は、先日書いたとおり所得が多く税金を払っている方ほどお得になる制度です。

(税金を払っていないと減税も受けられません。)

ぶっちゃけ、中~高所得層のための制度と言っても良いと思います。

 

それに対して、所得はそれほど多くないけど頑張って家を買おうとする方のためにある制度が「すまい給付金」です。

所得が低いほど、マイホームを買ったらお金がもらえる仕組みとなっています。

(結局、金持ち優遇じゃんって言われないように政府が考えたんでしょうね。)

 

ただ、このお金をもらうための物件の条件は、住宅ローン減税に比べて厳しくなっています。

① まず、購入する物件が「宅建業者が売主」であること(REDSなら仲介手数料無料?)

② 建物の登記簿面積が50㎡以上であること(これは住宅ローン減税と一緒)

③ 検査を受けて一定の品質が確認された物件(これが厳しい)

 

③についてですが、以下の条件を満たす必要があります。

 

●新築住宅の場合

1,住宅瑕疵担保責任保険へ加入した住宅

2,建設住宅性能表示を利用する住宅(建設住宅性能評価書というものが発行されます。)

3,住宅瑕疵担保責任保険法人により保険と同等の検査が実施された住宅(保険法人検査実施確認書というものが発行されますが、あまり見ません。)

 

●既存(中古)住宅の場合

1,既存住宅売買瑕疵保険へ加入した住宅

2,既存住宅性能表示制度を利用した住宅で、耐震等級1以上のもの(性能評価のための調査で、耐震等級1を満たさないことが判明したらダメです。)

3,建設後10年以内であって、住宅瑕疵担保責任保険に加入している住宅又は建設住宅性能表示を利用している住宅

 

という条件なのですが通常、販売チラシなどに「すまい給付金対象物件」などと記載がありますので、よく見てみてください。

 

給付対象者については以下の通りです。

1,上記の条件に合致する住宅を買って所有し、そこに住んでいること。

2,目安で年収が775万円以下(これは給付額のところで説明します。)

3,住宅ローンを利用していること(50歳以上で、かつ年収650万円以下であれば住宅ローンを利用しなくとも可)

 

また、給付額について解説します。

給付額は (給付基礎額) × (不動産の持分) で決まります。

 

まず「給付基礎額」は、「都道府県民税」の「所得割額」で決まるんです。(ややこしいでしょ?)

しかも「都道府県民税の所得割額」は、「政令指定都市」に住んでいる場合とそうでない場合とで金額が変わるんです。(さらにややこしい)

関東ですと「さいたま市」「千葉市」「川崎市」「横浜市」「相模原市」が政令指定都市です。

さらにさらに、「神奈川県」は県民税に0.025%付加されるので、また金額が変わります。(もうわからなくなってきました)

 

ということで、給付基礎額の表は以下の通りです。

すまい給付金給付基礎額

年収(収入)はあくまで目安の額です。

これは、所得割額が各種控除の金額で上下するためです。

こちらの所得割額については、市区町村役場にて取得可能な「住民税課税証明書」にて確認できます。

 

この給付基礎額に、不動産の持分を掛けた金額をもらうことができます。

仮に、夫婦が二分の一ずつ共有して夫だけ申請した場合には、給付基礎額の半分しかもらえません。

(夫婦ともに申請してもらえれば、満額になります。)

 

最後に申請方法についてですが、これが用意する書類が多く非常に煩雑です。(ここで断念する人もいるとかいないとか)

申請書は「すまい給付金」サイトにありますが複数書式あり、間違えないように書いていくしかありません。

販売業者によっては申請代行をしてくれるところもありますので利用できれば利用したほうがよいです。(弊社では残念ながら行っておりません。)

物件の引渡し後1年以内(当面の間は1年3ヶ月以内)に申請する必要があります。

 

 

以上がすまい給付金の解説になります。

住宅ローン控除と違い、一般個人からの中古物件購入には使えず、新築やリノベーション物件でも厳しい条件がついてきます。

ですので、かなり利用しにくい制度であることは間違いないのですが、

「厳しい条件」=「優良な住宅」

という意味でもあります。

しかも、なんてったって最大50万円の給付は非常に大きいですよね!

 

次回は、「住宅取得等資金の贈与税の非課税措置」について書きます。

最後までお読みいただきありがとうございます。

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不動産事業プロデューサー 牧野知弘氏による推薦の言葉

 世の中に名の通った大手でも、地域密着の中小でも、不動産会社に「仲介手数料」をたずねるとほとんどの場合「物件価格の3%+6万円」と答えます。でも私は知っています。それはあくまでも法律で決められた上限であり、定価ではないことを。だからREDSが行っている「仲介手数料の割引サービス」は、本当はとても自然な取り組みであり、これまでなかったことが不思議なくらいです。営業スタッフ全員が宅建士で、さらに上級資格の宅建マイスター認定者が多く在籍するREDSは、横並びの不動産業界に新たな息吹を吹き込むことでしょう。

オラガ総研株式会社 代表取締役 牧野知弘氏

東京大学経済学部卒業。第一勧業銀行(現:みずほ銀行)、ボストンコンサルティンググループを経て1989年三井不動産入社。数多くの不動産買収、開発、証券化業務を手がけたのち、三井不動産ホテルマネジメントに出向し、ホテルリノベーション、経営企画、収益分析、コスト削減、新規開発業務に従事する。2006年日本コマーシャル投資法人執行役員に就任しJ-REIT(不動産投資信託)市場に上場。2009年株式会社オフィス・牧野設立およびオラガHSC株式会社を設立、代表取締役に就任。2015年オラガ総研株式会社設立、代表取締役に就任する。著書に『なぜ、町の不動産屋はつぶれないのか』『空き家問題』『民泊ビジネス』(いずれも祥伝社新書)『老いる東京、甦る地方』(PHPビジネス新書)『こんな街に「家」を買ってはいけない』(角川新書)『2020年マンション大崩壊』『2040年全ビジネスモデル消滅』(ともに文春新書)などがある。テレビ、新聞などメディア出演多数

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