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菅野 洋充かんの ひろみつ

住宅ローン減税の契約は11月30日まで!!

公開日:2021年11月12日

菅野です!!

 

住宅ローン減税を受けるためには、

 

11月30日

 

までに契約しないといけません!!!

 

あと19日!!!!!

 

とにかく急いでください!!!!!!!

 

控除期間最大13年!!!!!!!!!

最大控除額600万円!!!!!!!!

 

個人間売買でも控除期間10年!!!!

 

まだ間に合います!!!!!!!!!

 

住宅を買うならREDS!!

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急げーーーーーーーーーーっ!!!

 

 

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不動産の優遇税制(住宅ローン減税、固定資産税据置)と都心マンションの価格動向

公開日:2020年12月11日

菅野です。

こんなコロナ禍の中で熱を出して寝込んでしまいました。

幸いにもPCR検査は受けることができ、陰性でした。

しかしながら、発熱外来とやらを探す気力もない状況で、医者にかかることもできず、回復するまでに普段の倍以上の時間がかかってしまいました。

皆さまにおかれましては、くれぐれも油断せずマスク着用、手洗いの励行と三密の回避をなさっていただければと、心より思うところです。

 

さて先日、今後の不動産市況についてブログに書いたところ反響が少なからずございました。

私が寝込んでいる最中にもいろいろな動きがあったようです。

減税で喜ぶ家族

まずは住宅ローン減税について、以下のブログ記事で書いた内容がそのまま決まりそうです。

50㎡未満でも住宅ローン減税を受けられるようになるかもしれない、という話

本日の時事通信の記事です。

住宅ローン減税、特例延長 控除率見直し議論も―税制改正

内容としては

・減税期間13年…これは継続

・対象不動産の面積要件…50㎡から40㎡に緩和

ここまではうれしい人も多いと思いますが、次は日経の12月3日の記事です。

住宅ローン「1%控除」見直しへ 2022年度にも

こちらによると

・年税控除額…住宅ローンの年末残高の1%から1年間の利払い分へ

という方向性が議論されているとのこと。

これは、昨今の低金利で住宅ローンの金利を1%未満で借りている方が多いため、逆ザヤとなり「借りたほうが儲かる」人がいることを政府が問題視しているからです。

実際、「パワーカップル」と呼ばれる高所得共働き夫婦世帯で、ペアローンで与信ギリギリまで借りて住宅ローン減税を大きく受ける、という手法を使われる方は少なくないです。

これが2022年度以降に使えなくなる可能性がある、ということのようです。

来年はこの逆ざや狙いで目一杯の住宅ローン減税を目指す方が増えるかもしれません。

 

そして、こちらは産経新聞の記事です。

固定資産税、すべての土地対象に増税回避 令和3年度税制改正

来年は固定資産税の評価替えの年になりますが、課税額を据え置くとのことです。

最初は商業地だけ据え置きを検討していたそうですが、公明党のねじ込みですべての土地の税額を据え置くことになるとのことです。

おそらくこの税制優遇は、郊外へ向かっていた需要が都心回帰に変わるきっかけになりそうです。

 

都心のビル所有者は今、コロナ禍の影響で空き事務所、空き店舗が多くなり本当に大変そうです。

テレワークの普及により事務所を縮小する事業者が多く、事務所の空きが非常に増えています。

また、コロナ不況で店舗を閉める事業者も多く、弊社のすぐ下の八重洲地下街もシャッターを閉めている店舗が多く見受けられるような状況です。

 

この状況下で、投資資金は事業系不動産から、流動性の高いレジ(区分マンション等)に流れてきています。

首都圏既存マンション、11月は過去最高の成約数 R.E.port

先月11月の首都圏既存(中古)マンションの成約数は過去最高だったそうです。

おそらく、しばらくはこの動向は続きそうですので、都心の区分マンションの価格だけは下がらない、むしろ(低いカーブながらも)上昇基調が続くのではないかと予想します。

 

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50㎡未満でも住宅ローン減税を受けられるようになるかもしれない、という話

公開日:2020年11月2日

菅野です。

先週の日経の記事です。

住宅ローン減税特例、2年延長へ 22年入居まで、財務・国交省調整 小規模物件も検討

こちらの記事によると、

住宅ローン減税は、住宅の床面積「50平方メートル以上」を要件としている。政府はこの面積要件も緩和し、より小さな物件でも対象に含める案を検討する。

とあります。

どこまで緩和するかは今後の協議となるでしょうが、40㎡くらいまで緩和されるのではないかというのが関係筋の予測のようです。

ただ、今まで各地方自治体で「ワンルーム規制」をするための建築基準の厳格化を進めてきたことに矛盾するような気もいたします。

また、住宅ローン減税の期間が消費税増税後に延長されましたが、それも引き続き行っていくそうです。

住宅業界への景気対策だそうですが、金融庁の変な締め付けを減らすことのほうが、住宅業界への景気対策となりうる気がしますが、いかがなもんでしょうか。

銀行業界全体の「羹に懲りて膾を吹く」風潮もなんとかしてほしいと思いますが、この低金利で住宅ローンなんかやってらんねぇ、という銀行もしばしば見受けられるようで、なかなか厳しいな、という感じです。

政府はいろいろやりたがりですが、規制緩和して自由な取引を推進し、その中でルール違反は厳しく罰する、ということをやってくれさえすればいいのになあ、と思ってしまいます。

 

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キャッシュレス・消費者還元事業が6月30日で終了だそうで

公開日:2020年6月26日

菅野です。

消費税増税に伴う「キャッシュレス・ポイント還元事業」が、来週の火曜日(2020年6月30日)で終了します。

コロナ自粛明けで、せっかく消費行動が活発になってきたタイミングで、これは景気回復に完全に水を差す感じです。

もちろん、もともと予定されていたことではありますが、今回のコロナ自粛で3、4、5月は完全に消費が落ち込んでいましたので、おそらく予算も余っていることでしょう。

と、思ったのですが実は余っていなかったようで、当初予算を上回る大体8000億円くらいの予算で終了するようです。

今回の第2次補正予算の規模は117兆円、そのうちの真水は33兆円。そのうち10万円の給付金の予算が12兆円とのことですが、配ったお金をタンス預金にさせないように消費行動へ向けさせるための施策として、予算を都度都度追加してきたこの還元事業は非常有効なんじゃないかなと思います。1兆円くらいは注ぎ込んでもよかったんじゃないでしょうか。

中途半端な9カ月間という期間で終了予定だったのも、もともとオリンピックが今年の7月から始まる予定だったから6月で終了だったわけで、オリンピックが延期になったのだからここで終了させる意味もなくなってますし、それであればこのままこの制度を活用して景気回復につなげられればいいのに、と思うのですが…

 

とにかく、今週末、最後の還元チャンスとなりますので、7月に入る前に、そのうち買わないといけないものはできるだけ買っておいた方がよさそうです。

ちなみに、通販で月末までに決済しても、発送が先延ばしとなるとポイント還元の対象とならないようですので、確実に実店舗で買ったほうが良いかもしれません。

 

コロナ自粛明けの解放感も、どうやら一時だけの盛り上がりになってしまうのでしょうかね。残念です。

いろいろ入れたスマホ決済アプリも、そろそろ整理していきますか…

スマホ決済でキャッシュレス

 

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次世代住宅ポイントの申込期限が8月末まで延長になりました!が、しかし…

公開日:2020年4月9日

菅野です。

次世代住宅ポイント制度の申し込み期限が、今年の8月まで延長となりました。

次世代住宅ポイント制度 【新型コロナウイルス感染症対応】

内容はリンクをご確認いただければと思いますが、

新型コロナウイルス影響により、令和2年3月31日までに契約できなかった方が、以下の対象期間に契約、着工(着手)を行った場合、ポイントを発行します。

申請にあたっては、やむを得ず令和2年3月31日までに契約できなかった理由の申告が必要です。また、ポイント発行対象となる性能を証明する書類や工事前後の写真などの提出が必要です。

とあり、普通に8月まで契約してもダメなようです。

また、期間が

「令和2年4月7日から8月31日まで」

となっており、

何故「4月1日~6日」を除いているのか疑問です!!

 

コロナ禍のせいで、この間に契約した人はかわいそうです。

これ、なんとかならないのでしょうか。

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住宅ローン減税の不正利用は犯罪です。

公開日:2020年2月10日

菅野です。

前回は住宅ローンの投資への不正利用について書きました。

今回はもっとヤバい、住宅ローン減税の不正利用についてです。

 

確定申告で不正見つかり数千万円の追徴課税…給与を低く記載、住宅ローン控除手続きで嘘

これはBusiness Journalで元国税局職員お笑い芸人「さんきゅう倉田」さんが書いた記事です。

こちらに住宅ローン減税を不正に利用した手口が書かれています。

 

(以下引用)

・住宅ローン控除を受けるために、居住の事実がないのに住民票上の異動を繰り返した

 Fは、住宅ローン控除の条件である「自己の居住用」に該当しないにもかかわらず、控除を受けるため、購入した不動産の所在地に住んでいるかのように装い、控除の適用を受けた。しかも、複数の不動産に合わせて住民票上の異動を繰り返した。

 Fは、住民票異動時には購入した家に住むつもりだった、(住んでいないと)控除の適用ができないことを知らなかった、確定申告時の税務相談で控除の適用ができると言われた、などと主張したが、「偽りその他不正の行為」とされた。

(引用終わり)

 

この手口も昔から行われていますが、住宅ローンの不正利用と違い、住宅ローン減税の不正利用は「脱税」という、れっきとした犯罪です。

脱税は「故意犯」です。下手な言い訳は通用しません。

税務署から不動産業者に取引についての調査が入ることもあります。

もし、業者がこういった方法を指南した事実があれば、幇助となり同罪です。

 

(昔、住宅ローンの投資への不正利用のため、住民票を動かさず所有者の表札を賃借人と並べて出し、金融機関からくる書類を転送する封筒まで用意していた大家と賃貸管理会社がありましたが、私はバカだなあと思っていました。身内に金融機関の取り立て部署にいた者がいるので聞きましたが、これははっきり言ってバレバレだそうです。)

 

彼ら国税局は、必ず最後まで調べて脱税を暴きます。

脱税すると過少申告加算税、重加算税の賦課に加えて、悪質だと判断されれば刑事犯として起訴され、有罪となると10年以下の懲役もしくは1000万円以下の罰金に処せられる場合もあります。

 

脱税は必ずバレます。

住宅ローン減税の不正は、絶対にやめましょう。

 

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増税後にお得!不動産にかかわる優遇措置のあれこれ ③住宅取得等資金の贈与税の非課税

公開日:2019年9月30日

菅野です。

3日連続での特集で、消費税増税後にお得になる、不動産に関わる税制等の優遇措置を解説しています。

本日は「住宅取得等資金の贈与税の非課税」についておさらいします。

 

国税庁のサイトでは

No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税

となっていますが、具体的には

親や祖父母(直系尊属)から住宅を取得するための資金をもらったときに「贈与税」が非課税となる

という制度のことです。

「贈与」とありますが、合法的に相続人に対して資産を移行することができ、大きな相続財産を所有されている方の相続税対策として有効な制度です。

 

2015年(平成27年)に最大1500万円が非課税となったときは、”タワマンスキーム”と合わせて相続税対策として盛んに利用されました。

※タワマンスキームとは、タワーマンションの購入価格(購入時の時価)と相続税評価額のギャップを利用した相続税対策で、この差が大きいほど有利だと言われています。

以前は、建物の高さによる相続税評価額の差がなかった(最上階も1階も広さで評価額を計算していた)ため、上階であればあるほど購入価格と評価額の差が大きく有利となり、タワーマンション最上階近辺のプレミアム住戸が飛ぶように売れました。購入価格を評価額で割った数値を「圧縮率」と呼び、その比率が大きいほど良い物件とされました。

しかしその後、平成29年に国税庁はこの”タワマンスキーム”の対策として「階層別専有床面積補正率」という評価額按分方式を導入し、上階と下階の評価額に差が生ずることとなりました。

「不動産のリアル 階層で変わる? タワーマンションの固定資産税を不動産鑑定士が解説」に詳細があります。)

 

話がずれましたが、本題に戻ります。

今回、消費税増税にともないこの非課税額がアップしています。

表を作りました。

住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税

消費税10%を含む物件を購入した場合の非課税額は、来年3月まで省エネ等住宅だと

3000万円

までOKなのです。省エネ等住宅に該当しなくても消費税10%が価格に含まれていれば

2500万円

まで非課税になります。これは新築・リノベ物件購入で使えちゃいますね。

 

ちなみに「省エネ等住宅」の要件は

・断熱等性能等級4若しくは一次エネルギー消費量等級4以上であること

・耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)2以上若しくは免震建築物であること

・高齢者等配慮対策等級(専用部分)3以上であること)に適合する住宅用の家屋であること

のいずれかを証明する書面が必要となります。

新築なら

・住宅性能証明書
・建設住宅性能評価書の写し
・長期優良住宅認定通知書の写し及び住宅用家屋証明書(の写し)又は認定長期優良住宅建築証明書
・低炭素建築物新築等計画認定通知書の写し及び住宅用家屋証明書(の写し)又は認定低炭素住宅建築証明書

中古なら

・住宅性能証明書
・既存住宅に係る建設住宅性能評価書の写し

があればOKです。

 

また、この制度は住宅ローン控除に近い条件ですので、金額は低くなりますが中古の購入にも使うことが可能です。

建物の要件ですが(住宅ローン控除とほぼ一緒です)

・床面積50㎡以上240㎡以下で、その床面積の2分の1以上が受贈者(子または孫)の居住の用に供されるもの

・以下のいずれかに該当すること

①建築後使用されていないもの

②築後20年以内(耐火建築物の場合は25年以内)のもの

③耐震基準適合証明書・既存住宅売買瑕疵保険付保証明書・建設住宅性能評価書で耐震等級が1以上と証明されたもの(ただし2年以内に発行されたもの)

 

そしてお金を受け取った方(受贈者)の要件として

①日本国内に住所がある

②贈与者の直系卑属(子ども、または孫のこと)

③贈与を受ける年の1月1日現在で20歳以上

④贈与を受ける年の合計所得金額が2000万円以下

⑤贈与を受けた年の翌年3月15日までに受け取った資金の全額を充てて住宅の新築、取得、増改築を完了すること

⑥贈与を受けた年の翌年3月15日までにその住宅に住むこと

となります。

ここで注意する必要があるのは、⑤と⑥です。

今年中にお金を受け取って建物を新築する場合は、来年の3月15日に完成を間に合わせる必要があります。

ですので、完成が3月15日を超えてしまいそうな場合には、年が明けてから贈与を受けるほうが安全です。

 

相続税の基礎控除が2015年に最少で3600万円まで下がったため、財産を持つ方は相続税の対策に頭を悩ませてきたと思います。

せっかく拡充されたこの機会に、是非ともご利用されることをおすすめします。

 

最後に、私達不動産業者は高額帯の物件がこの非課税措置でまた動き出すのではないかという期待を持っておりますので、これから都内のマンション価格が下がるのではないかと考えているお客様も、諦めずご相談いただければと思います。

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増税後にお得!不動産にかかわる優遇措置のあれこれ ②すまい給付金

最終更新日:2019年9月30日
公開日:2019年9月29日

菅野です。

昨日の「住宅ローン控除」のおさらいに続きまして、本日は

 

すまい給付金

 

についておさらいしたいと思います。

 

 

「すまい給付金は、消費税率引上げによる住宅取得者の負担をかなりの程度緩和するために創設した制度です。消費税率8%時は収入額の目安が510万円以下の方を対象に最大30万円、10%時は収入額の目安が775万円以下の方を対象に最大50万円を給付するものです。」

”国土交通省「すまい給付金」サイトより”

 

まず、住宅ローン控除(住宅ローン減税)と比較してみます。

住宅ローン控除は、先日書いたとおり所得が多く税金を払っている方ほどお得になる制度です。

(税金を払っていないと減税も受けられません。)

ぶっちゃけ、中~高所得層のための制度と言っても良いと思います。

 

それに対して、所得はそれほど多くないけど頑張って家を買おうとする方のためにある制度が「すまい給付金」です。

所得が低いほど、マイホームを買ったらお金がもらえる仕組みとなっています。

(結局、金持ち優遇じゃんって言われないように政府が考えたんでしょうね。)

 

ただ、このお金をもらうための物件の条件は、住宅ローン減税に比べて厳しくなっています。

① まず、購入する物件が「宅建業者が売主」であること(REDSなら仲介手数料無料?)

② 建物の登記簿面積が50㎡以上であること(これは住宅ローン減税と一緒)

③ 検査を受けて一定の品質が確認された物件(これが厳しい)

 

③についてですが、以下の条件を満たす必要があります。

 

●新築住宅の場合

1,住宅瑕疵担保責任保険へ加入した住宅

2,建設住宅性能表示を利用する住宅(建設住宅性能評価書というものが発行されます。)

3,住宅瑕疵担保責任保険法人により保険と同等の検査が実施された住宅(保険法人検査実施確認書というものが発行されますが、あまり見ません。)

 

●既存(中古)住宅の場合

1,既存住宅売買瑕疵保険へ加入した住宅

2,既存住宅性能表示制度を利用した住宅で、耐震等級1以上のもの(性能評価のための調査で、耐震等級1を満たさないことが判明したらダメです。)

3,建設後10年以内であって、住宅瑕疵担保責任保険に加入している住宅又は建設住宅性能表示を利用している住宅

 

という条件なのですが通常、販売チラシなどに「すまい給付金対象物件」などと記載がありますので、よく見てみてください。

 

給付対象者については以下の通りです。

1,上記の条件に合致する住宅を買って所有し、そこに住んでいること。

2,目安で年収が775万円以下(これは給付額のところで説明します。)

3,住宅ローンを利用していること(50歳以上で、かつ年収650万円以下であれば住宅ローンを利用しなくとも可)

 

また、給付額について解説します。

給付額は (給付基礎額) × (不動産の持分) で決まります。

 

まず「給付基礎額」は、「都道府県民税」の「所得割額」で決まるんです。(ややこしいでしょ?)

しかも「都道府県民税の所得割額」は、「政令指定都市」に住んでいる場合とそうでない場合とで金額が変わるんです。(さらにややこしい)

関東ですと「さいたま市」「千葉市」「川崎市」「横浜市」「相模原市」が政令指定都市です。

さらにさらに、「神奈川県」は県民税に0.025%付加されるので、また金額が変わります。(もうわからなくなってきました)

 

ということで、給付基礎額の表は以下の通りです。

すまい給付金給付基礎額

年収(収入)はあくまで目安の額です。

これは、所得割額が各種控除の金額で上下するためです。

こちらの所得割額については、市区町村役場にて取得可能な「住民税課税証明書」にて確認できます。

 

この給付基礎額に、不動産の持分を掛けた金額をもらうことができます。

仮に、夫婦が二分の一ずつ共有して夫だけ申請した場合には、給付基礎額の半分しかもらえません。

(夫婦ともに申請してもらえれば、満額になります。)

 

最後に申請方法についてですが、これが用意する書類が多く非常に煩雑です。(ここで断念する人もいるとかいないとか)

申請書は「すまい給付金」サイトにありますが複数書式あり、間違えないように書いていくしかありません。

販売業者によっては申請代行をしてくれるところもありますので利用できれば利用したほうがよいです。(弊社では残念ながら行っておりません。)

物件の引渡し後1年以内(当面の間は1年3ヶ月以内)に申請する必要があります。

 

 

以上がすまい給付金の解説になります。

住宅ローン控除と違い、一般個人からの中古物件購入には使えず、新築やリノベーション物件でも厳しい条件がついてきます。

ですので、かなり利用しにくい制度であることは間違いないのですが、

「厳しい条件」=「優良な住宅」

という意味でもあります。

しかも、なんてったって最大50万円の給付は非常に大きいですよね!

 

次回は、「住宅取得等資金の贈与税の非課税措置」について書きます。

最後までお読みいただきありがとうございます。

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増税後にお得!不動産にかかわる優遇措置のあれこれ ①住宅ローン控除

最終更新日:2021年4月25日
公開日:2019年9月28日

菅野です。

あと3日で、クールビズも終わり、消費税も10%に上がってしまいます。

しかし、住宅の購入に関しては優遇措置が拡充されます。

きちんと勉強して購入すれば、消費税増税前よりお得に購入することが可能となります。

消費税増税前の3日間で、おさらいしていこうと思います。

 

最初は

「住宅ローン控除」

です。

 

まず、早見表を作りました。

住宅ローン控除早見表

この控除対象限度額ですが、住宅が「認定低炭素住宅」または「認定長期優良住宅」の場合は

5000万円

にアップします。ただ、上記の金額は

「消費税課税業者が売主」

の場合となります。

消費税が非課税となる個人から購入した(中古住宅を買った)場合は、控除対象限度額が2000万円、最大控除額が200万円、住民税からの控除限度額は9.75万円(前年課税所得の5%)となります。

 

つまり、住宅ローン控除を最大限に利用しようとすれば、

①年間で所得税を36万3500円以上支払っている方が、

②5000万円以上の「認定長期優良住宅」または「認定低炭素住宅」を

③今年10月から来年末までに、

④35年の住宅ローンを使って買い、

⑤住宅ローン控除の期間終了後に一括返済する。

ということになります。

 

①番については、最大控除額50万円から住民税控除額136,500円を引いた額が363,500円となります。

④番についての解説ですが、住宅ローン控除は「住宅ローンの年末残高の1%」を税金から控除する、という仕組みです。

返していくと残高が減り、控除も減ります。そのため、住宅ローン控除が使える間はできるだけ年末残高が高いほうがお得となります。

短い期間での借り入れは一度の返済額が大きく、残高がどんどん減っていくので、できるだけ長い期間で借り入れするほうが有利です。

⑤番は、住宅ローン控除が使えなくなったタイミングで一括返済することで、それ以降の金利支払いをなくす(減らす)ことができます。

住宅ローン控除が使える間は繰り上げ返済をじっと我慢して貯蓄し、使えなくなったら一気に返す!という方法をおすすめします。

 

いかがでしょうか?

所得税363500円支払っている方は、年収換算で約735万円くらいになります。

(お子さんがたくさんいて扶養控除が多い方は、もっと換算年収は高くなるかと思います。)

なかなか条件をバシッと当てはめられるのは難しいかもしれません。

年収735万円以上か、と思ったかたもいらっしゃるかもしれません。

大丈夫です。

それ以下の方に使える

「すまい給付金」

という仕組みがあります。

次回はこちらをおさらいします。

 

ところで、住宅ローン控除を有利に使うためには「消費税課税業者」から購入することが一つのポイントですが、これはもう一つお得なポイントがあります。

「REDSで購入すると仲介手数料無料になる」

確率が非常に高いということです。

この条件だけでも、百万円単位でお得になることもありますので、最大限の住宅ローン控除をぜひ狙っていってください!

 

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