菅野です。

こんなコロナ禍の中で熱を出して寝込んでしまいました。

幸いにもＰＣＲ検査は受けることができ、陰性でした。

しかしながら、発熱外来とやらを探す気力もない状況で、医者にかかることもできず、回復するまでに普段の倍以上の時間がかかってしまいました。

皆さまにおかれましては、くれぐれも油断せずマスク着用、手洗いの励行と三密の回避をなさっていただければと、心より思うところです。

さて先日、今後の不動産市況についてブログに書いたところ反響が少なからずございました。

私が寝込んでいる最中にもいろいろな動きがあったようです。

まずは住宅ローン減税について、以下のブログ記事で書いた内容がそのまま決まりそうです。

５０㎡未満でも住宅ローン減税を受けられるようになるかもしれない、という話

本日の時事通信の記事です。

住宅ローン減税、特例延長　控除率見直し議論も―税制改正

内容としては

・減税期間13年…これは継続

・対象不動産の面積要件…５０㎡から４０㎡に緩和

ここまではうれしい人も多いと思いますが、次は日経の12月3日の記事です。

住宅ローン「1%控除」見直しへ　2022年度にも

こちらによると

・年税控除額…住宅ローンの年末残高の１％から1年間の利払い分へ

という方向性が議論されているとのこと。

これは、昨今の低金利で住宅ローンの金利を1％未満で借りている方が多いため、逆ザヤとなり「借りたほうが儲かる」人がいることを政府が問題視しているからです。

実際、「パワーカップル」と呼ばれる高所得共働き夫婦世帯で、ペアローンで与信ギリギリまで借りて住宅ローン減税を大きく受ける、という手法を使われる方は少なくないです。

これが2022年度以降に使えなくなる可能性がある、ということのようです。

来年はこの逆ざや狙いで目一杯の住宅ローン減税を目指す方が増えるかもしれません。

そして、こちらは産経新聞の記事です。

固定資産税、すべての土地対象に増税回避　令和３年度税制改正

来年は固定資産税の評価替えの年になりますが、課税額を据え置くとのことです。

最初は商業地だけ据え置きを検討していたそうですが、公明党のねじ込みですべての土地の税額を据え置くことになるとのことです。

おそらくこの税制優遇は、郊外へ向かっていた需要が都心回帰に変わるきっかけになりそうです。

都心のビル所有者は今、コロナ禍の影響で空き事務所、空き店舗が多くなり本当に大変そうです。

テレワークの普及により事務所を縮小する事業者が多く、事務所の空きが非常に増えています。

また、コロナ不況で店舗を閉める事業者も多く、弊社のすぐ下の八重洲地下街もシャッターを閉めている店舗が多く見受けられるような状況です。

この状況下で、投資資金は事業系不動産から、流動性の高いレジ（区分マンション等）に流れてきています。

首都圏既存マンション、11月は過去最高の成約数　R.E.port

先月11月の首都圏既存（中古）マンションの成約数は過去最高だったそうです。

おそらく、しばらくはこの動向は続きそうですので、都心の区分マンションの価格だけは下がらない、むしろ（低いカーブながらも）上昇基調が続くのではないかと予想します。

菅野です。

消費税増税に伴う「キャッシュレス・ポイント還元事業」が、来週の火曜日（2020年6月30日）で終了します。

コロナ自粛明けで、せっかく消費行動が活発になってきたタイミングで、これは景気回復に完全に水を差す感じです。

もちろん、もともと予定されていたことではありますが、今回のコロナ自粛で３、４、５月は完全に消費が落ち込んでいましたので、おそらく予算も余っていることでしょう。

と、思ったのですが実は余っていなかったようで、当初予算を上回る大体8000億円くらいの予算で終了するようです。

今回の第2次補正予算の規模は117兆円、そのうちの真水は33兆円。そのうち10万円の給付金の予算が12兆円とのことですが、配ったお金をタンス預金にさせないように消費行動へ向けさせるための施策として、予算を都度都度追加してきたこの還元事業は非常有効なんじゃないかなと思います。1兆円くらいは注ぎ込んでもよかったんじゃないでしょうか。

中途半端な9カ月間という期間で終了予定だったのも、もともとオリンピックが今年の7月から始まる予定だったから6月で終了だったわけで、オリンピックが延期になったのだからここで終了させる意味もなくなってますし、それであればこのままこの制度を活用して景気回復につなげられればいいのに、と思うのですが…

とにかく、今週末、最後の還元チャンスとなりますので、7月に入る前に、そのうち買わないといけないものはできるだけ買っておいた方がよさそうです。

ちなみに、通販で月末までに決済しても、発送が先延ばしとなるとポイント還元の対象とならないようですので、確実に実店舗で買ったほうが良いかもしれません。

コロナ自粛明けの解放感も、どうやら一時だけの盛り上がりになってしまうのでしょうかね。残念です。

いろいろ入れたスマホ決済アプリも、そろそろ整理していきますか…

菅野です。

3日連続での特集で、消費税増税後にお得になる、不動産に関わる税制等の優遇措置を解説しています。

本日は「住宅取得等資金の贈与税の非課税」についておさらいします。

国税庁のサイトでは

No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税

となっていますが、具体的には

親や祖父母（直系尊属）から住宅を取得するための資金をもらったときに「贈与税」が非課税となる

という制度のことです。

「贈与」とありますが、合法的に相続人に対して資産を移行することができ、大きな相続財産を所有されている方の相続税対策として有効な制度です。

2015年（平成27年）に最大1500万円が非課税となったときは、”タワマンスキーム”と合わせて相続税対策として盛んに利用されました。

※タワマンスキームとは、タワーマンションの購入価格（購入時の時価）と相続税評価額のギャップを利用した相続税対策で、この差が大きいほど有利だと言われています。

以前は、建物の高さによる相続税評価額の差がなかった（最上階も1階も広さで評価額を計算していた）ため、上階であればあるほど購入価格と評価額の差が大きく有利となり、タワーマンション最上階近辺のプレミアム住戸が飛ぶように売れました。購入価格を評価額で割った数値を「圧縮率」と呼び、その比率が大きいほど良い物件とされました。

しかしその後、平成29年に国税庁はこの”タワマンスキーム”の対策として「階層別専有床面積補正率」という評価額按分方式を導入し、上階と下階の評価額に差が生ずることとなりました。

（「不動産のリアル　階層で変わる？ タワーマンションの固定資産税を不動産鑑定士が解説」に詳細があります。）

話がずれましたが、本題に戻ります。

今回、消費税増税にともないこの非課税額がアップしています。

表を作りました。

消費税10％を含む物件を購入した場合の非課税額は、来年3月まで省エネ等住宅だと

３０００万円

までOKなのです。省エネ等住宅に該当しなくても消費税１０％が価格に含まれていれば

２５００万円

まで非課税になります。これは新築・リノベ物件購入で使えちゃいますね。

ちなみに「省エネ等住宅」の要件は

・断熱等性能等級4若しくは一次エネルギー消費量等級4以上であること

・耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）2以上若しくは免震建築物であること

・高齢者等配慮対策等級（専用部分）3以上であること）に適合する住宅用の家屋であること

のいずれかを証明する書面が必要となります。

新築なら

・住宅性能証明書
・建設住宅性能評価書の写し
・長期優良住宅認定通知書の写し及び住宅用家屋証明書（の写し）又は認定長期優良住宅建築証明書
・低炭素建築物新築等計画認定通知書の写し及び住宅用家屋証明書（の写し）又は認定低炭素住宅建築証明書

中古なら

・住宅性能証明書
・既存住宅に係る建設住宅性能評価書の写し

があればOKです。

また、この制度は住宅ローン控除に近い条件ですので、金額は低くなりますが中古の購入にも使うことが可能です。

建物の要件ですが（住宅ローン控除とほぼ一緒です）

・床面積５０㎡以上２４０㎡以下で、その床面積の２分の１以上が受贈者（子または孫）の居住の用に供されるもの

・以下のいずれかに該当すること

①建築後使用されていないもの

②築後２０年以内（耐火建築物の場合は２５年以内）のもの

③耐震基準適合証明書・既存住宅売買瑕疵保険付保証明書・建設住宅性能評価書で耐震等級が１以上と証明されたもの（ただし２年以内に発行されたもの）

そしてお金を受け取った方（受贈者）の要件として

①日本国内に住所がある

②贈与者の直系卑属（子ども、または孫のこと）

③贈与を受ける年の１月１日現在で２０歳以上

④贈与を受ける年の合計所得金額が２０００万円以下

⑤贈与を受けた年の翌年３月１５日までに受け取った資金の全額を充てて住宅の新築、取得、増改築を完了すること

⑥贈与を受けた年の翌年３月１５日までにその住宅に住むこと

となります。

ここで注意する必要があるのは、⑤と⑥です。

今年中にお金を受け取って建物を新築する場合は、来年の３月１５日に完成を間に合わせる必要があります。

ですので、完成が３月１５日を超えてしまいそうな場合には、年が明けてから贈与を受けるほうが安全です。

相続税の基礎控除が２０１５年に最少で３６００万円まで下がったため、財産を持つ方は相続税の対策に頭を悩ませてきたと思います。

せっかく拡充されたこの機会に、是非ともご利用されることをおすすめします。

最後に、私達不動産業者は高額帯の物件がこの非課税措置でまた動き出すのではないかという期待を持っておりますので、これから都内のマンション価格が下がるのではないかと考えているお客様も、諦めずご相談いただければと思います。