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菅野 洋充

いきなり勝手に人の家を壊そうとした奴らは「反社」なのか

公開日:2019年4月12日

菅野です。

先日のこの記事の続報がありました。

知らない人にいきなり建物を勝手に壊されても、警察は止めてくれないらしい

このあと、もう一回、倉庫をぶっ壊しに来たのを撃退したそうです。

ある日突然無断で他人の建物をショベルカーで破壊する企業は「反社会的勢力」ではないのか? -GIGAZIN

そして、反社会的勢力(以下、「反社」という)っぽい雰囲気をそこはかとなく臭わせた「顧問」を名乗る人物が登場してきました。

普通に考えれば、「反社」を利用したり、取引したりした不動産屋は完全アウトです。

 

私も以前いた不動産屋で、賃貸管理していた物件の店舗に「反社」が入ってきてしまったときのことを思い出しました。

借りていた店子が「反社」に又貸しをしており(無断の又貸しで完全に契約違反です)そこに退去通告をしたら、「反社」が不動産屋の事務所に乗り込んできて、それはもう怖かったです。

私は後ろで警察を呼んで、不動産屋の社長が話している間に警官2人に来てもらいました。

で、結果としては、逮捕されて連れて行かれました。

本当にその手の人って、小指が無いんだなぁと思ったのを覚えています。

 

これはGIGAZIN側からの一方的な見方にすぎない、みたいなことを言っている人がいますが、経緯をみれば地主側や業者側は明らかに負い目があるようにしか見えず、平穏に明渡しを受けようとしたり、借地契約を解除したり、建物を譲り受けたりという方法を検討していたようには全く見えません。

強引にことを押し進めようという意図しか感じられないこの状況で、買い受けたという業者は宅建業免許を失いかねないようなことをして、それでも元が取れると考えているのでしょうか。

まだまだ目が離せない状況が続いています!

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知らない人にいきなり建物を勝手に壊されても、警察は止めてくれないらしい

公開日:2019年3月30日

建物解体

菅野です。

すごい記事で、ネット界隈が湧いています。

ある日突然自分の建物を他人がショベルカーで破壊しても「建造物損壊」にはならないのか?

GIGAZINというネットマガジンの会社の倉庫が、いきなり壊されたそうです。

土地は地主から借りていて、建物は編集長の所有権登記がなされているとのこと。

いわゆる「借地権」の物件です。

 

これが、いきなり勝手に壊されたらしいのです。

非常に怖いですねぇ…

警察に通報しても、

”故意性”

がないと言って破壊を止めてくれないらしいんですよ。なにそれ?!

 

建物を現に壊しているんだから「故意」だろ、と普通は思うじゃないですか。

でも、壊そうとした地主は、

「自分の建物を壊している」

と主張したそうで、そうなると

”誰のものか?”

という争いとなり、これは民事だ、となるらしいのです。

 

建物はGIGAZIN編集長の名義で登記がされてあり、火災保険も掛けてあり、固定資産税も払っているそうですので、編集長の所有であることは疑いないと思われます。

地主は口で所有権を主張しているだけのように見えるのですが、それでも所有権の争いがあれば「民事不介入」と言って警察は介入できない、というのはちょっとおかしいだろ、と思うのは私だけではないようです。

 

また、この記事内に書かれているのですが、「建物滅失登記」は建物が物理的に無くなってしまえば登記官の職権で登記できる、というのが非常に怖いところです。

借地権の対抗要件(第三者に借地権があることを主張することが出来る要件)は

借地借家法第10条

に定められており

1.借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。

「借地上に自分の名義の登記がなされた建物を所有していること」ですので、その建物が勝手に壊されて、しかも登記も無くなってしまうと主張できないじゃん、というおそろしいことになってしまいます。

ただ

2.前項の場合において、建物の滅失があっても、借地権者が、その建物を特定するために必要な事項、その滅失があった日及び建物を新たに築造する旨を土地の上の見やすい場所に掲示するときは、借地権は、なお同項の効力を有する。ただし、建物の滅失があった日から二年を経過した後にあっては、その前に建物を新たに築造し、かつ、その建物につき登記した場合に限る。

建物滅失後2年以内であれば、土地の見やすいところに「私は誰それで、ここに以前こんな建物があってそれは私のもので、いついつに壊してなくなったので建物をまた新しく建てます」という標識をたてておけば、借地権が主張できる、ということらしいのです。

しかし、その標識も取っ払われてしまったらどうするんでしょう。

この倉庫の所有者さんは、このあと更に壊されないように、建物に登記事項の内容を書いたものをあちこち貼り付けておいたそうですが、いつの間にか誰かに勝手に取り外されてしまったそうです。

その後、また解体屋が来て取り壊しを始めたそうで、これのどこが「故意」でないというのでしょうか?

 

はてなやtwitter上ではいろいろな人が興味を持ち議論しているようです。

続報を待ちたいと思います。

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日本では「ヒートショック現象」で年間1万7千人も死んでいる

公開日:2019年1月25日

先日、39.4℃の高熱を出してしまった菅野です。

その節、ご迷惑をおかけしたお客様、関係各所の方々にお詫び申し上げます。

非常にしんどかったです。

 

ところで、今回は「ヒートショック現象」について考えたので書いてみます。

風邪の引きかけのときに、非常に寒い脱衣所で服を脱いだらものすごく震えが止まらなくなり、風呂に飛び込んだら震えが止まらないうえに胸がバクバクして本当に死ぬかと思いました。

おそらく「ヒートショック現象」で血圧が爆上げしていたと思われます。

死ななくてよかったです。

 

日本の家は「寒い」と言われています。

こんなデータがあるようです。

 

 

 

 

これはロシアの情報サイトで公開されたデータだそうですが、なんと、日本の(東京の)家の冬の室内気温は、世界でダントツに低いというもの。

日本でも、北国では断熱性能の高い家で、室内は冬でも暖かいのが普通です。

東京(というか南関東)の家は、寒いですね。部分暖房でしのぐことが当たり前となっているので、冬の平均室温はここまで下がってしまうようです。

この「寒さ」がヒートショックを起こす原因の一つとも言われています。

 

冒頭の「年間1万7000人死んでいる」というデータは、独立行政法人東京都健康長寿医療センター研究所の、以下の記事にございます。

冬場の住居内の温度管理と健康について

交通事故を遥かに超える数の人間が死んでいるにもかかわらず、対策が出来ていないのは政策の不作為であると思います。

この「ヒートショック現象」に対する一つの有効的な対策が「建物全館空調」です。

温度差がなく体にやさしい ー Z空調特設サイト

全館空調で室内ごとの温度差を無くすことで「ヒートショック現象」のリスクを減らすことができます。

 

ただ、この全館空調には高い断熱性能が不可欠となります。

真面目な建築会社は、世界的な流れとして今後、高断熱性能が義務となってくるだろうと準備をしてまいりました。

しかしながら、国交省は先日の「建築環境部会」で「今後の住宅・建築物の省エネルギー対策のあり方」についての第二次報告案をだしましたが、その内容はかなり後退した内容になっており、今までも省エネルギー基準をクリアしてきた大規模建築物(マンション等)には省エネ基準の義務を課す一方で、戸建等の小規模建築物には義務化を見送り、省エネに真面目に取り組んでいない「粗製乱造業者」に配慮した内容となっております。

(こちらのサイトにその審議結果の概要があります)

http://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/house04_sg_000094.html

 

「省エネ基準の大幅な簡素化や、伝統的構法の省エネ基準の合理化について検討することが必要」って、簡素化してどないすんねん!!!!!

これから「省エネ性能の工場の必要性や公課について、消費者への情報発信することが重要」って、そんな段階じゃないでしょ!!!

こんな状況が続くかぎり、ヒートショックで死ぬ人は減らないでしょうね。

皆さん、自衛するしかないでしょう。

LIFULL介護のサイトにヒートショックを防ぐ方法がありました。

ヒートショックを防ぐために LIFULL介護

どうやら血圧上昇が大敵ということのようですので、

1,脱衣場やトイレ等を暖房で温めること

2,熱いお風呂は避けること

3,血圧の上がる行為(長湯、立ち上がる、酒を飲む、いきむ等)は慎むこと

以上が、ヒートショックへの自衛行為と言えるかと思います。

 

先日も販売中のマンションについて業者に問い合わせたら、本物件はお風呂で心臓発作で亡くなった物件です、なんてことを聞きました。

ヒートショックは身近にいる死神です。皆さん、本当に気をつけてくださいね!

 

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民泊用住宅にも住宅ローン?

公開日:2018年12月8日

民泊

菅野です。

先月末にみずほ銀行が、こんな発表をしています。

住宅宿泊事業の普及に向けた取り組みについて(PDF/124KB)

なんと、民泊用住宅にみずほ銀行が住宅ローンを貸す、というのです。

 

ただ、オープンハウスとの提携ローンらしいので、他の建築やさんで建ててもダメみたいです。

自己居住用の住居部分床面積が50%以上あればOKというのは賃貸併用住宅と同じですが、「住宅宿泊事業法」対応であるというところが重要で、オープンハウスで建てるとしても「ORANGE DOOR」という商品のみの対応とのことです。

「住宅宿泊事業法(いわゆる民泊新法)」が6月に施行され、今まで盛んだった脱法民泊はそのほとんどが違法となり壊滅状態となりました。

ただ、民泊需要がピークとなるのはおそらく2020年のオリンピック時期となりますので、今からそこを目指して建てていくのも良いかもしれません。

でも、オリンピック後に事業継続するのは結構しんどいかもしれませんね。

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やっぱり注文住宅は良いですな!!

公開日:2018年9月20日

菅野です。

最近、ご自宅を建てるための土地を探されているお客様をよく担当しております。

弊社(REDS)は”ヒノキヤグループ”の系列ですので、注文住宅のご紹介も出来ちゃいます。

 

なんといっても、注文住宅の良さは「自由に設計できること」に尽きます。

「理想の家」を実現することが出来るのです。

全館空調(Z空調!!)や天然石トップのキッチンなどの豪華な設備もそう、外気温に左右されない高断熱(Wバリア工法)や地震にびくともしない堅牢な構造もそう、屋上バルコニー(青空リビング)の解放感や、緑の生い茂った庭とか、とにかく最高です。

桧家まじサイコー!!!!!!

(系列自画自賛)

でも、理想にはお金がかかります。

そんな時に、REDSでできるだけ経費を減らして、少しでも「理想の家」にお金を使っていただければと思います。

幸いにも、弊社エージェントはみな経験を積み資格を持った者ばかりです。

土地にはいろいろなリスクがありますが、それを弊社エージェントは経験と知識でクリアしてまいります。

「初めてのマイホームが注文住宅というのはハードルが高いのではないか?」

いいえ、買えるなら絶対にお勧めします。

土地の購入についてのご相談も、ぜひREDSまでどうぞ。

注文建築、ホントに最高ですよ!!

 

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レオパレス 界壁不備で建築違反か

公開日:2018年5月31日

レオパレス伝説

エアコンが勝手に切れる

チャイムならされたと思って玄関を開けたら、四軒隣の部屋だった

チャイムが聞こえ今度こそはと思ったけど、やっぱり隣の部屋だった

ティッシュを取る音が聞こえてくるのは当たり前、携帯のポチポチが聞こえることも

爪切りの音も聞こえる

納豆をかき混ぜる音も

壁ドンしたら壁に穴が開いた

というか、穴が開いたあとも開くまえと聞こえてくる音は変わらなかった

壁に画鋲をさしたら隣の部屋から悲鳴が聞こえた

隣二部屋を借り、「これで防音ばっちりだ」と思ったがさらにその向こうの部屋の音が聞こえてきた

右の隣の部屋の住人が屁をこいたら、左の部屋の住人が壁ドンしてきた

すかしっ屁の音が聞こえる、というか臭いもする

だけど家賃6万

業績悪化でさらに壁が薄くなる

将来的には壁がなくなる可能性も

 

 

菅野です。

今回、上記の「レオパレス伝説」が本当にだった、と大騒ぎになりました。

きっかけはテレビ東京「ガイアの夜明け」です。

 

5月29日の放送では、以前にブログで紹介した「かぼちゃの馬車」の融資不正の実態と、このレオパレスの建築違反の疑いについてという、2本立てのすごい特集でした。

どのような建築違反の疑いだったかというと、屋根裏に「界壁」が無いアパートがある、というものでした。

建築基準法では、隣戸との境壁は屋根裏までつながっていなければならないのです。しかも、それは防火壁でないといけません。(これが界壁)

レオパレスの「ゴールドネイル」シリーズに、その屋根裏の界壁が無い物件があるというのです。

番組では屋根裏がスッカスカでアパートの端から端まで通り抜けられちゃう状況でした。

これ、屋根裏から隣の部屋に入ることもできちゃいますよ。ヒドいもんです。

そりゃあ、音なんか当たり前に聞こえてくるわけですよ。

また一番の問題は防火壁が無いことで、簡単に火事が延焼してしまうということです。

中を確認した建築士に「世の中にあってはいけない建物」と言われてしまうような物件に、お金を出して住んでいる方がいるという恐怖です。

番組ではかなり突っ込んだことまで言っていましたが、どうなんでしょうね。

レオパレスでは放送直前にプレスリリースを出したそうですが、次の日の株価はキツイ動きとなりました。

 

レオパレスでは1件につき60万円の補修費用が掛かると見込んでいるそうです。

1件60万円のコストカットでここまで悪評を晒すのはどうかと思いますが、いかがでしょうか?

コストダウンは合法的にやってもらいたいものですね。

また、これだけでなく昔の建物は建築違反が本当に多いんですよ。

これじゃあ日本人の新築信仰も無くならないとおもいますね。

 

今回も私のブログをお読みいただきありがとうございました!

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新規お売り出し「江東区東陽5丁目土地 4600万円」西側公道、整形地

公開日:2018年4月30日

菅野です。ゴールデンウイークに入った皆様はいかがお過ごしでしょうか?

私は例年にない忙しさを感じている状況です。

今年は、3月にピークが来なくてどうなることかと思いましたが、4月はかなりのお問い合わせがありました。

今回は希少な江東区東陽の土地です。

西側の歩道のある公道に面した、間口5.1mの整形地になります。

現在は樹木や物置がありますが、更地でお渡しができます。

もちろん、建築条件はありませんので、お好きなメーカーで建築していただけます。

木場公園にも近く、利便性と環境を兼ね備えた好立地の土地ですので、ぜひご検討ください。

販売図面は以下のリンクからどうぞ。

江東区東陽五丁目土地

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私道の通行妨害で逮捕、再び

公開日:2017年11月16日

菅野です。

 

私道の通行妨害は逮捕される?!

以前にもこんなブログエントリーを書きましたが、大阪の堺市でまた、私道の通行妨害による逮捕者がでました。

ナゼ? 寝転がり女性を妨害 大阪・堺市(FNN)

 

「私有地」通行妨害トラブルが映像に、妻「主人はやる、命のある限り」(MBS)

 

どうやら、自転車に乗って通ろうとした方を押し倒して傷害罪で検挙されたようです。

これ、映像を見ていると通行妨害しているおじさんが

「(地目)宅地や」

といっているのがちょっと気になりました。

ここの登記簿を見ていないので、あくまでも「仮定」のお話になりますが、この道路の共有の仕方にもしかすると、このおじさんが主張する言い分が見えてくるかもしれません。

私道の共有といってもいろいろな共有のしかたがあります。

例えば件の道路が下記のような共有であれば、おじさんの言うことは全くの筋違いになります。

↓こんな共有の仕方もあります。

これだと、自分の家の前の土地を共有者がもっているので、「自分の土地を通るな」と言い張ると、他の方にも「じゃあお前も俺の土地を通るな」と言われてしまい、家から出ることが出来なくなります。

お互いに他人の所有する土地が家の目の前にあるので、お互い様、となります。

 

 

ところで、今回の事件はもしかするとこうなっているとするとちょっと厄介です。

こうなっていても、本来であればおじさんの所有する私道部分は「道路」として使用することを条件に「おじさんち」を建築する許可が出ているので、あくまでも「道路」として利用しなければいけません。

ただ(道路として通行させるか否かは別として)目の前の土地は自分の土地だ、と言い張ることは出来なくはないのですよね。

古い私道に面する物件で、上記のような権利関係の「位置指定道路」物件は、実はけっこうあります。

その中に、家の前の土地に植栽があったり、自動車を停めたりして近隣とトラブルになっているところはしばしばあります。

これがひどいと「位置指定道路」として認められなくなり、その沿道の土地には家が建てられなくなったりしてしまいます。

 

わたしたち不動産のプロでも、私道の取り扱いは厄介なものです。

今回の騒動はとんでもないことですが、実は権利関係にそういった騒動のタネがあったりしますので、注意したいところです。

 

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新耐震基準、旧耐震基準だけではない?

公開日:2017年7月20日

菅野です。以下のような記事がありました。

建物の耐震基準は、よく「旧耐震」「新耐震」で区別されます。

「旧耐震」とは「昭和56年5月31日以前に建築確認を受けた建物」の耐震基準のことを言い、

「新耐震」は「昭和56年6月1日以降に建築確認を受けた建物」の耐震基準とされています。

じつはもう一つの耐震基準として「2000年基準」があることをご存知でしたでしょうか。

阪神・淡路大震災を受けて、さらなる耐震基準が設けられたのが平成18年(西暦2000年)の改正建築基準法です。

このときに

「地盤(地耐力)が一定以上の強さであること」

「壁の配置バランスで耐震性を保つ(構造計算)」

「(木造家屋は)柱や筋交いなどを金物で補強すること」

と、特に木造家屋についての具体的な耐震基準を保持する方法が、法律で明確化されました。

それまでは単に「震度6強以上に耐えられ、中にいる人が死なないような構造にしろ」ということだけで、具体的にどうすれば良いかまでは決められていなかったのです。

2000年にはいわゆる「品確法」(住宅の品質確保の促進等に関する法律)も制定され、新築住宅の主要構造部に対する10年の保証が法律で義務付けられました。

 

住宅に対する安心度は高まっていったはずでしたが、この後にあの事件が起こります。

2005年に「構造計算偽装事件(いわゆる”姉歯事件”)」で耐震基準に満たない建物が多数建設されたことが発覚し、建築に対する信頼が大きく揺らぎます。

この事件は構造計算ソフトの数値設定で簡単に構造計算を偽装でき、しかもそれを検査機関が見抜けないということが大きな原因でした。

そこで2007年に、検査機関が建築確認を厳格に行うよう、建築基準法がまた改正されます。

上記記事では「2000年以前に建てられた建築物には注意が必要」とありますが、姉歯事件を勘案すれば2007年以前の建築物にも注意が必要、と言えてしまうのではないでしょうか。

 

日本は「新築信仰」が強いなどとよく言われます。

でも、今までの建築基準に対する数々の事件を見ていくと、年を経るにつれ建築基準や確認審査が厳しくなってきているのがわかります。

やはり実際に自分が住むのであれば、厳しい基準をクリアした建物のほうが安心です。

また、建築基準以外にも、「住宅性能評価」「CASBEE」「トップランナー基準」など住宅に関する性能基準は増えていて、性能の向上は日進月歩です。

いくら人口減少がこれから進むといっても、出来るだけ新しい住宅を購入したい気持ちというのはこれからも無くならないのではないでしょうか。

 

新築住宅を購入される際には、是非とも仲介手数料最大無料の【REDS】不動産流通システムをご利用ください。

皆様からのお問い合わせ、ご連絡をお待ち申し上げております。

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不動産事業プロデューサー 牧野知弘氏による推薦の言葉

 世の中に名の通った大手でも、地域密着の中小でも、不動産会社に「仲介手数料」をたずねるとほとんどの場合「物件価格の3%+6万円」と答えます。でも私は知っています。それはあくまでも法律で決められた上限であり、定価ではないことを。だからREDSが行っている「仲介手数料の割引サービス」は、本当はとても自然な取り組みであり、これまでなかったことが不思議なくらいです。営業スタッフ全員が宅建士で、さらに上級資格の宅建マイスター認定者が多く在籍するREDSは、横並びの不動産業界に新たな息吹を吹き込むことでしょう。

オラガ総研株式会社 代表取締役 牧野知弘氏

東京大学経済学部卒業。第一勧業銀行(現:みずほ銀行)、ボストンコンサルティンググループを経て1989年三井不動産入社。数多くの不動産買収、開発、証券化業務を手がけたのち、三井不動産ホテルマネジメントに出向し、ホテルリノベーション、経営企画、収益分析、コスト削減、新規開発業務に従事する。2006年日本コマーシャル投資法人執行役員に就任しJ-REIT(不動産投資信託)市場に上場。2009年株式会社オフィス・牧野設立およびオラガHSC株式会社を設立、代表取締役に就任。2015年オラガ総研株式会社設立、代表取締役に就任する。著書に『なぜ、町の不動産屋はつぶれないのか』『空き家問題』『民泊ビジネス』(いずれも祥伝社新書)『老いる東京、甦る地方』(PHPビジネス新書)『こんな街に「家」を買ってはいけない』(角川新書)『2020年マンション大崩壊』『2040年全ビジネスモデル消滅』(ともに文春新書)などがある。テレビ、新聞などメディア出演多数

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