菅野です。

史上最大級ともいわれる台風１９号「ハギビス」が日本に迫ってまいりました。

１０月１２日土曜日から１３日日曜日にかけて、関東を縦断しそうな状況です。

せっかくの３連休が台無しで大変残念ですが、皆様におかれましては不要不急の外出はぜひ避けていただくようお願いいたします。

弊社【REDS】スタッフ一同、物件をご案内したい気持ちは大きくございますが、１２日土曜日は鉄道の計画運休がお昼頃からなされるようで、お客様も私たちも帰れなくなってしまう可能性が高い状況です。

ご無理をなさらないようにご検討いただけましたら幸いです。

１０月１１日１７時現在でのアナウンス一覧です。

JR東日本

運行情報

JR東日本のサイトアナウンスによると、やはり計画運休となるとのこと。

以下、プレスリリースより

＜10 月12 日の運転計画＞
【首都圏在来線】
○運転を取りやめる線区・区間
・終日運転見合わせ
湘南新宿ライン、上野東京ライン（上野～東京間）、久留里線
・9 時頃運転を取りやめる線区
伊東線
・10 時頃運転を取りやめる線区
東海道線、横須賀線、京葉線、中央本線（高尾～小淵沢間）、相模線、総武本線（佐倉～銚子間）、
成田線（我孫子～成田間、成田～銚子間）、内房線（君津～安房鴨川間）、外房線（上総一ノ宮
～安房鴨川間）、東金線、鹿島線
・11 時頃運転を取りやめる線区
横浜線、青梅線（青梅～奥多摩間）、八高線
・12 時頃運転を取りやめる線区
京浜東北・根岸線、中央線（快速）、中央・総武線（各駅停車）、総武快速線、埼京線、川越線、
宇都宮線、高崎線、武蔵野線、総武本線・成田線（千葉～成田空港間）、常磐線（快速）、常磐
線（各駅停車）、常磐線（取手～水戸間）、青梅線（立川～青梅間）、内房線（千葉～君津間）、
外房線（千葉～上総一ノ宮間）、烏山線、吾妻線
・13 時頃運転を取りやめる線区
山手線、南武線、鶴見線、五日市線、両毛線、上越線、信越線、常磐線（水戸～いわき間）、
水戸線、水郡線、日光線

○運転を取りやめる首都圏特急列車
東海道線特急「スーパービュー踊り子」「踊り子」・・・全列車
中央線特急「あずさ」「かいじ」・・・全列車
常磐線特急「ひたち」「ときわ」・・・全列車
特急「わかしお」「しおさい」「新宿さざなみ」「新宿わかしお」…全列車
特急「日光」「きぬがわ」「スペーシアきぬがわ」…全列車
特急「草津」「あかぎ」・・・全列車
特急「成田エクスプレス」・・・東京発11 時03 分以降、成田空港発12 時20 分以降

とのこと。また新幹線も11 時以降本数を減らして運転し、早めに運休となるようです。

なお、最終列車は以下のとおり、

○東北新幹線
≪下り≫ 東京発仙台行 12 時12 分発 やまびこ209 号
東京発盛岡行 12 時36 分発 やまびこ51 号
東京発新函館北斗行 13 時20 分発 はやぶさ23 号
≪上り≫ 新函館北斗発東京行 9 時35 分発 はやぶさ16 号
新青森発東京行 11 時15 分発 はやぶさ52 号
盛岡発東京行 11 時07 分発 やまびこ44 号
○秋田新幹線
≪下り≫ 東京発秋田行 13 時20 分発 こまち23 号
≪上り≫ 秋田発東京行 10 時07 分発 こまち16 号
〇山形新幹線
≪下り≫ 東京発新庄行 12 時00 分発 つばさ137 号
≪上り≫ 新庄発東京行 9 時16 分発 つばさ136 号
山形発東京行 10 時57 分発 つばさ138 号
〇上越新幹線
≪下り≫ 東京発新潟行 12 時40 分発 Max とき321 号
≪上り≫ 新潟発東京行 11 時19 分発 とき318 号
〇北陸新幹線（東京～長野間運転取りやめ）
≪下り≫ 東京発長野行 12 時32 分発 あさま639 号
東京発金沢行 13 時24 分発 はくたか565 号
≪上り≫ 金沢発東京行 11 時45 分発 かがやき528 号
長野発東京行 12 時27 分発 あさま616 号

と、午後遅い時間にはどの路線も動いていないようです。

東京メトロ

台風接近に伴う東京メトロ線の運行について

東京メトロは、意地でも地下から出ない、という意気込みを感じる内容です。

丸ノ内線・・・茗荷谷～銀座

日比谷線・・・北千住～南千住

東西線　・・・東陽町～西船橋

千代田線・・・北千住～北綾瀬

有楽町線・・・和光市～地下鉄成増、豊洲～新木場

副都心線・・・和光市～地下鉄成増

が、１２日１３時から翌１３日午前中まで運休予定です。

東京都交通局

台風19号接近による列車等運行への影響について(10月11日 13時現在)

都営交通は、日暮里・舎人ライナーと都電荒川線、都営バスが１２日１４時以降運転見合わせとなります。

都営地下鉄については、１４時以降に

三田線・・・本蓮沼～西高島平

新宿線・・・大島～本八幡

が運休となります。その他の線も運行本数の減少、ダイヤ乱れが予想されるとのことです。

西武鉄道

すべてのお知らせ一覧

西武は早々に全線運休を告知しています。

１２日１３時ころから運転を順次取りやめ、翌日午前中まで運休するそうです。

東武鉄道

台風19号の影響による運行計画のお知らせ

悪天候に強いと言われている東武線も、どうやら運休することになったようです。サイトのおしらせでは、

１０月１２日（土）１１時頃から順次運転本数を減らし、１３時頃から終日全線で運転を取り止めます。また、１０月１３日（日）も始発から運転を見合わせ、天候が回復した後に施設点検および安全確認を実施します。

とのことです。

京王電鉄

運行情報

京王線、井の頭線は１２日正午から運転を減らし、１４時から運休とのこと。

東急電鉄

台風１９号の接近に伴う列車の運行について（１０月１１日１３時３０分現在）

東急各線は、１２日９時から運転を減らし、１１時３０分には運休するそうです。

他社より早めの運休で安全確保ですね。

その後の運転開始は未定とのことです。

京急

台風接近にともなう運行予定について（10月11日（金）17：00現在）

京急は、１２日の「12時頃から運転本数を減らし、16時頃には運転を取り止める可能性があります。」とのこと。

ギリギリまで運行しようという、強い意志を感じるアナウンスです。

京成電鉄

運行状況

京成電鉄、北総線、芝山鉄道については、１２日に運休の可能性があります。

というアナウンスだけで、特に計画運休は決まっていないようです。

相模鉄道

電車運行情報

相鉄は、１２日「午前10時頃より順次列車の運転本数を減らし、午前11時頃より終日運転を見合わせます。」とのことです。

つくばエクスプレス

計画運休に関するお知らせ（10月11日　13時30分現在）

つくばエクスプレスも12日は13時00分以降、順次運転取りやめとのことです。

私はお昼前には帰宅しないといけません。

最後に、首都高速ですが、やはり12時から16時まで全線通行止めの可能性があるようです。

台風１９号接近による通行止め可能性について（１０月１１日　１５時更新）

とにかく、明日は安全確保を第一に行動したほうが良さそうです。

皆様、お気をつけて！！

菅野です。

昨日にこんなニュースが飛び込んできました。

「無事故物件」と偽り自宅販売、容疑の男逮捕　茨城

産経新聞のニュースなのですが、記事によると

「逮捕容疑は、母親が所有するつくば市の事故物件の自宅を、無事故物件と偽って市内の中古住宅販売業者に売却し、昨年６月１８日と７月２３日に計約１５００万円をだまし取った」

とのことでした。

ただ、買主は不動産業者、売主は一般個人の案件で、詐欺罪容疑で逮捕というのは尋常ではありません。

不動産業者の仕入れについては通常、商法が適用となります。

商法第526条
１．商人間の売買において、買主は、その売買の目的物を受領したときは、遅滞なく、その物を検査しなければならない。
２．前項に規定する場合において、買主は、同項の規定による検査により売買の目的物に瑕疵があること又はその数量に不足があることを発見したときは、直ちに売主に対してその旨の通知を発しなければ、その瑕疵又は数量の不足を理由として契約の解除又は代金減額若しくは損害賠償の請求をすることができない。売買の目的物に直ちに発見することのできない瑕疵がある場合において、買主が六箇月以内にその瑕疵を発見したときも、同様とする。
３．前項の規定は、売主がその瑕疵又は数量の不足につき悪意であった場合には、適用しない。

 

商法では買った側に検査する義務がありますので、普通、仕入れる前に不動産業者は調査を行います。

この「事故物件」という瑕疵は簡単に調べられないものだったということなのでしょうか。

（皆さんご存知「大島てる」で、かなりの事件事故は網羅されています。掲載されていなかったのかな？）

また、３項を適用するとしても、売主に悪意があったことが明白であるということなのでしょうか？

また「詐欺罪」というのは構成要件が厳しく認定が難しいと言われています。

詐欺罪の構成要件としては

①　欺罔行為（相手を騙すこと）

②　被害者が錯誤する（騙されること）

③　交付行為、財産の移転（騙された結果、被害者が財産を交付し、その財産〈の所有権等〉が移転すること）

④　上記一連の行為の因果関係が認められること

となり、今回の案件を想像するに、①は売主が「この物件は事故物件ではない」とでも言ったのでしょうか。

②はそれにまんまと業者が騙され（その言質を信じて）③はお金を１５００万円払う契約をし、④は実際に支払いがなされた、という流れでしょうか。

①について、確実に事故物件であることを容疑者が知っていたという証明ができないとこの構成要件は破綻するので（知らなかったのなら騙す行為とならない）ここの証拠が間違いなくあるということなのでしょうか。

とにかく「事故物件を偽って売ったら逮捕される可能性がある」ということを今回の事件は示しています。

業界では「告知義務違反」と言われる内容ですが、悪意があれば「詐欺罪」立件もできるという一例となるのかもしれません。

大きなお金が動くのが不動産売買ですので「軽い気持ちで告知しなかった」じゃ済まされない、かと思います。

菅野です。

前回より最近話題になっている、サブリースに関する問題を取り上げました。

前編はこちら

借地借家法とサブリース（前編）

このサブリースというのは、いわゆる「又貸し」です。

大家から安い家賃で物件を賃借し、それを高い家賃で又貸しすることによって差額を儲けとするわけです。

正直なところ、直接入居者に高い賃料で貸した方が大家はもうかるはずなのですが、なぜそれをしないのかというと、要はリスクを負いたくないという素人大家の心理に業者が付け込んでいるだけなんです。

「家賃を保証します！」

という業者の言葉を信じて業者に貸してしまうわけなんです。

ただそういうと反論として、銀行から融資を受けてアパートを建てたり購入したりする際には、素人が自分で賃貸経営するよりも業者が家賃保証した方が銀行としてはリスクが低いという判断もある、という方もいらっしゃいます。

まあそういった部分もなくはないのですが、どちらかというとその業者の紐づけで融資を受けることが多くそういう言い方をしているだけに過ぎない、という場合も少なくないのです。

銀行と建築会社がグル、というやつです。

（かぼちゃはかなり怪しいですが、どうなんでしょうね）

サブリース業者も企業です。何かあればデフォルトも倒産もするのです。

丸ごとサブリースをしてしまうと、その業者がつぶれたら一銭もお金が入ってこなくなるという悲劇に見舞われてしまいます。

そこで対策を取れるかたは良いのですが、サブリースしていれば安心だ、金融商品と一緒だなどと考えていたかたは、急に厳しい寒風吹きすさぶ不動産賃貸世界にさらされて身動きが取れなくなってしまうのです。

それでは解除すればよい、とお考えの方もいらっしゃるかと思いますが、そんな簡単な話ではないのです。

ここで（やっと！）出てくるのが「借地借家法」という法律です。

「借地借家法」というのは平成3年にできた法律ですが、その前に「（旧）借地法、（旧）借家法」という大正にできた法律があり、それが時代に合わなくなったために新たに作られました。

（旧）借地法というのは、廃止されましたが現在も旧法借地権の物件等で不動産を取り扱う者にとっては馴染みのある法律です。

上記の法律の立法趣旨は全て「借主の保護」です。

大家は強く借主は弱い立場の為、保護しなくてはならない、という考え方に基づいています。

はたして、どうでしょうか？

素人で先祖伝来の土地を持っていて、アパート建築業者から「もうかりますよ、家賃保証で安心ですよ」などと言われていうがままにアパートを建ててしまうような方は、強い大家なのでしょうか？

先日、元レオパレス（がサブリースしていたアパート）を売らせてもらいましたが、売主さんに話を聞くと、その売主さんが買われたときに元の所有者さんはかなり困っていらっしゃった様子で、先祖伝来の土地を守れなくて悔しい、と引渡しの時に泣いていらっしゃったそうです。

その後、売主さんに引き渡された元レオパレス（がサブリースしていたアパート）は、なけなしの入居者をレオパレス２１が全部他の物件に移してしまい、全空きになってしまいました。

でも売主さんはご自身でいろいろ動かれ、賃貸状況を改善したうえで今回売却となりました（素晴らしい！）。

明らかにアパート建築業者やサブリース業者の方が強く、騙される土地持ちの素人は弱く保護されるべきだと考えるのですが、間違っていますでしょうか。

でも「借地借家法」では、サブリース業者だろうと借主は守られ、素人で騙されてアパートを建ててしまった大家は保護されないのです。

大家から借主であるサブリース業者に解除を求めることは法律上難しく、サブリース業者が解除することは簡単なのです。

どんなに無能であくどい業者でも、サブリースを解除するのは契約書に大家にとって良心的な条項がなければ非常に困難なのです。

銀行が投資信託などの金融商品を売る際には、リスクについてかなり突っ込んで説明をすることが求められています。

しかし、アパート経営（建築）やワンルームマンション販売などはそういったことは求められません。

これっておかしくないですか？ってことを私は言いたいと思います。

また「借地借家法」でサブリース業者が無条件に保護されるという方向性も時宜に合いません。

消費者保護法という法律がありますが、残念ながらアパート建設は事業とされ適用はないようです。

私はどちらかというと自由主義で規制にはあまり賛成なほうではありませんが、アパート建築業界についてはもう少し誠実さを持ってもらえるよう、法の規制は必要ではないかと考えます。

消費者保護法に準ずるような、弱い大家となる個人を業者から保護する法律が必要であると思います。

今日も長くなってしまいました。

最後まで読んでいただいた方、ありがとうございます。