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小野田 浩

10月から フラット35 が「団信込み」に変わりました。

公開日:2017年10月22日

こんにちは。

不動産売買の仲介手数料が「無料・半額」の【REDS】の小野田です。

 

10月から「フラット35」の制度が新しくなりました。

 

今迄のフラットでは住宅ローンを組む場合、「団体生命信用保険」の保険料は「別払い」でしたので、

毎月の住宅ローンの返済額の他に、この「団体生命信用保険」の「保険料」の支払いが必要で、これが結構な負担になっていました。

 

これが10月1日の申込み分からは、普通の銀行の住宅ローンと同様に「団信込み」となります。

 

金利は団信の保険料分として「0.28%」が上乗せされて、だいたいの金融機関では、借入期間35年の場合、貸出金利は「1.36%」となっています。

 

「団体生命信用保険」の保険料は、借入金額が多いほど保険料も高いので、住宅を購入して一番物入りな時が、支払う保険料も一番高いという、何とも皮肉な仕組みになっていましたが、

新しいフラットでは、団信の保険料も込みで支払い金額が一定になり、本当の意味で支払いがフラット(平坦)になりました。

 

今後、金利が上昇する可能性が高くなるとも言われていますので、このタイミングでフラットが使いやすくなったのは、とても有難いですね。

 

では、また。

 

 

 

 

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土地を購入して、建物を新築する場合の「住宅ローン控除」。

公開日:2017年5月6日

こんにちは。

不動産売買の仲介手数料が《無料・半額》の【REDS】の小野田です。

 

本日は、土地(更地)を購入して、建物を新築する場合の「住宅ローン控除」の注意点 について、書かせて頂きます。

 

先日、更地のご購入をお手伝いさせて頂きました。

 

今回ご購入頂いた物件は、渋谷区内、代々木上原の駅から徒歩5分以内にありながら、とても静かな住環境で、なおかつ実質3方角地の南道路という、非常に希少な素晴らしい立地の物件でした。

 

こちらの物件、弊社のご利用で仲介手数料を【半額】でご購入され、 国産車1台分 、お得にご購入となりました。

 

誠におめでとうございます。

 

こちらのお客様は、本件のご購入にあたり、土地の上に新築住宅を建てる条件で、住宅ローンを組まれました。

 

自己資金が豊富なお客様だったので、土地の部分だけ住宅ローンを組んで、建物は自己資金で建てる事もできたのですが、住宅ローン控除の利用をご希望だったので、それならば、住宅ローンを分割実行して、住宅部分の建築資金にも必ず住宅ローンの借入金をご利用頂くように アドバイスさせて頂きました。

 

「住宅ローン控除」は、土地の購入だけでは適用になりません。

 

もし、建物は自己資金で賄ってしまって、住宅ローンの借入金は土地のみに充ててしまった場合、住宅ローン控除は利用出来なくなります。

控除額は 0円 です。

 

他方で、住宅ローンの借入金を建物部分にも充てれば、最高で400万円(4,000万円×1%×10年)の住宅ローン控除を受ける事が出来る事になります。

 

建物部分への抵当権設定の登記費用等で多少の出費もありますが、

最大で400万円の住宅ローン控除が使えるか否かは、比較にならない程 大きな差額となります。

 

もし土地を買って、その上に建物を建てようとお考えの方で、「住宅ローン控除」のご利用をお考えであれば、この点にも十分にご注意下さい。

 

住宅の購入は一生のうちで最も大きなお買い物です。

従いまして、これに関係する控除等もとても大きな金額となります。

 

住宅のご購入、ご売却をお考えの際には、経験豊かなスタッフが揃った「REDS」がきっとお力になれると思います。

 

どうぞお気軽にお問合せ下さい。

 

※ 当該税制上の規制は投稿時点(2017.5.7)での物になります。

※ 税金のご相談、ご確認は税務署等へお問合せ下さい。

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住宅ローン金利の上昇について

公開日:2017年3月4日

こんにちは。

不動産売買の仲介手数料が《無料・半額》の【REDS】の小野田です。

 

昨夜、日本の住宅ローン金利の上昇にも大きな影響を及ぼす大きなニュースが有りました。

アメリカ FRBのイエレン議長が経済指標が好調であれば、3月中に利上げを決定すると明言した事です。

 

最終的には3月15日の連邦公開市場委員会(FOMC)で 利上げの有無と金利を決定する様ですが、

基本、アメリカ経済は好調なので、突発的に何か大きなニュースでも出ない限り、金利の上昇はほぼ決定でしょう。

 

市場では3月の利上げを含め、年内で3回から4回の利上げが予想されています。

金利の上げ幅は1回あたり0.25%と予想されていますので、

年内に0.75%~1.0%の金利上昇の可能性が、高い確率であるという事です。

 

(トランプ大統領は、経済を冷ます効果のある金融引き締めには、反対の立場と言われていますので、ペースや上げ幅が小さくなる可能性はありますが…)

 

アメリカでの金利の上昇は、日本の金利にも正の方向で影響を与えます。

 

この処、住宅ローンの固定金利の上昇に関するニュースがちらほら出ていますが、今後はますますこの手のニュースが増えてくると思われます。

 

固定金利か変動金利か、今買うべきか等、住宅の購入をお考えの方々には色々悩み処が増えそうですね…

 

でもそんな時こそ、住宅ローンの知識も豊富な我々REDSのスタッフまでご相談ください。

きっとお客様のお力になれると思います。

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いよいよ 住宅ローンの金利が上がって来ました。

公開日:2016年12月10日

こんにちは。

売るときも買うときも、不動産売買の仲介手数料が【無料・半額】の【REDS】の小野田です。

 

先月はおかげ様で、6件の売買のお手伝いをさせて頂きました。

(先月の社内での最多契約件数です)

皆様、誠にありがとうございました。

 

弊社のご利用で仲介手数料が【無料】だったお客様は、最大で170万円以上 お得にお取引されました。

(値引き額も入れると、250万円以上お得に取引されました)

 

次はあなたの番かも知れません。

気になる物件がある場合には、お気軽にお問合せください。

 

ところで、いよいよ住宅ローンの金利が上がって来ました。

 

アメリカ大統領選が終了し、トランプさんが次期大統領に決まった事で経済政策への期待からアメリカの長期金利が上昇し、その影響を受けて日本の長期金利も上昇しています。

 

長期金利はじりじりと上昇し、住宅ローンの指標となる10年物国債利回りが、2月中旬以来となる0.05%まで上昇しました。

 

長期金利上昇の影響を受けやすい「フラット35の最低金利」については、借入期間20年以下のプランで1.030%(前月比プラス0.100%)、

借入期間21年以上35年以下のプランで1.100%(前月比プラス0.070%)と、いずれの借入期間のプランでも前月に比べ金利は上昇しています。

 

まだ、変動金利の住宅ローンに影響は出ていませんが、固定金利のプランでは一部の銀行で金利が上昇しはじめています。

 

まだまだ超低金利の状態とはいえますが、来年以降、アメリカで利上げが本格化する事を考えると、今後の住宅ローン選びはますます慎重に考える必要が有りますね。

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今後の住宅ローン金利についての予想

公開日:2016年9月26日

こんにちは。

 

本日は、今後の住宅ローンの金利がどうなるかについて個人的な予想を書きたいと思います。

 

9/21の日銀政策決定会合で、日本銀行は新しい金融政策を発表しました。

「長・短金利操作付き量的・質的金融緩和」政策という物です。

 

今回 発表された金融政策は、下記の内容となります。

●「長期金利」の水準を「概ね0%」で推移する様に、国債の買い入れによって金利を操作する。

●「短期金利」については、従来の金融政策の「マイナス金利政策」を引き継ぎ、日本銀行当座預金のうち政策金利残高に-0.1%のマイナス金利を適用する。

 

長期金利と、短期金利を比べると、本来は長期金利の方が「将来の不確実性によるリスク」を織り込む事から、短期金利に比べて高くなるのですが、現状ではこの差がほぼ無い状態になっているようです。

(「イールド・カーブのフラット化」というやつです)

 

現状、日本の金利は長期も短期もマイナスの水準ですが、この政策が実行されると、長期金利はマイナスから、ゼロになるので、長期金利は上昇する事になります。

 

すると、長期金利に連動する住宅ローンの「固定金利」も上昇します。

(ここまでは、ほぼ確定だと思います)

 

次に短期金利ですが、これは長期金利と切り離すという事になっていますので、理論的には、長期金利に連動する住宅ローンの「固定金利」と、短期金利に連動する住宅ローンの「変動金利」が逆の動きをする可能性はありますが、「固定金利」が上昇する中で「変動金利」は逆行して更に低下するという事は、現実的には有り得ないのではないかと思います。

 

従いまして、今後の住宅ローンの金利は、

 固定金利:上昇する(高い確率で)。

● 変動金利:「固定金利」に比べて、緩やかに上昇する。

という様になると思われます。

 

ご購入をお考えの方は、今後の金利の動きに要注目ですね。

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住宅ローンの金利、いよいよ動くかも知れませんね

公開日:2016年8月29日

こんにちは。

不動産売買の仲介手数料が《無料・半額》の【REDS】の小野田です。

 

先週、先々週のブログで「住宅ローン金利がそろそろ動くかも知れません」と書きましたが、その可能性が高くなりました。

 

先週末、FRBのイエレン議長がジャクソンホールの講演で「労働市場の改善などによって過去数カ月間で利上げ余地が拡大しつつある」と発言して、その後にフィッシャー副議長が、9月利上げの可能性を示唆したことで、米ドルが買われ、日本円が売られ、本日は先週末より2円近くも円安が進んでいます。

 

このところ、円高が進んでいたせいも有りますが、結構大きな値動きです。

 

現在のところ、9月中の利上げよりも、年内(12月)の利上げの可能性の方が高いと見られていますが、9/2に発表のアメリカの雇用統計次第では、9月とは言わないまでも、12月よりも前倒しのスケジュールでの利上げがあるかも知れません。

 

数日中には、9月の住宅ローン金利が判明しますので、要注目です。

 

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夏季休暇を頂き、リフレッシュさせて頂きました。

最終更新日:2016年8月24日
公開日:2016年8月20日

こんにちは。

「仲介手数料が《無料・半額》」の【REDS】の小野田です。

8/10?8/17まで夏季休暇を頂き、リフレッシュさせて頂きました。
お休み中にお問合せを頂いたお客様には、ご迷惑をお掛けしましたが、十分に英気を養いましたので、今週からまたバリバリ働きます。

あまりスポーツ観戦に興味のない私ですが、オリンピックは別ですね!
お休みだった事もあって、錦織 圭 の3位決定戦や女子バトミントンのペアの決勝も真夜中でしたがLIVEで見てました。

ところで、話は変わりますが、先日のメールでも書いた様に「住宅ローンの金利」がそろそろ動くかも知れません。

アメリカの利上げが9月なのか年内(12月)なのか、そこの辺りが早ければ来週中に分かってくるかも知れません。

昨日、事務所にいらっしゃった某金融機関の住宅ローンの担当者も「来月位から上がるかも知れませんね」と言っていました。

来週の経済ニュースは要注目ですね!

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住宅ローン金利 今後は・・・

最終更新日:2016年8月9日
公開日:2016年8月6日

こんにちは。

 

毎日暑い日が続いていますね。

 

ご案内を終了すると、ご案内した当方も、ご案内を受けたお客様も汗だく状態です。

 

皆さん小まめな水分補給とで体調管理にはお気を付けください。

(毎年思うんですが、この「暑さ」を真冬の寒い時まで保存しておいて、暖房に使えない物ですかね…

 

ところで、話はがらっと変わって「住宅ローン」の金利ですが、そろそろ上がり始めるかも知れませんね。

 

先月の住宅ローンの金利は、過去最低を記録して、フラット35でも1%を切り、りそな銀行の10年固定は0.35%と、歴史的な低水準でした。

 

これらは、イギリスのEU離脱のショックなんかを受けて、世界的に「金融緩和継続、利上げ見送り」の流れを受けての事でしたが、昨晩のアメリカの雇用統計の内容がかなり良く、ここ最近のアメリカ国内の経済指標も好調な事から、「年内利上げ」の可能性が若干?まって来ました。

 

これを受け、日本の新発10年物国債の金利が上がれば、来月の住宅ローンの金利は今月よりも高くなります。

(もっとも、過去の水準から見れば、それでもまだまだ十分に低い水準にあるのでしょうが…)

 

もちろん、アメリカだけが利上げの方向に動いたからと言って、直接的にすぐに日本の住宅ローンの金利が上がるとは限りませんが、間接的にでもどこかに何らかの影響は出てくると思われます。

 

これから住宅購入をお考えの方、現在、住宅購入をお考えの方、現在、既に住宅ローンを組まれている方は、これから年末までの金利の動向は要注目です。

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「耐震基準適合証明書」と住宅ローン控除について

最終更新日:2016年8月9日
公開日:2016年7月30日

こんにちは。

不動産売買の仲介手数料が【無料・半額】のREDSの小野田です。

 

今日は【耐震適合証明書】の事を書きます。

 

先日ご購入のお手伝いをさせて頂いた物件は、旧耐震(建築確認の取得日が昭和56年6月1日以前)のマンションでした。

 

普通なら、「住宅ローン控除」は利用出来ない物件です。

「住宅ローン控除」は、原則として下記の築年の建物でないと、原則として適用になりません。

 

〇 非耐火住宅(木造等)・・・築後20年以内

〇 耐火住宅(RC、SRC造等)・・・築後25年以内

(※ この他に延床面積の要件も満たす必要が有ります)

 

ですが、この築後年数要件を緩和する方法がいくつか有ります。

 

その一つが「耐震基準適合証明書」の取得です。

「耐震基準適合証明書」は、建物が現行の耐震基準を満たしていることを証明する書類で、 建築事務所や指定性能評価機関などで発行をお願い出来ます。

発行費用は3?7万円程度掛りますが、住宅ローン控除の他に登録免許税の軽減措置や不動産取得税の軽減等も受けられるので、かなりコスパは高いです。

可能なら是非とも取得したい所です。

(2,000万円以上のローンの借入があれば、100万円以上の差が付いて来ます)

 

ただ、適用に際しては注意点がございます。

それは「所有権移転前」に取得する必要が有ることです。

ここでうっかり、所有権移転後に取得してしまうと「住宅ローン控除」の適用は受けられなくなりますのでご注意ください。

 

では、また。

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アメリカで利上げが決定されました。 さて、日本の住宅ローンの金利は・・・

公開日:2015年12月20日

こんにちは。

 

12/17に、アメリカ(FOMC)で利上げが決定されました。

アメリカでは景気が良くなって来たので、「異常な状態(低金利)からの脱却」だそうです。

 

実に7年に及ぶ「実質0金利政策」の終了です。

世界経済全体にもインパクトを与える様な、滅茶苦茶大きなニュースです。

 

我々不動産業界にも、当然、大きな影響が出てくる事が予想されます。

良くも悪くも本当に色々な所に影響が出てくると思いますが、

その中でも、おそらく一番多くの方の関心があるのが「住宅ローンの金利」ではないでしょうか。

 

住宅ローンの金利は、10年物国債の利回りに正の関係で連動します。

アメリカの金利が高くなると、日本国債の利回りも間接的な影響を受けて上昇します。

アメリカは、0.25%の値上げを年に3回から4回予定しているそうなので、年に0.75%?1.00%の利上げの予定です。

どれ位の影響を受けて、どれ位の期間で、どれ位の上昇になるのかは不明ですが、日本国債の利回りの上昇要因で有ることは確かです。

 

では、日本国債の利回りも、アメリカに連動して順調に上昇してゆくのかと言えば、個人的な予想ですが、「その可能性は低い」と考えています。

もっと正確に言えば、「上昇しても2?3年はかなり緩やかな上昇」になると思います。

 

と、いうのも日本は「消費税増税」の実施を控えています。

増税もあり、内景気の状況がいま一つはっきりしない状況下で金利が上がっては、国内景気が下を向くのは確実です。

今まで散々税金をつぎ込んだ「アベノミクス」が台無しになってしまいます。

なので、増税の痛みが薄らぎ、国内景気がやや上を向くまでは、日本は日銀と政府が進めてきた「金融緩和」を継続すると思われます。

中国経済の状況や、選挙の状況、タイミングによっては、「2?3年」よりももっと長い間、「かなり緩やかな上昇」が意図的に作られるかも知れません。

 

一個人の想像なので、全くアテにはなりませんが(というか誰もしないですね…)いずれにしても今後の住宅ローン選びはますますじっくり考える必要がありますね。

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不動産事業プロデューサー 牧野知弘氏による推薦の言葉

 世の中に名の通った大手でも、地域密着の中小でも、不動産会社に「仲介手数料」をたずねるとほとんどの場合「物件価格の3%+6万円」と答えます。でも私は知っています。それはあくまでも法律で決められた上限であり、定価ではないことを。だからREDSが行っている「仲介手数料の割引サービス」は、本当はとても自然な取り組みであり、これまでなかったことが不思議なくらいです。営業スタッフ全員が宅建士で、さらに上級資格の宅建マイスター認定者が多く在籍するREDSは、横並びの不動産業界に新たな息吹を吹き込むことでしょう。

オラガ総研株式会社 代表取締役 牧野知弘氏

東京大学経済学部卒業。第一勧業銀行(現:みずほ銀行)、ボストンコンサルティンググループを経て1989年三井不動産入社。数多くの不動産買収、開発、証券化業務を手がけたのち、三井不動産ホテルマネジメントに出向し、ホテルリノベーション、経営企画、収益分析、コスト削減、新規開発業務に従事する。2006年日本コマーシャル投資法人執行役員に就任しJ-REIT(不動産投資信託)市場に上場。2009年株式会社オフィス・牧野設立およびオラガHSC株式会社を設立、代表取締役に就任。2015年オラガ総研株式会社設立、代表取締役に就任する。著書に『なぜ、町の不動産屋はつぶれないのか』『空き家問題』『民泊ビジネス』(いずれも祥伝社新書)『老いる東京、甦る地方』(PHPビジネス新書)『こんな街に「家」を買ってはいけない』(角川新書)『2020年マンション大崩壊』『2040年全ビジネスモデル消滅』(ともに文春新書)などがある。テレビ、新聞などメディア出演多数

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